1、2006年九江香榭丽舍可行性研究报告 目录 前言 第一部分 决策背景 一、 一、 九江概述 二、 二、 经济发展统计指标分析 三、 三、 城市建设现状和城市规划发展对项目影响 第二部分 市场分析 一、 一、 政策导向分析及风险评估 二、 二、 九江房地产市场分析 1、 1、 整体发展概述 2、 2、 房地产现状分析 三、 三、 区域市场分析 1、 1、 区域市场特点 2、 2、 竞争态势分析 四、 四、 房地产市场前景预测 第三部分 项目分析 一、项目概况 二、项目资源分析 1、 1、 周边环境资源 2、 2、 自身资源 三、项目 SWOT 分析 四、项目商业、办公部分分析 五、项目市场目标客
2、户层研究 1、 主力客户定位 2、 目标客户描述 第四部分 项目开发研究 一、 一、 项目价值初步评估 二、 二、 项目发展建议 第五部分 投资收益分析 第六部分 项目开发经营风险分析及策略 一、 一、 项目盈亏平衡分析 二、 二、 敏感性分析 三、 三、 项目开发经营主要风险及对策分析 第七部分 结论和建议 附：销售计划 前 言 “善战者，决胜于未战之前”。 可行性研究报告的撰写 是在房地产项目开发前期入手，其结果直接影响到投资项目的决策方向，为项目市场价值的实现提供有价值的参考依据。 在本次报告的撰写期间，我们 对九江市的经济、文化、房地产市场特征进行了充分调查与分析，并对本项目现状进行了
3、细致考究，对周边楼盘进行 慎 密调研后，取得了大量一手资料。同时结合本案的目标客户，在对其行为特征的准确把握基础之上，为本案制定了切实可行的开发方案。其目的是 为了规范项目前期操作，提高工作效率、规避风险、提升项目竞争力， 最大限度缩 短销售周期和实现项目市场价值最优化 。 由于时间仓促，疏漏错误之处难免，敬请批评指正。 第一部分 决策背景 一、 一、 九江概述 1、概况：九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一。辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长 270 公里，南北宽 140 公里，总面积 1.88 万平方公里，人口 450 万，其
4、中市区规划面积 118平方公里，建成区面积 48.4 平方公里，市区人口 51 万人。 2、交通：九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“九省通衢”的战略地位 。京九、武九（至武汉）、合九（至合肥）和即将动工兴建的铜九（至铜陵）、景九（至景德镇）等五条铁路干线在此交汇；公路有 105 国道 (北京 -珠海 )、 316 国道 (福州 -兰州 )过境，昌九高速公路，九景高速公路等；长江水运上通重庆，下达上海并延伸海外。区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。 3、历史文化：九江是一座历史悠久的文化名城。自 秦代立郡以来，至今已有 2200 多年的历史。 九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、
5、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱 熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。九江现有国家级风景名胜区 1 处，省级风景名胜区 8 处。 2001 年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地 40 佳”之一， 1996 年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入世界遗产名录。 4、经济发展：据统计 九江市在“十五”期间国内生产总值年均递增，年达到亿元，。人均生产总值年均增长 12.7%， 2005 年达到 9230 元。财政总收入年均递增，
6、 年达到亿元。 政府预计到 2010 年，实现GDP940 亿元，人均生产总值达到 2200 美元 。全国百强市排名，九江位列 75 位 5、生活水平： 2005 年城市居民可支配收入为 8713 元，同期 增长 1.4， 政府预测年均增长率保持在 8%以上，预计到 2010 年城市居民可支配收入可达 14000 元。 二、 二、 经济发展统计指标分析 收入快速稳步增长，处于小康阶段 九江城乡居民收入02000400060008000100001990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005城镇农村 2005 年城市居民可支配收入为 8713 元，同期 增长 1.
7、4， 政府预测年均增长率保持在 8%以上，预计到 2010 年城市居民可支配收入可达 14000 元 。 九江居民存款余额( 亿元）12.8460.6115.15130.65153.8181.43212.17249.490501001502002503001990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005九江城乡居民存款余额在 2005 年达到 249.49 亿元，比上年增长 37.32 元，增长率达17.59%。 从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。 2005年九江城镇居民家庭恩格尔系数为，农村为 48.8%。根据国际上通行标准恩
8、格尔系数在 59%以上为贫困， 50-59%为温饱， 40-50%为小康， 30-40%为富裕，低于 30%为最富裕的标准可以看出，九江目前人民生活水平刚好处于小康阶段。在解决了温饱问题后，必然希望得到更好的生活质量，而居住是人们最先希望改善之一。 个私经济发展迅速 九江市个私经济上缴税金（亿元）2.7747.6311.5815.32051015202001 2002 2003 2004 2005从上表可以看出， 2005 年，九江市民营经济上交税金 15.32 亿元， 销售收入 283 6 亿元，增长， 对财政的贡献率达到 60 8。目前，九江的个体工商户已超过 75000户，个私经济的迅猛
9、发展将带动九江市一部分居民走上富裕的道路。 固定资产投资增长较快 历年九江市固定资产投资示意图（亿元）6493118.16140.07190.20501001502002001 2002 2003 2004 2005九江市 2005 年完成固定资产投资（不含跨地区项目和农村固定资产投资） 190.2 亿元，比上年增长 32.6，增速比上年高出 14.8 个百分点。固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一 定的利好作用 九江经济形势的基本特征 民营经济得到发展，当地政府大力扶持 城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点 经济结构开始转变，对外贸易发展迅速 居民收入增加
10、，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求 三、 三、 城市建设现状和城市规划发展对项目影响 九江城市发展总体规划 九江市政府对于九江的城市定位是： “ 最适宜人类居住 ” 的现代化山水生态港口旅游。 围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥 桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。 九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖
11、，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖南门湖 八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭 新的城市中心地带有望逐步形成并完善。 城市规划发展对本项目影响 从对九江的整体规划分析，九江目前的城市发展方向是向西，在甘棠湖与八里湖之间，一大批新建项目拔地而起，大规模的楼盘不断涌现，本项目并不处于九江的开发重点区域。但本项目所处的长虹大道，毗邻火车站和市政府，属于市政府的形象大道，财政对于街区基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了一定的利好因素。同时与开
12、发区内众多楼盘扎堆的情况不同，本案所在的浔阳区内竞争对手较少，这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。 第二部分 市场分析 一、 一、 政策导向分析及风险评估 由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。 目前国家对于某些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态，这在一定程度上制约了房地产交易和投资的热度。在九江，房地产作为政府吸引外地资金投资，加快城市发展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜，具体在近期的政策表现为： 1、建立和健全公积金管理，提高公积金的按揭额度 2、加快了城市
13、的拆迁步伐 上述政策都 是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目的成功来发提供了良好的外决条件。 宏观政策对九江市房地产市场的影响分析 1、对于起步较晚的九江市房地产来说，房价整体水平仍然较低。市区商品房成交均价在 05 年仅 1800 元 /左右，这较市场发达城市仍有较大的差距，也给市场房价提供了较大的增长空间。 2、在房地产需求方面，目前九江市大部分购房者以自住为主，投机成分极少。这也给了九江房地产市场提供了良性发展的市场空间。 3、宏观政策推出目的是在稳定房价，抑制房产投机及炒作行为，保证 房地产市场的良性发展，因此，就目前九江的市场情况而言，
14、国家宏观政策不会对九江房地产市场产生较大影响，整体市场将依城市及经济发展而发展。 二、 二、 九江房地产市场分析 1、 1、 整体发展概述 概 况：目前，九江房地产开发呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为老城区、长虹大道、九江开发区三大板块。老城区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带，由于老城区土地稀缺 ,开发量较小，主要以高档景观高层为主；长虹大道房地产投资目前主要沿长虹大道两侧呈带状分布，开发区房地产投资目前主要集中在九 龙街一带，这二个地区开发量较大，以多层、小高层普通住宅为主。 住宅价格：物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。
15、从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为三个层次： 老城区沿湖沿江高档住宅。这些高档住宅地处市中心繁华商贸所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价： 2500元 /平方米以上； 长虹大道两侧。由于政府行政、企事业单位等都坐落其附近，且紧临火车站，使得这一带近年来成为开发热点，生活配套日趋 成熟。销售均价： 17002300 元 /平方米； 九龙街开发区一带。随着九江城市西拓，环绕八里湖建设新九江发展战略的确立，该区域将成为今后九江发展的主力区域。但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。销售均价： 18002100 元 /平方米。 住宅品质：住房作为一项
16、大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。而九江市目前的居民住宅大多无社区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚少，产品 本身缺乏合理的功能，采光、通风等细微因素也不能有效实现。 2、 2、 房地产现状分析 1）市场运行状况： 供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度减少 2005 年，九江市区新批准商品房预售项目共 36 个，同比下降 20%，批准预售面积 55.88 万平方米，同比上涨 6.26%，其中住宅 39.68 万平方米。同期九江市的商品房成交面积为 39.24 万平方米，其中住
17、宅 34.44 万平方米，成交金额 84216 万元，成交面积和成交金额比 2004 年分别下降了 51.58%和 40.02%。 附：商品房成交面积比较表 单位：万平方米 2004 年 2005 年 2005 年与 2004 年比较 商品房 81.04 39.24 -51.58% 其中：住宅 68.9 34.44 -50.01% 商铺 8.43 3.51 -58.36% 附：商品房成交金额比较表 单位：万元 2004 年 2005 年 2005 年与 2004 年比较 商品房 140403 84216 -40.02% 其中：住宅 87384 64441 -26.26% 商铺 47720 17
18、726 -62.86% 二手房交易活跃，增长迅速 2005 年二手房成交 3198 套，成交面积 30.73 万元。存量房成交面积首次超过商品房。 附：存量房（住宅）买卖比较表 2004 年 2005 年 2005年与 2004年比较 套数（套） 1798 3198 78% 面积（万平方米） 20.04 30.73 53% 金额（万元） 21353 35980 68.5% 单价（元 /平方米） 1066 1170 9.76% 住宅价格上涨迅速，商铺价格略有下调 2005 年商品房价格较 2004 年上涨 19.82%，其中住宅价格上涨较快，达到了 44.03%。而商铺价格略有下调较上年下铁 1
19、0.69% 附：商品房成交单价比较表 单位：元 2004 年 2005 年 2005 年与 2004 年比较 商品房 1791 2146 19.82% 其中：住宅 1299 1871 44.03% 商铺 5658 5053 -10.69% 2）、土地市场分析 土地供应不平衡 虽然 2005 年九江市土地供应量达到了创纪录的 1808.82 亩，比 2004 年的 1743.4 亩增加了 3.75%，但长江大道与八里湖之间地块面积达 1200 亩，占了 全年土地供应的 66.34%。大宗土地前期准备时间和开发周期都较长，因此短时间内，商品房市场供应量并不充裕。从拍卖土地的分布来看，开发区共拍卖土
20、地 1504.79 亩，占 83.19%，老城区土地供应相对紧张。 土地价格上涨，成本提高 2005 年九江市土地综合价格每亩 52.28 万元，比 2004 年上涨了 5.45%，剥去长江大道与八里湖之间地块，土地平均单价为 72.54 万元 /亩，较 04 年剥去“柴桑春天”后的土地平均单价 64.37 万元 /亩，上涨了 12.69% 附：九江市 2005 年国有土地出让一览表 序号 受让单位 土地位置 土地 来源 供地方式 土地 用途 土地面积 (亩 ) 容积率 起始价 (万元 /亩 ) 成交价 (万元 /亩 ) 土地出让收入（万元） 签订出让 合同时间 1 九江市浔阳房地产 开发公司
21、 十里大道323-321 企业 委托 挂牌 商住 3.41 3.0 68 120 409.2 2005.7.13 2 九江市浔阳房地产 开发公司 南湖路57号 企业 委托 挂牌 居住 5.27 1.8 70 71 374.17 2005.7.13 3 九江市浔阳房地产 开发公司 北司路68 号 企业委托 挂牌 居住 6.6 1.5 53 55 363 2005.7.13 4 江西京九三里街支巷 储备 挂牌 市场 仓储 25.9 1.0 37.42 37.42 969.178 2005.7.12 装饰材料 大市场开发有限公司 5 王 刚 人民路 569号 企业委托 挂牌 居住 2.08 2.0 43.73 43.73 90.9584 2005.7.11 6 九江市派拉蒙房地产开发有限公司 九瑞大道 2号 企业委托 挂牌 商住 8.0022 2.4 70 70 560.154 2005.7.26 7 九江柴桑房地产开发有限公九莲北路 332 号 储备 挂牌 居住 25 1.8 32 32 800 2005.9.28
