1、 第 1 页 共 14 页整体商业托管合同前言整体资产管理合同（以下简称“本合同” ）由以下双方于_年_月_日，在_签订：甲方：XXXX 开发商 ，该公司依法组建并有效存续。公司住所地为： 。 乙方：XXXX 商业投资有限公司，该公司依法组建并有效存续。公司住所地为： 。鉴于，甲方依法拥有 项目（以下简称“本项目” ） 。乙方是一家专业的商业投资管理公司，具备商业地产项目的整体经营管理能力。甲方同意将本项目全权委托乙方进行整体资产管理，包括：项目的推广活动、租赁招商、项目商户管理，以及其他与本项目资产管理相关的业务。因此，根据中华人民共和国相关法律法规的规定，双方在平等、自愿的基础之上，本着互
2、惠互利的原则，经充分协商一致，达成协议如下，以资双方共同遵照执行：定义：除上下文另有要求，在本合同中下述用语具有下述含义。1. 本项目：是指 项目。2. 工作日：扣除周六、周日及中国法定假日的实际工作日；3. 交付日期：由甲乙双方共同确定的交付该项目所涉及房屋、设施、设备的日期；4. 资产管理期：是指本合同第 2.1.1 条所约定的期限；5. 租金：是指由租户按本项目租赁合同约定，应当向甲方交纳的承租商铺的租赁费用； 6. 租金起始日：是指本项目租赁合同中约定的租户在免租期结束后应当开始缴纳租金的第一个月的首日；7. 固定租金：是指本项目租赁合同中约定的租金计算方式，即租金为某一个固定的金额，
3、如人民币 X 元/平方米/天；其核算标准按商铺的建筑总面积收取；8. 纯营业额提成：是指本项目租赁合同中约定的租金计算方式，即租金按营业额的一定比例计算，例如：租赁合同约定每月租金为：当月营业额*X%；（不得低于 8%）9. 保底租金和营业额提成二者取其高：是指本项目租赁合同中同时约定保底租金和营业额提成，在按营业额提成计算出应付租金后与保底租金进行比较，以较高金额为本租赁合同的租金。如月保底租金为人民币 Y 元，月营业额提成为：月营业额*X%，进行比较后取其高；第 2 页 共 14 页10. 招商佣金：因乙方的招商行为促使甲方与租户签署正式租赁合同，甲方所需要支付给乙方的酬金；11. 营运收
4、入：指甲方全权委托乙方经营管理本项目而实际收到的包括但不限于以下所有收入的总和，该收入汇入甲方账户均归甲方所有（乙方托管费用包括在内）1) 租金收入；2) 营业额提成；3) 甲方及其关联公司在本项目内开展的直销、联销业务营业额收入；12. 物业管理收入：该部分收费标准由甲方与其指定物业管理公司协定。13. 托管衍生收入：该类收入汇入乙方账户、归乙方所有。相应的成本也均由乙方承担。1) 推广费收入；2) 临时场地租赁收入；3) 广告收入；4) 促销收入；5) 赞助费收入；6) 停车场收入；7) 自动售货机营业额收入；8) 出售或以其他方式处置第三方所属的陈设品、设备或其他资本资产的所得除去乙方因
5、该处置行为所支出的必要费用以外的收益；9) 与本项目营运相关的其他收入等。14.可分配营运收入：是指本项目的全部营运收入；15.营运托管费：指本合同第 5.2 条约定的费用，具体包括以下费用：10) 乙方管理团队人员及其他雇佣的正式或临时经营用工人员的薪酬、劳务、保险及福利；11) 日常商户关系维护；12) 与本项目营运管理相关的法律顾问的费用；（因甲方原因引起的诉讼的费用由甲方承担，因乙方原因引起的诉讼的费用由乙方承担）13) 日常行政管理费用；营运托管费不包括以下应由甲方另行单独承担的费用：资本性投入（包括但不限于：固定资产等投入） 、设备维修维护费用、建筑设施设备财产保险费、与资产相关的
6、各类税费（例如：房产税、该房屋所附土地使用权的土地使用金及与该房屋及其所附土地使用权相关的税费） 、与本项目经营收入相关的各项税费、招商佣金、推广费、招商补贴、公关费用，行政审批费用等。16. 物业管理费：租户按本项目租赁合同约定应交纳的物业管理费，包括但不限于公共部位的保安、保洁、设施设备维护、公共部位的水、电、气等公共事业费、通讯线路费等，物业管理费由甲方指定的物业管理公司收取并开具发票。17. 推广费：首年推广费用由甲方承担，后续推广费用由乙方承担，并按本合同第 5.4 条约定执行；18. 招商补贴：经甲乙双方共同认可为引入本项目的品牌租户而产生的以现金形式、工程形式或其他形式支付给该品
7、牌商由甲方承担的补贴费用；19. 关联公司：就本合同任何一方而言，指受该方控制、控制该方或与该方处第 3 页 共 14 页于同一控制之下的其他公司，此处“控制”指（1）直接或间接持有该方或其他公司百分之五十以上的表决权或类似权益，或（2）有权推选该方或其他公司的多数董事，且该等权利的行使无须受任何第三方的同意；第 4 页 共 14 页第一章 总则1.1 项目概况1.1.1 项目名称： 项目（暂定，最终名称由甲乙双共同确定） ；1.1.2 项目地址： ；1.1.3 项目面积：本项目的总建筑面积约_平方米（最终面积以该地块房地产产权证数据为准） ；其中，一楼经营面积约 万平方米（暂定交付使用面积为
8、 万平方米） ，甲乙双方一致同意将本项目全权委托乙方营运管理。1.1.4 签订本合同前，该房屋已设定抵押。甲方保证在本合同有效期内任何第三方不会采取任何方式行使抵押权致使乙方无法按照本合同继续对该房屋进行经营管理。1.2 陈述与保证1.2.1 双方的陈述与保证（1） 每一方均为一家具有法人资格的公司，按法律要求设立并有效存续；（2） 本合同对每一方都具有法律的约束力；1.2.2 甲方的陈述与保证（1） 本合同生效后，未经乙方同意，甲方不得变更合同约定委托管理模式、本项目委托管理面积、范围等事项；（2） 乙方在履行本合同时，不会受到来自于项目公司以外的第三方就本项目的产权、经营权、项目所涉及房屋
9、的核准用途等发生干预、诉讼、仲裁、行政处罚和其他纠纷。如该等纠纷产生任何损失、法律责任均由甲方全部承担，并且甲方同意乙方无条件终止合同；（3） 在本合同履行期内，甲方同意由乙方独家负责本项目的招商、营运，甲方不得自行赋予任何第三方从事与本项目任何空间相关的招商、营运活动；乙方有权自主选择合作伙伴共同招商或营运管理， ；（4） 甲方保证乙方作为管理方对本项目拥有完全的经营管理权、决策权（包括但不限于：项目招商租赁事务、营运管理事务、管理人员选聘，财务管理等） 。（5） 甲方同意合同履行期内本项目的公共部位和广告位的经营使用权归乙方，相应的硬件加装费用由乙方负责投入。1.2.3 乙方的陈述与保证（
10、1） 在合同期内，乙方应为本项目的经营管理组建专门的管理团队；（2） 乙方的对本项目的经营管理应遵守国家和本项目所在地的有关房屋使用和项目运营管理的规定；（3） 乙方承诺不做出任何损害甲方利益、品牌的行为或事件。1.3 本项目合作方式甲乙双方一致同意本项目的合作方式为：乙方接受甲方委托全权自主营运管理本项目。1.4 合同主体变更第 5 页 共 14 页甲方同意，为了本项目经营管理的实际需要，乙方都有权在本项目所在地成立控股子公司或乙方分支机构或关联公司，且一旦该公司（或分支机构）成立后，甲方同意以签订本合同主体变更协议的方式，将本合同的乙方变更为该公司（或分支机构） ，并由其承受本合同项下的全
11、部权利、义务。第二章 资产管理2.1 本合同资产管理期2.1.1 本合同资产管理期限为：自本项目正式起租之日始满 年；a)项目正式交付后，顺延双方约定的免租期后，开始作为起租日；b)涉及分期交付的，按每分期时间独立计算；2.1.2 本合同资产管理期限满后，本合同自动解除；在满期前 6 个月内，甲方配合乙方完成期满收尾工作。2.2 本合同资产管理模式2.2.1 甲方全权委托乙方经营管理 项目，乙方对本项目的经营管理拥有完全的自主权以及决策权，甲方同意不以任何方式干涉乙方在本合同约定范围内的经营管理活动。2.3 相关法律合同及纠纷解决2.3.1 商铺租赁合同：由甲方（即业主方） 、乙方（即管理方）
12、共同与租户签署商铺租赁合同。乙方拥有本项目的租赁合同意向金、租赁押金以及租金的决定权（租金标准按本合同约定的范围） ，以及由乙方全权负责租户的选择、承租条件的协商、租赁意向金、租赁保证金、其他保证金的收取、租户关系的协调及其他具体租赁事务的处理。甲方须无条件配合乙方签署租赁合同，并建立快速审批通道，在乙方递交正式租赁合同后的 3 个工作日内完成签署盖章，租赁合同样稿双方在本合同签定后 15 天内共同确定。2.3.2 物业管理合同：涉及物业管理事项均由甲方指定的物业管理公司负责。2.3.3 其他服务合同：与本项目日常经营管理相关的服务合同（包括但不限于：招商推广、市场推广、日常公关等服务合同）均
13、应由作为本项目的资产管理者的乙方与第三方服务商签订。2.4 品牌输出2.4.1 本合同有效期内，本项目对外之日常运作或商业宣传中乙方可按工作需求使用甲方或乙方的商业品牌及标识；第三章 项目交付3.1 交付日期3.1.1 甲方拟于 年 月 将本项目主体（对应铺位编号：交付给乙方；） 3.1.2 甲乙双方确定本项目的具体交付日期后应提前十（10）日以书面形式通知乙方接收本项目，乙方必须根据甲方通知前往本项目进行交接。在交接第 6 页 共 14 页时，乙方应在甲方的协助下完成本项目的验收，甲方应协助乙方验收。如本项目被整体交付且符合本合同约定的交付标准，双方应一起签署说明本项目状况的交付清单（“交付
14、清单” ）作为本项目正式交付的确认文件，交付清单正式签署之日为本项目交付之日（“实际交付日” ） 。无合理理由，乙方不得拒绝接收本项目，且不得拒绝签署该交付清单。3.2 交付条件3.2.1 本项目交付前甲方应按乙方要求完成本项目房屋、设施、设备、室内外基础装修、公共部位装修、基础指示系统等符合商业经营的硬件基础， ，具体交付标准由甲乙双方在本合同生效后以书面形式共同确定并作为本合同的附件，且应满足：（1）本项目在任何方面符合中国法律法规及规章规定并已获得与本项目建设有关的所有政府批文(包括规划许可、施工许可、设计审核、结构验收、消防验收、人防验收、电梯验收、弱电智能化验收等） ，为良好的适合于
15、商业经营使用的项目；（2）良好的可使用的状态，排水管、污水管、通风管、排烟管、隔油池和其它管线及设备处于良好使用状态，每层均正常通电，并且已扫除垃圾。3.2.2 如果在检查后发现本项目未被整体交付或交付的状态不符合本合同第3.2.1 条约定的交付标准，乙方应书面通知甲方不符之处，并有权选择：（1）要求甲方按照乙方要求的期限内纠正该等不符之处。在纠正完成并且符合本合同第 3.2.1 条约定的交付标准后，双方应签署交付清单证明实际交付日；或（2）进行附条件的接受，草签交付清单，并在草签的交付清单中约定甲方应予以整改的不符之处及整改完成的时限，甲方整改完毕并经乙方验收符合本合同第 3.2.1 条约定
16、的交付标准后，双方应正式签署交付清单，该日为实际交付日；3.2.3 若因甲方原因导致本项目的实际交付日延迟，每迟延一日，甲方应向乙方支付违约金按未交付面积租赁合同年租金的千分之五/天计算，若该违约金不足以弥补乙方由此遭受的实际损失（包括但不限于甲方和/或乙方与相关第三方签订的针对交房时间的违约金、乙方项目团队人员各项费用等） ，则甲方仍应承担赔偿责任；若迟延超过十日，则乙方有权终止本合同，甲方应赔偿乙方因此遭受的实际损失，以及乙方已为本项目所做的一切支出。第四章 资产管理期双方责任4.1 甲方的责任4.1.1 甲方应按合同约定按时向乙方支付营运管理期间的各项费用，如因甲方自身原因导致付款延误，
17、甲方应承担违约责任；4.1.2 甲方应按时向政府有关部门支付法律、法规规定的与本项目经营管理相关的且应由甲方支付的一切费用，包括但不限于房产税、本项目所附土地使用权的土地使用金及与本项目及其所附土地使用权相关的税费、本项目营业税、所得税等；4.1.3 甲方应按本合同的规定负责本项目结构的维护和保修责任。甲方在该等修理、维护或者检查期间应采取合理措施以避免对乙方日常经营及乙方或其人员的人身和财产的损害；第 7 页 共 14 页4.1.4 在营运管理期内，未经乙方事先书面同意甲方不得在该房屋内放置任何物品。甲方进一步承诺，未经乙方事先书面同意，其不会在房屋前面或者附近放置任何可能对房屋的进出或可视
18、性具有重大影响的障碍物，例如亭子、脚手架、海报、告示、节假日装饰物品或者其他类似的物品；4.1.5 如果在营运管理期内，因甲方未能适当地履行其在本合同或者适用的法律、法规下的维修、维护以及其他义务而引起的任何索赔，甲方应自行处理该等索赔，并使乙方不受任何损失；4.1.6 甲方应协助乙方向有关政府主管部门和公用事业供应商办理有关经营、装修所需的各类批准、备案、登记、同意、许可、证书或类似文件；4.2 乙方的责任4.2.1 在甲方遵守本合同规定的前提下，乙方应根据项目营运情况及市场变化，及时调整、优化项目的市场定位、产品档次、业态布局及品牌组合；4.2.2 监督租户全面履行租赁合同的责任：乙方在招
19、商过程中，对租户资质、档次等要进行严格的审核，对生效的租赁合同应全面地负责监督租户履行，发生问题应及时有效地进行处理；4.2.3 租户关系协调的责任：乙方应设计综合租户关系管理手册和装修手册，以便明确所有租户的权利和义务，并负责与租户在装修过程中对于施工事项进行协调并对租户提交的设计方案进行审查，促使各租户的装修方案与整个项目设计风格协调一致；4.2.4 举行市场推广活动的责任：乙方应制定年度推广方案，通过经济、合理、有效的市场推广方式，提升项目知名度，吸引项目客流，使甲方的经济利益最大化；4.2.5 提升物业管理品质的责任：乙方应督促和配合物业管理公司对项目的设施和设备进行保养、维护，使物业
20、管理的运行效率和设备的使用寿命最大化，同时，最大程度降低营运成本；4.2.6 装修改造：未经甲方同意，乙方不得对本项目的原设计进行改造（包括对建筑物的扩建、部件的拆除或安装、对建筑物整体或部分的装修、固定资产的增添及改造） ，如乙方的经营管理需要对本项目进行装修、设备添置等事项，乙方应书面报告甲方并征甲方书面同意后方可进行，相关费用由乙方提出预算，经甲方确认后由甲方承担；4.2.7 乙方不得破坏本项目的任何结构，并须促使其雇员、客户遵守此条款。同时乙方及乙方雇员、客户在本项目内的一切活动，必须遵守中华人民共和国的法律法规的规定。本合同有效期内，乙方应促使其雇员在本项目内谨慎行为，若甲方或任何人
21、士因乙方及/或乙方之雇员的职务行为而遭受伤害或损失，乙方必须向甲方及/或上述人士赔偿，若甲方因前述事项而承担法律责任的，有权向乙方追偿。乙方不得在本项目做出或容许他人在本项目内做出任何严重骚扰毗邻物业使用人的行为；4.2.8 乙方应根据甲方要求每季度一次向甲方通报本项目经营管理情况，通报以管理报告形式递交，甲方有权对乙方的经营管理提出意见、建议供乙方参考；4.2.9 在政府相关部门要求对管理营运业务进行检查监督之际，乙方应按照政府相关部门的要求准备相应的材料并提供合理的协助。第 8 页 共 14 页第五章 营运管理费用记取及支付方式5.1 开办费甲方应于本合同生效后十个工作日内向乙方一次性支付
22、项目开办费，即：人民币 万元整（大写： 万元整）该开办费由乙方自行安排使用，主要用于：项目交付时的资产盘点和评估费用、办公软硬件设备、设施费用、乙方管理人员的差旅、住宿及津贴费用。甲乙双方同意，该笔费用在乙方的营运托管费中均分 60 个月予以抵扣。5.2 营运托管费5.2.1 由于交房延迟及分批等因素的影响，加上经营面积的减少及主要进出道路变成断头路，造成经营难度加大，租金提升力度减弱，因此为确保经营品质，乙方托管费用收取方式为保底托管费和租金收入 10%两者取其高，先按保底托管费按月支付，每半年按租金结算一次补足差额部分。5.2.2 保底托管费标准为 万元/月。5.2.3 托管费用自项目正式
23、交付之日起收取（甲方交付日定为： ） 。甲方应于交付之日前支付首季保底托管费（3 个月） ，其后次月 10 日前支付上个月的保底托管费给乙方。5.2.4 按照双方事先设定的租赁标准实现经营管理，可累计，但未足部分，乙方无条件在第二年度将不足部分补足。a)营运托管期内，乙方负责总体租金收入不低于相应铺位总售价的 18%，前 3 年共计不低于 6%，后 2 年共计不低于 12%。5.2.5 营运托管费用不包含以下应由甲方另行承担的费用：（1） 根据相关法律法规甲方应缴纳的所有税费；（2） 本项目的基础建设、固定资产投资、结构改建维修或增添设备等费用；（3） 建筑设施设备财产保险费；（4） 根据本合
24、同 5.3 条约定的招商佣金；（5） 根据本合同 5.4 条约定的推广费；（6） 特别公关费用和政府特批费用；（7） 因本项目固定资产引发的争议解决费用，包括但不限于建筑物瑕疵、固定资产买卖、抵押、担保等引发的所有诉讼、仲裁和执行程序的所有费用。5.3 招商佣金及招商驻场费用5.3.1 本项目商铺部分乙方自行招商的招商佣金相当于租户的 2.0 个月租金，招商佣金支付方式如下：（1） 当租赁合同租金计算方式为固定租金，招商佣金支付方式为：（a）租赁意向书生效后并收取意向金后 5 个工作日内，由甲方支付相当于 1 个月的租金起算日起 12 个月平均的固定租金金额的招商佣金；如正式租赁合同未能成功签
25、订且退还意向金，则乙方应在退还意向金之日后的 5 个工作日内退还甲方已支付的招商佣金；（b）正式租赁合同生效后的 5 个工作日内，由甲方支付相当于 1 个月租金起算日起 12 个月平均的固定租金金额的招商佣金；第 9 页 共 14 页（2） 当租赁合同租金计算方式为纯营业额提成，招商佣金支付方式为：（a）租赁意向书生效后并收取意向金后 5 个工作日内，由甲方支付相当于全额保证金的三分之一金额的招商佣金；如正式租赁合同未能成功签订且退还意向金，则乙方应在退还意向金之日后的 5 个工作日内退还甲方已支付的招商佣金；（b）正式租赁合同生效后的 5 个工作日内，由甲方支付相当于全额保证金的三分之一金额
26、的招商佣金。 （c）甲乙双方于该租户的租金起始日后的第 13 个月内对该租户的租金起始日后 12 个月内的营业额提成租金收入进行核算，如平均月营业额提成租金的 2.0 倍高于全额保证金的三分之二，则甲方应将应差额补给乙方；如平均月营业额提成租金的 2.0 倍低于全额保证金的三分之二，则乙方应将差额补给甲方；（3） 当租赁合同租金计算方式为保底租金和营业额提成二者取其高，招商佣金支付方式为：（a）租赁意向书生效后并收取意向金后 5 个工作日内，由甲方支付相当于 1 个月保底租金金额的招商佣金；如正式租赁合同未能成功签订且退还意向金，则乙方应在退还意向金之日后的 5 个工作日内退还甲方已支付的招商
27、佣金；（b）正式租赁合同生效后的 5 个工作日内，由甲方支付乙方相当于 1 个月保底租金金额的招商佣金。 （c）甲乙双方于该租户的租金起始日后第 13 个月内对该租户的租金起始日后 12 个月内的营业额提成租金收入进行核算，如平均月营业额提成租金的 2.0 倍高于 2.0 个月的保底租金，则甲方应将差额补给乙方；5.3.2 招商佣金应由甲方直接向乙方支付。5.3.3 招商驻场费用：为更好配合甲方销售和提升商业的品牌效应，乙方进行招商驻场，甲方需每月支付 万元/月的驻场招商月费，直至开业，但总支付期数不超过 期（自 ） ，即 万元为封顶费用标准。5.4 推广费5.4.1 本项目开业及开业后 6
28、个月内，甲方需预留 100 万元推广额度，由乙方提出使用计划和具体方案，甲方配合审批使用。5.4.2 市场推广费包括：（1） 媒体投放费用：包括：电视、报纸、杂志、网络、户外媒体等投放广告及宣传项目所产生的费用；（2） 推广工具制作费用：包括：制作宣传手册、宣传短片以及其他印刷品和推广工具所产生的费用；（3） 推广活动费用：包括：周年庆、表演演出、选秀比赛、明星交流活动、记者招待会等。5.4.3 招商推广费用如需增加，则乙方应以书面形式向甲方进行申请，经甲方审核同意确认后，由甲方另行支付给乙方，并由乙方直接向第三方服务商支付。5.4.4 除此以外，合约期内甲方不再支付任何推广费用，同时乙方有权
29、向经营商户收取合理推广费用。第六章 维修与养护6.1 结构维护第 10 页 共 14 页管理期间，甲方应负责维护本项目的结构，如因乙方原因导致本项目结构损坏，应由乙方负责修复并承担费用。6.2 房屋结构维修如果依照本合同第 6.1 款甲方所负责维护的房屋结构发生任何损坏，接到乙方书面通知甲方应在七（7）天内开始维修并在合理时间内完成对该等损坏或故障的修缮，但是在乙方认为的紧急情况下，甲方应对乙方的修理要求在三（3）小时内进行维修。如甲方不能达到上述要求，乙方应有权自行或雇佣第三方进行该等维修，费用由甲方向第三方进行直接支付。6.3 设备维修本合同有效期内，甲方指定的该项目的物业管理公司应按照物
30、业管理合同之约定，负责除房屋结构以外的包括但不限于装修及所有设备、设施的管理和维护，如有设备设施原为甲方采购的，甲方应在本合同签署后及时提供该等设备的购买合同、使用维护手册及其他有关资料（如有） 。甲方同意在乙方要求时与有关供应商沟通处理其保修、维修或维护事宜，供应商要求的合理保修、维修或维护费用列入乙方应承担的物业管理支出范围，但该项目内的设备、设施的中修、大修、更新和专项维修应由甲方承担。第七章 房屋返还7.1 归还状态7.1.1 合约期满，乙方应按甲方交付时标准将房屋返还给相应的小业主，若获得相应小业主的同意，也可按小业主同意的现状返还，返还时引起的结构质量等应由甲方负责的以外，均由乙方
31、负责。第八章 违约责任8.1 甲方的违约责任8.1.1 甲方应按照本合同的约定按期、足额向乙方支付各项费用，倘若逾期超过 15 个工作日后，每逾期 1 日，甲方应按照逾期付款款项的万分之三承担逾期利息；超过 30 个工作日后，乙方有权终止本合同，并且有权按本合同第 8.1.5 条规定追究甲方的违约责任；8.1.2 当甲方违反本合同其他条款的约定，乙方应以书面形式要求甲方纠正，如甲方在收到乙方书面要求后的 10 个工作日内没有任何回复或无合理理由但拒不纠正的，则乙方有权终止本合同，并且有权按本合同第 8.1.5条规定追究甲方的违约责任；8.1.3 除本合同约定的终止本合同的情形外,若甲方擅自提前终止本合同, 甲方应按本合同第 8.1.5 条规定向乙方支付违约金；8.1.4 当本合同提前终止或本合同自然期满时，甲方未按本合同支付乙方各种款项，倘若超过 10 个工作日后，每逾期 1 日，甲方应按照逾期付款款项的万分之三承担逾期利息；8.1.5 因甲方未按时支付托管费用等各项应支付给乙方的费用,导致乙方经营产
