1、目 录 1 总论 . 2 1.1 项目概述 . 2 1.2 编制依据和原则 . 2 1.2.1 编制依据 . 2 1.2.2 主要原则 . 3 1.3 可行性研究报告工作范围 . 3 1.4 主要数据及技术 经济指标 . 4 1.5 可行性研究报告结论 . 4 2 项目提出背景、意义和投资必要性 . 5 2.1 项目背景 . 5 2.2 项目投资必要性和建设意义 . 6 2.2.1 项目的投资必要性 . 6 2.2.2 项目建设的意义 . 8 3 单位概况及项目运作方案 . 9 3.1 项目承办单位概况 . 9 3.2 项目合作开发单位概况 . 10 3.3 项目运作方案 . 12 4 项目建
2、设条件 . 12 4.1 地形地质满足建筑要求 . 12 4.2 满足城市规划的要求 . 12 5 项目实施方案 . 13 5.1 建筑规模 . 13 5.2 规划设计 . 13 5.3 经营规划 . 14 5.3.1 商业经营 . 14 5.3.2 文化娱乐经营 . 15 5.4 物业管理 . 16 5.5 实施进度 . 17 6 投资估算与资金筹措 . 18 6.1 投资估算 . 18 6.1.1 投资估算范围 . 18 6.1.2 投资估算依据 . 19 6.1.3 项目投资 . 19 6.2 资金筹措 . 21 7 综合效益评价 . 22 第 2 页 共 35 页 7.1 经济效益评价
3、 . 22 7.1.1 投资计划与资金来源 . 22 7.1.2 财务计算与经济效益分析 . 24 7.1.3 经济效益分析结论意见 . 32 7.2 社会效益评价 . 32 8 项目风险及防范措施 . 33 8.1 国家政策方面 . 33 8.2 从该项目的市场前景来看 . 33 9 结论与建议 . 34 9.1 结论 . 34 9.2 建议 . 35 附图： #市小寨工人文化宫整体改造项目总平面图 1 总论 1.1项目概述 项目名称： #市小寨工人文化宫整体改造项目 主办单位： #市小寨工人文化宫 单位性质：国家事 业单位 法人代表： # 1.2编制依据和原则 1.2.1 编制依据 1）
4、#市发展计划委员会关于改造小寨工人文化宫项目建议书的批复（市计社发 2004210 号）文件； 2）国家现行有关工程建设项目的设计标准、规范、规程及定额； 第 3 页 共 35 页 3） #市小寨工人文化宫提供的有关资料 ； 1.2.2 主要原则 1）按照 #市计委、 #市小寨工人文化宫总体规划要求，以合理配置资源为原则； 2）本项目的建设贯彻布局合理、建筑美观、节约用地和投资的原则； 3）充分考虑工人文化宫整体改造项目的现有条件，将本工人文化宫改造成符合当地长远发展要求的， 集商业、文化、娱乐及办公于一体的国际文化中心； 4）公用工程与辅助设施应满足大楼的各项功能要求，尽量利用项目所在地提供
5、的公用设施； 5）注意环境保护，搞好三废治理。 1.3可行性研究报告工作范围 1）根据 #市的总体规划要求，结合该项目的现状论证工程建设的必要性。 2）根据 #市的近、远期经济发展目标，确定该项目的经营范围和设计规模 3）结合 #市的文化娱乐业、商业，以及写字楼的现状及其发展情况，计算和评价该项目的经济效益和社会效益是否可行。 第 4 页 共 35 页 1.4主要数据及技术经济指标 表 1-1 主要 数据及技术经济指标表 序号 项目名称 指标 备注 1 计算期（年） 20 2 建设期（年） 2 3 项目总投资（万元） 25176.12 3.1 其中：银行贷款（万元） 20000.00 3.2
6、自有资金（万元） 5176.12 4 总营业收入（万元） 102448.15 5 财务内部收益率（ %） 11.80（税后） 15.25（税前） 6 投资回收期（年） 11.95（税后） 9.47（税前） 7 财务净现值 I=6%（万元） 10181.45（税后） 22070.24（税 前） 8 贷款偿还期（年） 7.52 1.5可行性研究报告结论 1）通过对该项目的分析论证，项目的顺利实施可以充分体现小寨工人文化宫在 #地区的文化娱乐传播的作用，提高其影响力； 2）项目的经济效益显著，贷款偿还资金来源充足，银行风险较小； 3）小寨工人文化改造项目的开发建设必将对于促进区域土地的潜力的发挥和小
7、寨工人文化宫的长远发展有着积极的意义，其社会效益显著。 第 5 页 共 35 页 2 项目提出背景、意义和投资必要性 2.1项目背景 #市是陕西省的省会城市，是西北地区政治、经济、文化和商贸中心，同时也是重要的旅游城市 之一，是我国重要的科研、高校及高科技产业基地，“以科学、旅游、商贸为先导，把 #建设成为一个社会主义的外向型城市”是江泽民总书记为 #跨世纪发展提出的总体目标和战略途径。党的十五大又提出“中西部地区要加快改革开放和开发，发挥资源优势，发展优势产业，国家要加大对中西部地区的扶持力度。”这无疑给 #市经济发展带来了新的机遇。 小寨工人文化改造项目位于 #市南郊的金融、商贸、文化中心
8、区长安路和兴善寺东街的交叉口。周边东临育才中学和陕西省历史博物馆；西临长安路、西北文化艺术中心和大兴善寺；南临好又多超市、长安大学和国际贸易 中心；北至小寨饭店、南二环、音乐学院、公路交通大学、西北朱雀体育场，是以商业、金融为主，配以科教、文体娱乐和居住区的黄金区域，是 #市区未来发展的黄金地段。有了黄金般的地理位置和良好的周边环境，适合结合小寨工人文化宫现有的优势资源强强联合，在此地开发建设一座集商贸、影视娱乐、文化交流、为一体的综合性、智能化大楼。小寨工人文化改造项目的开发建设必将对于促进区域土地的潜力的发挥和小寨工人文化宫的长远发展有着积极的意义。 目前，小寨工人文化宫现有的规模已经远远
9、不适合社会发展需第 6 页 共 35 页 求。为了充分体现出工会事业服务于职工群众 ，服务于社会，服务于经济建设大局的宗旨，集商贸、文化、影视娱乐项目为主的小寨工人文化宫改造项目便应运而生了。该项目也必将受到政府的高度重视。 2.2项目投资必要性和建设意义 2.2.1 项目的投资必要性 1、 宏观经济形势发展的要求 开发西部，加快发展，从根本上扭转西部经济发展滞后的局面，成为当前我国经济工作的主旋律。对于工会事业来说，也是乘势而上，发展自己的千载难逢的历史机遇。现在西部大开发已进入实质性启动阶段，扩大固定资产规模成为推动经济发展的突破口。国家于 2000年就将文化、教育、娱乐业被列为国家七大重
10、点 之一，并给予政策、资金、项目上的倾斜、优惠和支持。因此该项目的实施，符合国家经济发展大环境的要求。 2、 文化娱乐市场发展的需要 小寨地区是我市科研、文化、教育事来的中心。区域商贸、旅游、餐饮、宾馆等实业较为集中发达。近年来，该地区 10 余家电影放映单位和 50 余家文化娱乐场所呈现出百花齐放、百家争鸣的局面。文化娱乐具有良好的发展势头。据调查测算，该地区参与文化、娱乐消费的群体常年保持在 25 万人左右。随着 #城市中心的南移，该地区将逐渐形成全市政治中、经济、文化的中心，其文化娱乐消费的规模与水平亦将达到一个新的高度 。而目前，该地区尚无一家品位高、水准第 7 页 共 35 页 高、
11、设施好、功能全、环境雅的文化娱乐场所。既便是占据着地区文化娱乐市场主体地位的小寨工人文化宫，也未形成规模经营，其辐射作用受到抑制。该项目的提出，完全符合地域经济形势发展的需要。 3、 商业市场发展的需要 小寨是 #市南郊最繁华地商业地段，本项目位于小寨十子东北角，地理位置十分优越；车流、人流集中，是南郊地区及长安区居民主要的购物目的地和交通枢纽。广义商圈辐射 110 万人口（含雁塔区、高新开发区、长安区部分地区），其中第一商圈半径 5 公里或车程十分钟内的辐射人口约 50 万人。该项 目的建成投入使用后可以和小寨国贸商厦遥相呼应，能够极大的改善 #市南郊地区机关企事业团体、居民进城购物难、交通
12、不便的状况。 4、 自身建设与发展的要求 小寨工人文化宫占有土地 10329 平方米（约合 15.5 亩），现朋房屋建筑面积 2000 平方米，固定资产 3000 万元。该宫现有电影、录像、舞会、歌厅、台球、健身、健美、培训班，文艺学校及商业用房出租等活动项目和经营项目。但多数项目规模小、设施旧、档次低、效益欠佳。另有一些合作开发的项目，短期内还不能产生效益。该宫资产运营率及利润率一直在较低水平徘徊。目前，尽管该宫每天 约有 2000人次来消费，但人均支出仅有 4.25 元。过低的消费水平，与文化娱乐硬件设施的低档次、低品位应该讲与之存在一定的因果关系。而周边环境的迅速变化，也向文化宫提出了严
13、峻的挑战。如北邻小寨饭店由于投资 2000 余万元进行改造旧貌变了新颜，其文化娱乐设施的更新，活动项目的拓展，颇具吸引力；对面拔地而起的十四层“西北文第 8 页 共 35 页 化艺术大厦”，更以其类同于我们的设施和项目直接一文化宫形成对峙局面。因此，加快实施该项目，对文化宫进行战略性改造，创立名牌标志，拓展文化市场，巩固主体地位，就显得非常必要和迫切。 5、 城市基础设施 建设是城市可持续发展的必要前提 城市基础设施建设是城市经济发展的载体， 是城市持续发展的平台。加强城市基础设施建设 ，不仅可以拉动当前经济增长，还可以增强经济发展的后劲。因此，城市基础设施建设若能以略高于国民经济发展的增长速
14、度，城市的发展才可能获得良好的发展空间，并保持持续、稳定、健康的发展态势，从而使城市发展和基础设施建设之间形成良性互动的战略发展关系。 基础设施建成之后，不仅为今天所用，更主要的还是为明天所用。只有当城市尽快拥有了现代化的基础设施，城市的功能才能得到发挥，城市的各项经济社会活动才能更好地开展， 城市才能成为开放型的、多功能的、社会化的、现代化的经济中心。由于现代化城市基础设施的整体性强、建设规模大、建设周期长，只有超前建设，才有可能与城市的主体设施（指工业、金融、贸易、仓储、科研等部门的设施）、附属设施（指住宅、中心学校、医疗卫生、商业网点等设施）同时形成完整的能力，使城市的各项主体设施、附属
15、设施能最快地投入使用、发挥效能。 2.2.2 项目建设的意义 本项目具有良好的投资环境，从项目地点、功能和标准以及相应的市场需求状况来看，项目结构合理、市场需求状况良好。小寨工人第 9 页 共 35 页 文化改造项目位于 #市南郊的金融、 商贸、文化中心区长安路和兴善寺东街的交叉口。周边东临育才中学和陕西省历史博物馆；西临长安路、西北文化艺术中心和大兴善寺；南临好又多超市、长安大学和国际贸易中心；北至小寨饭店、南二环、音乐学院、公路交通大学、西北朱雀体育场，是以商业、金融为主，配以科教、文体娱乐和居住区的黄金区域，是 #市区未来发展的黄金地段。有了黄金般的地理位置和良好的周边环境，适合结合小寨
16、工人文化宫现有的优势资源强强联合，在此地开发建设一座集商贸、影视娱乐、文化交流、为一体的综合性、智能化大楼。该项目在整体开发和建设时的高标准以及新材料的应 用将给 #市增添一个新的建筑风格典雅俊秀的标志建筑，对振兴地区经济发展有着积极作用。小寨工人文化改造项目的开发建设必将对于促进区域土地的潜力的发挥和小寨工人文化宫的长远发展有着积极的意义。 3 单位概况及项目运作方案 3.1项目承办单位概况 小寨工人文化宫建于 1958 年，占有土地 10329m2（折合 15.5 亩），现有职工 32 人。经过 40 余年的建设与发展，目前该宫已初具规模，房屋建筑物面积达 20000m2，固定资产近 30
17、00 万元，初步形成了集文化、娱乐、教育、餐饮、商贸与房地产为一体的综合性、多功能、全方位的职工 文化活动中心。小寨工人文化宫现有主要的文化娱乐项第 10 页 共 35 页 目，包括电影院、小影厅、录像厅、舞厅、歌厅、台球、棋牌室、文化艺术学校、男子分健身房、女子健美中心、美术培训中心、电脑培训部及商业用房出租等，另有合作经营的项目若干个，如室内温泉泳池、餐饮、饭店等。经营活动项目呈现出多样性、综合性的特征，但多数项目规模小、设施旧、档次低、效益不好。有一些合作开发的项目，虽然经营情况尚佳，却需待 10 多年合作期满之后才能给文化宫产生效益。 3.2项目合作开发单位概况 #集团有限公司成立于
18、2001年 11 月 16 日，由陕西省工商行政字处 理局批准注册号 6100002014267，注册住所 #市含光北路 53 号，法人代表 #，注册资本 7000 万（人民币），企业类型有限责任公司，经营范围：计算机及硬件产品的研究、开发、销售、维修；系统集成及软开开发；尺子设备及产品、办公设备及用品、机电产品（汽车除外）、仪器仪表、化工原料与产品（专控除外）的批发与销售。 陕西东大置业有限公司成立于 2001 年 9月 17 日，由陕西省工商行政管理局批准注册号 6100002013716，注册住所 #市含光北路 53 号，法人代表杨正平，注册资本 3675 万（人民币），企业类型有限责任公司，经营范围：房地产开发及物业管理；商品房销售及信息中介服务。 公司已建项目：长信花园，地址：东郊，面积： 45000平方米，住宅：鸿景花园，地址：高新区，面积： 45000平方米，住宅。
