1、1 毕业论文 （ 设计 ） 文献综述 信息管理与信息系统 基于 c#的小区物业管理系统设计与实现 随着我国城市化建设和房地产行业的发展和人们生活水平的不断提高， 人们对居住空间的可持续发展、环境条件的改善以及对物业管理的要求也越来越高，而我国目前落后的物业管理服务已经不能满足经济的发展，物业管理公司本身结构和定位的不合理性，相关立法的不完善，使得物业管理模式的改变已成为一种必然的趋势。而要想找到一条我国 物业管理改革的合理途径，我们有必要分析目前国内外小区物业管理发展现状和所面临的问题，进而探讨未来发展趋势。 1 国内外 物业管 理 现状 目前， 西方发达国家的物业管理水平普遍很高 。白小弟（
2、 2008）在国外物业管理的几点启示一文中指出“国外物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平 、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或
3、被解雇的危险。通过对国外与香港的物业管理模式的考察，我们发现在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主 （ 委托方 ） 与管理公司（ 受托方 ） 双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同。各国 （ 地区 ） 的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特 点如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式；我国香港则根据人多地少，物业由政府供应与市场供应“双轨制”，而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。”国外物业由于起步较早，具有优质的服务
4、和以完善的法律制度为依托，对我国的物业管理具有一定的借鉴作用。” 2 胡秋月（ 2007）在住宅小区的物业管理的发展现状、趋势与创新一文中曾提到“国内物业管理还没有完全实现社会化、专业化、市场化、法制化。很多物业管理企业服务的责任心不强，不能让业主满意；由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程中 产生的出现的问题在进行物业管理时显现出来，责任关心混乱；一些物业管理企业缺少管理规范和规则，把过去针对共有住宅的那套管理方式用到住宅小区的物业管理服务当中。由于物业管理缺乏竞争，造成物业企业漠视业主需求，工作效率低下。先天的、难以选择的物业公司与业主的关系阻碍了市场机制的发挥，同时使物业生存发
5、展也受到挑战。另外管理的无规则性，组织的分散性，市场的不健全性等也都使得国内物业发展受到阻碍。” 从以上分析中，我们可以知道我国的物业管理发展道路还有很长的路要走。我国物业管理要想提高档次和水平，在竞争激烈的市场运作中 赢得一席之地，站稳脚跟，从而稳固发展的唯一出路只有与众不同，走智能化高档物业管理之路，创物业管理特色服务品牌。 随着工业化的技术发展，建筑规模的扩大，以及对生存环境和生存条件的无限制扩展，使得建筑物内装置的机电设备越来越多，对建筑物的管理越来越复杂、越来越繁重。人们迫切希望改善传统的人工管理模式，减轻建筑管理的复杂程度。同时，日益严重的生态危机要求人类加强环境保护，确保生活质量
6、和可持续性发展 使得 智能建筑物业管理 的发展成为必然趋势。 2 小区物业管理创新模式 智能化物业管理 21 世纪是个信息化时代，高品质的 物业管理除了自身良好的管理素质以外，最引人注目的莫过于小区的信息化管理。除了门禁系统、巡更系统、视频监控系统为业主营造一个安全的居家环境之外，小区内部网也为居民提供了宽阔的交流平台。而企业要打造自我品牌，赢得客户的认可，实现企业的价值，物业管理信息化是其最有效的方法，也成为企业谋求利益最大化的手段。 杜成仁（ 2011）在智能住宅对智能化物业管理的要求 一文中提到“所谓智能住宅是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管
7、理为一体，是现代建筑技术与现代通信技术结合的产物，核 心技术是小区的智能化系统。智能化系统也被称作小区综合信息系统，是由小区的物业管理系统和小区的综合信息服务系统来支持实现的，它能够实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式，为住宅小区的业主和使用人提供高效率同时完善而多样化得服务。” 3 翁亮（ 2004）在足不出户，尽知其息 智能化住宅小区物业管理信息系统分析与设计一文中阐述到“现代的智能化住宅小区物业管理系统，将不仅仅局限于简单的物业管理内容，而是向着一个拥有开发式体系，易于集成的中央管理平台方向发展，即 CIMS。首先通过网络通信的集成，实现真正 意义上的信息集成，建立中央管理
8、平台和统一的管理界面，达到集中监控，全局综合管理的要求。在此基础上，建立中央数据库和交互操作平台，实现功能集成和应用集成，最终实现高层次的数据环境集成和人文环境集成，将具有面向多厂商、多应用、多协议；能实现横向集成和纵向集成；信息共享与信息集成等特点。” 从以上一些专家的观点来看，我认为采用计算机作为物业管理的工具是历史发展的必然 ,发展电子计算机在此领域的应用 ,这是物业管理手段现代化的发展方向。只有利用计算机进行物业管理 ,特别是进行联网管理 ,才可能实现物业信息的标准化和规范化 ,为物业管理工作提供准确及时的信息 ,有助于物业管理部门进行管理并做出相关决策 :同时也使物业管理公司及时准确
9、地了解运营状况 ,做出经营决策 ,这样才能使物业管理走向现代化。 3 小区物业管理信息化建设当前进度 徐友君（ 2009）在物业物业管理信息化建设一文中提过，决定我们必须采用先进技术手段开发软件系统，使各管理单位互联互通。当项目规模大，分多期交房，由于距离远，各小区之间不可能通过局域网联通，也不可能都采用专线联通（成本过高）。最好的模式是软件系统采用目前最先进的 B/S模式开发软件，使用者只要电脑能上网，具有系统 相应权限就能使用，实践证明， B/S模式使物业软件从单机、局域网版跨越到互联网版，使管理在技术上不再受时空限制，软件系统真正成为管理决策软件，而不只是操作软件。 目前我国的小区物业信
10、息化建设处于 全面的集中式管理阶段 。 随着软件开发技术的进步，在 2005 年市场上出现了基于目前主流的 .NET 或 J2EE 技术架构、支持互联网直联、适用于总公司、区域公司和管理处三级组织架构全面集中式管理的物业管理软件。基于集中式管理 模式的物业管理软件针对大型物业管理企业的应用需求，吸收并融合了多项软件行业目前领先的产品理念和技术特性，代 表了物业管理行业信息化未来的趋势。集中式管理模式的物业管理软件包括如下的技术特性和优点：以组织架构为主线，支持总公司、区域公司和管理处三级组织架构，通过组织机构将各种房产资料、客户资料和各种业务数据组织到一起。系统使用互联网直联方式，4 不需要
11、VPN 等网络设备，所有数据集中在一个数据库中，打破了传统的部门独立和地域分散的限制，能够实现实时共享 。 支持协同办公和业务流程管理。能够通过工作流来实现客户服务、合同审批、采购订单申请、仓库管理等业务的流程化管理，实现跨部门协同工作，大大地提升了工作效率。提供全面的决策支持 。低廉的总体拥有成本。系统基于互联网进行优化设计，不需要购买 VPN 等网络设备，不需要部署多台服务器，总体拥有成本远远低于传统的物业管理软件。 所以由此看来，今后，物业管理信息系统在智能化住宅小区中的全面升级和普及的道路还是任重而道远的。 3 构建小区物业管理系统的相关技术 张晓坤等在 c#编程语言详解一书中提到“开
12、发数据库管理信息系统需要选择两种工具，即前台开发语言和后台数据库。数据库应用系统开发是当前最流行的实用技术之一，大多数应用系统都需要后台数据库的支持。使用 Access作为后台数据库，能够降低成 本，方便管理。而 C#是非常流行的可视化开发语言，具有简单易学、方便灵活和易于扩充等优点。” 吴晓艳在 c#语 言程序设计中说过“ C#是一种专门为 .NET设计的面向对象程序语言，融合了其他语言优点，使用类似 C的语法，通过与 .NET Framework结合，与类库的支持，得以更简单地开发出更稳固、功能更强大的应用程序。工程专业人员可以用 VC#.NET实现他所需要的任何编程功能，从开发个人使用的
13、应用程序，到大型工程软件应用系统，都可以在 VC#.NET提供的工具中得到支持。且 .NET的数据访问工具则由基于 XML的 ADO.NET代替了基于 COM组件的 ADO.任何以 XML为输出的数据源都可以作为 ADO.NET 的数据源 .相应的结果集升级为数据集 (DataSets)，命令语句则升级为数据集命令 (DataSet Commands)。” 基于以上专家分析以及对已学过的开发系统的所采用的技术，我所做的物业管理系统后台数据库管理采用 Microsoft access 2003设计相应的数据库，实现数据的存储。语言采用对象导向语言 C#。 4 总结 随着信息化建设的步伐加快，智能
14、化住宅小区的不断涌现，作为房地产的后台处理的物业管 理系统也在朝着信息化、自动化转变，小区物业管理信息化建设已经成为未来的趋势。物业小区将不能简单沿用计划经济时代落后的管理模式，而应当高科技技术融入到温馨的小区管理的小区物业化建设，将小区物业智能化系统和计5 算机物业管理系统集成与一体化的自动监控和综合信息服务平台上，为住户提供一种安全的居住环境，进而提高当代城市风貌。 6 参考文献 1 曹洪涛浅谈油田小区物业管理信息化的发展趋势 J改革与开放， 2010（ 4） 2 杜成仁 智能住宅对智能化物业管理的要求 J 住宅科技 ， 2011（ 1） 3 翁 亮足不出户，尽知其息 智能化住宅小区物业管
15、理信息系统分析与设计 J现代物业， 2004（ 12） 4 徐友君 物业管理信息化建设 J现代物业， 2009（ 4） 5 韩新超智能物业的发展前景预测 J管理研究， 2007（ 6） 6 周瑞珠 国外物业信息化建设 J电气应用， 2003（ 8） 7 郑建军关于国外物业发展的研究 J信息周刊， 2009（ 4） 8 梁爽 .NET 框架程序设计 M 北京：清华大学出版社， 2010（ 2） 9 吴晓艳 C#语言程序设计 M北京：清华大学出版社， 2011（ 5） 10 王宝根物业管理公司通过技术创新实现管理信息化 J上海后勤 2007（ 3） 11 白小弟国外物业管理的几点启示 J北京房地产
16、， 2008（ 4） 12 吕玉惠物业管理信息系统 M南京：东南大学出版社， 2000 13 胡秋月住宅小区的物业管理的发展现状、趋势与创新 J 技术经验， 2007（ 3） 14 郭永久 谈网络化物业管理在小区中的应用 J大家谈， 2007（ 1） 15 杜旭林聚焦国外物业管理模式 J城市开发， 2007（ 9） 16 廖俊平 建立物业管理公司 已成当务之急 J 中国房地信息 ， 1994（ 6） 17 汪红霞 国外物业管理模式及对我国物业管理发展的启示研究 J 现代经济 ， 2009（ 8） 18 黄蓓浅谈智能化住宅小区的物业管理问题 J科技进步与对策， 2005（ 2） 19 陆剑锋，物业管理信息系统的应用和开发 J同济大学学报（自然科学版）， 1999,27,（ 04） 20 于淑文信息化时代我国物业管理市场中的制度建设 J现代情报， 2007（ 3）
