1、公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）（2011届）本科毕业设计（论文）题目嘉兴市区廉租房制度的发展及完善对策学院专业班级学号学生姓名指导教师公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文设计中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。论文（设计）作者签名签名日期年月日公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许
2、论文（设计）被查阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理，不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文（设计）作者签名签名日期年月日公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）摘要随着中国住宅商品化发展的不断深入，以及由于经济体制改革的不断深入造成的大量结构性失业，使得城市贫困家庭的住房困难问题日益凸现。在此大背景下，廉租房制度应运而生。本文主要是对嘉兴市区廉租房制度的探索，通过分析嘉兴市区廉租房的现状从而来解决嘉兴市区低收入者的住房困难问题。本文首先根据嘉兴市区廉租房制度的保障范围过窄，不能
3、有效解决低收入者住房问题，针对性的提出了更具人性化的廉租房制度，扩大了廉租房制度保障的范围；其次根据嘉兴市区廉租房房源供给有一定困难的问题，对应的提出了增加房源，扩大廉租房住房供应量的完善方案；再次根据嘉兴市区廉租房建设的资金困难问题，相应的提出了三种新的融资模式；最后根据嘉兴市区廉租房退出机制不完善的问题，提出了完善廉租房租用与退出机制的相关对策。关键词嘉兴市区；廉租房制度；住房保障公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）ABSTRACTWITHTHEDEEPENINGOFCHINASRESIDENTIALCOMMERCIALDEVELOPMENT,ASARESULTOFTHEDEEP
4、ENINGOFECONOMICREFORMCAUSEDALARGENUMBEROFSTRUCTURALUNEMPLOYMENT,MAKETHEURBANPOVERTYFAMILYHOUSINGDIFFICULTIESISBECOMINGMOREANDMOREOBVIOUSINTHISBACKGROUND,LOWRENTHOUSINGSYSTEMCAMEINTOBEINGTHISPAPERISLOWRENTHOUSINGSYSTEMOFJIAXINGCITYTOEXPLORE,BYANALYZINGTHESTATUSOFLOWRENTHOUSINGINJIAXINGCITY,TOSOLVEJIA
5、XINGURBANLOWINCOMEHOUSINGDIFFICULTIESFIRST,JIAXINGCITYUNDERTHECOVERAGEOFLOWRENTHOUSINGSYSTEMWASTOONARROW,CANNOTEFFECTIVELYSOLVETHEPROBLEMOFLOWINCOMEHOUSING,TOFOCUSONAMOREHUMANESYSTEMOFLOWRENTHOUSING,EXPANDEDTHESCOPEOFPROTECTIONOFLOWRENTHOUSINGSYSTEMSECONDLY,ACCORDINGTOEXPANDTHESUPPLYOFJIAXINGCITYLOW
6、RENTHOUSESHASBEENDIFFICULTPROBLEM,PROPOSEDTOINCREASETHEAVAILABILITYOFTHECORRESPONDING,EXPANDTHELOWCOSTHOUSINGSUPPLYPERFECTPLANAGAIN,ACCORDINGTOTHECONSTRUCTIONOFJIAXINGCITYLOWCOSTFUNDINGPROBLEMS,CORRESPONDINGPROPOSEDTHREENEWFINANCINGMODEFINALLY,ACCORDINGTOEXITMECHANISMJIAXINGIMPERFECTURBANLOWRENTHOUS
7、INGPROBLEMS,IMPROVINGTHELOWCOSTRENTANDEXITMECHANISMOFRELATEDCOUNTERMEASURESKEYWORDSJIAXINGCITY；LOWRENTHOUSINGSYSTEM；HOUSINGSAFEGUARD公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）目录一、引言1二、嘉兴市区廉租房制度发展状况1（一）准公共产品属性1（二）廉租房制度产生的背景2（三）廉租房制度的发展3（四）嘉兴市区廉租房的现状分析4三、嘉兴市区现行廉租房制度中存在的问题6（一）保障范围过窄，不能有效解决低收入者住房问题6（二）房源供给有一定难度6（三）廉租房建设的资金
8、来源得不到保障7（四）廉租房的退出机制不完备，管理难度大7四、完善嘉兴市区廉租房制度对策7（一）以人为本推动廉租房工作深入开展7（二）增加房源，扩大廉租房的供应量8（三）推动廉租房融资模式的创新9（四）完善廉租房的租用与退出机制10五、结论11致谢12参考文献13附录一15附录二16公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）1一、引言住房问题事关国计民生，城镇住房保障作为社会保障制度中的个重要组成部分，日益受到政府和社会的高度关注。我国城镇住房保障制度经历了多年的调整和改革，形成以廉租房、经济适用房、公共租赁房以及住房公积金为主体的多层次住房保障制度。其中，廉租房制度是以解决城市低收入家庭
9、住房困难为目标的社会救助型保障制度。近年来，各地区把解决城市低收入家庭住房困难作为改善民生的重要内容，不断完善政策，健全制度，加大投入，廉租房在解决城市低收入家庭住房困难工作取得了积极成效。但从总体上看，廉租房建设还处于起步阶段，截至2008年底全国还有747万户城市低收入住房困难家庭，亟需解决基本住房问题，因此不断发展和完善廉租房制度有着重要的理论意义和现实意义。嘉兴市处于长三角的中心地带，近几年经济发展迅速。廉租房制度经过多年建设和完善，日渐成熟，覆盖范围也由过去的低保家庭、优抚对象等住房困难的家庭，逐步过渡到向低收入家庭延伸。保障方式也由最初的实物分配方式扩大到实物分配、租赁补贴和租金核
10、减三种方式，截至2010年底已经累计解决了近600户困难家庭的住房问题。但是，我们应该看到，廉租房制度在实施中仍存在覆盖面较小，后续保障房建设任务压力较大、廉租房分配及管理制度本身不够完善等问题。因此，如何根据嘉兴市的实际情况，在现有廉租房制度的基础上，完善及发展，从而能在最大程度上解决嘉兴市低收入者的住房困难问题，这一项工作是直接关系到本地社会稳定、人民生活水平提高的重要民生问题，也是政府公共服务的一项重要职责之一，为此，有必要进行深入的研究。二、嘉兴市区廉租房制度发展状况（一）准公共产品属性廉租房，类似于新加坡的“组屋”、香港的“公屋”，是指政府向低收入家庭和其他需保障的特殊家庭以低廉租金
11、配租的具有社会保障性质的普通住宅。从政府经济学角度看，廉租房是介于纯粹公共产品与纯粹私人产品间的准公共产品，具有以下特征1消费的竞争性。廉租房属于拥挤性公共产品，某人的受益排斥他人的同时公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）2受益，达到拥挤点后，廉租房的边际成本增加，导致在消费上产生了一定的竞争性。2受益的排他性，即价格排他性。虽廉租，但仍交租，因此，弱势群体在受益上就要排他，把“免费搭车者”排除在外。3总体效用的不可分割性。廉租房只租不售，所有的弱势群体都可享用，具有共同受益或联合消费的特点。（二）廉租房制度产生的背景我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1999年
12、建设部出台城镇廉租房管理办法，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。2004年3月我国在城镇廉租房管理办法的基础上修改并正式颁布实施了城镇最低收入家庭廉租房管理办法。目前廉租房制度已经在全国城镇全面实施。嘉兴市1998年率先在全省十一个地市中实施了廉租房保障制度。目前以租金补贴为主、实物配租和租金核减为辅的多层次廉租房保障体系已具雏形。廉租房制度的产生基于下列背景。1、城市贫困群体现象日趋严峻20世纪90年代后期，在中国社会结构转型和经济体制转轨的过程中，产权制度、就业制度、收入分配制度、住房制度、教育制度、医疗制度等多方面的改革，逐渐
13、拉大了城镇居民家庭的贫富差距，城市贫困日渐成为一个严峻的社会问题。为此在1997年开始实施城市居民最低生活保障金制度。而住宅的高价性造成了城市贫困群体难以通过市场方式来解决自身的居住问题，因而，为了缓解城市贫困群体的居住困难，政府必需构建针对城市贫困群体的住宅保障体系。2、住房资源配置凸现“短板”二十世纪末期，住宅产业成为中国的主要经济增长点之一，住房市场的发展带来了住宅价格过快上涨，对于城市中住房困难的低收入群体来说，微薄的收入让他们对市场上昂贵的商品房只能望而却步，即便是租房住，与他们的支出能力相称的房子在市场上也是少之又少。城镇低收入群体的住房问题成了住房制度改革的“短板”。根据国际经验
14、，关注并解决城镇低收入群体的住房困难，只能由政府而非市场负责，国外的廉租房制度为中国政府提供了改革的方向。公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）33、解决低收入群体的住房问题，平抑房价，促进房地产市场健康发展“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是唐代诗圣杜甫的伟大心愿。改革开放30年来，我国国民经济飞速增长，人民生活水平显著提高，在基本解决了吃饭穿衣的问题以后，中国人把注意力更多地转向改善居住条件上。从2003年开始，随着我国经济进入新的加速增长周期，在宏观经济趋好的大背景下，房地产市场供销两旺，房价连年大幅攀升。尤其在2009年，房价的增长只能用疯涨来形容，2009年初到201
15、0年底，全国很多城市的均价几乎番了一番。在高房价下拥有一套自己的住房，对我国城市的低收入群体和大量进城的农民工来说更是可望而不可及的，这在客观上对政府提出了加大廉租房建设力度的要求。同时，廉租房建设力度的加大，也可以有效分流住房刚性需求，扭转房地产市场供求关系，刺激房价向理性价格回归，从而促使房地产市场健康发展。（三）廉租房制度的发展1998年，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，第一次提出“廉租房”的概念。党中央、国务院高度重视解决最低收入家庭的住房问题。胡锦涛总书记在党的十六届三中全会和2003年中央经济工作会议都指出要建立和完善对最低收入者的救助制度，妥善解决城
16、市特殊困难家庭在住房方面遇到的实际问题。2002年6月，温家宝同志批示建立和完善廉租房制度，解决最低收入居民家庭的住房问题，是住房制度改革和住房建设的一项重要内容。到目前为止，在中央政府颁布的城镇最低收入家庭廉租房管理办法、城镇廉租房租金管理办法和城镇最低收入家庭廉租房申请、审核及退出管理办法等一系列法规和文件的促动下，许多城市也相继出台了地方性的廉租房管理办法，已经基本勾勒出了中国廉租房制度的主体框架。廉租房正被寄予厚望，对目前房地产市场的发展和社会保障的完善具有极其重大的意义。1998年，嘉兴市率先在全省十一个地市中实施了廉租房保障制度，通过近十年的实践，先后实行了廉租房实物分配、廉租房租
17、金补贴以及公房租金减免等方式，基本实现了市区最低收入家庭住房保障对象的应保尽保。2003年，制定实施了嘉兴市市区特困户住房租金补贴试行办法，由实物配租方式进入以租金补贴为主实物配租为辅的廉租房保障新阶段，2006年又制定了嘉兴市市区廉租房保障办法（试行），所属市县也结合本地实际，不断加大廉租房保公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）4障力度。2007年廉租房的保障范围从有证困难家庭扩大至经济困难家庭，市区低保标准13倍以内的住房困难家庭已实现廉租房的“应保尽保”。2008年7月发布关于印发嘉兴市市区廉租房保障办法的通知，制定实施细则。2010年嘉兴市将无证困难家庭纳入廉租房的保障范围，
18、并且，市政府按照国家、省市的有关要求，积极组织编制了嘉兴市低收入住房保障规划20102012年。（四）嘉兴市区廉租房的现状分析根据嘉兴市市区居民对廉租房的需求以及嘉兴市廉租房目前的供给状况，来对嘉兴市区目前的廉租房现状来进行分析，从而能在最大程度上满足低收入者对廉租房的需求，也可以更加直观的了解嘉兴市区目前廉租房供需状况。1嘉兴市区保障性住房供给状况十一五期间，嘉兴市在加大普通商品房开发建设的同时，也采取多种形式，通过创建“41”住房体系，完善了住房供应及保障体系，改变了以前中、低价位住房供应不足的状况，从而加快实现“居者有其屋”的发展目标。截止2010年底，保障性住房共有约8605万平方米含
19、货币补贴，占了2010年住宅总量2400万平方米的359。其中“十一五”期间，市区建成经济适用房和廉租房3513万平方米含货币补贴。表1嘉兴中心城区现状住宅市场构成表住房类型面积（万平方米住宅总量2400保障性住房经济适用房8517廉租房088从上表可以看出，经济适用房的建设占了保障性住房建设面积的绝大部分，廉租房的建设面积在这其中只占了百分之一左右。但经济适用房只能购买，这对于大多数低收入者来说，是没有这个购买力的，因此，对于大多数的低收入者而言，廉租房才是他们的住房保障。可是就目前而言，廉租房的建设显然还不能满足低收入者的住房需求。2嘉兴廉租房保障制度建设情况公共事业管理专业2011届本科
20、毕业论文（设计）5嘉兴市区目前以租金补贴为主、实物配租和租金核减为辅的多层次廉租房保障体系已具雏形。相比之下，嘉兴市廉租房保障是走路全国很多城市前面的，未来几年，嘉兴市区廉租房的保障范围将继续扩大，2008年、2009年分别达到市区低保标准15倍和18倍以内的家庭实现廉租房的“应保尽保”，2010年达到市区低保标准2倍以内的家庭实现廉租房的“应保尽保”。据统计，截止2007年12月底，全市已享受廉租房保障的家庭共有1514户，其中实物配租544户，租金补贴543户，发放廉租房租金补贴2605万元，租金减免427户。2008年全市廉租房保障621户，2009年底，嘉兴市政府主要采取实物分配、租赁
21、补贴和租金核减三种方式，累计解决574户家庭的住房困难问题，从20092010年，全市每年要保障廉租房家庭700户左右。市区每年要保障廉租房家庭326户左右。3嘉兴市区居民对廉租房的需求根据2010年抽样调查，考虑到近年来实际增加的住房困难户数量以及由于人均可支配收入增加导致的扩面等多个原因，结合2007年普查情况进行修正，得出嘉兴市区住房困难产大约为，3017户该数据每年都处在动态变化中，而这些住房困难户很大一部分都没有得到廉租房制度的保障，这些住房困难户的住房信息见下表表22010年嘉兴市区住房困难户住房信息1住房情况户数人数无房户8601712在15平方米以下957325715平方米住房
22、面积18平方米545165518平方米住房面积20平方米6551920合计30178544从上表可以看出，2010年嘉兴市区住房困难户中，无房户和在15平方米以下的占了其中的百分之六十，而这1817户都达到了申请廉租房保障的最低住房要求。而2010年嘉兴市区廉租房的保障户大概为600户，即使按照“十二五”的住房保障规划，即每年新增保障户数约50户，这样要能解决这些住房困难户也得十年以后。由此也可以看出，虽然嘉兴市的廉租房制度在全国已属于较为完1表内数据来自嘉兴市“十二五”住房保障规划公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）6善的，但嘉兴市区居民对廉租房的需求还是很大，可以说供远远不应求。
23、因此，嘉兴市在廉租房建设的上，仍然任重而道远。三、嘉兴市区现行廉租房制度中存在的问题（一）保障范围过窄，不能有效解决低收入者住房问题嘉兴市目前有资格申请廉租房的家庭为具有市区（含南湖区、秀洲区、嘉兴经济开发区建制镇）常住非农业户口的低收入家庭，分为低收入有证困难家庭和低收入无证困难家庭两种。按这样的界定，适用人群的范围就显得狭窄了。首先，对于收入处于平均收入水平以下、最低收入水平以上的家庭来说，由于实际情况的差别，也存在对廉租房的需求，而廉租房适用对象并未将这一部分人包括进去。在当前最突出是两个过渡性的夹心层，一是指家庭收入水平和住房标准超过廉租房保障范围，而又无能力负担购买经济适用住房房款的
24、家庭，一些刚刚超越了最低收入限的低收入家庭就属于这个范围。二是指家庭收入水平超过经济适用住房保障范围，而又无能力购买商品住宅的家庭。其次，很多农民工进城务工，他们之中的绝大部分，目前则是靠着在城乡结合部“私搭乱建”，或私下里租用居民住房来解决问题，成为社会不稳定因素的一种，这一廉租房的适用群体目前也还没有纳入到政府廉租房适用对象的考虑范围之中。第三，越来越多地出现在现代城市人群中的单亲家庭据统计，单亲母亲约占已婚妇女的10一15及日益增多的老龄群体中的空巢家庭，对廉租房也有着特殊的要求。（二）房源供给有一定难度根据城镇最低收入家庭廉租房管理办法，嘉兴市区目前可提供的廉租房房源主要有四个途径一是
25、腾空的公有住房；二是政府出资收购的住房；三是政府出资兴建的住房；四是社会捐赠的住房。但是实际上，第一类房源因使用多年，面积小、设施差，而且影响城市形象和市政规划，不可能成为廉租房的主要房源；第二类房源房屋新、设施全，而且方便集中，但是成本过高，政府无法提供大量的此类住房；第三类房源可以在短期内解决房源严重不足的问题，但是政府财政负担过重；第四类房源是有益的补充，但这类住房数量极少，不可能成为廉租房公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）7来源的支撑力量。房源紧张、供需矛盾突出已是一个不争的事实。（三）廉租房建设的资金来源得不到保障目前嘉兴市廉租房资金来源渠道包括住房公积金增值收益、财政预
26、算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等。由于房改后可用于出租的公房很少，且受我国经济发展水平和生活习惯的影响，社会捐赠廉租房资金的情形难成气候，因此各地廉租房资金主要表现在住房公积金增值收入和财政拨款两项，资金来源渠道比较单一。而仅靠政府房管部门的财力，就难以长期支撑以市场价购置廉租房和租金补贴的资金支出。（四）廉租房的退出机制不完备，管理难度大目前，由于职工就业、收入状况变动较快，因此廉租房的退出机制不完备；旺盛的需求与短缺的房源供给，房源缺乏制约着廉租房保障体系的推广；供应手段匮乏，廉租房的供给主要由政府承担，企业出于利润的考虑，没有参与廉租房保障体系运行。廉租房租金收缴困难，对于不交租金
27、的廉租房住户，管理部门除了上门宣传和催缴，没有有效的办法解决。小区物业管理难，绝大多数廉租房住户将物业管理看作政府行为，不交缴物业管理交费，致使没有物业公司愿进行管理，从而都需要政府包办。如果不能同步解决低收入困难家庭的居住条件和环境，有可能重回老公房管理不到位的老路，导致受益居民对物业管理的不满意，从而使得政府这一关乎民生安居问题、造福低收入困难家庭的实事工程前功尽弃，以至于影响党和政府的形象。四、完善嘉兴市区廉租房制度对策（一）以人为本推动廉租房工作深入开展廉租房保障对象的收入标准和住房困难标准、廉租房保障面积标准，按照我市人均可支配收入和人均住房水平的一定比例加以确定，并结合我市经济发展
28、水平、财政承受能力和房价水平等定期调调整，进一步扩大廉租房的保障范围，到2010年将保障范围扩大到城镇低保标准两倍之内、人均住房建筑面积低于15平方米或3人以上家庭低于45平方米的低收入家庭，廉租房的保障标准每户控制在建筑面积3650平方米之间。加大货币补贴比例，通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。补贴标准，低保对象按当地廉租房保公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）8障面积和市场平均租金给予补贴，其他收入家庭按一般不低于市场平均租金的60给予补贴。在制度实施过程中，应该注重制度的灵活应用，协调好细节之处，使廉租房制度更具有人性化。1科学制定廉租房申请条件，简化审批
29、程序。廉租房具有福利的特点，因此确定享有该权利对象的标准非常重要，它直接影响到廉租房制度的惠及范围。目前廉租房的申请都是以户口和最低收入等作为硬性标准，在最低收入标准制定的过程中应该注意的有首先是低保水平的确定。最低收入水平的设置应该结合嘉兴市实际情况，经过科学统计，按照当地经济状况和个人平均收入情况制定，而不是为了某项征集指标而随意降低或提高这项标准，使保障对象范围不够客观。其次审核个人收入的真实度。在收入的问题上，申请人的收入等真实情况必须按照标准，经过核实和严格的审批程序，但要注意缩短审批的时间和精简审批的程序，使申请对象能够方便快捷的享受应有权利保障。2以人为本，灵活开展房屋的分配使用
30、工作。在分配中应该更人性化，从居住者的实际情况出发，在公正的条件下，要有适当微调的方案，例如按照相近标准、将需求相近的人群进行分类，可以再对符合需要的住房以摇号的方式进行分配。完善廉租房及周边设施建设，打造优良的住宅环境。在廉租房开发选地时，不能只注重土地的成本价格，选择偏僻的地段作为开发土地，应该综合利用土地资源或者可以通过完善配套措施和服务，拉动周边经济的发展。同时还应注重提高住房质量，因此，在开发的过程可以采取公开招标的方式寻求信誉度较好的开发商。3进一步改善新居民的居住条件。鼓励企业建造员民工公寓；适当放宽企业自建员民工公寓的条件；对企业自建员工公寓给予一定的政策扶持。制定政策，引导和
31、鼓励社会力量建造员民工公寓。在土地、规划、建设、运营等方面给予政策支持，以降低开发和运营成本，为新居民提供实惠、低廉的住房。严格执行嘉兴市政府在2008年制定的新居民廉租房建设方案（二）增加房源，扩大廉租房的供应量政府在加强资金筹措建设廉租房的同时，还需促进房地产存量市场的发展。同时要加大廉租房和经济适用住房市场供应量，不断满足中低收入家庭的住房需公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）9求。要采取新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，多渠道增加廉租房房源。新建廉租房套型建筑面积应控制在50平方米以内，在廉租房建设上，除财政投资修建外，还应开拓以下五种方式一是将腾退的符合廉租房条件的直
32、管公房转入廉租房；二是出台相关规定，在普通商品房与经济适用房中配建一定数量的廉租房，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；三是回购市场上符合标准的二手房和空置商品房作为廉租房。四是积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。五是要通过加强宣传和舆论引导，鼓励社会为廉租房保障事业捐赠资金，不断拓展融资渠道。政府必须加大保障性住房的土地供给，必须因地制宜地通过保障性住房的供给，提高不同区域内的替代性住房供给。并根据不同的空间约束土地、景观、交通等有选择地采取不同的供给形式廉租房、经济适用房等。由此，必须保持社会保障性住房的一定供应比例，并确保社会
33、保障性住房建设的土地供应。政府还可以通过多种金融手段，消化大批空置房、二手房，或通过政策扶持创建廉租房公司，有意识地收购旧房，维修后转化为廉租房出租给住房弱势家庭，增加廉租房供应量，以保障“人人有房住”。保障的方式主要有以下几种一是租金减免。即对符合廉租房政策的家庭承租公房给予租金减免。二是实物配租。即政府对保障对象提供低租金的普通住房。三是租金补贴。即政府按市场租金与廉租房租金差额提供补贴，由受补贴者自己到市场上去租房。四是房屋置换。通过房屋产权置换，将旧公房转换为廉租房。其中，实物配租和租金补贴是廉租房的主要形式。所以在住宅商品化的进程中，必须将低收入群体的住房问题真正列入政府的支出预算安
34、排，从而保障稳定的资金来源增加廉租房供应量，真正解决城市边缘群体住房难的问题。（三）推动廉租房融资模式的创新拓宽资金来源渠道，广泛筹集资金，使廉租房在建设过程中无论采取货币补贴还是实物配租的形式，都可以有充足的资金作保证。因此，政府应该想办法，动员社会力量，来拓宽资金来源，寻找新的廉租房融资取向。1城市运营与BOT模式城市运营模式是指政府发挥市场调节资源优化配置的功效，用经济手段将城市规划用地、项目特许经营权、冠名权、广告设置权等相关城市资源进行盘点、公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）10打包出售，所获得的收益用于城市开发建设。BOT模式具体指建设、经营、移交的过程。在廉租房开发建
35、设过程中，仿效这两种运营模式，可以减轻政府前期投资资金不足的压力，并分担投资风险。2委托、联合租赁模式由于廉租房是福利性的公共产品，其特性决定其只租不售的特点。与此同时，国家相关对廉租房开发运营的福利性政策，吸引了许多租赁公司的关注。当前，廉租房的运营可以考虑委托租赁、联合租赁的模式。委托租赁主要考虑由政府或社会捐赠资本开发廉租房，或是改造闲置房屋成配套出租房，再授权专业的融资租赁公司进行委托经营和管理。当然，其间政府可以对租赁公司实施一些优惠政策。联合租赁，其相当于联合开发形式，也就是租赁公司与房地产开发企业相互优势互补合作，实现“开发租赁”的运营模式。这种模式，可以整合资源，节约成本，拓展
36、廉租房开发的融资渠道。3信托投资基金REITS模式由于廉租房的开发过程，是一个周期长、耗资大、收益慢的宏大工程，仅靠租金收益的廉租房是难以在较短时间内回笼资金的。REITS正好可以解决这一难题。REITS实质上是一种房地产证券化产物，通常采用股票或者收益凭证的形式，赋予房地产这种不动产很强的流动性，同时还便于投资者参与或退出投资。廉租房开发建设若采用信托投资基金，即REITS形式，可以用持续稳定地租金分红，吸引更多的开发商和投资者。（四）完善廉租房的租用与退出机制在廉租房制度建设上，要建立起一套严格的申请、审批和退出制度，建立健全住房保障对象档案，对廉租房保障对象实施动态管理，保障政府资源切实
37、落实到最低收入家庭。如相关部门对配租家庭的成员、住房、收入等状况每半年进行复核，如果发现配租家庭收入超过标准，或因人数减少，人均居住面积超过15平方米的，应通知其迁出廉租房或者停发补贴租金。同时政府应该建立有效监督体系，对申请资格、审批条件加强监控制，定期复查，动态管理，保证低收入群体致富后退租，以制度、法规来保证廉租房的入住公平性。同时政府需要健全住房保障动态管理机制，由各区负责，加快建立完善政策性住房保障对象的档案，逐步完善有关数据库和信息网络。推进住房保障管理职公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）11能延伸到街道、社区，探索建立社区事务受理服务中心保障一门受理模式。加强对已享受
38、政策性住房保障家庭的定期审核和动态管理，健全租用与退出机制。五、结论本文主要是对嘉兴市区廉租房制度的探索，通过分析嘉兴市区廉租房的现状从而提出廉租房制度存在的问题，并提出完善方案。嘉兴市区廉租房制度的完善是在原有廉租房制度的基础上，根据嘉兴市区的实际情况，并根据嘉兴市区低收入者的需求，完善了嘉兴市区的廉租房制度。本文以住房保障与廉租房的专业理论为依据，收集了大量的资料，首先阐述了嘉兴市区廉租房制度的发展状况，并从廉租房的概念、属性，廉租房制度产生的背景，廉租房制度的发展以及现状分析展开了论述。然后从廉租房保障范围过窄，房源供给有限，资金来源渠道窄，退出机制不完善等四个方面提出了嘉兴市区目前廉租
39、房制度存在的问题。最后根据前面提出的问题，对应提出了完善嘉兴市区廉租房制度的对策。本论文的完成，使我对廉租房制度的理解更加深入，系统化。由于我的思维还存在很大的局限性，完善后的廉租房制度还存在一定的问题，但我相信在将来通过我的努力和学习，会不断地克服这些难题。公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）12致谢本论文在写作过程中，得到了吴老师的悉心指导。从论文的选题、提纲的拟定、结构的安排直至完稿审定，吴老师无不一一帮教，对本论文的顺利完成给予了最大的帮助。吴老师严谨治学的态度和渊博的学识也使我受益匪浅，他对本论文多次提出了修改意见，既提高了本论文的水准，也提高了我的理论水平和实践能力，对我
40、在今后的工作和学习将产生积极的影响。在大学四年中，各位老师渊博精深的学识、诲人不倦的育人精神以及严谨的教学态度，给我留下了深刻的印象。在此，我谨向悉心指导我的吴老师以及信管公管系的所有老师表示最诚挚的谢意公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）13参考文献1李晓鹏我国目前加大廉租房建设的必要性分析黄河科技大学学报第11卷，2009（3）2吴翠萍关于进一步加强与完善廉租房制度建设的思考内蒙古农业大学学报，2010（2）P84873李斌，王凯城市边缘群体的住房保障研究湖南医科大学学报第11卷，2009（2）4刘雪明廉租房政策实施中的四大困境中国房地产第343期，20097P62645冯飞建立
41、合理的住房供应体系河南建材第6期20096李秀文，王丽廉租房政策执行困境分析辽宁行政学院学报2009（7）P13177许云萍廉租房制度推行的瓶颈与对策分析通化师范学院学报第30卷第7期2009（7）P31338黄清关于廉租房供应体系建立的难点与设想中国房地产金融19903P38399高晓现行廉租房制度存在的问题与对策浅析金卡工程经济与法2010410王月虹城镇廉租房融资困境与模式创新时代经贸20076P3411梁涛健全征信体系促进我国廉租房制度建设征信20101P505312王玉燕我国廉租房提供的政策安排与效应分析地方财政研究200910P71013马骁，孙玉娟社会公平视阈下我国廉租房制度建设
42、的路径选择山西财政税务学院学报2009（4）14黄勇当前城市低收入群体居住形态与住房发展研究全国贸易经济类核心期刊2010（1）P142715刘海迅论建设廉租房的新思路中国建设信息2009（4）16林志斌廉租房供给模式再造基于合同外包与凭单制的契合山东公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）14行政学院山东省经济管理干部学院学报200995P182017蔡红新廉租房建设的管理体系研究电力学报2009（1）P394118吴秀容健全廉租房保障法律制度的思考中共银川市市委党校学报2009（4）P656819任海军，谢雯婷城镇廉租房项目REITS模式研究特区经济20092P29830020包宗华
43、廉租屋的争论及其发展方向的探讨中国房地产20001P141621桂莉，刘蕾，曹云清完善城镇中低收入家庭住房保障体系的思考河北铁道学院学报2010（1）P747622OFLAHERTY，BRENDAN，MAKINGROOMTHEECONOMICSOFHOMELESSNESSGAMBRIDGE；HARVARDUNIVERSITYPRESS，199623OSULLIVAN，URBANECONOMICS，5THEDITION，MCGRAWHILL，200324GIVENS，RICHARDALABORLAWJOURNALISSUE8，1998（8）P46847725MALPASS，PETERHOUSIN
44、GSTUDIESISSUE3，199611P459471公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）15附录一中国廉租房制度建设里程简表时间主要内容19987国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，第一次提出“廉租房”的概念19994建设部出台了城镇廉租房管理办法20038国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知明确指示要建立和完善廉租房制度。20043建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局又共同签发了第120号令城镇最低收入家庭廉租房管理办法，城镇廉租房管理办法同时废止。廉租房制度建设正式在全国范围内迅速铺开。20053国家发改委、建设部联合下发城镇廉租房
45、租金管理办法建20057建设部和民政部再次颁布城镇最低收入家庭廉租房申请、审核及退出管理办法20059国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知国办发价号，对做好城镇廉租房制度建设提出了进一步要求。20065国务院常务会议出台被称作“国六条”的调控房地产业的六项措施，其中首条提出重点发展廉租房。2006529国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知2006714财政部会同建设部、国土资源部发出通知，要求各地从五个方面切实做好城镇廉租房保障资金落实工作。20078国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见中指出，廉租房制度的基本政策框架是为住
46、房困难的低保家庭和无力购买经济适用住房的低收入家庭发放租赁补贴或提供廉租房。20094国务院常务会议讨论并原则通过关于2009年深化经济体制改革工作的意见中提出，加快推进医药卫生、教育、文化、社会保障、住房等民生领域改革，改善居民支出预期和消费意愿。公共事业管理专业2011届本科毕业论文（设计）16附录二20082010年廉租房租赁补贴金额测算补贴户数户均平均补贴面积每平方米补贴标准补贴金额（万元）新增保障量200826045111544420093384513237272010382451530942小计98070113原有保障量200811945117068200911945138353201011945159639小计3572506合计95173
