1、0附件玉虹新村至新闸路地块项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法市政府关于印发昆山市旧城区改建项目房屋征收与补偿若干问题的规定的通知规定，结合调查登记和采样评估等情况，制定本项目房屋征收补偿方案。一、征收范围玉山镇朝阳西路 218-1 号楼、218-2 号楼、228 号楼、230-1 号楼、230-2 号楼、230-3 号楼、230-4 号楼、 230-5 号楼、236-1236-9号（商铺）、240 号楼、244260 号（双号商铺）、华强装饰公司。 （上述楼号、门牌如有出入，以征收范围图为准）该项目共计征收约 170
2、户，其中住宅 132 户，商业 35 户，非商业 3 户，建筑面积约 20000 平方米。二、实施时间自房屋征收决定公告之日起。三、房屋征收部门和被征收人房 屋 征 收 部 门 为 昆 山 市 住 房 和 城 乡 建 设 局 。市 住 房 和 城 乡 建设 局 委 托 昆 山 市 亭 林 房 屋 征 收 服 务 事 务 所 有 限 公 司 承 担 本 项 目 房屋 征 收 与 补 偿 的 具 体 工 作 。被 征 收 人 为 征 收 范 围 内 土 地 和 房 屋 的1权 属 人 。四、征收补偿政策本项目根据市政府关于印发昆山市旧城区改建项目房屋征收与补偿若干问题的规定的通知（昆政发2017
3、1 号）规定，采用两轮意愿征询的方法进行房屋征收。（一）补偿方式被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，但下列情形除外：1. 征收非公益事业房屋附属物的，不作产权调换。2. 征收直管公房、单位自有房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换。货币补偿是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。产权调换是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结算差价。（二）评估机构的选择方法按市政府关于印发昆山市旧城区改建项目房屋征收与补偿若干问题的规定的通知（昆政发2017 1 号）文
4、件执行。（三）被征收人对评估报告有异议的处理方法被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报2告之日起 15 日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起 5 日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起 15 日内，向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。受理房屋征收评
5、估鉴定后，房地产评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起 15 日内，指派 3 人以上单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见。被征收房屋评估价值时点为房屋征收决定公告之日。（四）不履行市政府作出的征收补偿决定的处理方法房 屋 征 收 部 门 与 被 征 收 人 在 征 收 补 偿 方 案 确 定 的 签 约 期 限 内达 不 成 补 偿 协 议 的 ，或 者 被 征 收 房 屋 所 有 人 不 明 确 的 ，由 房 屋 征 收部 门 报 请 市 政 府 作 出 补 偿 决 定 ，并 在 房 屋 征 收 范 围 内 予 以 公 告 。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请
6、行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由市政府依法申请人民法院强制执行。3（五）补偿金额1. 经 采 样 评 估 ，被 征 收 房 屋 类 似 房 地 产 市 场 评 估 价 格 基 数 为 ：（1）住宅用房：14400 元/平方米。（2）商业用房：一层 37000 元/平方米，二层 17000 元/平方米；内街 21000 元/平方米。 （3）办公用房：9000 元/平方米。2. 被征收房屋的价值，由具有相应资质并已经房屋征收部门公布的昆山市国有土地上房屋征收评估机构，根据被征收房屋的情况，按照住建部国有土地
7、上房屋征收评估办法确定。3. 计户规则（1）征收住宅房屋按以下规则计户：单位、个人住宅以房屋所有权证、不动产权证书登记的房屋计户；同一住宅有多本房屋所有权证、不动产权证书的，按一户计。租住直管公房以公有住房租赁证或者出租单位证明计户。租住单位自有房屋以公有住房租赁证或者出租单位证明计户。已依法征收为国有土地的原集体 土地 上 所 建 住 宅 ，以 房 屋 所 有 权 证 、不 动 产 权 证 书 登 记 的 房 屋 计 户 。同 一 住 宅 有 多 本 房 屋 所 有 权 证 、不 动 产 权 证 书 的 ，按 一 户 计 。（2）征收非住宅房屋按以下规则计户：自用房屋以房屋所有权证、不动产权
8、证书和有效营业执照计户；同一非住宅有多本房屋所有权证、不动产权证书的，按一户计。出租房屋的承租户以租赁双方的有效合同（协议）和有效营业执照计户。44. 住宅、非住宅房屋的认定和房屋所有人、面积认定按昆山市住房和城乡建设局（昆住建2013 123 号）文件规定执行。被征收房屋经房屋建筑面积测绘后，若测绘面积大于房屋所有权证及其他相关有效文件记载的面积，被征收房屋的建筑面积按测绘面积认定；若测绘面积小于房屋所有权证及其他相关有效文件记载的面积，被征收房屋的建筑面积按房屋所有权证及其他相关有效文件记载的面积认定。未登记的建筑，由规划部门认定和处理。5. 土地使用权面积大于房屋建筑面积的补偿土地使用权
9、面积大于房屋建筑面积的，按土地使用面积减去房屋建筑面积后，由土地评估机构评估确定其价值后补偿。6. 征收直管公房和单位自有房屋的补偿按昆山市住房和城乡建设局（昆住建2013 123 号）文件规定执行。7. 阁楼的补偿产权证未记载为阁楼但确为阁楼的，按阁楼评估、补偿，不予安置；产权证明确记载为阁楼的，按阁楼评估、补偿、安置；产权证记载的面积包含在内但未标明二层为阁楼的，视作复式，进行评估、补偿、安置。8. 优先享受住房保障的条件及处理方法征收个人住宅的，被征收人符合我市住房保障条件的，由被5征收人提出保障申请，经审核后给予优先住房保障。9. 关于基本居住需求保障按昆山市住房和城乡建设局（昆住建2
10、013 123 号）文件规定执行。享受基本居住需求保障对象的情况，应当在征收范围内公示7 日，无举报或无异议的方能办理相关手续。10. 征收住宅房屋补偿奖励（1）补偿奖励标准：被征收房屋的合法建筑面积被征收房屋的市场评估单价补偿奖励系数（2）补偿奖励系数为：被征收房屋 40 平方米以内 补偿奖励系数 0.45被征收房屋 4060 平方米以内 补偿奖励系数 0.32被征收房屋 6095 平方米以内 补偿奖励系数 0.29被征收房屋 95150 平方米以内 补偿奖励系数 0.26被征收房屋 150200 平方米以内 补偿奖励系数 0.24被征收房屋 200 平方米以上 补偿奖励系数 0.23（3）
11、补偿奖励适用对象为国有土地上住宅房屋被征收人。11. 选择货币安置奖励（1）征收住宅房屋的，奖励标准为房地产市场评估价格的10，具体计算方法为：被征收住宅房屋合法建筑面积被征收住宅房屋房地产市场评估单价（仅指建筑物评估，不含装潢、残值等）610。（2）征收商业用房的，奖励标准为房地产市场评估价格的40，具体计算方法为：被征收商业用房合法建筑面积被征收商业用房房地产市场评估单价（仅指建筑物评估，不含装潢、残值等） 40。（3）征收商业性质办公用房的，奖励标准为房地产市场评估价格的 30，具体计算方法为：被征收商业性质办公用房合法建筑面积被征收商 业 性质办公用房房地 产市场评估单价（仅指建筑物评
12、估，不含装潢、残值等）30。12. 被征收房屋室内装饰装修的价值，由经选定或确定的房屋征收评估机构通过评估确定。13. 搬迁补偿费、住宅房屋临时安置补偿费等按关于昆山市老城区房屋征收搬迁补偿费等发放标准的通知（昆住建 2016273 号）文件执行。14. 房屋征收搬迁奖励费（1）在房屋征收部门公布的搬迁奖励期限内，被征收人在搬迁奖励期限内签订房屋征收补偿安置协议并完成搬迁（腾地交房）的，被征收房屋建筑面积在 144 平方米以下的（含 144 平方米），每户奖励 3 万元；被征收房屋建筑面积 144 平方米以上的，每户奖励 5 万元。企业整体搬迁的，双方协商解决。超过搬迁奖励期限签协搬迁的，不得
13、享受奖励费。（2）在市政府发布征收决定前，该项目被征收人 100%签订附7生效条件的补偿安置协议，并按通知规定完成搬迁（腾地交房）的，每户另行奖励 2 万元。（3）在市政府发布征收决定后的搬迁期限内，该项目被征收人 100%签订补偿安置协议并完成搬迁（腾地交房）的，每户另行奖励 1 万元。15. 其他各类补助费关于大病、残疾、贫困、高龄等补助标准按昆政规2013 2 号文件执行。五、安置用房（一）产权调换房1. 住宅用房（1）万和苑，户型有 66、86。（2）娄汀苑，户型有 68、80、110。（3）金塘园，户型有 95、110、140。（4）江南平安里（S-02），户型有 100110、12
14、0130、140150。（5）江南喜乐里（S-05），户型有 90100、120130、130140。（6）江南艺境秋苑（康居新江南四期秋苑），户型有 90110、115125、130145。由城投集团提供充足的安置房源，并在征收现场公布。2. 商业用房8万家汇商贸城 1 号、2 号、5 号、6 号楼，房源在征收现场公布。3. 非商业用房本 项 目 征 收 非 商 业 用 房 （办 公 用 房 除 外 ）实 行 货 币 安 置 。在征收过程中如有变化，根据实际情况再行调整。（二）安置房安置标准1. 住宅用房被征收住宅房屋认定的合法建筑面积在 144 平方米以下的（含 144 平方米），只能选购
15、一套安置房；被征收住宅房屋认定的合法建筑面积在 144 平方米以上的，选购安置房的套数，由被征收人自行选择，但选购安置房的总建筑面积原则上控制在不得超过原住房合法建筑面积乘以 1.4 的范围内。本项目采用先签订安置补偿协议先选房的原则。2. 商业用房、办公用房商业用房、办公用房选择产权调换的有两种方式：（1）商业用房产权调换，安置房源为万家汇商贸城 1 号、2 号、5 号、6 号楼商业房，选择的商业安置房原则上不得超过原商业用房面积。（2）商业用房、办公用房调换住宅用房，选购住宅的总面积不得超过原商业用房、办公用房的面积。（三）安置房价格1. 住宅用房9万和苑（现房）：均价 10300 元/平
16、方米；娄汀苑（现房）：均价 10300 元/平方米；金塘园（现房）：均价 12000 元/平方米；江南平安里（S-02）（期房）：均价 11500 元/平方米；江南喜乐里（S-05）（期房）：均价 12000 元/平方米；江南艺境秋苑（康居新江南四期秋苑）（期房）：均价 15000 元/平方米。 2. 商业用房万家汇商贸城 1 号楼：二层均价 13000 元/平方米，三层均价9000 元/平方米。2 号楼：负一层均价 20000 元/平方米，一层均价32000 元/平方米，二层均价 22000 元/ 平方米，三层均价 14500 元/平方米，四层均价 8500 元/平方米。5 号楼：二层均价 12000 元/平方米，三层均价 9000 元/平方米。6 号楼：二层均价 13000 元/平方米，三层均价 9000 元/平方米。3. 办公用房根据实际情况另行公布。六、搬迁过渡方式被征收人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，自行过渡。七、拟定的签协期限1. 市政府发布征收决定前，附生效条件的补偿安置协议签协期限另行通知。
