1、1. 11.查看“五证”“二书”。“五证”是一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售预售许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可
2、约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。2. 2.盯紧公摊面积。陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第_种方式处理：1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的 3%以内据实结算，超出 3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2
3、、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的 1 平方米以内据实结算。3. 33.关注房产证办理。陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因，导致其在交房后 360 日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第_种方式处理：1、 买受人不退房的，出卖人按
4、照本合同第九条第 1 种第（1）项的违约金计算标准承担责任。2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后 360 日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1 种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后 360 日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。4. 44.保留书面通知。陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书
5、面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。5. 55.搞清房屋坐落位置。陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件
6、一内加盖公章。6. 66.明确所售房屋抵押。陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的 “五证” 、 “二书” 。所谓“五证”, 是指国有土地使用权证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许
7、可证 、 建设工程施工许可证(也叫建设工程开工证)、 商品房销售预售许可证;“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书,这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中,有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况, 经常找借口不出示这些文件的原件,要么说正拿着相关文件在报批某项手续,要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同,而客户一旦交完定金或购房款 ,再有什么问题 ,开发商( 售楼人员)便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。合同条款陷阱客户决定购房了,得与开发商签订 商品房买卖合同 。一般情况下, 开发商( 售楼人员)会递给客户一份拟好
8、的合同,合同会有许多空白的地方 ,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的 ,而有些选择性填写处可能还空着。这时,购房者往往以为该说的都已注明了 ,合同就算是完成了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准合同第十五条“迟延办理产权证的, 违约金每日按购房全款的万分之三计算”, 但您一不留神, 开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证一年多, 只赔付 96元。或者在不能按时办理好时,干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款 40%的违
9、约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。特别提醒您:为避免购房人吃亏上当 ,建议您防止陷阱的对策如下:第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说 ,挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要 ,但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。因此, 学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业律师) 咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的,唯此, 才有可能较好地维护自己的合法权益。其次,要充分行使法律赋予的权利 ,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人员)处在强势地位
10、,与购房者之间信息极不对称,存在开发商(售楼人员) 做霸王买卖的现象。为此, 消费者要摆正心态,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的 ,就坚决不签 ,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。再次,要认真签约,保留好证据。在购房过程中,不要轻信一些开发商( 售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来 ,以免日后空口无凭。收楼时和入住后 ,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办
11、理公证的方式保留证据 ,以证明侵权事实的存在。最后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费, 涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察, 一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此,如果发生了对您不利的事情, 或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益 ,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助。买房首先从位置和距离来讲,要先确定好自己的目标。同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻,要考虑到现在与未来的资金承受能力 ,从自己的经济实力出发来考虑买
12、房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度,这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要,是否符合生活上的便利以及居住的舒适度。现在精装修房比较多,要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一。而对于毛坯房来讲,一定要注意房屋内部的格局合理性 ,包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样。目前很多投诉热点都在期房上。新的商品房合同从 3 月 5 日起开始使用,其中有很多注解需要买房者注意到的,包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利。物业管理也是买房时候需要关注
13、的方面。购房人越来越成熟,应该在买房前弄清楚物业的收费标准,以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是 ,要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的。从整体的购房趋势来看,房价的上涨是毋庸置疑的。未来 2 到 3 年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房。因为今后的政策对开发商的要求会越来越高,加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高,这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求,不必持币待购 ,今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高。购房过程中涉及的法律问题作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题 ,就是说先得安
14、居才能乐业 ,所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题,不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实, 很多问题应该说是如果购房者比较谨慎 ,对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。个人在购房中,大体上分三个阶段。第一,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的
15、资信应该从哪几个方面讲。第二,签订认购书和商品买卖合同 ,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款 ,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证商品房买卖合同合同双方当事人:出卖人:_注册地址:_营业执照注册号:_企业资质证书号:_法定代表人:_联系电话:_邮政编码:_委托代理人:_地址:_邮政编码:_联系电话:_委托代理机构:_注册地址:_营业执照注册号:_法定代表人
16、:_联系电话:_邮政编码:_买受人:_【本人】【法定代表人】姓名:_国籍_【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_地址:_邮政编码:_联系电话:_【委托代理人】【 】姓名:_国籍:_地址:_邮政编码:_电话:_根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:【释义】延伸阅读:合同法全文商品房买卖合同合同双方当事人:出卖人:_注册地址:_营业执照注册号:_企业资质证书号:_法定代表人:_联系电话:_邮政编码:_委托代理人:_地址:_邮政编码:_联系电话:_委托代理机构:_注册地址:_营业
17、执照注册号:_法定代表人:_联系电话:_邮政编码:_买受人:_【本人】【法定代表人】姓名:_国籍_【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_地址:_邮政编码:_联系电话:_【委托代理人】【 】姓名:_国籍:_地址:_邮政编码:_电话:_根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:【释义】本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。本条款提示点:1 、出卖人的主体资格我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业,但无论是哪种类型,都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地
18、产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立商品房买卖合同,违者订立的合同无效。2 、买受人的主体资格(1)、凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人,(2)、必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同,A、未满 18 周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效( 已满 16 周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的除外);B、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效,(3)、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约,(4)、夫妻关系存续期间,除夫妻双方另有约定,无论以夫或妻
19、的名义购买房屋,该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产。3 、出卖人委托代理机构近年来,开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加。在这种情形下,应当将代理机构的名称列入本合同,并如实填写。这样,既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同关系,也保障了购房人的签约知情权。根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:第一条 项目建设依据。出卖人以_方式取得位于 _、编号为_的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_。
20、该地块土地面积为_,规划用途为_,土地使用年限自_年_ 月_日至_ 年_ 月_ 日。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】_。建设工程规划许可证号为_,施工许可证号为_ 。【释义】本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容,目的是为保障买受人知情权。本条款的提示点:1 、开发商土地取得方式一般情形下,开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让) 或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地(转让) 。特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨),如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房。未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发;非用于经济适用住房建设得划
21、拨地不能用作房地产开发;工业用地出让地不能用作房地产开发。2 、土地使用年限根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条的规定:“土地使用出让最高年限按下列用途规定:(一) 居住用地 70 年;(二) 工业用地 50 年;(三) 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;(四)商业旅游、娱乐用地 40 年;(五) 综合或者其他用地 50 年。” 需要注意的是,该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日,而不是买受人订立购房合同之日;经济使用住房因其土地系划拨地,故不存在使用年限的问题。3 、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名,必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致。4 、
22、开发商必须拥有国有土地使用权证方可申请商品房预售资格。因此,购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号外,更有必要查阅开发商持有的国有土地使用权证。着重审查两点:一是看开发商是否已经足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有 临时国有土地使用证而非国有土地使用证);二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的,国有土地使用证上往往作备案登记)。第二条 商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_,商品房预售许可证号为_。【释义】本条是对商品房销售的描述
23、。本条款提示点:1 、期房与现房的比较期房即预售商品房,是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房为期房。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证。期房相对于现房,具有下列特点:优势:(1)、期房一般较现房便宜;(2)、期房的选择空间较现房大;(3)、随着房地产市场的发展,新楼盘品质较旧盘有明显提升。劣势:具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险。2 、商品房预售许可证的法律效力最高人民法院关于审理商品房买卖合同
24、纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”3 、商品房销售的其他依据一般来说,开发商除获得商品房预售许可证外,还应具备下列证件:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证即俗称的“五证齐全,方可预售” 。房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式,购房人在购房时应“对号入座”, 提高自身风险防范能力。第三条 买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房(以下简称该商品房 ,其房屋平面图见本合同附件一,房号以
25、附件一上表示为准) 为本合同第一条规定的项目中的:第_【幢】【座】 _【单元】【层】_号房。 该商品房的用途为_,属_ 结构,层高为_,建筑层数地上 _层,地下_层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米,其中,套内建筑面积_平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积 _平方米( 有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。【释义】本条是对合同标的物的详细描述本条款提示点:本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范,购房人在购房时应更加切实注意。1 、商品房的用途与房屋结构这两项对于开发商而言,是其确定工程建设成本的关键点,专业办公用写字楼的工
26、程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍。因此,购房人在选购房屋时应当加以落实。商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类,其用途一经确定,合同双方不履行法律手续不得擅自变更。房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种,不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异。2 、层高 净高层高指一层地面至上一层地面的距离,净高则是指地面至天花板的距离,净高=层高- 楼板厚度。购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。3 、阳台阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要,根据现行建筑面积计算规划的规定,封闭阳台按全面积计算使用面积,而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积。4 、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系。该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+ 阳台面积第四条 计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第_ 种方式计算该商品房价款 :1 、按建筑面积计算,该商品房单价为(_币)每平方米 _元,总金额(_币)_千_百_拾_万_ 千_ 百_拾_元整。
