1、本科毕业论文（20 届）地铁站点的商业开发模式探讨The discussion of business development mode at subway station所在学院 专业班级 交通工程 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 摘 要随着城市化进程的逐步加快，城市轨道交通系统的建设在很大程度上缓解了城市交通拥堵问题。但是绝大多数城市地铁均处于亏损状态，需要政府补贴才能维持正常运营工作。地铁站点商业开发则是解决当前国内外城市地铁盈利问题的关键。本文通过对国内外各大城市轨道交通系统运营现状的调查分析以及对国际城市地铁商业开发模式的学习研究，深入探讨地铁站点商业开发三大主流模
2、式以及如何应用于国内城市地铁的开发，并针对我国城市轨道交通系统建设提出一些可行性较强的商业开发原则和建议。关键词：地铁站点；商业开发；盈利AbstractWith the gradually accelerating process of urbanization, the construction of urban rail transit system to a large extent ease the urban traffic congestion problems. However, the vast majority of urban subways at a loss, you
3、 need government subsidies to maintain normal operations. The subway stations in the commercial development is the key to solve the profitability problem of the current domestic and international city subway. In this paper, a survey on major domestic and urban rail transit system operation status an
4、alysis and the international urban underground commercial development of learning, the depth of the subway stations in the commercial development of three major patterns, and how to apply to the development of the domestic city subway, and for Chinas urban rail transit system construction feasibilit
5、y strong business development principles and recommendations.Keywords： Subway stations ; commercial development ; profitI目 录1 国内外城市地铁发展及盈利情况 .11.1 国外城市地铁发展及盈利情况 .11.1.1 法国巴黎 .11.1.2 日本东京 .11.1.3 新加坡 .11.2 国内城市地铁发展及盈利情况 .21.2.1 香港 .21.2.2 北京 .21.2.3 上海 .22 国际城市地铁商业开发的主要模式 .22.1 结合地铁口和地下停车场的综合开发模式 .32
6、.2 与地铁相连的地下商业空间开发模式 .42.3 多功能立体开发模式 .53 影响地铁站点商业开发的因素分析 .63.1 商业规划 .63.2 商业开发 .63.3 商业建设 .74 地铁站点商业开发原则及建议 .74.1 地铁站点的商业开发原则 .74.1.1 与地铁规划和城市区域规划相一致原则 .74.1.2 与区域商业结构调整相结合原则 .84.1.3 以实现区域商业发展的整合为原则 .84.1.4 与地铁盈利及投资者利益的相结合的原则 .84.1.5 保护环境与提高人民生活质量相结合原则 .84.2 地铁站点商业开发的建议 .94.2.1 专业化、特色化开发地铁站点商业 .94.2.
7、2 在商业环境较好的地铁站点适当开发大型商场 .94.2.3 合理开发地铁站点地面商业 .94.2.4 适度开发利用地铁站点有限的地下商业资源 .104.2.5 制定引导和鼓励地铁站点商业发展的政策方针 .104.2.6 制定必要的地铁站点商业发展限制措施 .10II5 杭州地铁一号线站点商业开发模式研究 .115.1 杭州地铁一号线建设概况 .115.2 合理开发特色化地铁站点商业 .115.2.1 地下商场开发 .115.2.2 公共区商铺开发 .125.2.3 特色化商业区域规划 .125.3 独特的地铁上盖综合体发展模式 .145.4 政策引导地铁站点商业发展的良性循环运作 .156
8、结论 .16参考文献 .17致谢 .1811 国内外城市地铁发展及盈利情况众所周知，随着城市化进程的逐步加快，汽车的普及程度越来越高，城市道路资源的低效率分配和市区道路的结构性缺陷等原因，使得城市交通拥堵问题日益凸显。解决城市交通问题，不能仅仅依靠无休止地增修和扩宽城市道路，更应该提倡新型交通方式，改善人们出行，从根本上缓解交通压力。于是，城市轨道交通被国内外各大城市所采用。 近些年，我国城市轨道交通系统不断发展，据中国交通运输协会副会长焦桐善介绍，到 2020 年，国内将有 40 个城市建成城市轨道交通系统，总里程将达到 7000 公里。截至 2011 年 8 月，全国已建成城市轨道交通线路
9、达 1568 公里，建成线路 50 条，运营车站总数达 995 座。全国大多数地区在“十二五”规划纲要中，都确定了城市轨道交通的发展规划和线路，共有 30 个城市轨道交通近期建设规划获批。其中，20 个城市在规划期内调整、扩大了建设规模。另外，还有 9 个新申报城市的规划正在进行审核。 1放眼全球，世界上有 130 多个城市都建有地铁，国外地铁发展较早，且发展速度较快，在软硬件设施方面都值得我们学习和借鉴。以下选取一些国内外的典型城市对其运营发展情况进行简要剖析。1.1 国外城市地铁发展及盈利情况1.1.1 法国巴黎法国巴黎地铁首条线路于 1900 年 7 月开始启用。目前，巴黎地铁总长度约为
10、 221.6 公里，有 14 条主线、2 条支线，合计 380 个车站、87 个交会站，日客流量超过 600 万人次。巴黎地铁由巴黎大众运输公司负责营运，就 2005 年财政情况显示，巴黎大众运输公司在政府补贴的情况下，包括地铁系统在内的整个公交系统总利润是 6840 万欧元，而政府补贴占到总收入的 34%，实际上，地铁运营收支基本持平。1.1.2 日本东京东京地铁系统拥有 13 条线路，220 多座车站，线路总长 312.6 公里，日平均客流量为 800 万人次，是世界上客流量最大的地铁系统。东京地铁由东京地下铁株式会社和东京都交通局运营，其中东京地下铁株式会社运营 9 条线路，总长 203
11、.4 公里。2005 年财政情况显示，整体盈利 734 亿日元，除去政府补贴收入、运营外收入和不完全折旧后，运营仍是处于亏损状态。1.1.3 新加坡新加坡目前已经发展成有 5 条路线（包括机场地铁支线和环线第 3 阶段）的地铁系统，总长 118.9 公里，由 SMRT（新加坡地铁有限公司） 和 SBS Transit （新捷运）负责运营。这两家公司同时也经营巴士和的士业务，以保证2各种公共交通服务的有效结合。新加坡地铁首通时间为 1987 年，目前日客流量为 158 万人次。新加坡地铁有限公司实行地铁和公共巴士一体化经营，整体运营有盈利，但除去巴士等业务的地铁运营则是亏损的。2005 年财政情
12、况显示，整体盈利 0.6 亿新元，其中巴士业务盈利约 3 亿新元，地铁运营亏损约 2.4 亿新元。 2 1.2 国内城市地铁发展及盈利情况1.2.1 香港香港目前有 9 条总长 168.1 公里的地铁线路，共 80 个车站组成。由香港铁路有限公司（前地铁有限公司，MTR Corporation Limited）负责营运，首通时间为 1979 年。2006 年 3 月，香港地铁每日客流量超过 245 万人次，成为世界上最繁忙的铁路系统之一。香港铁路有限公司自 1992 年后实现持续盈利，从1994 年开始每年盈利都在 10 亿港元以上，但若除去物业发展等利润后，运营收入在成本线上作上下波动。1.
13、2.2 北京北京地铁首通于 1969 年，发展至今，已拥有 14 条线路，191 座车站，线路总长达到 339.5 公里，由北京市地铁运营有限公司和北京京港地铁有限公司负责运营，其中地铁四号线由京港地铁有限公司负责，其余线路由北京市地铁运营有限公司负责。北京地铁日平均客流量在 510 万人次左右，是中国第二，世界第五繁忙的地铁系统。但是，繁忙的客流量并未带来喜人的运营收入，在政府的补贴下，北京地铁仍处于亏损运营。随着 2009 年 9 月 28 日北京地铁四号线的开通，北京地铁希望通过学习和借鉴香港地铁的发展模式，从而带动地铁系统的良性发展。1.2.3 上海上海轨道交通第一条线路于 1995
14、年 4 月 10 日正式运营，是目前中国线路最长的城市轨道交通系统。截止 2010 年 6 月 30 日，上海轨道交通线网已开通运营 11 条线、275 座车站，运营里程达 420 公里（不含磁悬浮示范线） ，另有全线位于世博园区内，仅供世博园游客和工作人员搭乘的世博专线，近期及远期规划则达到 510 公里和 970 公里。目前，上海轨道交通总里程位居世界第一，但仍然处于亏损运营。 32 国际城市地铁商业开发的主要模式从国内外的城市地铁发展及盈利状况中，我们可以发现，目前绝大多数城市的地铁长期处于亏损运营状态。各国地铁系统运营管理模式由于其历史条件和经营环境的不同而有所不同。3例如新加坡属于官
15、办民营模式，香港地铁属于官办半民营模式，日本东京属于多种经济成分构成的模式，而法国巴黎和中国大陆则是无竞争条件下的官办官营模式。虽然这些运营模式在经营策略、系统选择等方面有所差异，但对地铁系统自身的盈利情况影响甚小。 4地铁作为城市公共交通系统的一个重要组成部分，服务大众服务社会，并不以盈利为目的，但若是长期处于亏损运营，需要政府长时间的补贴才能维持正常运营工作，非但没有解决城市交通拥堵问题，甚至还会阻碍整个城市的规划和发展。于是，作为严重阻碍城市地铁发展的一个关键性问题，即盈利问题应运而生。如何实现地铁运营的盈利问题成为了每一个发展地铁的城市所不能回避的问题。而要解决地铁盈利问题的核心，则是
16、在突破常规发展思路，寻求新的开发方式，利用地铁的空间资源，进行商业开发模式的探讨研究。只有解决了地铁站点的商业开发模式问题，才能维持城市轨道交通系统整体的可持续发展。纵观国外各大城市的地铁发展，由于不同的城市，其“市情”不同，城市规划的侧重点不同，从而导致其地铁站点的商业开发模式也不尽相同，主要采取以下三种模式：结合地铁口和地下停车场的综合开发模式、与地铁相连的地下商业空间开发模式、多功能立体开发模式等。这三种模式主要是从地铁站点的可利用空间资源（或者称“有效空间资源” ）出发，采取立体化、层次化的开发理念，将有限空间资源进行合理化分配与组合，从而达到经济效益的最大化，又不影响公共场合的正常秩
17、序。本文将分别对这三种模式进行详细阐述。 52.1 结合地铁口和地下停车场的综合开发模式地下停车场、地下商业开发及地铁站建设三者之间的有机结合是当前地铁站点商业开发的主流模式。地下停车场、地下商业设施、地铁站三者资源共享，并带动地面商业的发展。通常的做法是地下负一层设地下商业设施，负二层作停车用，地下步行系统与公共停车场、地下商业设施相连通。日本东京的新宿地铁站商业系统是该模式的典型代表。该车站有地上三层和地下三层，一共六个平面组成一个立体的交通枢纽，约有 5 个公司（包括轻轨公司和地铁公司）的 30 条线路在此混合。新宿地铁站的地下停车场分上下两层，上层为商业街，下层为停车场。整个地铁站建筑
18、共有出入口 22 个，其中 12 个与地面商铺连接，地下二层有 5 个出入口与一层连接，总建筑面积达 4 万平方米。通过地下停车场、地下商业设施和地铁站点的综合配套开发，进一步优化了对地铁站点的资源配置，强化了新宿站作为东京市核心交通枢纽和商业枢纽的地位。此模式目前已经被广泛用于国际各大城市的地铁系统中。近年来，日本在地铁站的商业开发上进一步拓宽了开发运营空间。例如东京地铁集团将地下商4城、车站商厦、车站商业街、高架桥下商店等四种业态作为拉动商业开发的“四驾马车” ，并取得了良好的经济效益。这也就使得地下停车场、地下商业设施、地铁站商业与地面的高架桥下商业相联系，使得地铁站点的商业开发更进一步
19、立体化、层次化。2.2 与地铁相连的地下商业空间开发模式与地铁相连的地下商业空间开发，也是国际城市地铁商业开发的重要模式。与地铁联通的地下商业空间开发，以地下商业街的开发最具特色。通常基于两种因素，一是由于城市地价高昂和为防灾需求，开发地下商业空间；二是由于气候原因，开发不受气候影响的全天候地下商业空间。前者以日本为代表。日本人多、山多，国土狭小，可利用土地少，城市用地紧缺，地价高昂。对地铁站点进行有针对性的商业开发建设，一方面避开了城市用地的紧张局面，另一方面也有利于节约开发成本，虽然地下商业空间的造价不菲，但是相对于高昂的地面商业用地价格来说，这种成本极为合算。更何况地下商业空间与地铁相结
20、合，深度开发地铁站地下商业同样能为商家带来更为可观的经济效益。为此，日本也是世界上拥有地下街最多的国家，全国共有近 800 条地下街，总建筑面积近 100 万平方米，日进出地下街人数可达 1200万人次，占国民总数的 1/9。后者以加拿大蒙特利尔为代表。由于该城市每年有 4 至 5 个月的寒冷季节，最低气温在零下 30 摄氏度左右，严重影响人们出行。通过开发地下街，使市民和游客在一年 12 个月中都能尽兴购物、娱乐。有关资料显示，蒙特利尔地下商业街由 10 个地铁站和 2 条地铁线与 3 万米的地下通道、室内公共广场、大型商业中心相连接。每天有 50 万人由地下空间进入到相互连接的 60 座大
21、厦中，其中包括了占全部办公区域 80% 和相当于城市商业区总面积 35% 的商业空间，可以说，由地铁站和地铁线路串联起来的蒙特利尔地下商业街是世界最长的地下商业街，是另一个四季常青的蒙特利尔。5图 1 蒙特利尔地下街2.3 多功能立体开发模式多功能立体开发模式是以地铁建设为契机，对地铁资源予以综合开发，使地下资源和地上资源更为有机地结合，通过立体规划，形成融交通换乘、购物、休闲、娱乐，乃至商务、酒店等多种功能于一体的商业开发运营模式。 6所谓“立体开发” ，可以从时间和空间两方面来理解。从时间上来看，某些城市的地铁站将其包含的有限地理空间资源进行阶段式开发，预留土地资源，待商机成熟时，再进行进
22、一步开发，从纵向的角度来开发地铁站点的商业经济。从空间上来看，地铁站利用其建筑构造层次，在交通换乘、购物、休闲、娱乐等方面对其进行商业开发，则是一个横向的开发方式。我国香港、新加坡在地铁站点的多功能立体开发方面都积累了较多经验。新加坡政府不仅在规划地铁站周边大力发展高密度的住宅和购物中心以及公交换乘站等，还在新建地铁站的周围事先圈地作为预留地，若干年后地铁周边地区发展起来，预留地的价值就会进一步提升，此时再对其进行配套性开发，从中获取最大利益，并能较快收回地铁投资建设成本。香港则是依托城市轨道交通，结合地面与地下建筑，汇集多种功能的商业商务设施，已取得较为成熟的开发经验。香港机场快线青衣站的建设就是成功的典型，其利用公共交通枢纽的建设，使青衣站成功转化为港岛的商业活动中心。有关资料显示，自 1998 年以来, 香港地铁就保持盈利。2002 年香港地铁商业物业利润为 37. 55 亿港元，香港地铁物业旗下的四大商场出租率达到 100%，地铁上盖商铺卖到每平方米100 万元的天价，地铁商铺 2004 年的收益超过 9.6 亿港币。2005 年, 香港地铁物业发展利润为 61. 45 亿港元，较 2004 年增长 30%。
