1、 1 “富春景观渡假公寓”开发思路建议 “富春景观渡假公寓”项目设想 一、地点：桐庐市区山间 二、景观及生活设施 地处二峰之间的山腰高峰，正南方为富春江，背靠分水，二边为山地森林， 100 米处有一小型水库。山路上来后直达小区。离小区下山 200 米为生活小区，整个小区封闭性强，生活方便而又清静悠闲，是一处休闲渡假的宝地。 三、楼盘设想 1、总体设想 a大楼设想： 18 层或更高； 一层车库，室内游泳池，前排为营业房； 二层总台、商场、商务中心等辅助设施； 三层餐饮娱乐等； 三层平台：内设备管理房；外四、五楼 的阳光房及茶座。 四以上层：单身公寓；要求： （ 1） 20 至 30 平方米为主的
2、度假公寓； （ 2） 部分可大一点，但要预留管道，可分隔； （ 3） 室内要求： a、卫生间； 2 b、室内可分隔成会客与休息二个区间； c、无管煤，不能生火，但要有厨房操作区，不必临窗； d、落地窗； e、统一空调室外机； f、冷热水； g、预留报警设备及可视门铃接口（可视设备需另收费）； h、卫星电视； （ 4）装修要求： a、地板 墙面、屋顶白色乳胶漆 卫生间：三件套并装饰完成（价格在 6000 元） b、每套房三种设计标准 现代中式 简约 西欧式 统一装修装修款一并作房款按揭 大楼顶层：设住户会所，除层顶外以玻璃为主。 内设：简餐厅及酒吧、健身房、健身休闲中心、卡 拉 OK室、自助餐厅
3、、音像及图书店、阅读室、 影视厅、台球、乒乓、网球 会员专用 （住客也不能入内） 2、物管设想 （ 1） 总台：物管窗口及住客登记（另有详细说明）； 3 （ 2） 保安：全楼层监控 ； 裙楼电梯不停，进入电梯必须有证明或会员及住户同意； （ 3） 水电修理； （ 4） 住户免费停车证（限一辆）； （ 5） 送餐、洗衣、打扫卫生（收费）； （ 6） 磁性门卡（安全原因）； 3、 外型设想 针对外地人士为主的中高收入者，年龄 20 至 50 间中青 年。因此外型要有现代感、雕塑感，且色彩亮艳、夸张，造型 前卫。 与环境的配合不是适应环境，而是作为环境的点缀，要显 眼，要跳，要作为环境的点晴之笔。
4、4、造价设想 以夸张，现代的造型显现大楼，而在用材及造价上，要尽 可能的节省。因为此楼的买点是： （ 1） 环境； （ 2） 休闲、渡假； （ 3） 便宜； （ 4） 收益； 四、环境及活动项目 环境是此楼的第一买点，因此这个楼不能象住宅只以环境作 点缀，而应下大功夫，并争取靠环境也能在以后有所收益。 1、室外网 球场、小型篮球场； 4 2、活水鱼塘，是景观也是垂钓区； 3、茶座： a、室外草坪茶座； b、三层平台景观茶座； c、室外简易房； 4、儿童乐园、儿童戏水池； 5、烧烤区； 6、攀岩处； 7、水库的水上活动区； 8、果园； 9、慢跑道； 10、室内游戏池、健身房、洗浴中心（一楼）；
5、11、台球、乒乓球室、游戏房、棋牌室（二、三楼室内）； 12、餐饮、娱乐（室内，承包）； 13、会议厅、培训中心 14、足浴、美容美发等； 15、小型蹦极台（水库上）； 16、室外养殖场 所有这些项目设 在室外或裙楼。对外营业，与会所可能 重复。 5 “富春景观渡假公寓”销售设想 一、关于售价的设想 以 20 至 30 平方米建面的单间为主，销售均价为 2000 元。 25 平方米 2000 元 =50000 元 （如加装饰： 8000 元 卫浴 8000 元 电器：空调、电视台、微波炉、小冰箱、 VCD、小型音响、电话机、厨房设备 10000 元 家俱：衣橱、厨房工作台、写字楼、床、 床台框
6、、沙发、茶几、窗帘等 4000 元 其他装修 普遍房价： 50000 元或带 精装修 80000 元。 首付： 15000 元或 24000 元，月付 250 元或 390 元。（ 20 年按揭） （即首付在 12000 至 30000 元之间） 优惠： 1、赠送免费停车证一张； 2、赠送价值 5000 元俱乐部会员卡一张； 3、渡假休闲项目享受一定折扣。 二、谁是我们的买主 1、桐庐人 桐庐的买主可能较少，一般是单身贵族，有钱年青人，在6 桐庐企业或在桐庐工作的外地人或外地公司； 2、桐庐附近 这会是较大的一个群体，他的家在桐庐附近，但由于工作、 生活上的原因经常会出差桐庐，如住 宾馆或当天
7、赶回，不如在 桐庐有一个落脚点省心。 3、杭州人、上海人 杭州是上海的后花园，桐庐已成了杭州人的后花园。每年 在旅游人口中，上海人、杭州人占了他大部分。 渡假公寓在杭州还是一个新生事物，但其吸引力是可以预 见的。 （ 1） 交通更方便，杭州到桐庐全程一级公路，只需 1 个半小 时，上海过来也不过三小时。 （ 2） 山清水秀，桐庐政府近年大力推行旅游经济，其旅游优势有目共睹； （ 3） 地处上海、杭州到千岛湖与黄山的黄金旅游线中段，地理位置优越； （ 4） 本楼盘自身优势高，地处山腰，封闭性强，森林环绕，正南见富春江， 景观丰富； （ 5） 价格低廉，首付最低可达 1.3 万元； （ 6） 后期
8、服务完善，可购房收益； 因此，对上海人、杭州人来说，这种消费可以是实惠的休闲度假，也可以是长期收益，而且是人人可都承受的。 加上现在私人购车的涌跃，这应该是有车族的一个佳音。 7 4、消费者描述 （ 1） 桐庐富阳附近活跃的青年人士、企业及经常去桐庐人士； （ 2） 杭州、上海有车族； （ 3） 中、青年人为主； （ 4） 好动有活力、有现代气息的人士； （ 5） 希望有购房收益的人； 三、销售设想 1、分点销售 （ 1） 桐庐 a、以富春公司原有销售点为基础，在桐庐开展销售； b、现场建立售楼处，并作为处地 参观者的接待处； （ 2） 杭州 a、交通便利处建样板房的售楼处； b、售楼人员 3
9、 人，另一个兼财务； c、杭州办理按揭及合约登记（可否？） （ 3） 上海 a、选择几家销售代理公司； b、如何办理按揭及合约登记？ （ 4） 富阳、新安江 a、选择一房产公司代理； 2、销售重点 8 （ 1） 桐庐 a、重点是接待介绍工作； b、组织艺人进行宣传，宣传对象是旅行者，各宾馆的住客； （ 2） 杭州 a、新闻炒作； b、有针对性的广告宣传； c、专车接送桐庐看房； d、主要的销售地； （ 3） 上海 a、专人促销； b、销售需桐庐的配合； （ 4） 富阳、新安江 a、专人促销； b、提供 宣传资料； 四、销售步骤 1、前期准备工作；（另有详细说明） 2、新闻炒作； 新闻点： （
10、1） 浙江首批度假式公寓，将单身公寓的概念发展； （ 2） 广告公司与开发商的风险合作； （ 3） 桐庐房子杭州销； 9 （ 4） 负面：渡假公寓的管理； （ 5） 有个性的房子一定好销； 3、广告攻势； 4、人员促销； 5、旅游旺季的大型促销活动 争取绿化先行完成； 6、桐庐市长来杭、沪促销桐庐旅游； （旅游广告 市长做演员） 7、结顶仪式 免费请潜在客户在桐庐旅游。 8、发售会员卡 桐庐为主，富阳、新安江、上海为辅。 9、新闻 炒作 新闻点： （ 1） 在外地安个家； （ 2） 城市人真的要回归山野吗？ （ 3） 渡假公寓销势火爆； 10、广告后的攻势，杭州发行会员卡。 五、建造建议 1、
11、先行建造户外部分及绿化； 2、室内设计先行； 六、销售前景 10 估计公寓房约 300 至 400 间。 杭州拥私车人数约二万，而私车族大部分为年轻人，加上部 分私用公车，可自由支配车辆的年轻人应在 2 万以上，而这部分 人大都已有住房，并生活富裕、相信只要广告宣传得当，达到 2%的销售是不成问题的。 而这 2%，就有 400 人。 加上上海保守估计 30 人，桐庐保守估计 20 人，桐庐 附近保 守估计 50 人，总人数应在 130 人以上。 此楼盘应是供不应求的。 （类比数据：梦湖山庄会员卡，售价 3 万元。五年前销售，不能做广告，只靠人员促销，在杭州售量为 200 张。 杭州大厦会员卡，限用一年。住二天，可打折，价1888 元，每年销售数为 2000 张以上。杭州此类会员卡约有十家左右在发行，总数量应在 3 万张以上。）
