1、本科毕业设计（论文）开题报告题目当前房地产销售面临的困境及对策研究一、选题的意义与背景（一）选题意义房地产是国民经济的支柱产业，其发展程度已成为国家经济现代化的重要标志。近年来，中国房地产业在迅猛发展的同时，存在一定程度的混乱与无序，导致资源的浪费，收益分配失衡，主要原因是房地产在交易销售过程中出现了诸多可以让不法分子有利可图的环节和问题。在房地产的交易销售中，清楚了解有关房地产的相关法律法规对消费者是至关重要的。但是，就是有部分不法分子利用消费者对房地产相关法律法规知识和意识的薄弱和局限，从中获利，从而损害了消费者的自身利益，才导致房地产销售中出现的种种问题。可是，随着我国房地产经济的发展和
2、住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要，所以对于探讨在房地产交易销售中出现的问题并找到相应的对策给予解决对买房的普罗大众而言是相当有意义的课题。（二）文献综述1、房地产销售交易市场的发展形势与展望2009中国房地产市场形势与2010发展展望这篇论文中指出2009年112月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，12月，全国房屋销售价格指数为1078，比11月上升21个百分点，比上年同期上升15个百分点。新建住房销售价格指教为1091，比LL月上升29个百分点，二手房销售价格指数为1068，比11月上升13个百分点。分城市看，12月份，70个大中城市
3、中有54个城市房屋销售价格强幅高于3，深圳涨幅最高为18，仅唐山市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格情况看，有67个城市房价环比出现上涨，锦州、洛阳和平顶山市房价环比持平。（刘青，高聚辉，杨颖，2010）2010年我国房地产业的政策导向与发展趋势这篇论文中指出2009年楼市热销，商品房库存持续下降，而房地产投资和新开工面积又未能达到预期，一些业内人士开始忧虑未来楼市再度出现供不应求局面。据国家统计局统计，2009年前十个月全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长484。其中，商品住宅销售面积增长501。而当期房屋新开工面积814亿平方米，同比仅仅增长33，并且增速是自2009年年初以来
4、首次实现由负转正。（肖元真，张天，戴骏冬，2010）2、房地产销售过程中最常出现的法律法规问题及研究略论我国房地产销售中的若干法律问题这篇论文指出在我国房地产销售过程中涉及到了若干法律问题，主要包括我国房地产预售问题、房地产买卖中定金问题、商品房预售合同问题、商品房预售资金监管问题等。（于学政，2004）我国商品房销售市场的法律调制体系研究这篇论文中指出我国现行的商品房销售市场法律调制体系存在对开发商的违法责任规定不够明确、对开发商的违法行为处罚较轻、相关配套措施之间缺乏协调、管理措施难以到位、未规定房管部门不尽管理职责等四大问题。笔者建议从三方面来加以完善立法上加大政府的调制力度，完善政府的
5、调制制度；加强执法力度，使整顿和规范房地产市场秩序工作经常化；建立科学、合理、规范、高效的房地产市场管理运行体系。（党存红，李龙江，2009）论商品房交易中开发商行为的法律规制这篇论文中指出随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，商品房这种特殊商品在人们生活消费中的地位日渐重要，但是由于购房者在获取信息的能力、法律知识、交易能力等方面存在严重的不对称现象，以致其在商品房交易市场中处于弱势地位，其合法权益常常受到侵害。其中，商品房预售制度是实践中最具争议的制度，也是导致大量商品房交易纠纷的主要原因。（董雨凌，2009）商品房销售中价格欺诈行为民事责任研究这篇论文中指出商品房销售中的价格欺诈
6、行为，是指在商品房销售领域，房地产经营者利用虚假的或是使人误解的价格手段欺诈购房消费者的行为。商品房销售中价格欺诈行为的具体表有违反明码标价规定的行为、哄抬商品房价格的行为、因质量缺陷、面积缩水而变相提高价格的行为、虚假广告中的价格欺诈行为、中介企业的价格欺诈行为等。（马丽，2007）物权法的施行对我国房地产业的影响研究这篇论文中指出预告登记制度主要适用于各类不动产交易进程中，当前我国不动产交易中对预告登记制度确立的主要作用体现在商品房预售中，其有效解决了一房二卖、预售后又设抵押权以及预购人与承建商的权利冲突等问题。而且预告登记制度可以有效地防范房地产企业的不法销售行为，消除“一房二卖“的现象
7、，对预购人的债权起到保护作用，赋予了预购人债权以物权的排他效力。（朱成竹，2009）熟知常见商品房销售策略，谨防坠入房屋销售陷阱这篇论文中指出近几年，房地产市场成交火爆、房价不断上扬，让购房人吃亏上当的事屡屡发生，从而使购房者与房地产开发商之间的房屋买卖合同纠纷数量也犬幅上升。某些不良开发商为了赚取暴利，利用各种手段设置形形色色的房屋销售陷阱，令人防不胜防。下面作者对某些开发商的常用销售陷阱及购房者的相应对策逐一进行分析。利用房屋销售广告进行夸大或虚假宣传，而此广告中的亮点内容并没有写入商品房买卖合同中，待购房人交纳房款或入住后方知被“忽悠”。用购房者首次看房而在其对楼盘周边情况并不了解的情况
8、下，通过销售人员的狂蠢乱炸，逼诱购房者在最短时间内签商品房买卖合同。诱使购房者在最短时间内先交定金，但购房人后来决定不买房子时，开发商却坚决不退还定金。利用假造销售的火爆气氛，诱使购房者尽快签约五、利用商品房买卖合同众多不平等条款规避自己责任，牵制购房者。（宋玉才，2010）城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策这篇论文中指出引发城市房地产矛盾纠纷的原因归纳起来有以下几点相关的法律法规不够完善，操作性不够强。在我国合同法、土地管理法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、商品房销售管理办法、城市房地产管理法、物权法、物业管理条例等法律、行政法规相继颁布施行后，应当说，涉及城市房地产的法
9、律体系已经初步形成。然而，由于我国处于社会的转型期，房地产市场发展迅速，运行机制复杂，利益群体出现多元化，现行法律法规日益显得不够完善，房地产涉及的需要调整的各种关系，并未能完全纳入法律规范之中。行政管理缺位，有法不依或监管乏力。商品房是一种特殊的商品，涉及众多消费群体，对这一领域，行政的管理和指导必不可少。然而在施行管理和指导过程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的现象。开发商缺乏自律，违法违规操作。相对而言，开发商和业主地位是不对称的，开发商是强者，处于强势地位，业主是弱者，是弱势群体。因此，开发商在房地产开发、商品房预售合同签订及其履行过程中缺乏自律，为追求最大的利益，甚至无视消费者的合
10、法权益，违法违规操作，导致纠纷产生。（吴明高，2009）浅论房屋买卖涉及的部分法律问题这篇论文中指出房屋买卖是我国市场经济发展的良好果实，也是市场经济发展的中坚力量，更是法律中不动产买卖的重要一部分，因此从法律上进行必要的认识和了解是必须的。房屋买卖严格上是“纯民事关系”，是公民之间的自由往来，但是由于房屋作为不动产在法律上的特殊性和重要性，法律对房屋的买卖和转让等行为进行了“行政包装”，对房屋进行登记造册，白纸黑字的身份记载，这也是保护公民合法权益的必要之举。（张立琴，2010）3、房地产销售模式中存在的问题及对策研究、销售代理方面的相关研究房地产销售代理业中存在的问题及对策这篇论文中指出房
11、地产销售代理业存在的问题有法制不健全、代理市场混乱、代理商营销策划缺乏新意等。（袁韶华，陈伟，雷灵琰，2009）房地产销售代理合同违约金计算模型构建研究这篇论文中指出房地产销售代理模式尽管有很多优势。但实际操作过程中一些开发商认为销售代理商投资少、利润高，心里极不平衡。在一些销售实例中，某些开发商看到委托的销售代理商通过一系列策划后所获得收益很高，出乎自己的预料，这时开发商在利益的驱使下便单方面毁约，通过支付违约金的方式拿回销售权自行销售，结果给销售代理商造成很大的损失。而实际案例中房地产销售代理过程中开发商的违约行为给代理商带来了严重损失，而准确确定双方签订合同中的违约金数额是解决这一问题的
12、关键，也是合同顺利执行的重要保障。（林广利，蒋慧杰，张金辉，2010）一手房地产销售代理的现状与对策研究这篇论文中指出内地一手房地产销售代理的现状堪忧。一手房的销售代理，和二手房的销售代理一样，本质上是房地产业的专业分工、专业化的发展趋势的体现。在地产企业将楼盘的规划设计、建设施工、广告传播、物业管理纷纷外包出去的时候，地产销售的外包也是不可避免的趋势。但从地产发展的客观规律看，一手房的代理销售会是一个美好的明天。（钱广贵，2006）、房地产预售方面的相关研究小议房屋阁楼若干法律问题这篇论文中指出所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行
13、为。根据城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售应当符合下列条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上。并已经确定施工进度和竣工交付日期。（王南，2009）商品房预估中若干问题探讨与商品房销傅系统的开发设计这篇论文中指出由于我国房地产起步较晚，房地产市场中还存在很多问题，其中房地产预售问题是我国房地产中最重要的问题之一。目前我国房地产预售中存在的主要问题有商品房质量问题、商品房预售中面积差异问题、预售商品房的再行转让问题、商品房预售的广告乱象给广大购房者带来的危害等一系列的问题。然
14、而根据我国的国情和我国房地产发展的需要，再借鉴国外一些发达国家的房地产预售监管经验，总结出以下几点解决目前我国房地产预售问题分情况解决我国商品房中质量问题；处理建筑面积产生的差异的方法；明确商品房预售再转让的条件；商品房预售广告的法律约束力；建立房地产销售和备案制度。（徐云飞，2007）浅谈商品房的预售模式这篇论文中指出在实际的交易过程中，我国的商晶房预售模式还是显露出了种种弊端。从购房者角度而言，在交易过程中，购房者经常遭遇以下问题，如开发商逾期办理合同监证或房地产证、售楼部现场不悬挂预售证原件销售、购房合同中存在着霸下条款、楼价不明码标价等侵犯购房者权利的事件发生。而且由于我国商品房预售模
15、式对于预售款项的限制不足以及购房者对于法律知识的缺乏，往往在遇到纠纷时，购房者就会沦为弱势群体，购房者的利益很难真正的得到保障。从银行角度而言，预售模式可能会给银行带来巨大金融风险。商品房预售制度还隐藏着巨大的金融风险。在此种制度下，开发商可将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售，以套取银行资金；预售商品房后，开发商可能会席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”等。（周莉，2009）浅议房地产预售中的纠纷及处理措施这篇论文中指出商品房预售过程中产生纠纷的原因主要包括购房者房地产交易知识欠缺，购房合同要约不明确或不合理，开发商非法变更设计规划，国家相关政策调整等。要避免或减少预售纠纷
16、，需健全法律制度，提高开发公司的服务意识，加强工程监管和检查，改变交房程序，提高期房销售宣传的真实性，提高物业公司员工的素质。（李伟华，2009）论商品房预售制度的完善以强化消费者保护为视角这篇论文中指出我国商品房预售条件存在过于简单、漏洞多、流程不科学、操作性差等问题。而在现实生活中房地产案件法律关系复杂、政策性较强，且矛盾尖锐、范围广，具体表现为预售合同的登记效力问题；预售房资金监管的问题；预售房楼盘抵押权重合的问题；预售房合同情事变更原则的应用问题。作为房屋消费者相对于开发商处于明显的弱势，地位有所不平等，在预购商品房领域自我保护能力不够，对相关法律了解甚少，在购买商品预售房过程中自己的
17、合法权益极容易受到侵害，保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为，切实维护消费者的合法权益，构建完善的保护消费者权益的法律制度。（江静，2008）、房地产包销方面的相关研究商品房包销及相关协议之设定这篇论文中指出所谓商品房包销是指包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房，并于包销期限届满按约定向开发商支付包销总价同时包销商获取销售差价利益；若包销期限届满有商品房未售出，则由包销商承购该部分商品房的行为。包销商作为开发商的代理人，负责向购房者解释预
18、售合同或出售合同条歉，并最终促成开发商与购房者缔约，预售合同或出售合同的法律后果归于开发商。故可将预售合同或出售合同样本作为包销协议的附件，并约定一旦包销商与购房者达成的与包销协议或预售合同或出售合同样本不相同的条款及向购房者作出不相同的承诺时，其法律后果由包销商自行承担。（周琴，2009）两种房地产销售代理方式的博弈分析这篇论文中指出随着房地产市场的日趋成熟和完善，房地产开发商委托代理机构销售逐渐成为市场的主流。但是由于开发商与房地产代理商之间的信息不对称和利益的冲突等因素，造成房地产代理中存在着道德风险问题。而在信息不对称的情况下，出现了包销和固定收入加提成制两种不同的房地产代理模式。房地
19、产包销制在中国有一段时间非常火爆。这是有其必然性的。房地产包销作为房地产市场中的一种新的经济行为，是在20世纪90年代初期。从我国的台湾、香港地区引进并获得境内房地产开发商支持的一种商品房销售方式。固定收入加提成制的房地产代理方式，开发商和代理商双方共同分担不确定性的风险。所以这种房地产代理方式比较适合于日渐成熟的房地产行业。（吴欣，2008）4、房地产中介机构中存在的问题及研究双重道德风险下房地产中介佣金制度选择研究这篇论文指出随着房地产交易的增加，房地产中介业也逐渐发展起来。近年来，我国房地产中介业发展迅速，房地产中介业的发展优化了房地产市场的资源配置，但在快速增长的同时也涌现出很多问题。
20、在这些问题中，以道德风险问题最为突出。房地产中介与客户之间存在委托代理关系，也就不可避免的会产生道德风险问题，尤其现阶段我国房地产中介企业还不成熟，从业人员素质低下，相关法律法规及社会整体诚信体系的不完善，使我国房地产市场道德风险问题异常严重。（周娟，2009）浅谈我国房地产中介的现状和发展这篇论文中指出不少房地产中介违规经营，或者发布虚假信息，隐瞒真实情况欺骗消费者或者直接参与买和卖的“吞吐”业务，利用信息优势，低价从客户手中买入，再高价卖出以“吃差价”或者收受合同酬金以外的财物，收取不合理费用。如某些房产中介以看房为借看房为名强向客户收取“辛苦费”；或者利用消费者大多缺乏专业知识的弱点，制
21、造不公平合同；或者私拿“回扣”、实行低价格恶性竞争；或者很多房地产中介看见楼市上涨，就直接携资金入市，参与炒房；更有甚者，采取欺诈性手段骗取客户租金。（杨环，杨苏，2010）论加强我国房地产中介管理的对策这篇论文中指出我国房地产中介存在的突出问题有诚信意识不强，存在违规操作；管理水平不高，服务意识较差；执业人员素质偏低。而对房地产中介机构出现问题的原因归纳为房地产市场信息不对称；相关法律法规不完善；政府管制不力。针对原因加强房地产中介机构管理的对策有提高企业的自我约束能力；完善行业规范建设；强化政府管制力度。（谢声馨，2009）5、总结部分综上所述，从众多学者对于房地产销售过程中出现的问题的研
22、究探讨成果来看，正确深入的认识和了解房地产销售过程中涉及的相关问题和法律法规是有一定的必要性的。各位学者通过不同方面，不同角度来编写有关房地产市场的相关论文，从中涉及到房地产销售过程的方方面面，再深入分析，总结问题产生类型和原因，再从问题出发，以相关法律法规为依据来研究解决问题的对策和途径。因此，在写作本论文时，要从房地产行业发展趋势；房地产销售中涉及的法律法规；房地产销售的不同模式；房地产中介机构等几方面着手分析房地产销售过程中会出现的问题，所有问题产生的根本原因都是对房地产相关法律法规知识的缺失导致销售过程中行为的不规范，所以其对策研究主要就是针对问题找出相应的法律法规，依法为本，通过合法
23、的途径和手段来解决在房地产销售过程中出现的种种问题矛盾。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题（一）研究的基本内容第一，引言，包括本论文问题的提出及意义，研究的思路及意义。第二，房地产销售市场的发展形势与展望。第三，房地产销售过程中最常出现的法律法规问题。具体阐述房产销售交易中最常涉及的各项法律、法规的细节内容。第四，房地产销售模式中存在的问题及对策研究。首先，阐述解释房地产销售代理、房地产预售和房地产包销的基本概念，性质和相关内容。其次，主要从销售代理方面，房地产预售方面，房地产包销方面这三个角度着手来分析出各自面临的困境和存在的不良问题。最后，针对性的提出相关的对策和建议。第五，房地产中介机
24、构中存在的问题及对策研究。从道德和管理机构两方面来剖析对房地产销售交易造成的症结性问题和带来的危害性影响。再针对问题提出相对应的对策和建议。第六，结论部分对全文做总结，指出了论文需要进一步完善的工作。（二）拟解决的主要问题1、笔者所提出的房地产销售交易市场所涉及的法律法规问题是否有实际案例支持。2、笔者对于不同房产公司的不同销售模式中所出现的问题能否将其归纳总结为普遍化问题。3、笔者所提出的对策建议能否从本质上解决现今房地产销售交易中所面临的困境和所出现的问题。4、笔者所提出的对策研究是否具有切实的可行性，它们受何种外在条件和外在因素的制约。5、笔者的此项课题研究对普罗大众而言是否具有切实意义
25、，对民生是否有所贡献，是否真正反映出了消费者在房地产销售市场上所遇到的最为迫切性的困境和难题。三、研究的方法与技术路线（一）研究方法1、文献研究法。首先对于国内外学者对于此项课题研究的相关理论文献进行广泛阅读，了解掌握国内外学者对于此项课题研究的心得看法，并对其进行归纳总结，打好理论基础。2、问卷调查法和实证研究方法。通过文献阅读，初步整理现今房地产销售交易市场面临的困境和存在的不足，通过定量分析，为论文提供可靠的依据。3、案例分析法。选取具有代表性的房地产销售交易中涉及相关问题的实例，搜寻有关案例事实的报道，并对其进行研究分析，结合社会大众对此案例的看法和意见，将其归纳总结，最后得出研究的问
26、题和结论。（二）技术路线引言背景意义研究思路房地产销售市场的发展形势与展望面临的困境法律法规问题销售模式中存在的问题题题房产中介机构中存在的问题当前房地产销售面临的困境及对策研究结论房地产预售方面房地产包销方面相关对策道德方面机构管理方面相关对策销售代理方面四、研究的总体安排与进度2010110520101122完成毕业论文选题2010112320110110完成文献综述、开题报告及外文翻译2011022120110311完成毕业论文初稿，确定实习单位2011031220110503毕业实习，修改论文2011050420110512毕业论文定稿2011052320110603毕业论文答辩五、主
27、要参考文献1刘青,高聚辉,杨颖2009中国房地产市场形势与2010发展展望城市开发,201012肖元真,张天,戴骏冬2010年我国房地产业的政策导向与发展趋势郑州航空工业管理学院学报,201013于学政略论我国房地产销售中的若干法律问题黑龙江对外经贸,2004114党存红,李龙江我国商品房销售市场的法律调制体系研究攀登,200935董雨凌论商品房交易中开发商行为的法律规制辽宁大学经济法学,20096马丽商品房销售中价格欺诈行为民事责任研究湖南师范大学法学民商法,20077朱成竹物权法的施行对我国房地产业的影响研究南京林业大学森林工程,20098宋玉才熟知常见商品房销售策略，谨防坠入房屋销售陷阱
28、甘肃农业,201059吴明高城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策政法学刊,2009610张立琴浅论房屋买卖涉及的部分法律问题法制与社会,2010311袁韶华,陈伟,雷灵琰房地产销售代理业中存在的问题及对策经济师,2009912林广利,蒋慧杰,张金辉房地产销售代理合同违约金计算模型构建研究北京理工大学学报（社会科学版）,2010113钱广贵一手房地产销售代理的现状与对策研究当代经济,2006114王南小议房屋阁楼若干法律问题黑龙江科技信息,20091515徐云飞商品房预估中若干问题探讨与商品房销傅系统的开发设计长安大学土地资源管理,200716周莉浅谈商品房的预售模式科技资讯,20093417李伟
29、华浅议房地产预售中的纠纷及处理措施石家庄职业技术学院学报,2009518江静论商品房预售制度的完善以强化消费者保护为视角西南大学民商法,200819周琴商品房包销及相关协议之设定上海商业,2009820吴欣两种房地产销售代理方式的博弈分析商场现代化,2008521周娟双重道德风险下房地产中介佣金制度选择研究大连理工大学产业经济学,200922杨环,杨苏浅谈我国房地产中介的现状和发展内蒙古科技与经济,2010523谢声馨论加强我国房地产中介管理的对策中国商贸,2009724HUNGGAYFUNG,JAULIANJENG,QINGFENGLIU，2010，“DEVELOPMENTOFCHINASREALESTATEMARKET”，THECHINESEECONOMY,VOL43,NO1,JANUARYFEBRUARY2010,PP719225XIRAO,YINGGANGZHOU，2010，“CHINASREALESTATEMARKETMIDTERMCORRECTIONANDLONGTERMGROWTH”，THECHINESEECONOMY,VOL43,NO2,MARCHAPRIL2010,PP2332
