1、本科毕业设计（论文）外文翻译原文HOWTOMAKECOMMUNICATIONMERGERSTAKEPRECEDENCE,NEWPLAYERSJOCKEYFORPOSITION,GENERATIONALDIFFERENCESARISEITSCRUCIALTOBEABLETOKEEPPACEWITHBOTHTHEMARKETANDTHESHIFTINPRIORITIESOFTHOSEATTHETOPYOUMUSTBEABLETOACTANDREACTWITHTHEMIFYOUHAVEACHILD,YOUKNOWTHATWHENYOUHAVETHEOPPORTUNITYTOREVIEWHISORHE
2、RHOMEWORK,YOUALSOHAVETHECHANCETORELEARNTHINGSYOUMAYHAVEFORGOTTENMATH,ENGLISHORHISTORYSKILLSINPROPERTYMANAGEMENT,WEALSOHAVEANUNEXPECTEDSECONDCHANCETORELEARNCOMPETENCIESANDSKILLS,LIKETHEABILITYTOSHIFTFOCUS,TOBEFLEXIBLEANDTOEMBRACENEWIDEASVALUECREATIONISKEYTHEREALESTATEMANAGERSPRIMARYRESPONSIBILITYISTO
3、CREATEVALUEHOWEVER,MANAGERSDONOTALWAYSUNDERSTANDHOWTHEYCANIMPACTVALUETHECONCEPTCANOFTENSEEMOVERWHELMINGWHETHERYOUROWNERISPLANNINGTOSELLHISPROPERTYINTHENEARFUTURE,ORISALONGTERMHOLDEROFREALESTATE,HEWANTSTOGENERATEANDMAINTAINVALUETRYTOWHITTLETHECONCEPTDOWNINTOTHESEMOREMANAGEABLEPIECESKNOWYOURPROPERTYSP
4、OSITIONINTHEMARKETPLACETHISISCRUCIAL,ASISASOLIDUNDERSTANDINGOFYOURCOMPETITIONYOURGOALISTOACCURATELYASSESSTHEMARKETAROUNDYOURPROPERTYTODETERMINEWHETHERYOUWILLBEABLETOACHIEVEMARKETRENTSFORYOUROWNERDOYOURHOMEWORKMAKESUREYOUKNOWYOURPROPERTYINSIDEOUT,PHYSICALLYANDFISCALLYFIGUREOUTWHATGIVESYOURPROPERTYTHE
5、COMPETITIVEEDGEYOURPROPERTYMAYNOTBETHENEWEST,BUTITMAYBETHEBESTWHATATTRIBUTESDOESYOURPROPERTYHAVEWHATUNIQUECHARACTERISTICSSEPARATEITFROMTHECOMPETITIONKNOWINGWHATFACTORSGIVEYOURPROPERTYTHECOMPETITIVEEDGEISTHEKEYTOACHIEVINGHIGHERRENTSCOMPARETHESEFACTORSWITHTHOSEOFYOURCOMPETITIONUSINGACOMPARISONCOMPSURV
6、EYORGRIDHERESASHORTLISTOFTYPICALSITEATTRIBUTESTOGETYOUSTARTEDLOCATIONAGEBUILDINGEXTERIORBUILDINGINTERIORPARKINGACCESSVISIBILITYSIGNAGETENANTMIX/SYNERGYFLOORPLATEBUILDINGSYSTEMSBROKERSANDAPPRAISERSAREANEXCELLENTSOURCEOFMARKETCOMPARISONINFORMATIONSAMPLECOMPGRIDSMAYALSOBEFOUNDONLREMFIRSTORGCUSTOMERSERV
7、ICECOUNTSTOMAKESUREYOURCUSTOMERSERVICEISONTHERIGHTTRACK,HEREAREFOURQUESTIONSYOUSHOULDANSWER1WHOAREOURCUSTOMERSTHINKABOUTTHEMYRIADOFREQUESTSANDINFORMATIONYOURECEIVEONADAILYBASISWHENYOUREONTHERUNANDPRESSEDFORTIME,ITMAYSEEMLIKEPEOPLEAREINTERRUPTINGYOUEARLYINMYCAREERIHADTHEPLEASUREOFWORKINGFORWESTINHOTE
8、LSMYBOSSWASAGREATMENTORTOME,ANDICANSTILLREMEMBERHIMSAYING,“EVERYONEISSOMEONESCUSTOMER“THISMEANSEVERYONEYOUCOMEACROSSINYOURDAILYBUSINESSISAPOTENTIALCUSTOMERYOURBOSS,YOURCLIENTS,YOURTENANTS,THEACCOUNTANTFORYOURPROPERTY,YOURVENDORS,THEPROPERTYSBROKERCREATEALISTOFALLOFYOURCUSTOMERSBOTHINTERNALANDEXTERNA
9、L,ANDPUTITWHEREYOUCANSEEITEVERYDAY2HOWCANWEBRINGTHECOMPANYCLOSERTOITSCUSTOMERSPEOPLEMAYNOTALWAYSAGREEWITHYOURMESSAGE,BUTTHEREISAWAYTOCONVEYITSOTHEYLEAVETHECONVERSATIONFEELINGRESPECTEDTHISTAKESPRACTICEPATRICKSDONAHUE,PRESIDENTANDCEOOFDONAHUESCHRIBER,ACALIFORNIABASEDRETAILDEVELOPER,AGREES,“WENEEDTOGET
10、OUTOFOUROFFICESANDTALKWITHOURCUSTOMERSTOSEEWHATTHEYNEED,ANDHOWWECANPROVIDESOLUTIONSTOTHEIRISSUES“ASADIRECTEXAMPLE,LASTSUMMERIWASWORKINGONACONSULTINGPROJECTFORASMALLSHOPPINGCENTERIASKEDTHEMANAGERTOTOURMEAROUNDTHEPROPERTYAFTERABOUTANHOURORSO,WEHADNOTVISITEDASINGLETENANTWHENIASKEDWHY,THEMANAGERRESPONDE
11、D,WELL,IDONTLIKETHETENANTS,SOITRYNOTTOGOINTOTHEIRSTORESMUCHTAKEAGUESSATTHELEVELOFCOMMUNICATIONHEREZERONOWTAKEAGUESSATTHELEVELOFCUSTOMERSATISFACTIONALSOZERO“3HOWCANWECREATEOPPORTUNITIESFORSUPERIORSERVICETHINKOFCREATINGLAYERSOFOPPORTUNITYEVERYINTERACTIONWITHACLIENT,ATENANTORAVENDORISANOPPORTUNITYTOCRE
12、ATEARELATIONSHIPTOOOFTENMANAGERSBELIEVETHEYONLYNEEDTOINTERACTWITHATENANTWHENTHELEASEISABOUTTOEXPIRETRYTAKINGASURVEYOFYOURTENANTSPREFERENCEFORCOMMUNICATIONDOTHEYPREFERPHONECALLS,EMAILSORVISITSASKHOWOFTENTHEYWOULDLIKECOMMUNICATIONWEEKLY,MONTHLY,NEVERALSO,REMEMBERTHATCOMMUNICATIONDOESNTALWAYSHAVETOBEAF
13、ORMALLETTERIHADAGENERALMANAGEROFAMILLIONSQUAREFOOTPROPERTYWHOSTOODINTHELOBBYOFHISBUILDINGEACHMORNINGJUSTTOGREETHISTENANTSBEFORETHEYSTATEDTHEIRDAYHESUCCESSFULLYCREATEDANOPPORTUNITYTOBUILDRELATIONSHIPS,ANDDEMONSTRATEHISCOMMITMENTTOHISTENANTS4CANWEDELIVERWHATWEPROMISEIFYOUVEEVERHADTOTAKEYOURCARTOTHEREP
14、AIRSHOP,YOUKNOWTHATPROMISESMEANAGREATDEALIFTHEREPAIRMANPROMISESTOGETYOURCARBACKTOYOUINGOODWORKINGORDERTHESAMEDAY,THATSWHATYOUEXPEAIFTHEDAYCOMESANDGOES,WHATHAPPENSYOUREDISAPPOINTEDIFYOUCALLANDDONTGETANANSWER,ORAREDELAYEDFURTHER,YOUBECOMEFRUSTRATEDTHESAMEISTRUEINREALESTATENOTHINGWILLSINKYOURREPUTATION
15、,ANDYOURCOMPANYS,BYNOTFOLLOWINGTHROUGHONYOURPROMISESALWAYSPROMISEWHATYOUCANREASONABLYDELIVERBUTDONTSTOPTHEREIFATALLPOSSIBLE,TRYTOEXCEEDYOURCUSTOMERSEXPECTATIONSASWALTDISNEYISCREDITEDWITHSAYING,“DOWHATYOUDOSOWELLTHATPEOPLEWILLWANTTOCOMEBACK,ANDBRINGTHEIRFRIENDS“SOURCESHANNONALTER，2008“HOWTOMAKECOMMUN
16、ICATIONCUSTOMERSERVICEAPRIORITY”，CPM，NOV/DEC,PP3034译文如何沟通以及客户服务优先由于我们的房地产世界发展的很快，通常来说工作不仅仅是努力的获得或者售出房子，而且还要找出最正确有效的工作方法，以达到业主的目标并且留住客户。业主想要的是什么简而言之，业主想要的是懂得他们需求的高层管理者。这很容易吗这可不一定。当你面对许多任务的时候，错误往往不可避免，尽忠尽职也不一定是有用的，同时对业主来说也是一样的。这一点也不奇怪，全世界的业主和经营者对现在的物业管理人员有着同样的需求。他们发现许多的经理都不擅长财务管理并且他们很多人都缺乏一定的沟通技巧。大多数时
17、间，经理都忙于处理一些琐事，以至于忘记了他们在这里的真正原因是为了满足业主的需求。那么，你是怎样确定你的管理能力是最好的呢下列的观点在前进的道路上给我提供了一些有益的建议。关注什么很关键我们都被一些看似无穷无尽的“资讯”所包围着。有那么多的问题需关注，我们总被员工关系和业主的麻烦吸引着注意力。虽然这些问题需要被解决，但是我们还需关注那些可能被我们忽略却极其重要的业主需求。最近，我被邀请出席了一个预算会议，为一个购物中心的业主提供了相关的咨询服务。财产所有者提出的资产改革要求可能会使得财产的管理团队陷入一种进退两难的境地。而解决这个困境的方法却是很简单的，那就是他们需要询问那些业主他们的目的是否
18、更好的管理那些财产。一个真正的物业管理服务人员必须明白，业主需求的优先次序是可以转变的，要知道兼并优先采取的立场，对于新的需求要把它们放在正确的位置上，以免出现新的分歧。这其中至关重要的是能够在紧紧围绕市场和高层工作重点的转移之间保持平衡。而你必须能够对他们的行为作出相应的反应。如果你有一个孩子，你知道，当你有机会检查他或她的家庭作业的时候，你也有了机会去重新去学习那些你可能已经忘记了的数学、英语或者历史知识。在物业管理中，我们也有一个意想不到的第二次机会，重新学习能力和技巧，比如转移重点的能力，变的更加灵活，能够接受新的想法。价值创造是关键一个真正的房地产经理的主要职责是创造价值。然后，经理
19、们并不总是明白他们能够怎样影响价值；这个概念经常显得势不可挡。无论你的老板正在计划不就的将来出售其财产，或者他是一个房地产的长期持有人，他想要的都是创造和保持价值。尝试着将这些琐碎的概念分解成更容易管理的部分了解您的物业在市场中的地位。这是至关重要的，因为这能让你比你的竞争对手更加出色。你的目标是准确评估周围的房地产市场，以确定你是否能够实现你老板的市场租金。做好你的功课。确保你彻底的了解你的物业情况，包括物质上和财政上。找出是什么让你的财产具有竞争优势。你的房子可能不是最近的，但是它可能是最好的。你的物业有什么属性吗哪些独特的特点分别从竞争中脱颖而出呢了解哪些因素让你的物业更具竞争力是获得更
20、高的租金的关键。使用比较调查或者网络调查的方法，和你的竞争对手比较这些因素。这里简单的列出了一些典型的网站的列表属性，以帮助你开始地点使用年限建筑外观建筑内部结构停车场门卫能见度指示牌承租人群/协同作用底板建筑结构经纪人和评估师是一个很好的市场比较信息的来源。样品比较网络也可以在LREMFIRSTORG上面找到。客服服务统计为了确保你的客户服务的方向是正确的，这里有四个问题你必须回答1、谁是我们的客户想想你每天收到的无数的请求和信息。当你因为时间紧迫而忙个不停的时候，它可能看起来像是有人在打扰你一样。在我职业生涯的早期，我有幸为威斯汀酒店工作过。对我来说，我的老板是一个伟大的导师，我还记得他曾
21、经说过“每个人都是别人的客户。”这意味着每一个与你在你的日常工作中来往的人都是一个潜在的客户你的老板，你的客户，你的租客，你的财产会计师，你的供应商，你的物业经纪人。创建一个名单，上面列出你所有国内和国外的客户名字，并且把它放在一个你每天都可以看见的地方。2、我们怎么样才能使公司更接近它的客户人们不可能总是同意你的主意，我们要换一种方式来表达，因此他们结束谈话而这让他们感觉自己受到了尊重这是需要练习的。加州的一个零售开发商，DONAHUESCHRIBER公司的总裁兼首席执行官PATRICKSDONAHUE先生就同意这一点，他说“我们需要走出办公室，通过和我们的客户交谈来发现他们需要什么，以及我
22、们能够为他们的问题提供怎么样的解决方案。”作为一个直接的例子，去年夏天，我正在一家小商场的咨询项目。我要求经理带我参观周围我们商场的物业。参观了一个多小时，我们都没有拜访一个租客。当我问他为什么的时候，经理回答我说“好吧，我不喜欢（租客），所以我尽量不要进到他们的商店里面去。”我猜测这个层次的的沟通是零，那么现在我猜这个层次的客户满意度也是零。3、我们怎样才能创造一流的服务机会想想创造机会层。每一个与客户，租客或者供应商的互动都是一个创建关系的难得的机会。在通常情况下，管理者往往认为，他们唯一需要与租客交流的时候就是通知他们租约即将到期的时候。尝试以你的租客偏爱的沟通方式为内容做一个调查。他们
23、更喜欢电话、电子邮件还是亲自访问询问他们喜欢怎么样的沟通频率，是每周一次，每月一次，还是不需要访问。此外，请记住，沟通并不一定总要很正式。我知道一个拥有25万平方英尺物业的经理，他每天早晨站在他的大厦的大堂里只是为了在他的租客们开始一天的工作之前迎接他们。他成功地创造了一个建立关系的机会，并且对他的租客们证明了他的承诺。4、我们能否实现我们的承诺如果你曾经把你的汽车开到修理厂，那么你肯定知道，承诺意味着很多东西。如果修理工承诺当天就能把你的车子修理好让你开回去，这就是你所期望的。如果你来修车当天就修好开回去了，会发生什么呢你会很失望。如果你打电话，但是没有得到一个答案，或者是进一步被推迟了，你会变得沮丧。在房地产方面也是如此。没有什么能够降低你和你公司的声誉，除非你违背了你的承诺。始终保证你可以实现你的承诺。但是，不要停在那里，如果有可能的话，尽量超越客户的期望。就像WALTDISNEY曾经说的，“把你应该做的做到最好，人们就会想回来，并且还会带上他们的朋友”出处夏侬奥哲，如何沟通以及客户服务优先，CPM，2008年11月/12月，3034页。
