1、本科毕业设计（论文）开题报告题目嘉兴市房地产市场的发展现状与分析一、论文选题的背景、意义（一）背景改革开放以来，我国房地产市场经过二十几年的高速发展，已逐渐成为国民经济中一个十分引人注目的新兴产业。自从2007年美国次贷危机引起的金融危机，中国作为发展中国家的领头羊和世界经济的核心体系之一也受到严重的冲击，特别是支柱产业，房地产业。然而在九年，国家采取积极地财政政策与宽松的货币政策，迎来了新一轮的购房热潮，与此同时，中国的房地产业暴露了许多问题。一是大中城市的房价过高，普通不能承受；二是房地产市场的暴利使得开发商不择手段；三是政府对房地产经济建设调控不力。近几年来，嘉兴市经济快速持续发展，居民
2、收入增加，促进了房地产市场的发展。自1988年以来，房地产投资额不断增长，在17左右。2007年以来，嘉兴市进一步贯彻落实宏观调控政策，深入开展房地产秩序专项整治，扎实推进保障性住房体系建设，全市房地产业的综合素质提高。但由于嘉兴房地产市场起步晚，发展快，在发展过程中存在政策法规滞后，市场主体不够成熟，机制不够完善等一些问题。（二）意义房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，其完善与发展对改善人民的居住条件，为财政提供大量的积累，是国家从土地资源和房产资源的流通中获得经济支柱等方面有着十分重要的作用。由于房地产市场在逐渐完善和发展的过程中，缺少经验，法制不健全，宏观调控措施不力导致
3、出现了一些新的矛盾和问题，例如，基础设施配套不健全，发展过热，结构不合理，市场行为不规范等，亟待解决。但不同地区的主要问题不同，这就要求我们根据嘉兴的具体状况具体分析。为企业嘉兴进行房地产状况及分析就要求我们广泛展开调查，掌握真实可靠的信息，利用先进的理论和借鉴其他城市的经验对嘉兴房地产市场存在的问题找出解决对策。（三）国外对于房地产市场的的理论研究成果1美国房地产市场基本状况与发展趋势房地产业是美国经济的三大支柱之一，其产值占国民生产总值的1015，固定资产占美国全部固定资产的3/4，房地产投资占国民每年私人投资的50以上，抵押贷款几乎都是房地产抵押贷款。因此其规模在世界居领先地位。在美国的
4、住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策起了很大作用。2英国房地产业发展现状与特点英国自2000年以来，在中央银行降息的带动下，住房抵押贷款利率也不断下降，加之经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活跃。以英国最大的抵押贷款银行在英国，大部分购房者的房契因尚未还清贷款而“暂时保留”在抵押贷款银行。英国经办抵押贷款的银行有上百家。任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。目前房地产价格处于上升趋势，在制度保障中低收入人群“劳者有其房”。（四）国内相关研究1、关于房地产市场状况研究在全国及区域房地产业持续繁荣的大背景下，嘉兴作为长三角都市中的地级城市，房地产业同
5、样进入新的发展期，呈现购销两旺、持续快速发展的态势。表现为（1）房地产开发投资增势强劲，占固定资产投资比重逐年上升；（2）房地产市场供需两旺，市场成交活跃，房价节节攀升；（3）房地产贷款增长较快，银行资金在房地产业的份额较大；（4）土地购置面积大幅增加，拍卖推动了地价激增，刺激了住房消费；（5）商品房屋空置面积大量减少，空置率下降。（吴兴陆2004）与全国经济快速发展相对应，嘉兴市房地产业自1998年走出低谷至今已连续数年保持快速增长的态势。房地产业已经逐渐发展成为嘉兴市国民经济的一大支柱产业。随着居民住房消费需求的不断增长，商品房销售面积一路攀升，使嘉兴房屋空置面积逐年下降，并且低于全省平均
6、水平。在新一轮房地产周期中，虽然嘉兴市房价每年都在上涨，但速度相对平稳，整体价格水平不高。2000年以来，在房地产市场供需两旺的同时，嘉兴市新开发楼盘的品质不断得到提升，居住环境日益改善。（张建华2003）2当前房地产市场中存在的问题当前，在房地产交易活动日趋活跃的状况下，原来某种单一的管理机构远不能适应需要，使许多城镇都面临着管理机构不健全、性质和职能不明确的问题。另外在机构建设中，市房产管理部门虽然在各区也建立了相应的机构，负责本辖区的房地产市场的管理和服务工作，但还没有形成一个从上到下、专制与兼职相结合的管理体系。市场秩序失去统一的见图和控制，从而导致交易活动中的某些混乱现象。房地产市场
7、虽然规定了多种经营项目，但由于我国房地产一级市场及土地使用权的出让仍处在萌芽状态等原因，使目前房地产市场发展不平衡。现阶段，房地产市场交易活动频繁，但存在着法规不完备的弱点。（王丽岩1994）城市的房地产市场正处于建立后的加速时期，由于房地产市场起步晚、发展快，发展过程中还存在许多问题。一是房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大；二是有关房地产信访投诉也不断增加，已占到信访总量的三分之一；三是商品房建设产业化程度较低，销售价格较高。（王惠萍2008）3对促进房地产市场健康发展的建议政府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序、提高市场运行效率，
8、不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点做好以下几方面的内容一是坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的研究；二是完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为；三是适度调控土地供应，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房问题；四是着力提升住宅品质，推进住宅产业化（王惠萍2008）一是增强宏观调控能力，以继续保持房地产市场健康稳定发展；二是在今后房地产开发管理中，将加强住宅小区开发建设全过程的监督检查，积极使用新材料、新产品、新技术，严格推行居住区规划的强制性规范和标准，以适应当前住房多元化的需求；三是构造多层次供给体系，提高供给水平
9、，满足不同层次消费需要；四是促进“涉防”服务业的发展。（汤海啸2004）（五）总结部分房地产业作为城市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥积极作用，因此保持房地产业市场持续健康发展十分重要。政府在房地产市场中担负着保障性住房供应体系的责任和规范调控房地产市场的责任。国内学者对房地产市场的现状、问题、分析以及建议等问题的研究为本课题的研究提供了参考和借鉴，为本论文的写作奠定了一个良好的基础。综合各有关房地产市场方面的研究，尚存在以下不足一是在市场状况中对于近两年国家宏观调控之后，市场状况问题的研究欠缺；二是针对嘉兴市城市房地产市场的研究甚少，而每个城市由于政
10、策、经济、文化等的不同，市场状况也不一样；三是房地产市场处在一个快速发展的阶段，而针对城市房地产研究的时间较远，对新阶段新问题没能体现。由于房地产市场在我国出现的时间还不是很长，目前，对城市房地产方面的的研究，无论是在理论方面还是实践探索，都不是很成熟，所以应该不断的进行相关的理论研究，并将已有的理论知识运用到实践中去，在实践中不断丰富理论。因此，研究房地产市场的问题，应从具体的实践问题出发，寻找其中的发展规律，通过各种方法进行研究，从城市房地产市场的现状研究中发现其存在的问题并提供相应的对策建议。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题（一）研究的基本内容第一，引言，包括本论文问题的提出及意义，
11、研究的思路及意义。第二，嘉兴房地产市场的的现状及存在的问题。对嘉兴市房地产市场进行全面的调查分析，找出发展过程中存在的主要问题。第三，嘉兴市房地产市场问题的分析。根据嘉兴市房地产市场存在的主要问题，以科学的理论做指导，进行系统学面的分析。第四，结论部分对全文做总结，指出了论文需要进一步完善的工作。（二）拟解决的主要问题1、笔者所需的文献资料比较稀缺，收集资料的工作难度比较高。2、笔者在提出的优化方案能否与地方的特殊性相结合。3、笔者所提出建议能否与当地政府的实际工作相结合。4、笔者所反映出来的问题能否引起政府部门的足够重视。5、笔者提的建议是否具有切实可行性。三、研究的方法与技术路线（一）研究
12、方法1、文献研究法。首先对于国内外相关理论文献进行广泛阅读，了解掌握国内外相关理论动态打好理论基础。2、问卷调查法和实证研究方法。通过文献阅读，初步了解房地产的现状，通过问卷调查，分析，找出问题，为论文提供可靠的依据。（二）技术路线导言背景意义研究方法基本内容框架结构背景、意义调查问卷设计现状问题政策管理制度解决问题的建议结论主要论点需进一步完善的问题另一条可能的出路四、研究的总体安排与进度2010111020101122完成毕业论文选题2010112320110110完成文献综述、开题报告及外文翻译2010022520100523完成毕业论文初稿，实习2010052420100610毕业论文
13、答辩和成绩评定五、主要参考文献1王惠萍对嘉兴市房地产市场经济管理的思考当代经济,20085P1161172张建华嘉兴房价的现状与发展趋势中国房地信息,2007P46473吴兴陆嘉兴市房地产业发展前景分析经济工作导刊,20034P33344张建华嘉兴市房地产走势分析住宅产业,20051P66685王丽岩当前房地产市场中存在的问题及其对策大庆社会科学,199436吴兴陆嘉兴房地产业发展历史、现状及趋势嘉兴学院学报,200597张建华嘉兴房地产市场的回顾与展望中国房地信息,2004P49508张永岳,孙斌艺,韩皓现状矛盾对策关于我国当前房地产市场发展问题的探讨华东师范大学学报,19956P69739
14、杜锦年浅析中国房地产行业的发展、现状、与对策科学资讯,201010张建华浙江嘉兴房地产市场发展前景广阔中国房地信息,2003P2511卢步球目前房地产业存在的问题和对策广西大学学报,19951P555712赵滨对房地产若干问题的探讨科学资讯,201013张建华嘉兴市房地产中介市场调查特别关注,200314陆艾关于中国房地产问题的阐述大众商务,201015刘将成分析解决我国房地产业存在问题的对策现代商业,200816王剑我国房地产市场存在的问题与对策北方经贸,2008917王兆峰,彭继增我国房地产市场存在的问题及对策江西农业大学学报,2004218姬春艳当前房地产业面临的问题及对策研究现代商贸工业,200819GEOGRAPHICALEXTERNALITIESOFLOCALREALESTATEMARKETS20REGIONALBUSINESSCYCLEANDREALESTATECYCLEANALYSISANDTHEROLEOFFEDERALGOVERNMENTSINREGIONALSTABILITY
