1、 越溪项目调研计划书 为确定越溪房产项目商业部分的业态 组合 、租金 区间 及 量体规模 ，特制定本项目的市场调查计划。 调查 内容： 1、 了解越溪地区 /国际教育园整体人群的特征信息及相应的 消费能力 。 2、 了解越溪地区 /国际教育园指定人群的特征信息及相应的 消费偏好 。 3、 了解越溪地区 /国际教育园现有业态 特征信息及相应的 目标消费群 。 思路分析： 销售潜力 销售总额 存在市场 “ 渗漏 ” 1、 因经营业态（商品、服务）过时，质量低下而无法满足市场需求。 最大限度地争取现有经营业态的市场份额 。 2、 因供给不足而无法满足市场需 求。 增加商业物业，重新分配现有业态市场份
2、额。 对 应 分 析 消费能力 （销售额） 1、各业态消费比例 2、各业态人均消费额 3、 乘 越溪总人口 购买潜力 1、个人收入 2、可支配收入 3、家庭可支配收入 4、乘越溪总人口 消 费 潜 力 销 售 总 额 各 业 态 销 售 额 3、 因人口、家庭和收入等增长派生出的新购买力。 预测发展的同时吸引消费者。 销售潜力 销售总额 原因：是否 存在外来消费者 或其他 调查 方式 及调查项 目 本次市场调查将采取 公共 资料收集 （二手政府或相关机构统计资料） 、深度访谈 （定性） 及调查问卷 （定量） 的方式， 从消费需求和市场供给两个方面， 对越溪地区 /国际教育园的 消费者和经营商家
3、进行整体和抽样调查。 1、 消费需求调查 整体消费能力 （ 公共资料收集 ） 总人口 /人均收入 /各业态人均消费额 /各业态消费比重 /人口增长趋 势 消费偏好（深入访谈 ） 常去 消费 场所 /主要消费品 /消费频率 /档次偏好 背景资料（问卷） 年龄 /教育程度 /职业 /性别 2、 市场供给调查 经营状况（深入访谈 ） 营业额 /经营成本 /经营年限 经营规模（深入访谈 ） 面积 /楼层 /开间 /客容量 经营档次（深入访谈 ） 装修 /品牌 /服务 /客单价 客源情况（深入访谈 ） 主力消费群 /客源结构 发展计划（深入访谈 ） 开店计划 /时间 /规模 /位置 背景资料（问卷） 年
4、龄 /教育程度 /职业 /性别 执行计划 1、 公共资料收集（ 8 月 8 日 8 月 10 日 ） 2、 深入访谈 （约访准备期： 8 月 8 日 8 月 18 日） 调查对象样本定义 （访谈日期： 8 月 19 日 8 月 21 日） 11 组共 80 样本 会议组别 个别条件 整体条件 会议时间 1，传统餐饮组 客服人员：中型餐饮 2名、特色餐饮 1名、小型餐饮 1名 消费者：中型餐饮 2名、特色餐饮 1名、小型餐饮 1名 A,消费者是指平均每周至少 1次消费 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 C,中型餐厅是指人均次消费 50 元以上 D,合理分布性别 E,每个
5、单位 /餐厅只能约一位被访者 8 月 19 日 19： 0021： 00 2，休闲饮食组 客服人员：茶房 /茶餐厅2名、酒吧 1名、咖啡厅 1名 消费者：茶房 /茶餐厅 2名、酒吧 1名、咖啡厅1名 A,消费者是指每周至少 2次消费 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 C,只选择中档次的休闲餐厅（人均次消费 50 元以上，茶馆每次实际消费 20 元以上） D,合理分布性别 E,每个单位 /餐厅只能约一位被访者 8 月 19 日 19： 0021： 00 3，便携食品及快速食品组 客服人员：面包房 1名、便利店 1名、超级市场2名 消费者：面包房 1名、便利店 1名、超级
6、市场2名 A,消费者是指每周至少 3次消费 B,客服人员是指有 实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位只能约一位被访者 8 月 20 日 10： 0012： 00 4，服饰主题组 客服人员：男装 1名、女装 1名、休闲装 1名、特色服饰 1名 消费者：男装 1名、女装 1名、休闲装 1名、特色服饰 1名 A,消费者是指每周至少光顾 1次卖场 /每月至少有 2次实际购买服饰经历 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位 /经营场所只能约一位被访者 8 月 20 日 10： 0012： 00 5，时尚主题组 客服人
7、员：数码产品 1人、化妆品 1人、饰品2人 消费者：数码产品 1人、化妆品 1人、饰品 2人 A,消费者是指每周至少光顾 1次卖场 /每月至少有 1次实际购买经历 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位 /经营场所只能约一位被访者 8 月 20 日 15： 0017： 00 6，家居及文化主题组 客服人员：日用百货商场 2人、家居 /家具商场2人 消费者：日用百货商场2人、家居 /家具商场 2人 A,消费者是指每周至少光顾 1次卖场 /每月至少有 1次实际购买服饰经历 B,客服人员是指 有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布
8、性别 E,每个单位 /经营场所只能约一位被访者 8 月 20 日 15： 0017： 00 7，娱乐服务主题组 客服人员： KTV 2人、网吧 2人 消费者： KTV 2人、网吧 2人 A,消费者是指每周至少 1次消费 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位 /经营场所只能约一位被访者 8 月 20 日 19： 0021： 00 8，学生生活形态组 女性 4人，男性 4人 A,高中及大学 B,时尚，爱好购物 C,每个学校只能约一位 被访者 8 月 20 日 19： 0021： 00 9，白领生活形态组 女性 5人，男性 3人 A,有稳定的职业
9、，最好是大公司 B,年龄在 23-35 之间，时尚（看形象及谈吐） C,爱好逛街购物 D,个人月收入 2000 元及以上 E,每个单位 /职业 只能约一位被访者 8 月 21 日 10： 0012： 00 10，化妆服务主题组 客服人员：美容美发 4人 消费者：美容美发 4人 A,消费者是指每周至少 1次消费 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位 /经营场所只能约一位被访者 8 月 21 日 10： 0012： 00 11、宾馆 主题组 客服人员： 4人 消费者： 4人 A,消费者是指每月至少 1次消费 B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行 8 月 21 日 业服务经验的人 D,合理分布性别 E,每个单位 /经营场所只能约一位被访者 15： 0017： 00 3、 问卷调查（ 8 月 12 日 8 月 15 日 ） 共 500 份问卷样本 （采访地点镇区及国际教育园区人流集中区域） 4、 实地调查（ 8 月 8 日 8 月 21 日 ） 5、 资料整理、统计、分析及报告撰写（ 8 月 8 日 8 月 25 日） 调研费用 定性 礼金 88 样本 100 元 8800 元 备用礼金 44 样本 100 元 4400 元 管理费 11 场会 500 元 5500 元 总额 18700 元整
