1、 目 录 第一章 总 论 . 3 1、项目概况及目标 . 3 2、编制依据及研究范围 . 5 3、编制原则 . 6 4、主要经济技术指标 . 7 5、可行性研究结论 . 9 第二章 项目建设的背景及必要性 . 11 第三章 项目建设单位概况 . 31 综合实力 . 31 专业团队 . 31 第四章 行业分析及市场预测 . 32 1、 国内市场发展预测 . 32 2、 xx 建材 /家居市场需求预测 . 36 第五章 项目选址及建设条件 . 40 1、项目选址 . 40 2、基础条件 . 41 3、自然条件 . 43 第六章 建设方案 . 45 1、建设规模 . 45 2、建设原则 . 46 3
2、、建设目标 . 46 4、 交易仓储中心 功 能定位及结构设计 . 47 5、 信息平台 功能 . 48 第七章 专业技术方案 . 50 1、总平面布置 . 50 2、建筑结构 . 52 3、供电 方案 . 52 4、 通讯、电视网络系统 . 53 5、给排水设施 . 53 6、消防 . 54 7、通风空调 . 54 8、 节能 . 54 第八章 环境保护与安全卫生 . 56 1、环境保护 . 56 2、安全卫生 . 56 第九章 项目组织及运营 . 57 1、园区管理系统 . 57 2、项目实施方案 . 57 第十章 项目进度 计划 . 59 1、工程进度 计划 . 59 2、项目实施进度表
3、 . 60 第十一章 投资估算与资金筹措 . 61 1、投资估算依据 . 61 2、价格及取费依据： . 61 3、 项目总投资 . 61 4、资金筹措计划 . 63 5、还贷计划 . 63 第十二章 项目 财务评价 . 64 1、 财务计算依据 . 64 2、 税率及利润预测 . 65 3、 不确定性分析 . 65 第十三章 可行性报告结论 . 67 附 件： 1、 项目 投资 估算表 2、 销售与运营 收入 测算 表 附 图： xx 东方新城建材交易仓储中心 平面图 第一章 总 论 包河区淝河镇黄巷村集体资产管理公司在 对 xx 市 建材 家居城和 淝河镇南二环 区域 五金 建材 汽配 的
4、市场进行了分析；并对 东方新城建材交易仓储 中心 建设项目可行性 展开 了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水等条件 的 调查，收集有关基础资料，在 此 基础上编制了 xx 东方新城建材交易仓储中心 项目可行性研究报告。 一 、项目概况及目标 项目名称 ： xx 东方新城建材交易仓储中心 建设地点： xx 市 淝河路 与 南二 环 路交口东 南 ；处于 xx 市 南二环物流带 ， xx 市对内外优势物流区域 。 建设单位： 包河区淝河镇黄巷村集体资产管理公司 建设期限： 3年 xx 东方新城建材交易仓储中心 项目拟建在 淝河路与南二环路交口东南，处于 xx 市 南部建材、五金、
5、 汽配 等产业的物流带 ， 北连市区 南 通 包河工业区、滨湖区 。 南二环快速线通达 xx 市区各区域，高速公路 对内辐射全省，对外 连武、通宁达沪； 该 项目在水路 交通 上 ，处于 xx 重 港口码头腹地， 将为建材 仓储物流最优综合成本的城市建筑重要 配套。 东方新城项目 规划占地 约 183亩， 总投资 38761 万 元 人民币 。 项目拟 建 总建筑面积 201301平方米， 其中： 品牌建材展示交 易中心 19300平方米 ；综合服务中心 8505平方米； 装饰材料仓储交易区 27696 平方米 ； 板材石材仓储交易区 44720 平方米； 地板仓储交易区 28880平方米；灯
6、饰仓储交易区 21660平方米 ； 家居仓储区 50540平方米 。 项目分三 期 进行 建设： 一期总投资 5354万元， 形成 建筑面积 27805 平方米 的投资 ，分别 建成 综合服务中心、品牌建材展示交易区 。 二期总投资 19463 万元， 形成 建筑面积 101080 平方米 的投资 ，分别 建成 灯饰仓储交易区、地板仓储交易区 、家居仓储区 。 三 期总投资 13944 万元，形成建筑面积 72416 平方米的投资，分别建成 装饰材料仓储交易 区和 板材石材仓储交易 区。 项目建设目标： 建材及家居仓储 月 吞吐量达到 20 万 立方米 以上， 年 宏观 建材交易仓储 产值 3
7、0亿元以上； 与 近 200家 品牌建材商 设施通用、功能齐 全、服务完善的 建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟； 形成高效的 建材仓储交易 服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代 建材 服务； 建立健全 建材服务 管理信息系统，使之具有 仓储 管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能； 引进第三方 建材家居 企业 300家以上，为 xx 及 周边市 县 50 家左右大型 建材家居 企业 和 xx 近 10 家 品牌家居 /建材等 专业 市场， 提供 全程 仓储 物流 供应链服务； 现代 建材仓储交易综合服务 体系初步形成。 本项目的建设对促进 xx
8、 市品牌家居 /建材城做到了综合的服务和优越配套 ；实现了在 xx 家居 /建材业激烈竞争的差异化发展。促进xx 建材城的优化发展 ， 减轻由于品牌家居 /建材城处于商业区位配置高成本运作的压力；促进 xx 家居、建材市场的良性发展。宏观上对xx 城市建设和市民家居及建材需求 起到促进作用。具 有十分重要的现实意义和 经济 社会效益。 二 、编制依据及研究范围 2.1、编制依据 （ 1） 国家、 安徽 省、 xx 市国民经济和社会发展第十 一 个五年计划； （ 2） xx 市大型零售商业服务设施布局规划 ； （ 3） 国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数； （ 4） 包河区 关
9、于 商贸、物流 等 现代 服务业 发展 规划； （ 5） xx 东方新城建材交易仓储中心项目意向性 规划 布局 ； （ 6） 其他文件和协议 ； 2.2、研究范围 （ 1） 项目建设的背景和必要性 （ 2） 项目投资主体的情况 （ 3） 行业分析及市场预测 （ 4） 项目选址及建设条件 （ 5） 项目布局及及各部分功能定位 （ 6） 项目组织及管理系统 （ 7） 项目效益评价及不确定性分析 三 、编制原则 3.1遵照国民经济和社会发展第十 一 个五年计划关于“ 鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售 等商贸服务； 积极发展 物流配送等现代流通方式和组织形式； 按照优化城市功能、疏解
10、交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局 。 打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土地、价格 等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化； 大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。 ” 来 做好项目定位、 进行 项目设计。 3.2按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目 发展总体 目标。 3.3 根据 安徽 省和 xx 市 “十 一 五”计划，融入区域经济、合理安排进度 。 3.4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作
11、的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。 3.5 安徽 省及 xx 市 目前国民经济水平，现代 商贸服务 产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。 3.6 项目建设以 建材 家居的 需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。 3.7项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。 3.8 消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。 3.9 其它规定及客户要求。 四 、主要经济技术指标 项目 于 2009年建设，并可于 2012 年完工。整个项目预计于 2012年达到全部的生产能力 ，进入正常营运。预测可
12、 以 年 实现营业收入2318 万元。具体指标如下： 4.1 主要经济技术指标 序号 项目 单位 指标 备注 建筑数据指标 1 总建筑面积 平方米 201301 60%用于出售； 40%自营 2 容积率 1.65 3 建筑密度 41.9 4 建设 工期 月 36 经济效益指标 5 项目总投资 万元 38761 6 年平均收入额 万元 2318 正常 营运 年 4.2 销售 及运营 收入的测算 如下表： 销售 及运营 收入的测算表 单位：万元 名 称 投资期 正常运营年份 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 一、销售收入： 10410.00 10410.00 10410.00
13、 0.00 （ 1）家居仓储区 3032.60 3032.60 3032.60 0.00 （ 2）灯饰仓储交易 区 1299.30 1299.30 1299.30 0.00 （ 3）地板仓储交易区 1732.70 1732.70 1732.70 0.00 （ 4）装饰材料仓储交易区 1662.00 1662.00 1662.00 0.00 （ 5）板材石材仓储交易区 2683.00 2683.00 2683.00 0.00 二、租赁及运营收入： 0.00 383.50 767.50 2318.00 仓储租赁收入 0.00 189.80 379.50 759.00 综合服 务中心租赁收入 0.0
14、0 0.00 0.00 204.00 品牌建材展示租赁收入 0.00 0.00 0.00 579.00 装卸服务费 0.00 37.50 75.00 150.00 理货包干费 0.00 21.50 43.00 86.00 信息系统收入 0.00 10.00 20.00 40.00 运营收入 0.00 75.00 150.00 300.00 其他业务收入 0.00 50.00 100.00 200.00 三、项目营 业总收入 10410.00 10793.50 11177.50 2318.00 五 、可行性研究结论 5.1xx 东方新城建材交易仓储中心项目 建设，符合国家和省市有关促进现代 服务
15、业的商贸 物流 业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符 xx 市及 包河区 把该区域作为 建材 五金 汽配等专业市场和公路、良港形成物流 对该宗地配套需求。 5.2项目的建设将推动 市委、市政府 倡导的 先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把 xx 打造成为东进西出、辐射南北的区域性商业服务 业中心 要求。xx 现代 服务业经济的发展， 体系之进程，配套 省会经济圈和合芜蚌自主创新综合配套改革试验区的建设 ， 带动 城市新型建材工业经经济发展；扩大地方社会就业现实意义 。 5.3建材交易仓储中心 将形成一批 建材品牌商入驻 ； 吸引 第
16、三方建材 家居经营 企业。推动 企业依托 南部 物流优势条件 ,通 过水、陆、铁 进 出口， 参与 区域性市场 竞争 ,降低建材 /家居业在 xx 的运营成本 ；有效 实现 地方经济 宏观物流产值， 增加地方 财 税 。 5.4 项目的建设将成为 推动 xx 东南部五金 建材 汽配市场的有利 补充，促进区域产业结构调整。 交易仓储中心 的建成 ,为 整顿目前该区域零散的 建材交易和仓储 ,提升该区域建材 物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为包河区淝河镇发展专业市场和物流产业的形成互惠 ,互动 ,协同发展一支重要经济力量。 项目在市场，选址方面做了充分的考虑：针对周边南京等城市家居建材市场
17、重复建设造成经济回报严重下降状况，调查 xx 建材家居市场层出上马，档次和品格高端的现实，结合项目的地块区位， 在 规划定位上侧重于 批量建材交易为主和 给城市品牌家居城和建材市场做 专业 仓储配套 。 园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是投资 公司 来自于地 方集体 资产运营公司，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展 战略 ， 概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对 自身 规范化公司管理 建设 ，为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。
