1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶
2、级开发商多年实际操盘之系统资料。第一部分 徐州区域特征 .4一、地理环境 .4二、历史沿革 .5三、区划经济 .6四、固定资产投资 .9五、人口生活 .10六、城市建设 .13第二部分 徐州区域房地产市场 .14一、徐州市房地产市场行情分析(2005 年) .14二、徐州 2006 年徐房指数分析 .17三、徐州房地产市场容量分析 .21第三部分 徐州住宅环境特征 .24一、徐州各区房价走势（2004 年三季度 2006 年三季度） .24二、徐州各区房价走势分析 .25三、徐州各区房价房价波动节点分析 .25第四部分 徐州项目规划要点 .28第五部分 徐州项目的地块价值 .30一、近期土地挂
3、牌信息（2006 年） .30二、近期土地成交信息（2006 年） .32三、徐州土地市场分析 .33四、徐州项目的土地价值判断 .33第六部分 徐州项目竞争个案分析 .35第七部分 徐州项目的销售价格 .39一、徐州铜山区总体概况 .39二、徐州铜山区域房屋价格 .41三、徐州房价走势的判断 .43四、徐州铜山区房价走势的判断 .44第八部分 徐州项目财务测算 .45一、徐州项目周期 .45二、项目收益情况 .46第九部分 徐州项目风险说明 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统
4、资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第十部分 徐州项目运作建议 .50第十一部分 徐州项目可研结论 .52第一部分 徐州区域特征一、地理环境徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在 100200 米左右，丘陵山地面积约占全市 9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰 ，海拔 361 米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔 122.9 米。平原总地
5、势由西北向东南降低，平均坡度 1/7000-1/8000，平原约占土地总面积的 90%，海拨一般在3050 米之间。 徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料
6、近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。拥有大型水库两座，中型水库 5 座，小型水库 84 座，总库容 3.31 亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。 徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为 2284 至 2495 小时，日照率 52至 57，年气温 14，年均无霜期 200 至 220 天，年均降水量800 至 930 毫米，雨季降水量占全年的 56。气候资源较为优越，有利于农
7、作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 二、历史沿革徐州历史悠久，6000 多年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起。春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州。魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城。 隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。唐初，徐州与彭城郡名称多次
8、互易，中后期徐州为节度使驻地。五代时各朝置有徐州，治彭城，领 7 县。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频。明初徐州曾直隶京师，后属南京。清初，徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领 1 州 7 县。民国初，府废，徐州府地附郭铜山*县，后曾设徐海道，治所在铜山*
9、（徐州）。日伪时由铜山*县析置徐州市，曾为伪淮海省省会。抗战胜利后，国民政府仍置徐州市，属江苏省。中华人民共和国成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖 11 县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化。1983 年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖 6 县划归徐州市。徐州市现辖 5 区 6 县（市）。三、区划经济徐州市自 1983 年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山*县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至 2005 年 1 月，共有镇、办事处 157 个。国民经济持续
10、健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，全年实现生产总值 1428.91 亿元，比上年增长 15.1%，增幅提高 0.8个百分点，是近十年来的新高。其中，第一产业增加值 180.90 亿元，增长 6.4%；第二产业增加值 742.13 亿元，增长 17.3%；第三产业增加值 505.88 亿元，增长 15.3%。人均生产总值 16258 元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达 2084 美元。产业结构逐步优化。高新技术产业增速加快，传统产业在改造中提升，现代服务业发展明显加速。三次产业增加值比例由上年的 14.050.735.3，调整为 12.751.935.4，第二、三产业比重提高 1.3
11、个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业的比重达 7.2%，比上年提高 0.3个百分点。城市化进一步发展。年末全市城市化水平达 44.8%，比上年提高 1.5 个百分点。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。市场物价总水平保持基本稳定。全年居民消费价格比上年上涨 1.5%（见表 1），涨幅比上年回落 0.7 个百分点。其
12、中，消费品价格上涨 1.5%，服务项目价格上涨 1.6%。全年商品零售价格上涨 0.7%。表 1：2006 年城市居民消费价格比上年上涨情况指 标 比上年增长(%)城市居民消费价格总水平食品# 粮食油脂肉禽及其制品1.52.62.4-0.7- 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。蛋水产品菜# 鲜菜烟酒及用品衣着家庭设备用
13、品及服务医疗保健及个人用品交通和通信娱乐教育文化用品及服务居住-6.62.39.18.31.31.22.91.7-3.7-0.74.7就业和再就业工作扎实开展。实行积极的就业政策，坚持城乡统筹就业，加快农村劳务输出，加大城镇就业再就业工作力度。年末全市城乡从业人员 484.60 万人，比上年增加 39.50 万人。其中城镇国有、集体、股份制、“三资”等单位从业人员 60.13 万人，增加 0.83 万人；私营个体从业人员 46.03 万人，增加 6.53 万人。通过多种途径使 4.56 万下岗失业人员实现了再就业。年末城镇登记失业率为 3.03%，比上年下降 0.41 个百分点。全年农村劳务输
14、出 114 万人，比上年增加 17 万人。各项改革逐步向纵深推进。以骨干企业资产重组为重点，大力推进国企改革攻坚，北方氯碱、四方铝业、煤机厂、医药股份等 9 家企业引进战略伙伴工作进展顺利。2006 年末，市属国有企业改革改制已完成 328 家、占总数的 91%，安置职工达 18.9 万人。生产经营服务类事业单位改制启动实施，行政审批、财政、金融、投融资体制等项改革加快推进。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地
15、产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。民营经济发展加快。通过完善政策、加强扶持、优化环境，民营经济发展加快。全年民营经济完成增加值 788.26 亿元，比上年增长 15.2%，增幅高于全市 GDP 增幅 0.1 个百分点，总量占全市 GDP 的 55.2%，比上年提高 0.1 个百分点。年末全市工商部门登记私营企业 3.07 万户，新增 5189 户，增长 20.4%，总注册资本达 322.29 亿元，增长 32.1%；个体户 14.25 万户，新增 867 户，注册资金31.26 亿元，增长 7.4%。四、固定资产投资固定资产投资平稳增
16、长。全年全社会固定资产投资完成 752.99 亿元，比上年增长 25.2%。规模以上完成投资 614.16 亿元，增长26.6%，其中城镇投资完成 513.35 亿元，增长 31.0%；农村投资完成 100.8 亿元,增长 6.1%。规模以上投资中，民间投资 535.2 亿元，增长 37.5%，其中私营个体经济投资 279.61 亿元，增长 62.2%。民间投资占规模以上投资的比重达 87.1%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、
17、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。投资结构继续优化。在规模以上投资中，第一产业投资 2.6 亿元，比上年增长 60.4%；第二产业投资 423.5 亿元，增长 28.3 %；第三产业投资 188.03 亿元，增长 23.8%。工业投资 402.64 亿元，增长 31.6%，其中原材料工业投资 62.5 亿元，机械电子工业投资110.0 亿元，轻纺工业投资 165.9 亿元，分别增长 14.1%、56.7%和 43.1 %。第三产业投资中，批发和零售业投资 66.1 亿元，增长42.1%；房地产开发投资 69.70
18、 亿元，增长 11.2%。重点建设项目投资情况良好。全市 160 项重点项目完成投资 213.5 亿元，占全市城镇固定资产投资的 41.5%，徐州天成氯碱、芭田复合肥、福润禽业、天璐纺织、金凤凰家具、跃进正宇、美驰车桥、徐州发电厂扩建工程 1 号机组、徐塘发电厂扩建工程 6 号机组、坝山电厂、矿大南湖校区等一批重点工程竣工投入使用。固定资产投资成效显著。全年规模以上投资建成投产项目 1072 个，项目建成投产率为 55.4%；新增固定资产 320.1 亿元，固定资产交付使用率为 52.1%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程
19、度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。五、人口生活人口总量保持低速增长。年末全市常住人口 872.07 万人，比上年末下降 1.0%。全年人口出生率为 10.51，提高 0.48 个千分点；死亡率为 6.99，提高 0.33 个千分点；人口自然增长率为 3.52，提高 0.15 个千分点。年末全市户籍人口 934.73 万人（见表 8）。比上年末增加 9.42 万人，增长 1.0%，其中非农业人口 320.76 万人，增加 4.91 万人，增长 1.6%。表 8：2006 年户籍人口主要构成情况指 标 年末数（万人） 比重（%）全市总人口# 市区人口# 农业人口非农业人口# 男性934.73187.11613.97320.76481.46100.020.065.734.351.5
