1、上海裕安大酒店项目计划书 第 1 页 共 59 页 上海裕安大酒店项目计划书 上海裕安投资有限公司 二 六 年 八 月 八 日 上海裕安大酒店项目计划书 第 2 页 共 59 页 目 录 一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介 （一）上海高星级酒店现状分析 .1 （二）上海浦东新区酒店市场分析 .2 （三）裕安大厦简介及区位特点 .4 （四）上海裕安公司介绍及经营特色 .4 二、改建裕安大酒店的意义 （一）提高裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象 .6 （ 二 ） 抓住 安徽经济 “ 东向发展 ” 战略 机遇，充分利用裕安的品牌效应，使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动的桥头堡 6 三、裕安大酒店的
2、规划设想和设计档次 （一）酒店客房标准 .8 （二）配套设施标准 .8 （三）装饰布局标准 .9 （四） 前厅（大堂）标准 .9 四、裕安大酒店工程改建可行性 （一）建筑结构 10 （二）空调设备 .10 （三）锅炉及热交换设备 .10 （四）供水设备 11 （五）排水系统 .11 上海裕安大酒店项目计划书 第 3 页 共 59 页 （六）供电设备 .11 （七）电梯设备 .11 （八）酒店大堂 .11 五、裕安大厦改建酒店的优势条件 （一）裕安大厦外观现状 12 （二） 裕安大厦内部结构 12 （三）大厦现有设备基本齐全 12 （四）酒店与写字楼互为补充 13 （五）改建费用低、周期短 .1
3、3 六、改建后裕安大酒 店功能介绍 13 七、裕安大酒店改建成本及改建前后 收益 对比 （一） 裕安大酒店 改建成本 15 （二）酒店改建前后收益对比 18 八、酒店的经营成本及效益分析 （一）酒店年营业收入 测算 22 （二）酒店年经营成本测算 25 （三）营业税 29 （四）所得税 30 九、财务分析 （一）投资回报分析 31 （二）盈亏平衡分析 .33 （三）现金流量表 .37 上海裕安大酒店项目计划书 第 4 页 共 59 页 十、裕安大厦业主分布态势及业主参股方式 （一）业主分布态势 39 （二）合作方式 41 十一、裕安大酒店的公司治理结构 （一）采用股份有限公司形式 .42 （二
4、）公司治理结构 .46 十二、上海裕安大酒店经营管理方式的建议 （一）自行管理 .52 （二）聘用酒店顾问公司 .52 （三）纳入酒店管理集团经营体系 53 十三、结语 54 附件 上海裕安大酒店项目计划书 第 5 页 共 59 页 上海裕安大酒店项目计划书 一、上海高星级酒店市场分析及裕安大厦简介 （一）上海高星级酒店现状分析 上海市旅游事业管理委员会公告（ 2006 年第 1号）称，到目前为止，上海拥有五星级饭店 25 家，四星级 40 家，三星级 125 家，二星级 130 家 。 从分布状况看 ,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。这与 高 星级饭店的功能定位和适配环境基本一致。近、远郊
5、地区目前尚未有正式挂牌的成熟的五星级饭店 ;四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆、奉贤的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店。三星级以下饭店相对平衡 ,全市 18个区与崇 明县均有分布。 根据上海市 2005 年统计年鉴的数字显示，上海市 2004 年旅游星级饭店基本情况如下图所示： 图表 1：上海市 2004 年旅游星级饭店基本情况 旅游星级饭店基本情况 (2004) 指标 合 计 五星级 四星级 三星级 二星级 一星级 饭店数（个） 359 24 37 132 147 19 客房数（万间） 6.05 1.05 1.31 2.35 1.22 0.12 床位数（万张） 10.32 1.50 2.07 4.25
6、2.26 0.24 客房平均出租率（ %） 69.0 76.0 72.3 65.7 66.3 61.1 营业收入（亿元） 139.69 60.10 34.33 35.24 9.37 0.65 平均房价 (元 /间天 ) 539 1177.21 586.81 332.94 204.70 178.23 另外，根据上海旅游事业管理委员会网站所公布的统计资料，上海市四星级饭店 2005年 1月至 2006年 2月平均出租率和房价走势如下图所示： 上海裕安大酒店项目计划书 第 6 页 共 59 页 图表 2：上海市四星级饭店平均出租率（ 2005.1 2006.2） 上海四星级酒店2005-2006年平
7、均出租率0204060801002005年1月 2005年3月 2005年5月 2005年7月 2005年9月2005年11月2006年1月四星级酒店平均出租率(%)图表 3：上海市四星级饭店平均房价（ 2005.1 2006.2） 上海四星级酒店2005-2006年平均房价01002003004005006007008002005年1月 2005年3月 2005年5月 2005年7月 2005年9月2005年11月2006年1月四星级酒店平均房价(元/间天)根据上图数据显示，上海市四星级酒店 2005 2006 年平均出租率一般在 60 80之间波动，平均房价在 600 800 之间波动。但
8、是，由于浦东新区金融中心的特殊地理区位，酒店出租率和平均价格都高于全市平均水平。 （二）上海浦东新区酒店市场分析 随着金融、旅游会展等现代服务业迅速发展，浦东对高档宾馆的需求 量 也不断提升。据 浦东新区旅游会展处 统计，自 2002 年以来，上海裕安大酒店项目计划书 第 7 页 共 59 页 浦东 新区四星级 以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达 17%， 2005年达到每晚每间 1513元 ， 平均出租率均高于 72%这一良好水平。 这几年，高星级宾馆兴 建越来越多。从黄浦江畔的世纪大道由西向东，在不到 1公里的距离里，已投用和将建设的世界顶级酒店达到6个品牌 临江的两座香格里拉酒店 、 香
9、港新鸿基地产在建项目中引进的 W酒店和里兹 卡尔顿酒店 、 已经投用的金茂君悦酒店 、 在建的环球金融大厦和 21 世纪大厦将分别引进柏悦酒店和四季酒店。世界各地抢摊陆家嘴金融贸易区的机构越来越多，作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级写字楼还在不停建造，而且短期内还将继续 呈现 供不应求的局面。 此外，其中有半数以上世界 500 强企业在浦东、近百个在金桥出口加工区设立总部基地，商贸往来非常频繁，高星级 酒店自然孕育着巨大发展空间。 上海作为国际会展之都及国际性旅游观光城市，会展旅游业非常发达。据统计，仅浦东新区一年的国际性会展就高达 600 个，上海新国际博览中心一年 365天几乎都有展会，今年
10、展会日程就已排至 2008年。 2010 年上海世博会历时 6 个月，将吸引 200 多个国家和国际组织参展，吸引海内外 7000 万人次参观，参展参观者居历届世博会之首，这些参观者将成为浦东高星级酒店重要的客户资源。 2010 年前上海酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的 27 万 张 增加到 40 万张 ，其中星级酒店的床位将从现在 9万 张 的基础上增加 到 17 万张。 综上所述，根据浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把裕安大厦部分楼层改建为酒店，组建裕安大酒店是符合市上海裕安大酒店项目计划书 第 8 页 共 59 页 场发展需要的。 （三）裕安大厦简介及区位特点 裕
11、安大厦位于上海市浦东新区东方路 738号，地上 30 层、地下一层，总建筑面积 39000 平方米。 裕安大厦享有“浦东开发开放第一楼”的美誉，被载入浦东开发开放史，代表了安徽在上海的形象。 大厦位于陆家嘴金融贸易区中心地段，紧邻第一八百伴、世界广场、华都、汤臣、宝安等商贸大厦，周边有紫金山、齐鲁万怡、通贸、由由（喜来登）、红塔、汤臣州际等高星 级酒店。目前，大厦功能齐全，商务中心、银行、餐饮等一应俱全。 2005 年末裕安大厦房屋入住率达到 94 %，较 2004年（ 88%）提高 6个百分点。 裕安大厦交通十分方便，公交地铁车站近在咫尺。大厦紧邻 世纪大道 地铁站，从地铁站到裕安大厦徒步只
12、需 3分钟。另外，根据上海轨道交通规划， 世纪大道 路地铁站将成为 有 4条地铁 线 汇集的交通枢纽站，裕安大厦优越的交通条件更为凸现。 去年以来，公司已自筹资金对裕安大厦一楼大堂、消防系统、监控中心 、中央空调及管网系统 等进行了全面的改造，开设了员工餐厅等服务设施，大幅提高了大厦服务功能 。 改造后的监控中心面貌焕然一新，整洁舒适，设备精良，成为裕安大厦对外展示的又一“窗口”。裕安大厦软硬件各方面的改造完成为裕安大酒店的改建奠定了良好的基础。 （四）上海裕安公司介绍及经营特色 1.公司简介 上海裕安大酒店项目计划书 第 9 页 共 59 页 上海裕安公司 位于浦东 裕安大厦， 是 经 安徽
13、省人民政府批准， 并由 省政府出资在上海浦东注册的国有大型一 类 企业 ，是安徽省在上海的重要联络和经营平台 。 目前 ，公司正充分发挥品牌、地理和区位优势，抓住安徽实施东向发展战略、长三角产业结构调整等有利时机，坚持以人为本的企业文化，打破原有思维并拓展业务框架，转变经营观念，创新 发展模式，以发展现代服务业为方向，依托两地资源和市场优势，有效促进沪皖两地 人员流 、商品流、资金流、技术流、信息流、项目流的相互流动，大幅提高了公司的经济收益及发展速度。 2005 年 6 月 4 日，安徽省委书记郭金龙一行到裕安公司进行视察和指导工作，在听取公司领导工作汇报后，郭书记明确指出，裕安公司 要抓住
14、我省实施 “ 东向发展 ” 战略的机遇，围绕 “ 世博会 ” 这个亮点做文章，努力做好东向经济的桥头堡，为安徽和上海两地经济的发展做 出应有的贡献。郭书记还充分肯定了 裕安公司重新整合裕安大厦产权、对大厦实施统一化管理的 思路 ， 认为 大厦 实施统一经营， 是合作共赢的好事， 对 大厦整体 形象的提升、收益的提高都 大 有好处 。 2.公司的优势 裕安大厦的建设， 是安徽省呼应浦东开发的重要举措，展示了安徽对外开放的决心。裕安公司作为裕安大厦的建设者和安徽省委省政府在上海的“窗口”企业，在沪皖两地有着良好的品牌优势，是连接两地市场、促进沪皖资源配置的桥梁，是安徽实行“东向发展”战略的桥头堡。
15、 上海裕安大酒店项目计划书 第 10 页 共 59 页 作为安徽省在上海的唯一省属企业，裕安公司得到安徽省委省政府、上海市委市政府领导的高度关注和大力支持。在沪皖两地，拥有良好的信息资源和沟通渠道，从而为公司的投资经营、合作开 发、资本运作创造了良好的条件。 二、改建裕安大酒店的意义 （一）提高裕安大厦资产收益、提升安徽在沪形象 裕安大厦作为安徽在上海树立的重要的形象工程，是上海浦东第一座省部大楼，是安徽省在上海的标志性建筑。大厦内住有安徽省属单位 10 多家，是安徽省发展外向型经济在上海的桥头堡。裕安大厦落成 10 年来，为省内企业进入上海市场、树立安徽在沪形象、促进沪皖两地经济交流与合作发
16、挥了不可替代的作用。 由于裕安大厦产权分散， 业主 单位各自为政，裕安大厦 无法实行集中统一经营，加上大厦投入运营已超过 10 年，资产质量 和收益 已受到影响 。因此，重新整合裕安大厦产权、 组织 省属企业业主 以及部分私人业主 共同参加裕安 大酒店改建工作 、对大厦实施统一化管理，对于提升裕安大厦整体形象 、确保 各 业主 单位 实现 资产保值增值显得非常必要和紧迫。 （ 二 ） 抓住 安徽经济 “ 东向发展 ” 战略 机遇，充分利用裕安的品牌效应，使裕安大酒店成为新一轮沪皖互动的桥头堡 以上海为中心的长三角经济 区 是中国规模最大同时也 是 最具活力的经济区域。上海将建成国际经济、金融、贸易、航运中心 之一 ，
