1、本科毕业论文（20 届）轨道交通对北京房地产价格的影响研究The Impact of Rail Transportation Team of Real Estate Prices in Beijing所在学院 专业班级 交通工程 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 摘 要轨道交通已经逐渐在公共交通里占有一席之地，而房地产业在最近几年也有了火热的发展，两个看似没有多少关联的产业也随着社会人员生活有了不可分割的联系。近几年房地产的价格不断飙升，其中，轨道交通也对其有一定的促进作用。本文通过例举国内国外，北京市以及中国其他代表城市的一些轨道交通对房地产价格影响的数据，说明不同情况下轨道
2、交通对北京房地产价格的影响也有不同，同时，随着时间的发展时代的不同，轨道交通对房地产价格影响的力度也有所不同。随之，这也要求我们要合理正确的规划建设轨道交通，使其和房地产业能够共同健康快速发展。随着城市轨道交通建设的蓬勃发展,可以预见城市轨道交通对沿线房价的影响将更为显著,房地产的价格也会随之呈现出新的格局。关键词：轨道交通；房地产；价格；北京2AbstractRail transport has been gradually take a share in public transport, and development of real estate industry in recent
3、years has also been hot, two seems to have no number of staff industries associated with social lives have been inextricably linked. In recent years, real estate prices soaring, in which rail transport has a role in promoting them. This by example the domestic foreign representatives in Beijing and
4、other Chinese cities in some mass transit effect on real estate prices and data, describes the different cases of rail traffic on the real estate prices in Beijing will have different, and, with the era of time different, rail transport effect on real estate prices also vary. Accordingly, this also
5、requires us to be reasonably correct planning and construction of rail traffic, making it healthy and fast development and real estate industries to work together.With the vigorous development of the urban rail transit construction of urban rail transit along the prices can be predicted will be more
6、 significant, real estate prices will be showing a new pattern.Keywords：Rail transport;Real estate;Price;BeiJingI目 录1 引言 .11.1 研究背景及意义 .11.1.1 研究背景 .11.1.2 研究目的与意义 .12 城市轨道交通与房地产价格 .22.1 城市轨道交通及其特点 .22.2 房地产价格及其影响因素 .22.3 轨道交通对周边房地产价格的影响机理 .33 国内外研究现状 .331 国外轨道交通对房地产影响研究现状 .33.2 国内轨道交通对房地产价格影响研究现状 .
7、64 轨道交通对北京房地产价格影响 .84.1 轨道交通的区域位置 .84.2 轨道交通的辐射半径 .94.3 轨道交通的布线 .94.4 拥挤程度和运能 .104.5 消费者的预期程度 .105 轨道交通对北京房地产价格影响总结 .126 关于轨道交通对北京房地产价格的意见和建议 .12参考文献 .14致 谢 .1611 引言1.1 研究背景及意义1.1.1 研究背景随着现代经济的发展，对城市交通的要求也越来越高。由于大城市目前普遍存在交通拥挤，土地资源短缺，人口增多，环境污染严重等众多问题，进而对轨道交通的需求也愈来愈迫切。威廉配第说过：“土地是财富之母” ，城市土地作为城市生产和消费的一
8、种基本要素，不仅是城市人口和各种经济活动的直接载体，也是城市社会经济活动中不可或缺的一种资源。城市土地的重要地位和作用，要求我们必须依据客观经济规律选择和设计与市场机制和城市土地资源相切合的城市土地开发利用模式。如果说土地好比我们的身体，房地产资源就如我们身体中的心肝脾胃等器官，而轨道交通则是保证我们血液运输畅通的重要因素之一，是城市可持续发展的重要因素之一。交通情况的好坏直接影响了某地区经济、人口发展。城市轨道交通发展给站点周边房地产带来的增值效益越来越大。2008 奥运会成功后，全市进人了新一轮的建设高峰，传统的“单中心一环线一放射线”城市结构带来的问题日益的严重，在这种背景下北京市将于年
9、内修编北京城市总体规划 ，提出的新的“两轴一两带一多中心”的城市结构模式，力图在“有机疏散”的指导思想下改善北京市的城市结构，解决日益严重的交通供求矛盾。根据 2002 调整的北京市城市轨道交通线网规划，北京市加大了城市轨道交通的建设力度，近期将建设包括 7 条市区线路、3 条通向郊区的市郊铁路线路和 3 条郊区铁路线在内的总里程 357.3 km 的城市轨道交通线网。随着大量轨道交通逐渐建设，以及轨道交通沿线的土地开发和住宅建设，北京房地产价格分布规律也必将呈现出新趋势。1.1.2 研究目的与意义研究轨道交通对北京房地产价格的影响研究具有重要的理论意义和实践意义。首先，房地产在人们的生活中占
10、有极其重要的位置，轨道交通在人们的出行中占有非常重要的地位。轨道交通与房地产的价格关系研究能够推动我国经济的发展，有助于全面客观的评价轨道交通建设，有助于为将来轨道交通建设提供正确的方向和基本数据，有利于准确的分析房地产的价格，有利于房地产行业的发展和对将来即将进行的房地产建设提供明确的方向。其次，研究轨道交通对北京房地产价格的分析，可以为政府在制定轨道交通建设的基本模式、评估轨道交通建设项目的成本和效益、研究轨道交通建设项目的可行性以及客观的评价房地产价格、确定与轨道建设联合开发的土地面积 1，制定房地产税收政策，改革房地2产税收体系等政策时提供参考。2 城市轨道交通与房地产价格2.1 城市
11、轨道交通及其特点作为城市公共交通系统的一个重要组成部分，在中国国家标准“城市公共交通常用名词术语”中，将尝试轨道交通定义为“通常以电能为动力，采取轮轨运转方式的快速大运量公共交通之总称” 。目前国际轨道交通有地铁、轻轨、市郊铁路、有轨电车以及磁悬浮列车等多种类型，号称“城市交通的主动脉” 。一般地，城市轨道交通是指城市中使用车辆在固定导轨上运行，且主要用于城市客运的交通系统。目前在我国的城市轨道交通系统中，主要包括地铁和轻轨。如前所述，地铁和轻轨同属于城市快速轨道交通的一部分，是一种具有快速、安全、舒适、能耗低、污染少等优点的绿色交通方式 2。我国自 20 世纪 80 年代以来，随着国民经济的
12、高速发展和城市规模扩大，城市交通堵塞、事故频繁、污染严重等问题日益严重。近年来，尤其是百万人口以上的大城市，道路每年以 3%4%的速度增加，但机动车每年以 15%20%的更高速度增长，因此交通拥挤现象十分普遍。轨道交通在 20 世纪之所以倍受青睐，是因为与道路交通相比，轨道交通具有运量大、速度快、时间准、污染少、安全舒适，且与城市道路无平面交叉等无可比拟的优势。2.2 房地产价格及其影响因素房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在
13、房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权） ，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性 3。影响房地产自身价格的因素主要有经济因素、社会因素、行政政治因素、人口因素、心理因素、房地产的内在因素和环境因素。经济因素主要是指国民的收入、储蓄、消费、投资等水平，国家的财政和金融状况，以及当时的土地、材料、劳力等等费用。社会因素主要指政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。行政政治
14、因素主要是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊3政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。内在因素即房地产的自身因素。比如房地产的位置、地质条件、地形地势、本身修建的豪华程度等等。它们反映了房地产本身的实物、权益和区位状况。环境因素是指房地产周边的水文、噪音、大气、视觉等等环境的好坏。人口因素主要包括人口数量、人口素质以及家庭规模。人口数量与房地产价格的影响最为密切，当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少 ,房地产价格也就会
15、下落。人口素质对房地产价格也有一定的影响。如果一片房地产区域的人口素质普遍偏低，人们就会对这片区域抱有一定的意见，导致购房数降低，房地产价格整体降低。一般，家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:(1) 购买或出售心态 ;(2)个人欣赏趣味 (偏好);(3)时尚风气;(4)接近名家住宅心理 4。2.3 轨道交通对周边房地产价格的影响机理轨道交通具有明显的外部效益，能够给沿线的土地（房地产）带来显著的增值效益。轨道交通
16、具有高度的能达性效能，不仅能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本，而且也能够减少道路交通的拥挤程度，节省道路交通使用者的走行时间和经济成本。这种高度能达性还具有“磁力效应” ，能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济。轨道交通的高能达性，以及由此所促进的沿线土地的高密度开发与经济繁荣，必将促进沿线房地产增值，这就是轨道交通建设促进沿线房地产增值的机理 5。由此，轨道交通队周边房地产价值的影响机理主要可以概括为一下四点：（1）改善物业的可达性和市民出行的便捷性（2）改善土地利用性质（3）提高土地开发程度（4）促进社
17、会经济繁荣发展。3 国内外研究现状 31 国外轨道交通对房地产影响研究现状国外有关轨道交通开发利用即“城市轨道交通对房地产价格影响”的研究早在上个世纪 70 年代末就开始饿了。几年来这一课题更是成为欧美各国研究的热点。这方面的研究的实力尤其以美国为主。美国学者对华盛顿特区地铁及其周围房地产的研究显示，截至 1981 年底，华盛顿地铁投资 30 亿美元（占总投资的 40 %）时，引起的土地增值效益就达到420 亿美元；到 2001 年 1 月地铁累计投资达到 95 亿美元，新增的土地价值达到 100 亿150 亿美元。地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到 100 %300 %。根据美国科学院和
18、工程院下属的交通研究部对华盛顿地铁车站附近房地产开发项目的研究成果显示，1998 年华盛顿都市交通管理局来自联合开发项目的收入约 600 万美元；在市区和郊区的联合开发物业中，使用地铁出行量的比例分别是 60%和25 %。在市区 2 万平方英尺的写字楼每年能够为地铁带来 30 万人次的出行量，为华盛顿都市交通管理局增加 50 万美元的收益 6。美国近 10 年来从很多不同方面分析了轨道交通系统对资产价值的影响，包括在不同的城市、考察不同类型的轨道交通系统（地铁、轻轨、快速轨道等）对不同类型的资产（住宅、商用）的价值的影响。研究的结果各不相同，有的甚至相差很大，主要原因是采用的分析方法不同、原始
19、数据的质量不同以及存在区域性差异。由于方法不一样，所以各项研究成果彼此之间也很难相互比较。不过可以肯定的是，绝大多数案例表明资产会随城市轨道交通的开通运营而增值，几乎没有哪项研究能证明资产会因靠近轨道交通而降低价值。虽然有的学者提出轨道交通产生的噪音和振动等问题会对住宅资产的价值产生负面影响，但至今还没有确定性的研究表明负面影响有多大负面影响。表 1 美国近年来相关研究摘要- 快速/ 通勤轨道系统研究者发表时间研究城市交通设施资产类型研究结果 备注美国联邦交通管理局（FTA ）2002华盛顿 快速轨道：地铁商用每远离车站 1000英尺，每平方英尺的资产价格大约下降$2.30.在全市范围内随机选
20、取了 2800 个各种类型的商业资产作为资 本；可达性的表现方式为距最近地铁车站的地面距离。Nelson 1998亚特兰大快速轨道：MARTA 商用每远离车站 1 米，每平方米资产价格大约下降$75。在全市范围内以距最近 MARTA 车站的地面距离来表现可达性，同时还分析了轨道交通对一些特殊政策区域的影响效果。北京城市学院 2012 届毕业设计（论文）5续表 1 3.2 国内轨道交通对房地产价格影响研究现状上海是我国的第一大都市，其经济文明发展程度在我国一线城市中也名列前茅。随着轨道交通产业的发展，上海市也建成了多条轨道交通线路，为居民的出行提供的极大的方便，同时，轨道交通也在逐渐改变上海市房
21、地产市场的格局。下面的数据统计是 2007 年某组织从决定房地产价格水平的几个主要因素出发，运用计量方法构建包括轨道交通条件在内的综合分析模型，经过对乙烯类代表性指标的选取而得出的一系列数据 7。研究者发表时间研究城市交通设施资产类型研究结果 备注Lewis-WorkmanBrod1997旧金山 快速轨道：BART住宅每远离车站 100 英尺平均每栋住宅价格大约下降$1,578 。以 Pleasant Hill 车站为中心，1 英里为半径作为研究区域；采用地面距离表现可达性。Lewis-Workman,Brod1997 纽约快速轨道：纽约市MTA住宅每远离车站 100 英尺平均每栋住宅价格大约
22、下降$2,300 。分别以三个不同车站为中心，1 英里为半径作为研究区域；采用地面距离表现可达性。Benjamin,Sirmans1996华盛顿 快速轨道：地铁住宅每 远 离 地 铁 车 站 0.1 英 里 房 租 降 低2.4%2.6%对 81 个住宅区的 25套用于出租的房屋作为样本进行分析；采用地面距离表现可达性。L andis 1995旧金山 快速轨道：BART住宅对 1990 户家庭的房价进行分析，结果发现每远离BART 车站 1 米，每套住宅的房价大约下降$1.00$2.00。采用地面距离表现可达性；另外还探讨了噪音和振动产生的负面影响，结果表明可以忽略。北京城市学院 2012 届
23、毕业设计（论文）6表 2 各项因素对轨道交通的综合影响从表格中可以看出，在 6 个指标的比较中，轨道交通条件的综合影响度0.41，排名第三，这说明轨道交通对房地产价格的影响程度已不容小觑。这份数据是在 07 年得到的，当时途径杨浦区的主要轨道交通 8 号线和 10 号线都还没有通车，所以可以说这份数据中的轨道交通对房地产影响度其实还应该更高。而事实证明，8 号线的建成运营，不仅明显的改善了杨浦区居民出行拥堵的问题，同时杨浦区 8 号线沿线的房地产交易量明显增高，远远超出区内其他版块，同时房地产价格也有了明显的增幅。其沿线附近二手房交易情况活跃，并且引起了新一轮的开发热潮。上海地铁一号线的开通也
24、对其周边房地产价格带来了显著变化。上海地铁 1号线 1995 年 5 月通车，1991 年长桥地区房价比梅陇地区高 1 1001 200 元每平方米；梅陇通地铁后，因长桥远离地铁，1994 年长桥地区商品房基价不足 3 000元每平方米，而梅陇地铁口的房价已高于 3 000 元每平方米。据统计，1993 年1994 年，梅陇、田林和康健地铁口附近地区的房价涨幅在 150 %以上，远远超过上海市区的平均涨幅。地铁 1 号线的莘庄站，2 km 圈内平均房价 1991 年为 600元每平方米， 2001 为 3400 元每平方米，增长了 470 %; 2 km 圈外平均房价 1991 年为 929
25、元每平方米，2001 年为 1800 元每平方米，增长了 100 %。可见莘庄地铁车站圈内的房地产的增值比其他多增长了 370 %，如果按照 30 % 的比例进行开发利益返还，则轨道企业可以得到 0.87 亿元的收益 8。第 1 主成分 第 2 主成分 综合距离市中心的距离 0.349301963 -0.526706578 0.066933228轨道交通条件 0.212248946 0.8397205642 0.414527767教育设施 0.907979207 0.4011709025 0.744612341医疗条件 0.766368792 -0.5648890238 0.337258901商业配套 0.923845436 0.2544288700 0.708027814景观环境 -0.91825439 0.1749257903 -0.565802352
