长安国际广场融资商业计划书.doc

1、长安国际广场融资商业计划书 1 目 录 第一篇 长安国际广场项目开发背景 _ 3 1.1、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。 _ 3 1.2、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展 _ 4 1.3、适应我国入世后外资进入西部地区的需要 _ 5 第二篇 西安市经济与房地产发展状况 _ 5 2.1 西安宏观经济发展概况 _ 5 2.1.1、西安市经济发展状况 _ 5 2.1.2、房地产行业概况 _ 5 2.2、西安房地产概况 _ 6 2.2.1、西安地产市场区域特点 _ 6 2.2.2、土地市场交易中的各类用途 _ 7 2.3、项目概况 _ 7 2.4、项目比较分析 _ 8 2.4.1、周边

2、项目竞争趋势资料 _ 8 2.4.2、西安市高档写字楼竞争分析 _ 9 2.4.3、西安市办公空间资料分析 _ 10 2.4.4、项目高档住宅比较分析 _ 10 2.4.5、项目地价分析 _ 11 第三篇 长安国际广场项目规 划与进展 _ 12 3.1 长安国际广场规划理念 _ 12 3.2 长安国际广场建筑工程指导思想 _ 13 3.3 长安国际广场建筑总指标 _ 14 3.4 长安国际广场建筑设计 _ 14 3.4.1、 100 米高商务楼及五星级酒店 _ 14 3.4.2、 85 米高酒店式公寓 _ 14 3.4.3、四栋十层 40 米高写字楼 _ 14 3.4.4、开发步骤 _ 15

3、3.4.5、目前工程进度 _ 15 3.5 长安国际广场项目开发实施方案的设想与分析 _ 15 第四篇 项目建设的工程设计及主要经济指标 _ 15 4.1、选择并采用具有现代风格和高科技水准的项目设计方案。 _ 15 长安国际广场融资商业计划书 2 4.2、主要经济技术指标（见下表） _ 16 第五篇 长安国际广场项目开发主体介绍 _ 17 5.1、西安房地产开发企业集团简介 _ 17 5.2、陕西长安建设投资开发有限责任公司简介 _ 18 5.3、长安国际广场项目建设战略团队及分工 _ 19 5.4、长安国际广场品牌塑造联盟 _ 19 第六篇 项目投资估算和资金筹措说明 _ 20 6.1、项

4、目投资成本估算 _ 20 6.2、投资人与资金筹措 _ 20 6.3、贷款担保人 _ 20 第七篇 项目的经济效益评价分析 _ 20 7.1、盈利能力分析 _ 20 7.2、资金来源与运用表的款项分析 _ 24 7.3、资产负债分析 _ 25 第八篇 项目招商计划 _ 26 8.1、目标客户定位 _ 26 8.2、投资者保值增值的保障和预期 _ 26 8.3、项目品牌推广与招商实施进度计划 _ 26 8.4、投资建议 _ 26 8.5、长安国际广场相关物业投资建议 _ 26 8.6、投资机构投资建议 _ 26 8.7、投资风险保障 _ 26 长安国际广场融资商业计划书 3 第一篇 长安国际广场

5、项目开发背景 西安房地产业的发展水平及规模还处于国内的中流水平，与北京、上海及沿海发达城市相比还存在不少的差距，但其市场发展的潜力却很大。目前西安市缺乏代表西安这个国际化都市的建筑群体，而长安国际广场的出现，将填补这方面缺憾，他将代表西安的现代形象，反映西安五千年文化与现代文明的融合。 西部大开发，国际知名大公司的办事机构及外资金融行业均需要大量高档次具有影响力的写字楼群（犹如北京的新东方广场一样），而长安国际广场项目的建设，正适应了形势的需要。该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境 ，都是西安规模最大、档次最高、地理环境最佳、物业管理水平最高的，无以伦比的写字楼群，也必将成为西安城市建设中

6、一个里程碑的建筑、成为西安现代化城市的标志。 西安房地产开发企业集团及其决策者审时度势，以敏锐的目光和超前的意识充分认识到一个地区的振兴，必须以金融事业的发展为前提，本着回报社会的良好愿望，依托集团雄厚的经济实力和优良资信，把建设长安国际广场作为公司拓展多元化投资领域，再造新优势的重点项目之一，更作为支持我市、我省乃至整个西部地区金融事业发展的平台，为促进地区经济发展做出贡献。随着中央西部大开发战略的 制度和实施，随着中国加入 WTO 后各种承诺义务的逐步兑现，该项目开发的远见和必要性更加得到表现，社会意义更加明显。它主要体现在以下几个方面： 1.1、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。

7、长期以来，中西部地区经济发展滞后东部地区，其原因虽然是多方面的，但长安国际广场融资商业计划书 4 金融后仰情况严重促成的资金的短缺也是一个重要方面。据统计资料表明，中西部地区的 GDP 占全国 18.4%（ 1996 年），国家银行现金收入只占全国 13.4%，进出口和实际利用外资额分别仅占 3.9%， 3.6%，这种现象反映出中西部地区引进外部资金、吸引地区资金能力 较差，资金利用效率较低。甚至在资金紧张的情况下，还出现了资金外流。如 90 年代初西北地区的银行资金，就有 20%左右通过各种方式流到了东部地区。即使在中央开发西部的战略确定之后，这种现象仍在继续。它制约了西部经济的发展，急待解

8、决。 这种现象产生的原因之一，在于地区金融中心没有形成，金融机构布局不合理、结构不完善、金融工具手段创新不足。为了解决这一问题，专家学者建议以西安为支点，建立“五点四线”模式的西北金融合作区。中央为适应西部开发、促进金融发展的需要，进行国家金融的改组，已将国家央行的西北区域支行建在西安，并 将出台进一步的措施。长安国际广场作为金融布局的基础设施，必将为这一战略的实施提供支撑作用。 1.2、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展 一个城市要成为区域性金融中心，必须把金融作为核心产业优先发展。应建设一个品牌响亮、规模宏大、功能齐全、辐射海内外的金融中心区。例如，美国有华尔街、东京有银座，这些城市都

9、是通过建设一个有巨大影响的金融中心区，而成为国际性或区域性金融中心城市的，这种集聚效应，是金融业发展的客观规律。 按照这一规律，我国许多城市为形成、或强化金融中心城市的地位，正在紧锣密鼓动地加强城市金融中 心的建设。例如，北京作为北方金融中心，斥资 150亿元的金融街中心区；上海陆家咀集聚了中外金融机构 200 余家；天津、石家庄等城市的金融中心正在进行。西安要确保西部地区的金融中心地位，必须有作为基础设施硬件的金融中心作为支撑。长安国际广场建在西安金融气息最旺的黄金地段，并以规模宏大、技术高新为特色，适应了这一需要，必将成为金融产业集聚的热点。 长安国际广场融资商业计划书 5 1.3、适应我

10、国入世后外资进入西部地区的需要 随着改革开放的不断深入，尤其是正式加入 WTO 以后，我国的经济发展愈来愈纳入全球经济化的范畴。在落实中央开发西部战略中，由于国 家政策不断倾斜，西部投资环境的不断改善，外资进入西部已成为不断加强的趋势。随着我国入世承诺兑现时间表的确定，国外金融资本、金融机构进入西部已排上了日程。专家论断，今后三至五年将是外资、外国金融机构大量进入西部的高峰时期，这与长安国际广场的建设期相吻合。客观上印证了项目开发的必要性、可行性和预见性。 第二篇 西安市经济与房地产发展状况 2.1 西安宏观经济发展概况 2.1.1、西安市经济发展状况 在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素

11、的推动下，西安宏观经济持续向好，加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投 资和扩大内需上，并实施积极的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大，促进了房地产投资的快速增长。西安市房地产市场继续保持了近两年来的稳定、快速、健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交投活跃，空置量继续下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收入的稳步增长，使西安商品房市场人气上升，并进入了一个稳定增长期，尤其是商业服务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持 ，随着城镇

12、住房制度改革继续深化，经济适用房建设进度加快，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步到位 ,西安房地产市场将继续保持快速地发展。 2.1.2、 房地产行业概况 就去年对中国增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算，长安国际广场融资商业计划书 6 年房地产开发投资对中国增长的直接贡献率为个百分点，间接贡献率为到个百分点，两者相加共计到个百分点。这表明，中国增长对房地产业的依赖程度较高。导致这种现象的原因在于长期以来，中国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长，而房地产 投资增长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投资乘数效应，由此也提高了房地产业对增长的贡献率。 中国房地产业之所以

13、会出现快速发展，主要是依赖于金融的强力支持一是直接支持企业的房地产开发投资，二是通过发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求。所以，由于房地产业发展对金融依赖度的不断增强，自然央行就把房地产业发展与货币政策紧密地联系了起来。 2.2、西安房地产概况 近年西安市地产市场最显著的特点是土地市场交易量激剧增长，主要原因，一是自 2001 年以来，国家出台了一系列政策措施，如国务院关于加强国有 土地资产管理的通知（国发 200115 号）以及国土资源部第 11 号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，进一步加强了对土地市场的规范管理，促使土地公开交易量上升。特别是 2002 年以来陕西省、西安市关

14、于加强国有土地资产管理的相关配套政策出台，如西安市国有土地储备暂行规定、西安市人民政府关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知以及西安市人民政府关于实施分批次统一征地有关问题的通知，使大批过去用地手续尚未完善的开发用地纷纷在新政策施行前补办用地手续，导致短期内土地交易量激增。二是国 家整体宏观经济形势良好，西安市近年经济稳步增长，旧城区改造力度加大，国有企业改制进一步推行，也促使土地交易日趋活跃，地产市场平稳发育。 2.2.1、西安地产市场区域特点 从土地市场区域分布看，西安市南郊仍是各类用地需求者和开发商看好的首选区域，城南区自南二环开通以来，土地交易量逐年增长，土地市场日趋活

15、跃，地价上涨很快，加之西安高新技术产业开发区的蓬勃发展，以及南郊传统的良好长安国际广场融资商业计划书 7 区位，近几年一直是土地开发的热点区域。旧城区和东郊地区土地交易呈现增长趋势。旧城区内土地交易的热点区域仍是旧城综合改造开发区。由于近几年 来国家实行了严格的耕地保护措施，城郊新征土地量减少，导致旧城内存量土地交易量上升。东郊地区受 2000 年动物园公开土地拍卖和去年东元路土地拍卖的影响，逐渐成为开发商投资的热点。北郊地区仍以北二环两侧为中心的区域土地市场较为活跃，交易量较大。 2.2.2、土地市场交易中的各类用途 从土地市场交易中的各类用途看，住宅用地仍是土地市场交易的重点，占一级市场全

16、部交易量的 39；其次是商业用地，占到 23；综合用地、工业用地和其它用地分别占到 14、 11和 14。 从综合用地交易的区域分布看，一是集中在旧城内西大街地 区，主要是西大街整体改造规划为综合商贸区，综合用地交易较多。二是随着北郊大批综合设施的开发建设，北郊成为西安市新的经济发展区，以北二环沿街两侧为主综合用地交易量较大。三是旧城区内零星的用地改造，也以综合用地开发为主。 商业用地交易区域分布不是十分集中，受西安市单一城市商服中心的影响，仍以旧城区为主，其它区域均有分布。工业用地和其它用地交易区域分布较为零散。 2.3、项目概况 长安国际广场是由西安房地产开发企业集团陕西长安投资开发有限责

17、任公司兴建的一座规模大、档次高、功能全的宏伟建筑群。长安国际广场占地 31913平方米，总建筑面积 26.65 万平方米，建筑容积率达到 6.9，地上建筑分别为 11层、 23 层、 28 层， 建筑高度达到 100 米，总投资 20 亿人民币以上，是一座集金融、商贸、高级公寓、智能化办公、五星级酒店等为一体的多功能综合建筑群。 该建筑群位于古城西安大南门外中轴线龙脉中部的西侧，与西安大南门及礼宾广场共同构成了西安市的整体城市形象，是西安举行迎接国内外贵宾仿唐礼仪入城式的地方，是西安举办各种大型政治、经济活动场所，是对外宣传的窗口，香港、澳门回归祖国庆典， 2001 年奥运申办成功庆典，及美国

18、总统克林顿来访长安国际广场融资商业计划书 8 礼 宾仪式等均在此举行。因而，长安国际广场的投资兴建受到了来自省、市等各级领导的密切关注和大力支持，为此，我公司下定决心、花大力气，从设计机构等基础工作做起，一定要将长安国际广场建设成为陕西省西安市，乃至中国西北的标志性建筑，使其无论从规划理念、建筑设计、环境营造、装修工艺、工程质量等硬件设施，还是从各项软性服务方面都成为国家级优秀工程的典范。 长安国际广场东临长安路主干道，西依长安城堡大酒店，南邻陕西农业银行大厦，方圆 1公里内有大小银行、金融机构 50多家。因此长安国际广场所处的位置，是古城西安实际上的金融中心 ，其地价已经达到了国外城市规划理

19、论所提到的 100%黄金地价。 长安国际广场将经过三年的开发建设，在古城西安的南大门迎宾广场旁耸立起一群宏伟的高档建筑。长安国际广场建成后将成为西北地区最大的政治、经济及文化氛围浓厚的名副其实的国际金融中心，是中外各公司办公、下榻、商务活动的理想场所，也将是西部经济发展的桥头堡。由于大厦金融业雄厚，必然成为西安地区的金融中心，是西部开发的良好基础工程，因而必将促进西部经济的飞速发展。 2.4、项目比较分析 2.4.1、周边项目竞争趋势资料 项目名称 价格情况 价 格 付款 方式 物业管理 车位 租金 备注 时代广场 (北大街 ) 起价 6600 /； 最高价 7200 / 按揭 13.9 元

20、/月 / 300 元 /月租 12 万买断 80120 元 /月 / 已销售 96% 中天国际 （北大街） 均价 6400/； 最高价 6580/ 6 楼 6400 元 / 5 楼 6310 元 / 4 楼 6280 元 / 按揭 9.87 元 /月 / 空调费 冬 8.6 元， 夏 8.26 元 150 元 /月租 12 万买断 6070 元 /月 / 已销售 93% 世嘉商务 （南门外） 起价 4880 /； 最高价 5280 / 曾差 100/ 按揭 3.16 元 /月 / 地上 100 元 /租金 地下 290 元 /租金 45 元 /月 / 已销售 95.5% 长安国际广场融资商业计

21、划书 9 天幕阔景 （高新） 起价 10000 均价 12000 按揭六成十年 未定 15 万买断 500 元 /租 已登记 99% 志诚大厦 （桃园湖） 按揭 10 元 / /月 街面停车 70 元 已售完 华融大厦 （体育场） 起价 4300 最高价 6500 按揭六成十年 12.5 元 / /月 未定 只售不租 已销售93.6% 旅游大厦 （长安路） 5700/ /4 层 5800/ 5 层 按揭 未 定 未定 6570 元 /月 / 已销售 95% 世纪星大厦（南二环） 起价 4900/； 最高价 7000 左右 首付20%， 30年按揭 未定 350450 左右 5580 元 /月

22、/ 已销售 96.5% 蓝溪大厦 （南二环） 4500 按揭 4.1 元 / /月 90 元 /租金 5075 元 /月 / 已销售92.5% 2.4.2、西安市高档写字楼竞争分析 西安市 写字楼就目前的开发现状来说，在项目的数量和开发面积上已经初具规模了，但是西安目前缺少的是在智能化和物业管理上领先的高档写字楼项目，随着世贸的加入以 及西部大开发的实施，国内外很多知名企业甚至世界 500强企业会在西安落户，他们对办公场所的选择将会更加 “ 苛刻 ” ，所以怎样打造出集高智能化与高科技为一体的高档写字楼将是西安写字楼市场急待解决的问题。 由周边项目竞争分析可以看出类似天幕阔景的高档综合性商住空

23、间在西安市房地产行业还属于极少数，尤其地理位置如长安国际广场的更是绝无仅有，与同类型的项目天幕阔景相比较，本项目地处西安大南门，其先天的气度已经高人一等，更遑论在各级省市领导的高度关怀下，以其经典的设计手法，博采古城西安数千年的深厚文化积淀，运用富有民族精神 及气节的建筑语言符号，使其成为陕西省周边项目价格分析02000400060008000100001200014000时代广场 中天国际 世嘉商务 天幕阔景 志诚大厦 华融大厦 旅游大厦世纪星大厦蓝溪大厦元/平方米起价均价最高价长安国际广场融资商业计划书 10 西安市 21 世纪的 CBD，强有力的支撑西北金融新的发展势态，成为西北首屈一指

24、的经济金融中心。 商场类物业由于其价格昂贵，开发数量也有限，所以交易一直不是很活跃，目前主要以租赁形式为主。 西安住宅市场交易持续增长，消费量稳步上扬，在市场有效需求的推动下，西安房地产市场开发投资显著增加，房地产开发商的信心进一步加强。同时，在政策指导和刺激下，市民对住宅的潜在消费需求继续得以释放。 2.4.3、西安市办公空间资料分析 本项目地处西安市真正的 CBD 中心，因而其商业价值是无可比拟的，更 因为其地理位置的优越，天然展示了一种大家的气魄，标榜了一种上流阶层的顶级生活品质，因此，可以从以下几个方面发现它的价值：首先是 CBD 的居住满足感与投资回报的比例，这是决定 CBD 面貌的根本因素之一。一个在 CBD 购房的业主必然面临巨大投资回报的诱惑；另外一个与上面相关的因素是 CBD 周边的住宅配套和交通配套的跟进程度。居住在 CBD 的相对便利性和满足感很大程度上取决于通往 CBD 的交通成本和目标项目周边的配套发达程度，而南门在这一点上有着良好的基础，更不用说其建筑群内部便利的环绕交通体系，将回味业主带来更为方便、快捷 、高品质的生活之感。 2.4.4、项目高档住宅比较分析 楼盘名称 起价 均价 最高价 地理位置 天幕阔景 8350 8880 9260 高新十字 御 城 4300 5060 6250 小南门 枫叶新都市 4200 4590 5300 高新二期