1、本科毕业设计（论文）开题报告题目当前城市经济适用住房建设现状及对策研究以嘉兴市为例一、论文选题的背景、意义（一）背景经济适用住房是一种供中低收入者居住，享受政府政策优惠的住房。它对于解决中低收入家庭住房需求和提升中低阶层的住房水平、缓解城市住房压力、保持社会稳定、拉动经济增长、抑制房价等方面起了重要的作用。实现“居者有其屋”，是世界上任何一个文明国度不懈追求的重要社会发展目标。我国作为一个拥有13亿人口的发展中国家，在解决住房问题上进行了长期的探索与实践，取得了令世人瞩目的伟大成就。我国的经济适用房制度自推行以来，对于加快住房建设、平抑房价、刺激住房消费，特别是在解决城市中低收入家庭、贫困家庭
2、的住房问题上，起到了积极有效的推动作用。但是随着工业化和城市化的快速推进，城市人口不断增加、高度集中，城市土地和住房供需矛盾日趋紧张，导致住房价格急剧上涨，城市中还有许多中低收入家庭和贫困家庭仍然无法靠自身能力解决和改善住房问题，经济适用房的建设已经违背了建设的出发点。（二）意义由于我国的经济适用房还处于一个发展阶段，在经济适用房的建设中不可避免地出现一些问题，经济适用房从土地获得到房屋建设，再到房屋销售，购买者收入标准界定不合理，优惠政策落实不到位，分配不公等可以说效率不高，问题不断，违规形式多样，没有形成一个完善的运营机制。而嘉兴市经济适用房也正处于发展阶段，嘉兴市政府为了解决中低收入家庭
3、住房难问题正在加速建设经济适用房，但在建设过程中也难免出现一些问题，这些都让人们深入思考，为此需要深入研究从而寻求解决之道，让经济适用房真正地发挥为解决中低收入家庭住房难这个初衷。作为住房保障体系的重要组成部分，经济适用房制度是政府同时利用市场机制和宏观调控手段，解决低收入阶层住房难问题的保障措施，兼有调控住房市场和调节收入分配的功能。构建一个合理、科学的经济适用房保障体系，找出当前经济适用房建设存在的主要问题并提出相应的解决对策，对于解决城市中广大中低收入家庭的住房问题，建立和谐社会均有重要意义。（三）国外相关研究的最新成果及动态国外许多地区和国家同样在建设经济适用房，通过比较发现，与我们国
4、家相比，他们在建设经济适用房方面已经卓有成效，希望政府可以借鉴他们的先进理念，然后与我国国情相结合，改变现有的不合理住房制度。许多非洲国家正在倾力建造物美价廉的经济适用房，他们几乎都无一例外地采取相当具有吸引力的对外开放政策，鼓励国内外投资者参与住房的规划、设计和建设。与此同时，非洲国家还积极申请国际社会的鼎力相助，从多个方面着手解决中低收入者的住房问题。（陈瑶，2003）为了解决中低收入人群的住房需求，印尼将在未来5年内在，在人口超过150万的大城市兴建1000幢高层经济适用型楼房。按照印尼现行住宅建筑政策，房地产发展商有责任以136的比例兴建房屋，即修建10所楼房中只能有1所豪华住宅，3所
5、中档住宅，而经济适用房要占到6成，政府和金融机构都将给予大量的支持。（张培，2007）英国房价不断攀升，目前英国存在巨大的“住宅鸿沟”，即越来越多普通人买不起自己的新房子，为了解决他们的住房问题，英国提出了建设可支付住房的规划。英国的可支付住房就是我们国家的经济适用房。（郑志东，2007）新加坡“政府组屋”与我国的经济适用房类似，由政府投资兴建，价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入人群。居民购得的组屋，则获得99年的所有权。目前新加坡约有84的人口居住在组屋中。组屋分配以公民的收入水平为依据，按照公平原则进行分配。（梁艳，2006）墨西哥政府采取了向低收入阶层倾斜的住房政策。墨西哥政
6、府通过多项举措抑制高档住宅的开发。政府还通过全国劳动者住房基金机构推动低价房的建设，该机构以低于市场利率2的水平为开发商提供贷款；中央和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用。（黄聚河，2007）（二）国内相关研究的最新成果及动态1对现行经济适用房制度的研究经济适用房作为舶来的制度模式，在建设过程中没有充分细化和本土化，在具体执行过程中没有严格操作。一方面，政策不细，导致供需的严重失衡；另一个，在补贴制度上，是“补人头”还是“补砖头”不明确。（唐敏，2005）经济适用房最初的粗放管理方式迟迟未变，销售领域畸形倚重开发商。在开发建设环节，开发商对利益的过度追求，和由于监管成本过高导致的政府
7、监管不力，令经济适用房陷入了既不经济又不适应的尴尬境地。配套设施及相关规划的缺失和之后，凸显了作为公共产品供应者的政府的角色错位。（吴煌，2006）经济适用房存在以下怪圈“一房难求”与高租售率；经济适用房的豪华建设；申请购房流程漏洞百出；地方政府缩减投放规模；经济适用房被开发商“操纵”。（方言，2005）经济适用房减免税费在全国没有统一的标准，部门利益之争导致税费难以有效减免。二是因为政府对开发商限价与利润监督不严，开发商假经济适用房之名，行换汤不换药之实。（冯戈，2007）曾被人们寄予厚望的经适房发展至今，在运行中凸现出种种弊端，为人们所诟病穷人想得到一套经适房成为奢望，而富人和一些公职人员
8、凭借过硬的关系和拥有的权力，把经适房当作牟利的工具，非法侵占政府和社会提供给穷人的资源，违背了政策的初衷，加剧了社会不公。（孙瑞灼，2010）由于监管不严和经济适用房执行机制不规范。经济适用房已经走入一个误区。这样必然会导致混水摸鱼现象的发生，以致出现了大量有悖于经济适用房制度初衷的现象。（王珏林，2009）2经济适用房的存废之争研究在解决低收入家庭困难问题上，应该致力于“有房住”，而不是“有房产”。应该逐步缩小经济适用房的建设规模，直至最后取消，取而代之的是由政府向低收入家庭提供廉租房。（蒋正之，2006）应该取消经济适用房。因为政府实施经济适用房政策与市场经济条件下的政府职能不符；受益对象
9、界定模糊，容易引起分配不公平；开发商违规现象层出不穷。（李新立，2004）经济适用房的继续存在只会进一步滋生腐败，导致社会分配的不公，所以应该停建。（王雷，2005）在收人差距存在的现实情况下，政府需要做的就是通过其他措施对中低收入者进行资助或者补贴，所以作者赞成取消经济适用房，转而改善商品房开发的相关问题，促成合理商品房价格的形成，保障居者有其房。（秦楚，2006）内地现行的经济适用房政策在理论上是错误的，在实践上遭遇到难以克服的障碍，应该趁早停止这一错误的政策，借鉴香港公营房屋政策的成功经验，大力发展廉租房。亡羊补牢，犹未晚也。（孙克敏，2007）考虑到中国低收入者广泛存在的国情，政府不应
10、该取消经济适用房，只能朝着改善和加强管理、增加放量的方向发展，重新上路。（谢良兵，2005）对于经济适用房实行以租代售的建议，作者认为并不一定妥当，经济适用房的选址偏远，考虑到工作和生活成本，并不适合中低收入者承租。只需加大选位合适的廉租房的供应，就可缓解租赁房源的紧缺状况。（杨红旭，2005）未来的经济适用房出路只有一条，就是加快住宅市场化进程。因为在市场经济条件下，经济发展的水平，决定了人们的消费水平。在一定消费水平的前提下，人们的消费能力只能与其收入状况相适应。（王峰、姜峰，2009）3经济适用房建设运作方面的研究目前在我国实行的是“实物补贴”的方式，当前我国经济适用房的建设主要享受以下
11、优惠政策一是建设用地实行行政划拨，免除了土地出让金；二是建设和经营中的行政事业性收费减半征收；三是小区外基础设施建设费用完全由政府负担。（刘晓明，2007）经济适用房应实行共有产权制度，即经济适用房产权由房主和政府按份共有，政府补贴转化为投资，按出资比例由政府与购房者共同拥有经济适用房产权，政府则向购房者无偿让渡占用权和使用权，从而对中低收入家庭给予支持。（牛毅，2006）经济适用房的物业管理企业是“保本微利型”企业，其经济效益主要来源于扩大管理规模而取得的规模效益。实践证明，实现规模经营的企业，可大大降低经营成本，减轻企业和业主的负担。（李佳，2008）住房保障是一种社会救助，不是财富分配。
12、住房保障的任务是为保障对象提供必要的居所，而不是分配巨额财富。在任何国家，包括美国这样的发达国家，房产都是大宗资产，是巨额财富。政府不该、也无权以保障的形式将原本属于全体公民的财富分配给某一部分人。有产权的经济适用房即使全部分给了低收入群体，也依然是不公平、不合理的。（朱时均，2007）经济适用房是新生事物，方兴未艾。在深化住房体制改革中，要坚持群众观点，实事求是，从实际出发，坚持稳中求进，不断总结其建设经验，有所发现，有所发明，有所创造，有所前进。（严拱钦，2005）4经济适用房价格机制研究经济适用房价格实行政府指导价而不是企业自主定价，浮动幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定，上浮幅度不
13、限。经济适用房零售时，要以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。（徐红，2005）政府价格主管部门要加强对涉及房地产建设项目收费的监督检查，对不按国家及地方政府规定的经济适用住房收费政策，超标准收费以及其他乱收费行为要依法处理。（张竞超，2003）制定价格的各级政府要在经过科学、精密的计算后，做到对自己确定的价格心中有底。应根据不同的地段、房屋结构类型和周边环境，制定出不同的销售价格，并以此价格为基准，制定出明确的上下浮动范围。与此同时，应加大管理力度，严格执法，使经济适用住房的价格与其价值相符。（高力，2008）加强和改善房地产市场调控，建立符合国情的住房建设和消费模式，通过抑制房价过快上涨，
14、引导市场在解决普通居民合理住房需要方面发挥作用。另一方面是积极落实政府在解决困难群众住房问题中的责任，加大财政和税收等政策投入。（肖元真，2008）5经济适用房供给政策研究温家宝总理在新加坡考察期间提出了中国住房政策上的一个极为重要的观点，就是“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。从经济适用房被异化成低收入者的“穷人专利”，到大多数经济适用房要“面向中产阶级”，这标志着住房政策正在发生根本性的变化。（沈晓杰，2007）当前仍有一些地区对经济适用住房管理不到位，供应对象、面积标准不明确，审查不严格。今年，建设部将全力改进规范经济适用住房制度，主要供应低收入家庭。（王炜，2010）要根据各地取得具
15、体情况，制定明确标准界定适应我国国情的中低收入家庭。要以家庭收入和家庭住房面积两项标准为依据来确保供应对象的准确性，并且要实行“双标准”控制。（郭媛萍，2007）由于国家为经济适用房减免了土地出让金等税收并限制其售价，同一地段、同样质量的经济适用房比普通商品房价格低得多，所以，经济适用房的销售对象应该是住房困难的中低收入城镇居民家庭。（夏俊生，2007）严格限制经济适用住房销售对象，确保经济适用住房由中低收入家庭购买，并控制建设标准。（林再生，2008）随着建设部一项专题调研和调研报告的完成，目前饱受争议的经济适用房政策将进行新的调整和进一步完善；其中，“租售并举、以租为主”，以及政府回购等可
16、能成为政策调整的主要内容。（洪波，2007）6经济适用房设计规划方面的研究以经济适用房为对象，高度重视四节环保（节能、节地、节水、节材和环保的方针在经济适用房中的落实，将为其全面的展开奠定广泛的社会基础。总之，在我国城镇中建设符合四节环保要求的经济适用房，是必由之路。（胡荣国、修龙，2006）经济适用房对节能技术和材料的要求要求工艺不能太复杂，要便于实现；成本要相对便宜，易于接受；节能效果要平实，面向大众。由于经济适用房的公益性，其利润空间有限，导致无论是设计、施工、物业等各方投入都很保守。（冯亚娟、王君，2008）经济适用房的建造材料上，应建立在与环境想协调的可持续发展的前提下，注重与自然生
17、态的和谐，减小建筑材料的消耗，降低二氧化碳的排放。（贝耶，2006）在工程设计阶段正确处理技术与经济的对立统一关系，是控制项目投资的关键环节。设计单位和设计人员必须树立限额设计的观念，引入价值工程理念优化设计；造价师在设计过程中与设计人员紧密配合，按时价对工程造价进行分析比较，能动的影响设计。设计阶段影响工程造价的程度约为75左右，因此，搞好设计是经济适用房工程造价控制的有效途径。（刘广智，2006）在经济适用房建设中，要突出抓四个方面优选综合素质高的建设队伍；全面实行建设监管；狠抓建材质量；采取监控设施，严格各部分检查验收。（李民，2007）用土地级差、基础设施、交通和环境等分析因子能对已选
18、择的项目进行定量的分析，再乘以上面所得出的权重，根据得分的高低来选择最佳的方案。（任宏、王波，2005）经济适用房的发展趋势是具有优美的居住环境、优良的施工质量、优惠的住房价格、优先的智能配置、优秀的物业管理。（张晨宇，2008）（五）总结部分综上所述从众多学者对于经济适用房问题的研究成果来看，经济适用房已被受到极大的重视并纳入社会的发展战略中。通过阅读国内专家学者的理论研究，发现目前我们国家对建立完善的住房保障体系还有很长的路要走。经济适用房是一项长期的政策，关系到千家万户的福利，经济适用房制度是解决我国中低收入者住房问题的基本制度，不能简单地认为它只是现阶段针对我国国情所做出的过渡性选择。
19、应当看到经济适用房制度在较长时期内的作用，并将它视作我国住房制度的中心与发展重点，坚持执行下去。随着社会保障制度的不断发展，经济适用房制度也将日臻完善与成熟，并能够真正发挥其为广大低收人家庭提供基本保障住房的作用，促进社会的和谐稳定。三、研究的基本内容与拟解决的主要问题（一）研究的基本内容第一，引言，包括本论文问题的提出及意义，研究的思路及意义。第二，我国经济适用房制度回顾与总结，重点分析经济适用房制度改革的路径和方向，国内外对经济适用房政策改主要思路及其相关理论。第三，对嘉兴经济适用房开发建设现状分析。通过到相关部门调查以及对普通居民就经济适用房需求进行问卷调查。从中发现存在的各种矛盾和问题
20、，以及影响嘉兴经济适用房建设中的深层次问题。第四，针对目前嘉兴市经济适用房存在的主要问题，运用科学的方法，进行分析，提出完善嘉兴经济适用房制度的原则和基本思路、对策思路，通过改善开发和供给模式，严格审批制度等途径，来实现嘉兴市经济适用房制度的完善与发展第五，结论部分对全文做总结，指出了论文需要进一步完善的工作。（二）拟解决的主要问题1、调查的样本是否能反映嘉兴市经济适用房的现状；2、针对嘉兴市目前经济适用房建设中存在的问题，提出相应的解决方案；3、解决方案能否结合当地的实际，使中低收入家庭和贫困家庭真正解决住房困难问题；4、解决方案是否具有切实可行性。四、研究的方法与技术路线（一）研究方法1、
21、文献研究法。首先对于国内外相关理论文献进行广泛阅读，了解掌握国内外相关理论动态打好理论基础。2、问卷调查法和实证研究方法。通过文献阅读，初步整理经济适用房存在的不足，通过定量分析，为论文提供可靠的依据。3、访谈法。选取具有代表性的居民，进行面对面地真诚地交流，听取并几记录他们地看法和建议，结合住建部提供的数据进行整理分析。（二）技术路线1、查找相关文献资料，确定论文框架。2、通过各种调查方法，收集更多、更真实的资料，为论文的撰写提供内容依据。3、对相关文献资料及调查资料进行仔细分析，对于目前房地产市场尤其是经济适用房及制度实施过程中存在的问题从各方面提出合理化建议，为解决问题提供帮助。（具体见
22、下图）五、研究的总体安排与进度2010103020101122完成毕业论文选题当前城市经济适用房建设现状及对策研究引言提出问题背景意义研究思路研究的意义我国经济适用房制度的回顾、总结现状分析走访政府部门居民问卷调查发现问题和矛盾寻找问题的本质对策研究结论主要结论未来的展望解决问题的原则、对策改善开发和供给模式严格审批制度国内经济适用房政策改革的思路、理论国外经济适用房政策改革的思路、理论经济适用房制度改革的路径、方向2010112220100110完成文献综述、开题报告及外文翻译2011022120110311完成毕业论文初稿，确定实习单位2011031220110503毕业实习2011050
23、420110512毕业论文定稿2011051320110610毕业论文评阅、修改和论文答辩六、主要参考文献1陈瑶非洲的经济适用房一瞥开放广角，2003（2）P48502张培印尼将建千幢经济适用房广西城镇建设，2007（2）P833郑志东英国可支付住房与规划政策的研究国际视点，2007（2）P82844梁艳国外发展经济适用房做法的借鉴海外掠影，2006（7）P37385黄聚河外国政府控制房价的有效经验和启示价格理论与实践，2007（5）P47486唐敏经济适用房病在先天不足瞭望，2005（27）P42437吴煌经济适用房的不适之症中国新闻周刊，2006P16178方言经济适用房扭曲社会保障社会扫
24、描，2005（8）P47489冯戈经济适用房缘何不经济观察者，2007（14）10孙瑞灼如何斩断骗购经适房的黑手楼市，2010（3）P4911王珏林经济适用房造成社会资源浪费发展论坛，2009（14）12蒋正之经济适用房改良不如淡出宁波经济，2006（10）13谢良兵经济适用房不要叫停，要放量权责的天平，2005（1）P474814杨红旭经济适用房退场还是转型观点分享，2005（8）P242515王雷停建经济适用房行吗本月话题，2005（10）P444816李新立未来经济适用房去留之我见中国房地产改革，2004（5）P232817秦楚要不要经济适用房经济论坛，2006（4）P525318徐红经
25、济适用房产权界定和价格中国房地产信息，2005（9）P222319张竞超经济适用房的定价规则政策聚焦，2003（2）20高力经济适用房中的价格与面积问题中国房地信息，2008（18）P3121沈晓杰经济适用房“面向中产阶级”是一个重要的信号上海证券报，2007（3）P3122郭媛萍经济适用房购买对象该怎样限制特别关注，2007（7）P131623林再生经济适用房拒绝富人政策聚焦，2008（2）24夏俊生经济适用房为谁而建房产信息，2007P161725王炜经济适用房主要供应低收入家庭国内动态，2010（2）P727326胡荣国、修龙“四节环保”在经济适用房设计中的应用建筑科学，2006（3）2
26、7刘广智搞好设计是经济适用房工程造价控制的有效途径有色金属，2006P424528冯亚娟、王君节能技术在经济适用房中的应用评价社会科学，2008（3）29李民视质量为经济适用房的生命专题聚焦，2007（4）30任宏、王波，浅析经济适用房的选址西部论坛，2005（1）P747631温泉潇琦，共有产权是解决经济适用房现有困境的最佳选择吗观察，2007（2）P363832肖元真我国发展经济适用住房的前景展望和有效途径技术经济，2008（4）33洪波经济适用房政策“变脸”进入倒计时中国经济周刊，2007P262734张晨宇经济适用型的发展趋势建设动态，2008P515235王峰、姜峰经济适用房的未来市
27、场新观察，2009（1）36孙克敏经济适用房的走势分析中共杭州市委党校学报，2007（6）P596337刘晓明经济适用房补贴制度的分析现代商贸工业，2007（10）P939538牛毅经济适用房的产权研究产权导刊，2006（7）P323339李佳经济适用房物业管理的问题与对策产业论坛，2008（6）P484940朱时均对住房保障制度公平性与公正性的思考观察，2007（11）P101141严拱钦讲求实效稳中求进安居广场，2005（8）P252842OWENS，S，COWELL，R2007LANDANDLIMITSINTERPRETINGSUSTAINABILITYINTHEPLANNINGPROCESSNEWYORKROUTLEDGE43HOLMERSAVASTANOJRKHOSROWGHAVAMIWOLESOBOYEJOABOUBAKERBEYESPECIALEDITIONONMATERIALSFORAFFORDABLEHOUSINGANDINFRASTRUCTURE，PUBLISHEDONLINE16SEPTEMBER2006_SPRINGERSCIENCEBUSINESSMEDIA，LLC2006
