1、毕业论文（设计）文献综述题目房屋转租法律问题研究专业班级法学一、前言部分（说明写作的目的，介绍有关概念、综述范围，扼要说明有关主题争论焦点）写作目的近年来由于房价的上涨，人们迫于房价压力而纷纷把目光投向房屋租赁市场。随着房屋租赁市场的不断发展，其相关的法律问题也不断涌现出来。房屋转租是房屋租赁的重要组成部分，也是现实生活中人们常常遇见的一种租赁方式。由于我国现行法律法规对房屋转租的规定并不完善，需要通过对房屋转租中的法律问题进行探讨和研究，进一步理解转租行为中的权利义务关系，提高人们在相关行为中的法律意识，避免转租行为中产生纠纷。本文将对房屋转租的含义与性质界定及对房屋转租合同的效力分析、房屋
2、转租中的优先购买权、擅自转租收益认定等三个方面所涉及的法律问题,通过对国内外不同理论观点的比较并结合实际运用民法原理等理论知识进行综合分析和探讨。试图对我国转租制度提出合理的建议，完善转租市场，减少纠纷，保障当事人的合法权益。有关概念房屋转租房屋转租是指房屋承租人不退出租赁关系而将承租的房屋再出租于第三人的行为。房屋转租需经过出租人同意，并订立相应的转租书面合同，转租合同受原租赁合同制约。因此，在转租的情况下，即存在出租人与承租人的租赁关系，还存在着承租人与次承租人间的转租关系。优先购买权优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先
3、于第三人购买的权利。房屋的优先购买权是指承租人有优于第三人购买出租房屋的权利。不当得利不当得利是指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。次承租人转租的主体，相当于租赁合同中承租人的身份，但权利受转租合同限制。综述范围非法所得是指不合法的收入。非法所得可能是违法的收入，也可能是不违法的收入。本文通过对房地产法、民法、民法学说与判例研究、房屋租赁合同纠纷以及发表于中国民商法律网，湖南大学学报等学术杂志中的研究论文进行研究分析，对房屋转租的相关法律问题进行总体把握。有关主题争论焦点非法转租下合同的效力问题，是否承认次承租人的优先购买权及顺序问题，擅自转租是否构成
4、不当得利。二、主题部分（阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述）现合同法第224条的规定，即“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”2009年7月，最高人民法院颁布关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该解释第1518条涉及城市房屋转租的规定。虽然我国对房屋转租行为进行了多项规定，但仍不完善，还有许多房屋转租法律问题存在。（一）、房屋转租的性质房屋转租就法律性质而言，是转租系承租人与次承租人之间成
5、立新租赁合同。转租的一个主要特点是，租户承受比较少的物业的全部权益，并保留或者在整个财产或部分财产中占有权益的复归权益。1房屋转租与房屋租赁权转让是不同的，两者的区别主要表现在在转租时，承租人即转租人于转租之后仍享有租赁权，并不退出原租赁关系，只是在转租人与次承租人之间又成立一个新的租赁关系，次承租人的租赁权以承租人的租赁权存在为其存在前提而在租赁权转让时，承租人转让租赁权之后退出原租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。2转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。如果承租人未经出租人同意
6、将租赁的房屋转租的，则承租人的行为构成无权处分，属于效力待定的民事行为，所签订的转租合同为效力待定的合同。如果出租人事后同意，或承租人取得了房屋处分权，则合同溯及既往的有效；如出租人不同意，则合同溯及既往的无效。（二）、不同形态房屋转租合同的效力分析关于出租他人之物，其形态可分为三类1、自始无租赁关系而擅行出租他人之物。2、在租赁关系存续中，承租人将租赁物出租他人，或为合法转租，或为违法转租。3、租赁关系消灭后，承租人未交还租赁物，擅自将之出租于他人。合法转租下，合同的效力按合同法的规定认定，而在非法转租下，主要有无效说、效力待定说和有效说三种主张。有效说认为，租赁合同的内容是由承租人支付租金
7、，出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人将对租赁物的使用、收益权转给次承租人享有并不构成对租赁物的处分，因此在无其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的转租合同有效；效力待定学说认为，在未经出租人同意的情况下，承租人无转租权，其转租行为属擅自处分他人财产的行为，转租合同应属效力待定的合同；无效学说认为，擅自转租合同无效。以上观点争论的焦点是转租是否是对租赁物的处分。邓基联学者认为租赁权本质上仍属债权，而处分行为是转让权利的行为，因而租赁权的转让与属于民法上对债权的处分行为，但转租则系由承租人在租赁物上为次承租人设定新的租赁权，在承租人与次承租人之间产生新的租赁债权关系，而承租人保留其原有
8、的租赁权，不涉及物权或债权的转移，应当属负担行为。民法学理论认为，处分行为以处分人有处分权为要件，对于处分行为，无处分权而处1GERALDLEBOVITSSUBLETTINGINNEWYORKLAW2房绍坤房地产法，北京大学出版社2009年版，第175页。分权利标的物的，为无权处分，对于负担行为，则不以处分人有处分权为必要。笔者认为在未经过出租人同意，无其他无效理由的情况下，转租合同有效。（三）、承租人优先购买权制度在转租中的运用优先购买权优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担，是以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对先买权人特殊利益的保护。承租人优先购买权制度在转租中的运用
9、涉及2个方面次承租人的优先购买权问题和次承租人与承租人优先购买权冲突问题。关于次承租人能否享有优先购买权，一直是学界争论的一个问题，有的学者认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。有的认为优先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担，其以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对特定主体的特殊保护。转租关系先于买卖关系而存在，将这种既存的社会关系稳定下来，避免因出租房屋所有权的任意处分而使次承租人生活发生大的变动，应赋予次承租人享有顺位在的优先购买的权利。赋予承租人在购买承租房屋时的优先权，在
10、保证物权变动的同时，使租赁法律关系不受影响，维护交易安全，促进物的流通与利用，更有利于保护承租人的利益。笔者认为在转租关系中，承租人并没有丧失租赁权，也就是说他仍然享有优先购买权。但作为与租赁房屋有直接依赖关系的次承租人，从优先购买权设定的初衷来看，也应该享有优先购买权。而承租人与次承租人优先购买权的冲突问题，有的学者建议设定权利顺位，房屋实际租赁使用者也就是次承租人享有第一顺位，在次承租人放弃后，承租人才享有优先购买权。（四）、非法转租中承租人是否构成不当得利不当得利是指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。如售货时多收货款，拾得遗失物据为己有等。取得利
11、益的人称受益人，遭受损害的人称受害人。不当得利的取得，不是由于受益人针对受害人而为的违法行为；而是由于受害人或第三人的疏忽、误解或过错所造成的。受益人与受害人之间因此形成债的关系，受益人为债务人，受害人为债权人。在德国法上，多数说采肯定见解，认为违法转租而受有利益系侵害租赁物所有人之排他性权利，其致出租人之损害，系倘承租人欲为转租转租时，出租人势必提高其租金，今承租人未先请求出租人为转租之承诺，致其未能获得租金之提高，至于出租人对于租赁物得否使用收益，在所不问，盖不当得利请求权之基本功能不在于填补损害，而在于使受领人返还其无法律上原因所受之利益也。我国理论与实务界也有不同意见，一种观点认为，依
12、据城市房屋租赁管理办法第32条认为擅自转租的收益属于非法所得，应由主管机关予以没收；另一种观点认为，承租人擅自转租构成对他人财产权的侵犯，所获得差额租金属于不当得利，应当返还给出租人。1959年台上字第1555号判决认为不法出租他人之物而受之利益，与因侵权行为致他人受有损害，非属同一原因事实；而认为不法“转租“者不必依不当得利之规定，负返还责任，不但误认不当得利请求权之基本构成要件，而且使请求权竞合之理论，趋于混乱，与当事人利益尚有不符，似有检讨余地。笔者认为根据不当得利的构成要件，承租人非法转租而获得的收益，符合不法所得，至于对出租人是否造成损害。租赁物所有人有权决定其是否转租，而承租人非法
13、转租是对出租人权利的损害。而且依据城市房屋租赁管理办法第32条认为擅自转租的收益属于非法所得，应由主管机关予以没收。所以我认为承租人非法转租所得属于不当得利。三、总结部分（将全文主题进行扼要总结，提出自己的见解并对进一步的发展方向做出预测）总结国内外法律虽然对房屋转租做出一系列的规定，但学术界和实务界仍存些不同的见解笔者认为未经过出租人同意的转租行为，在无其他无效条件下，合同有效；次承租人同样享有优先购买权，并优于承租人优先购买权；擅自转租获得的利益属于不当得利应归还出租人。进一步发展的预测法律逐渐取消需经出租人同意才能进行转租的规定，改限制主义为自由主义；确定次承租人的优先购买权，并加强其在
14、法律上的地位；扩大不当得利在转租中的运用。四、参考文献（根据文中参阅和引用的先后次序按序编排）1杨立新关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的理解和适用，HTTP/WWWCSSNCN/NEWS/139644HTM2房绍坤房地产法，北京大学出版社2009年版。3AMERICANGERALDLEBOVITSSUBLETTINGINNEWYORKLAW4易军论德国及台湾地区法上的无权处分制度（下），HTTP/WWWPRIVATELAWCOMCN/NEW2004/SHTML/20040621155309HTM5邓基联房屋租赁合同纠纷，法律出版社2010年版。6朱博不经业主同意能否转
15、租谈房屋擅自转租合同，HTTP/HOUSEFOCUSCN/NEWS/20090216/620778HTML7王泽鉴民法学说与判例研究（第四册），北京大学出版社2009年版。8黄海兵浅析房屋转租合同的效力，HTTP/WWWCHINACOURTORG/PUBLIC/DETAILPHPID145866。9AMERICANDAVIDIWALKER“RETHINKINGRIGHTSOFFIRSTREFUSAL”DISCUSSIONPAPERNO2618/99HARVARDLAWSCHOOLCAMBRIDGE,MA0213810李小燕关于承租人优先购买权的思考，HTTP/WWWCIVILLAWCOMCN/WQF/WEIZHANGASPID43397。11屈茂辉转租制度若干问题探讨，HTTP/WWWSTUDANET/JINGJIFA/061021/152803542HTML。12彭诚信“观念权利”在古代中国的缺失，HTTP/WWWCIVILLAWCOMCN/ARTICLE/DEFAULTASPID2317613余胜涛房屋承租人的优先购买权的限制，HTTP/WWWWENLUNCOM/LWCS/SO_ARTICLEASPID10052470115。14浅析次承租人的优先购买，HTTP/HGZJCYBLOG163COM/BLOG/STATIC/170303092201081113812195/。
