1、0本科毕业论文开题报告题目嘉兴市房地产中介市场现状及对策分析一、论文选题的背景、意义（一）背景近几年，我国的房地产市场迅猛发展，各类房地产中介机构也大量涌现出来。房地产中介行业对推动房地产市场运转起到一定促进作用。但当前我国的房地产中介服务业从总体上看仍在低水平低层次的质态上运行，房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多、经营行为不规范等很多问题亟待解决。当前国家关于住房价格调控一系列措施针控制房价过快增长对嘉兴市房产中介市场提出几点意见及建议中国房地产业近几年发展迅速，房地产市场火爆，受其影响二手房市场在各地交易量也大幅上涨。与此同时，房地产中介市场在短短几年内迅速崛起，但是行业建设不够，
2、出现许多问题。这些都很大程度上影响了人民群众的生活条件以及社会发展，切实制定相应的对策是当前的一项具有重要意义的任务。（二）意义本文以嘉兴市房地产中介现状为研究对象，以房地产中介的配置、服务、收费、规模等为侧重点，采取问卷调查和实地考察法等研究方法，通过对房地产中介的现状、存在的问题以及相应的解决对策进行分析，以期更多的了解嘉兴市房地产中介的现状，增强自身对社会问题的敏感性，提高分析问题、解决问题的能力。同时也为嘉兴市民更多的了解房地产中介现状并引起相关单位对房地产中介的服务质量、收费等问题的重视尽一份绵薄之力。（三）国内相关研究试论我国房地产中介市场现状及规范中认为我国房地产主要表现在如政企
3、不分、准入清出制度不严格、法律法规不健全行业间恶性竞争、行业信誉度低等现象。房地产中介机构大多注册资本少，经营规模小，整体业务能力低，抗风险能力差。房地产中介机构无照经营、未经登记从事业务等现象发生较多，机构收费标准不一，名目多且乱，一些中介机构甚至利用虚假信息或“霸王合同”1赚取差价。从业人员获得执业资格的不多，缺乏定期培训和技术指导，导致从业人员专业技能缺乏，服务质量差，职业道德水平低。黄春丽2009关于房地产中介违规行为分析一文中认为中介违规行为,扰乱了房地产交易市场的正常秩序,挫伤了消费者积极的消费心理,损害了房地产开发商和购房者双方的利益,对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产
4、生一连串的恶性影响。可见,中介违规行为危害大、涉及面广,足以引起立法界和理论界关注。（黄忠2008）浅析我国房地产中介问题一文中认为专业人才缺乏中介机构行为尚不规范、）行业监管不力、。尽管我国房地产中介行业发展快速，但我国的房地产中介服务业从总体上看还属于幼稚行业，整个产业仍在低水平低层次的质态上运行，房地产中介行业立法方面还不健全、监管力度不够、从业人员素质参差不齐、缺乏消费者的普遍认同，房地产中介的发展仍面临着很多问题，与市场发展不协调的一面也日益突显。当前我国的房地产中介服务业从总体上看仍在低水平低层次的质态上运行，房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多、经营行为不规范等很多问题亟待
5、解决。（封晴2008）我国房地产市场存在的问题及对策一文中提到房地产，中介机构行为不规范。市场经济的发展离不开中介服务。随着我国房地产市场的发展,房地产中介服务机构也得到了迅速发展。我国房地产中介服务机构,主要是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪机构等,这些机构的存在有利于促进房地产产业的良性循环健康发展。然而,巨大的利润空间,使得大量经营者进入这一领域,由此也引出了诸多的问题。如房地产经纪机构没有合法的证书和资历,利用虚假信息骗取钱财,超出行业收费标准来获取巨大的价差,规范的合同内容处理含糊不清,缺乏约束力等问题使得我国房地产市场的交易出现众多弊端。（刘桂阶2010）房地产中介业遭遇发
6、展尴尬一文中指出，缺乏统一的管理机构和管理组织、综合整体服务水平低等一系列问题导致，由于行业管理不健全，行业发展不规范，房地产中介服务业一直遭受“信誉”危机，面临着行业发展的尴尬中国大部分地区房地产中介服。目前，由于房地产中介机构大多只进行原始商业性信息的收集发布，提供的服务内容主要为房屋买卖、租赁等经纪业务以及2房地产评估业务，房地产咨询业务涉及不多，很少进行综合性的市场分析与评述预测，因而对投资商、开发商、个人消费者等导向作用较差。在房地产中介市场的快速发展过程中，专业人员增长速度落后于行业的发展。房地产经纪业、咨询业、评估业的从业人员无论从数量上还是质量上，都还不能满足要求。许多从业人员
7、不了解房地产管理和法规的基本内容，甚至连如何办理房屋交易手续都不清楚，操作进程中造成很多麻烦，影响很坏。（刘长滨2008）房产寒冬将至一文中提出，必须在此指出的是，在房价疯狂上涨的今天，开房产中介成为“炒楼”赚钱的捷径之一，一时间大小房产中介多过米铺。同时，中介由于炒房，从内到外都缺乏诚信，内部员工携单外走，或者对客户价格欺诈，久而久之成为房地产中介的一块“痼疾”。总之，炒房风盛，造就了房产中介业的“繁荣”，而房产中介挪用客户资金参与炒房等违规行为，又助推了房价的快速走高。目前，中介公司参与房屋交易时，一般都是要求购房者将首期款打入指定银行账户，进行资金监管。等到国土房管部门办理手续、交易生效
8、后，中介公司才会把房款付给卖方。这样，购房款在中介公司账户上会停留一段时间。业内人士说，这也给一些房产中介提供了方便。（顾烈明2008）房地产中介的网络化变迁分析一文指出，房地产市场的萎缩伴随而来的整个房地产中介行业受到很大的冲击。那么，房地产中介行业的网络化变迁是大势所趋，不同中介公司在这一过程中具有不同的网络化形式。进一步的网络化还面临重重危机和困境，需要在政府及银行监管、行业自律、社会监督、公平竞争及信息技术进步的共同作用下，才能实现房地产中介行业从初级阶段向高级阶段的跨越。（刘玲孙春艳2008）房地产中介在租赁中的欺诈行为分析一文中明确的提出了有关于如何解决加强房产中介市场监管的几点建
9、议1立法上必须充分做到有法可依。2要加强消费者关于房产交易的法律常识。3对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，应规定一并写入格式条款中，以此约束相对方。4规定中介机构在房产交易时必须发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。5建立严格统一的市场准入制度。明确规定成立房地产中介机构应当3具备的条件和房地产从业人员的执业条件。（黄巍2009）促进房地产中介组织健康发展的途径探讨一文中明确的指出加强政府规划和调控,引导企业有序发展由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性,因此,政府应采取措施对市场进行调控,
10、以弥补市场机制的不足。加强企业诚信建设,提高社会认可度实行多种形式的联合重组,壮大企业规模实力加强培训、管理和考核,提高从业人员整体素质。完善法律法规,改进政府监管和行业自律等途径可以达到使其走上健康的轨道。（罗鸿铭2006）（四）总结部分国内学者对房地产中介现状建设以及服务等问题的研究为本课题的研究提供了参考和借鉴，为本论文的写作奠定了一个良好的基础。综合各有关房地产中介存在问题面的研究，尚存在以下不足一是房地产在服务中未考虑到住房满足租户以及购买能力高佣金问题；二是针对嘉兴市城市房产中介行业的研究甚少，而每个城市由于政策、经济、文化等的不同，房地产中介服务的标准也不一样。由于房地产中介在我
11、国出现的时间还不长，目前，对社房地产中介行业建设方面的研究还不是特别成熟，无论是理论研究还是实践探索，都不是很成熟，所以应该不断的进行相关的理论研究，并将已有的理论知识运用到实践中去，在实践中不断丰富理论。因此，研究房地产中介问题，应从具体的实践问题出发，寻找其中的发展规律，通过各种方法进行研究，从对房地产中介现状研究中发现其存在的问题并提供相应的对策建议。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题（一）研究的基本内容1、我国房地产中介的总体现状。2、嘉兴市房地产中介的现状。3、分析嘉兴市房地产中介存在的问题。4、针对嘉兴市房地产中介存在的问题，进行对策分析。（二）拟解决的主要问题通过对嘉兴市房地产
12、中介的现状的调查，结合文献和调查所得数据，希望能够对嘉兴市房地产中介存在的问题提出一些切合实际的可行性建议。4三、研究的方法与技术路线（一）研究方法1、文献研究法通过书籍和网络查找相关的文献资料，并进行整理；3、访谈法通过访谈，向房地产中介负责人了解相关情况；4、实地考察法通过实地考察，发现问题。（二）技术路线1、查找相关文献资料，分析整理资料，确定论文框架；2、分析嘉兴市房地产中介在目前的管理过程中存在的一些不足与根本原因；3、综合所有文献与调查所获得的材料，探寻适合嘉兴市房地产中介发展的道路，提出合理化建议。查阅资料调查研究分析资料撰写论文四、研究的总体安排与进度2010103020101
13、122完成毕业论文选题201011222011110完成文献综述、开题报告及外文翻译2011022120110311完成毕业论文初稿，确定实习单位2011031220110503毕业实习2011050420110512毕业论文定稿2011051320110610毕业论文评阅、修改和论文答辩五、主要参考文献1杜建凯杭州房产中介品牌知名度调查报告J商业2010年低期2张静房地产中介业网络经纪之发展J2010年4月3帅菲张小平国外房产中介体制启示J合作经济与科技2007年3月4学忠美国房产经纪值多少J国外房产2010年低期55罗瑞芳合作预防房产诈骗共建法律社会和谐J天津社会科学院法学所3001916
14、穆之蠡澳大利亚的住房租赁J商业1998年8月7周克标中介机构且么自毁前程J社会1996年4月8郝红当报纸沦为房产中介J全国新闻核心期刊观察2008年5月9陈群浅析黄使房地产中介业的发展J科技创业期刊2007年第4期10范婷浅议诚信与房地产中介J市场周刊理论研究2007年11房产中介自律公约J2002年通过12谢闽黎志文武晋晋房地产中介业困境的内在原因J中国房地产金融2009年第1期13张刚目前武汉市房地产中介行业的发展研究J中国商贸2009年4月14肖放萍杨生元彭青兰加强中介组织管理的几点建议和对策J审计与理财2009年5月15高娟浅析房地产中介服务诚信体系的简历J辽宁建材2009年第9期16文阿龙开创房产经纪新纪元J国际人才交流2010年4月17刘长滨房地产中介业遭遇发展尴尬J行业聚焦2008年1月P3118顾烈明房产寒冬将至J观察视点2008年1月P5119刘玲，孙春艳房地产中介的网络化变迁分析J房地经济P7120黄巍房地产中介在租赁中的欺诈行为分析J经济与法2009年12月P15121罗鸿铭促进房地产中介组织健康发展的途径探讨J现代财经2007年第4期第27卷P6522苗泽恵长春市房地产中介企业的发展分析J吉林省经济管理干部学院学报第23卷第6期2009年12月P50
