1、本科毕业设计（论文）外文翻译原文CHINASREALESTATEMARKETMIDTERMCORRECTIONANDLONGTERMGROWTHALONGWITHCHINASECONOMICSLOWDOWNANDPOLICYTIGHTENING,THEREALESTATEMARKETHASBEENEXPERIENCINGAMIDTERMCORRECTIONSINCELATE2007THISROUNDOFPROPERTYSECTORDOWNTURNISCYCLICALRATHERTHANSECULARANDWILLLASTFROMTWOTOTWOANDAHALFYEARSSEPTEMBER200
2、7EARLY2010FROMALONGERTERMPERSPECTIVE,THEFACTORSFORSUSTAINABLEGROWTHOFTHEHOUSINGMARKETREMAINSOUNDTHESEINCLUDERELATIVELYSTRONGECONOMICGROWTH,POSITIVEDEMOGRAPHICTRENDS,URBANIZATION,ANDUPGRADESINLIVINGSTANDARDSALONGWITHTHECREDITCRUNCHANDGLOBALECONOMICRECESSIONINTHEUNITEDSTATES,CHINASGROSSDOMESTICPRODUCT
3、GDPGROWTHSTARTEDTOSLOWDOWNINTHESECONDHALFOF2007WITHTHEREALESTATEMARKETEXPERIENCINGAMIDTERMCORRECTIONSINCELATE2007UNDERSTANDINGTHEDEVELOPMENTANDCURRENTSTATEOFTHISSECTORISIMPORTANTINANSWERINGQUESTIONSREGARDINGTHEPACEOFCHINASOVERALLGROWTHANDTHELIKELYGOVERNMENTPOLICIESINTHECOMINGYEARSCHINASREALESTATEMAR
4、KETDEVELOPMENTTHEREALESTATEMARKETBEGANTOTAKEFORMAFTERCHINASCONSTITUTIONWASCHANGEDTOPERMITTRANSFEROFSTATEOWNEDLANDUSERIGHTSIN1988SINCETHEHOUSINGMARKETREFORMFROM1998TO1999,COMMODITYHOUSINGHASCOMETOCHINASPROPERTYMARKET,REPLACINGANDMAINSTREAMINGSTATEPROVIDEDHOUSINGBEINGMARKETORIENTED,PRIVATEDEVELOPERSBU
5、ILTMAINLYCOMMODITYHOUSING,SELLINGTOAMIDDLETOHIGHINCOMEGROUPTHEPRIVATESECTORSINCENTIVEINTHEDEVELOPMENTOFLOWENDHOUSINGISLOWDUETOLOWERPROFITABILITY,LACKOFCOMPETITION,ANDPAYMENTOFAPENALTYFORBEINGLEANANDEFFICIENTTHEREFORE,GOVERNMENTNEEDSTOTAKETHEINITIATIVEINTHEDEVELOPMENTOFHOUSINGFORTHELOWTOMIDDLEINCOMEG
6、ROUPWHICHWOULDBECONSIDEREDAS“QUASIPUBLICGOODS”REALESTATEHASBECOMEAPOLITICALFOOTBALL,KICKEDINDIFFERENTDIRECTIONSBYCOMPETINGINTERESTGROUPSREGULATORSFINDTHEMSELVESINMULTIPLEPOSITIONS,ENJOYINGREVENUESFROMLANDSALESANDPROPERTYTAXES,BUTAREUNDERGREATPRESSURETOCOOLOFFTHEMARKETWHENITISOVERHEATINGANDTOREVIVETH
7、EMARKETWHENITISFALLINGSHARPLYTHECURRENTREALESTATEMARKETDOWNTURNSTARTEDWITHAPOLICYTIGHTENINGINLATE2007INTHEFIRSTHALFOF2007,CHINASGDPGROWTHREACHEDAFIVEYEARRECORDHIGHOF121PERCENT,WITHINVESTMENTANDLENDINGEXPECTEDTOACCELERATEALONGWITHTHEGLOBALENERGYANDCOMMODITYBUBBLES,INFLATIONWASINCREASINGRAPIDLY,ANDCOM
8、PLAINTSABOUTRISINGHOUSINGPRICESANDDECLININGAFFORDABILITYBECAMEWIDESPREADTHEAMERICANSUBPRIMECRISISLEFTAPROFOUNDWARNINGABOUTTHEDANGEROFAHOUSINGBUBBLEANDITSSUBSEQUENTCORRECTIONITWASAGAINSTTHISBACKDROPTHATTHEGOVERNMENTHADTOGRADUALLYTIGHTENMACROECONOMICPOLICIESANDTHEPROPERTYSECTORWASSINGLEDOUTINTHEOVERAL
9、LMACROTIGHTENINGTHEMOSTIMPORTANTCOMPONENTOFCHINASMACROECONOMICTIGHTENINGPOLICYPACKAGELAUNCHEDINLATE2007WASTHEAUSTEREMEASURESIMPOSEDONTHEPROPERTYSECTORTHESECANBESUMMARIZEDAS1TIGHTENINGLANDPOLICYTOPREVENTLANDHOARDINGANDIMPROVEEFFICIENCYOFLANDUSE2TIGHTENINGMORTGAGEPOLICYTOREDUCESPECULATIVEINVESTMENTS3T
10、IGHTENINGLENDINGSTANDARDSTOREDUCEDEVELOPERLEVERAGE4INCREASINGTHESUPPLYOFSMALLERANDCHEAPERHOUSINGUNITSTOLOWERTHEAVERAGEPRICESOFRESIDENTIALPROPERTIESANOTHERMACROECONOMICFACTORWASTHEINFLUENCEOFWEALTHORIGINATINGFROMTHESTOCKMARKETTHISMAYHAVECONTRIBUTEDTORISINGPROPERTYPRICES,BUTITALSOCONTRIBUTEDTOTHESUCCE
11、EDINGDOWNSIDEBUSTTHESHANGHAIASHARECOMPOSITEINDEXWENTUPBY473PERCENTBETWEENJANUARY2006ANDOCTOBER2007,THENSUBSEQUENTLYFELLBYMORETHAN60PERCENTTHEDRIVINGFORCESOFTHESHARPCORRECTIONINTHESTOCKMARKETINCLUDE1INTERESTRATEHIKES,ASWELLASOTHERCREDITANDINVESTMENTTIGHTENINGMEASURES,REDUCINGLIQUIDITYCOMINGINTOTHESTO
12、CKMARKET2THENEGATIVEEXTERNALOUTLOOK3THEPROSPECTOFASURGINGSUPPLYOFSHARESPRODUCEDBYTHEUNFREEZINGOFNONTRADABLESHARESANDNEWSHAREISSUANCETHEPROPERTYSECTORHADBEENHITHARDCONSEQUENTLY,REALESTATEINVESTMENTYEARTODATEYTDGROWTHSLOWEDSUBSTANTIALLYFROM335PERCENTTO227PERCENTYEARTOYEARINTHEPERIODFROMJANUARYTONOVEMB
13、ER2008,ANDINTHELOWSINGLEDIGITSINTHEPERIODFROMJULYTONOVEMBER2008ITHASTRIGGEREDDIMINISHINGDEMANDFORKEYCONSTRUCTIONMATERIALS,SUCHASSTEEL,CEMENT,ANDALUMINUM,ANDHOUSINGRELATEDCONSUMERDURABLEGOODSTHESLOWDOWNINPRODUCTIONOFKEYMATERIALSHASBEENEXACERBATEDBYASUDDENCOLLAPSEINCOMMODITYPRICESTHISWASCAUSEDBYTHEGLO
14、BALFINANCIALCRISISINGENERAL,ANDBYDELEVERAGINGINPARTICULAR,WHICHHADINTENSIFIEDSINCESEPTEMBER2008,LEADINGTOAMASSIVEDESTOCKINGOFRAWMATERIALINPUTSASUBSTANTIALECONOMICSLOWDOWNWASUNDERWAYBYTHESECONDHALFOF2008THREEFACTORSCAUSEDTHERATHERSHARPSLOWDOWN,INCLUDINGINORDEROFIMPORTANCE1COOLINGDOWNINREALESTATEINVES
15、TMENT2MASSIVEDESTOCKINGOFRAWMATERIALINPUTS3SLOWDOWNINEXTERNALDEMANDINOURVIEW,WEAKENINGEXTERNALDEMANDISNOTTHEPRIMARYREASONFORTHESHARPDETERIORATIONBECAUSEDECELERATIONINEXPORTSHASBEENTAKINGPLACEGRADUALLYSINCEMID2007ITWOULDHAVEBEENAN“IMPORTEDSOFTLANDING”INACTIONHADTHERENOTBEENTHEHEAVYHANDEDTIGHTENINGMEA
16、SURESAGAINSTTHEPROPERTYSECTORTHEPOLICYINDUCEDDECLINEINREALESTATEINVESTMENTGROWTHGIVESRISETORISKSOFA“DOMESTICMADEHARDLANDING”AGAINSTTHISBACKDROP,THEAUTHORITIESMADEADRASTICCHANGEINPOLICYORIENTATIONINTHEFOURTHQUARTEROF2008BYIMPLEMENTINGEXPANSIONARYMONETARYANDFISCALPOLICIES,ASWELLASROLLINGBACKAMAJORITYO
17、FTHEAUSTEREMEASURESIMPOSEDONTHEPROPERTYSECTORONNOVEMBER9,2008,THESTATECOUNCILANNOUNCEDARMB4TRILLIONFISCALSTIMULUSPACKAGEWITHRMB900BILLIONTOBEINVESTEDINSOCIALWELFAREHOUSINGMEANWHILE,THEPEOPLESBANKOFCHINAANNOUNCEDFOURCONSECUTIVEINTERESTRATECUTSINTHEPRIORTHREEMONTHSTHEREALMORTGAGERATEWENTASLOWAS428PERC
18、ENT,THELOWESTINTHEPASTFIVEYEARSMOREFAVORABLEPOLICIESREGARDINGCHINASPROPERTYSECTORWEREUNVEILEDONDECEMBER17,2008THREESTAGEMIDTERMCORRECTIONWEBELIEVETHATTHEPROPERTYSECTORDOWNTURNISCYCLICALRATHERTHANSECULARALONGWITHCHINASECONOMICSLOWDOWNANDASHAREMARKETDECLINE,AMIDTERMCORRECTIONPERIODISEXPECTEDINTHEPHYSI
19、CALPROPERTYMARKET,LASTINGFORTWOTOTWOANDAHALFYEARSSEPTEMBER2007EARLY2010CHINASPROPERTYMARKETHASPASSEDSTAGE1,FROMSEPTEMBER2007TOSEPTEMBER2008INSTAGE1,THESECTORSTRUGGLEDINATOUGHOPERATINGENVIRONMENTHOUSINGSALESANDLANDPURCHASESFELL,ANDPRICESINSOMECITIESDROPPED,THEMOSTNOTABLECASEBEINGINSHENZHEN,WHEREAVERA
20、GEHOMEPRICESFELLBY10PERCENTFROMTHEIRPEAKREALESTATEINVESTMENTGROWTHDROPPEDSHARPLYTO13PERCENTINJULY2008,ANDEVENSLOWERGROWTHINTHESUBSEQUENTMONTHS,ANDCONTINUEDLIQUIDITYTIGHTENINGAMONGDEVELOPERSSTAGE2LASTEDFROMOCTOBER2008TOMARCH2009INTHELASTQUARTEROF2008,CHINESEREALINVESTMENTEXPERIENCEDA“HEARTATTACK,”ADI
21、SASTROUSRESULTFORFIXEDASSETINVESTMENTGROWTH,EVENTUALLYDRAGGINGDOWNGDPGROWTHTHEHOUSINGPRICEDROPPEDSHARPLYBY235PERCENTINTHELASTQUARTEROF2008THECHINESECENTRALGOVERNMENTUNDERSTOODTHEIMPORTANCEOFTHEREALESTATESECTORTOECONOMICGROWTHANDAPPLIEDAN“ELECTRICSHOCK”TOGETREALESTATEINVESTMENTBEATINGAGAININSTAGE2,MO
22、RESUPPORTIVEMEASURESHAVEBEENISSUEDHOWEVER,GIVENTHEDETERIORATINGECONOMICCONDITIONSAROUNDTHEGLOBE,THETRANSACTIONVOLUMESHOULDBEREVIVEDBUTNOTTHESELLINGPRICEMOSTDEVELOPERSHAVETOBEMOREREALISTICANDCUTPRICESTOPROTECTTHEIRSALESVOLUMEFROMBEINGSQUEEZEDFURTHER,ESPECIALLYWITHTHERISKOFSIZABLEINVENTORIESOFSOCIALWE
23、LFAREHOUSINGCOMINGINTOTHEMARKETTHEREFORE,WESAWPROPERTYSELLINGPRICESDECLINEBY093PERCENTANDTHETRANSACTIONVOLUMESTARTSTABILIZINGINTHEFIRSTQUARTEROF2009STAGE3MARKSTHEPERIODOFRECOVERYANDREBOUNDCHINASECONOMYREBOUNDEDMORESWIFTLYFROMTHEGLOBALDOWNTURNTHANANYOTHERBIGECONOMY,THANKSLARGELYTOITSENORMOUSMONETARYA
24、NDFISCALSTIMULUSACCORDINGTONATIONALBUREAUOFSTATISTICS,CHINASGDPGREWBY87PERCENTIN2009ASAWHOLEAND79PERCENT,91PERCENT,AND107PERCENTINTHELASTTHREEQUARTERSRESPECTIVELYANDCHINASHOMEPRICESIN70LARGEANDMEDIUMSIZECITIES,AHOUSINGPRICETRENDBAROMETER,ROSE301PERCENT,298PERCENT,AND206PERCENTINTHETHREEQUARTERSINARO
25、WSINCEMARCH2009ASHARPRESIDENTIALPROPERTYPRICEINCREASENATIONWIDEACCELERATEDFEARSTHATAPROPERTYBUBBLEWASFORMINGCHINASGOVERNMENTSTARTEDTOTAKEMEASURESTODEFLATETHEBUBBLEONJANUARY20,2010,THEGENERALOFFICEOFTHESTATECOUNCILISSUEDANOTICETHATREQUIREDCENTRALGOVERNMENTALDEPARTMENTSANDLOCALGOVERNMENTSTOSTRENGTHENM
26、ANAGEMENT,STABILIZEMARKETEXPECTATIONS,ANDFACILITATESTABLEANDSOUNDDEVELOPMENTOFTHEREALESTATEMARKETTHENOTICELISTED11SPECIFICMEASURES,INCLUDINGINCREASINGSUPPLYOFLOWCOSTHOUSESFORLOWINCOMEFAMILIESANDCOMMONRESIDENTIALHOUSES,ENCOURAGINGREASONABLEHOUSEBUYINGWHILERESTRAININGPURCHASESFORSPECULATIONANDINVESTME
27、NT,STRENGTHENINGREALESTATEPROJECTLOANRISKMANAGEMENTANDMARKETSUPERVISION,ANDSPECIFYINGRESPONSIBILITYOFLOCALGOVERNMENTSWEEXPECTPROPERTYPRICESANDTRANSACTIONVOLUMETOSTARTSTABILIZINGAGAININ2010LONGTERMGROWTHANDPROSPERITYFROMTHELONGTERMPERSPECTIVE,THECYCLICALDOWNTURNANDUPTURNFROMSEPTEMBER2007TOEARLY2010IN
28、CHINASPROPERTYMARKETCANBEVIEWEDASAMIDTERMCORRECTIONINALONGRUNSTORYOFGROWTHANDPROSPERITYTHEFACTORSTHATUNDERPINSUSTAINABLEGROWTHOFTHEHOUSINGMARKETREMAINSOUND,SUCHASRELATIVELYSTRONGECONOMICGROWTH,POSITIVEDEMOGRAPHICTRENDS,URBANIZATION,ANDUPGRADESINLIVINGSTANDARDSINTHENEXTFEWYEARS,CHINACANACHIEVEGDPGROW
29、THOF8PERCENT,WHICHTOGETHERWITHOTHERSTABLEMACROECONOMICCONDITIONSWILLOFFERAFAVORABLEMACROENVIRONMENTFORITSPROPERTYSECTORCHINAISEXPECTEDTOCONTINUEEXPERIENCINGSEVERALDEMOGRAPHICTRENDSOVERTHENEXTDECADETHISWILLHAVEMANYPOSITIVEIMPLICATIONSFORALLTYPESOFREALESTATEFIRST,CHINAS13BILLIONPOPULATIONISEXPECTEDTOI
30、NCREASEBY2PERCENTTO131BILLIONBYTHEENDOF2014THEREISABULGEINAGEDISTRIBUTIONWITH27PERCENTOFTHEPOPULATIONAGE2539,PROVIDINGALARGEPOOLOFHOMEBUYERSSECOND,THENUMBEROFHOUSEHOLDSISLIKELYTOINCREASESIGNIFICANTLYBY2013,DUETOARAPIDPROJECTEDDECLINEINTHEPRESENTAVERAGEHOUSEHOLDSIZEOFUNDERTHREEPERSONSTHISSHOULDSUSTAI
31、NASTRONGAGGREGATEDEMANDFORNEWHOUSINGTHIRD,THEWORKINGAGEPOPULATIONISEXPECTEDTOINCREASETO772MILLIONIN2009BEFOREDROPPINGBACKTO751MILLIONIN2014ACCOUNTINGFORUNCHANGINGLEVELSOFUNEMPLOYMENT,THISSHOULDHELPUNDERPINBOTHECONOMICGROWTHANDTHEUNDERLYINGDEMANDFORREALESTATEMOREIMPORTANT,CHINAISATANEARLYSTAGEINTHEUR
32、BANIZATIONPROCESSCHINASBURGEONINGECONOMICSUCCESSHASRESULTEDINAHISTORICALLYUNPRECEDENTEDSURGEOFURBANIZATIONTHATWILLCONTINUEITISEXPECTEDTHATURBANIZATIONWILLMAINTAINAGROWTHRATEOF1PERCENTPERANNUMFORTHENEXTFIVEYEARSWITHTHEURBANIZATIONRATEINCREASINGTO50PERCENTBYTHEENDOF2013IFTHECURRENTTRENDHOLDS,BY2025NEA
33、RLYONEBILLIONPEOPLEWILLLIVEINURBANAREASCHINAWILLHAVE221CITIESWITHMORETHANAMILLIONINHABITANTSCOMPAREDWITH35INEUROPETODAYINALLLIKELIHOODCONTINUINGURBANIZATIONWILLENSURETHATCHINAWILLFULFILLTHEAMBITIOUSECONOMICGROWTHTARGET,SETOUTATTHESEVENTEENTHPARTYCONGRESSIN2007,OFQUADRUPLINGPERCAPITAGDPBY2020FORREALE
34、STATE,THESCALEOFCHINASURBANIZATIONPROMISESSUBSTANTIALNEWMARKETSFORURBANHOUSINGCONCLUSIONTHELONGTERMFUNDAMENTALSOFCHINASPROPERTYMARKETLOOKSOLIDANDBRIGHT,ANDTHEGOVERNMENTWOULDLIKETOSEEASTABLEANDHEALTHYDEVELOPMENTOFTHEHOUSINGSECTORWITHTHATINVIEW,LONGTERMGOVERNMENTALOBJECTIVESWOULDINCLUDE1KEEPINGTHEPROP
35、ERTYSECTORAPILLARINDUSTRYANDAGROWTHENGINE2INCREASINGHOUSINGOWNERSHIPASPARTOFTHEEFFORTTOBUILDAHARMONIOUSSOCIETY3PREVENTINGANDREDUCINGTHERISKOFAHOUSINGSECTORBUBBLE4PREVENTINGHOUSINGPRICESFROMRISINGTOOFAST,WHICHWOULDERODEAFFORDABILITYANDAFFECTSOCIALSTABILITYGIVENTHESECONSIDERATIONS,WETHINKTHATTHEGOVERN
36、MENTISLIKELYTOADOPTTHEFOLLOWINGPOLICYMEASURESINTHECOMINGYEARS1PROPERLYCONTROLLANDRESOURCESANDCONTAINSPECULATIVEINVESTMENTS2EASEINVESTMENTAPPROVALANDINCREASEBANKLENDINGTOSUPPORTECONOMICHOUSING3INCREASEGOVERNMENTSPENDINGTOBUILDMOREECONOMICANDLOWENDRENTALHOUSING4SPEEDUPURBANAREAEXPANSIONANDURBANCENTERR
37、ENOVATIONSOURCEXIRAO,YINGGANGZHOU，2010，“CHINASREALESTATEMARKETMIDTERMCORRECTIONANDLONGTERMGROWTH”，THECHINESEECONOMY,VOL43,NO2,MARCHAPRIL2010,PP2332译文中国房地产市场中期校正和长期增长随着中国经济的增长放缓,政策紧缩,房地产市场自2007年下半年开始经历了中期校正时期。这一轮的房地产行业具有周期性的低迷而不是长期的，这种低迷将会持续两年到两年半，即从2007年9月开始至2010年初左右结束。从长期的角度来看,影响房地产市场可持续发展的因素仍然是良好的
38、。这些因素包括相对较强的经济增长,积极的人口发展趋势，城市化和人民生活水平的日渐提高。随着信贷的紧缩和全球经济的不景气,从2007年下半年开始在房地产市场经历了中期校正的影响下，中国的国内生产总值GDP增长率放慢了脚步。解析房地产行业这一领域的发展前景和现处状况，最重要的是回答关于中国总体各项增长率的增长速度和政府在未来几年即将推出和发展的政策。中国房地产市场的发展自从在1988年中国的宪法改变成为允许国有土地使用权的转让，中国的房地产市场就开始成型了。从1998年至1999年住房市场的改革以来，商品房就已经进入到中国的房地产市场,成为中国房地产市场的主流化房屋经济，并代替了旧式的由政府提供住
39、房的政策行为。本着以市场经济为导向的原则，私有的开发商们为了更贴近市场,他们把土地主要用来建设商品房，然后销售给那些中产高收入的群体。这些私有化的经营部门把对于发展低端住房市场所投入的资源少的状况，归结于低端住房市场较低的利润,低端住房市场缺乏竞争,和他们要为管理的精简和工作的高效支付多余的费用等借口。因此,政府需要采取积极的措施来为那些将要购买住房的中低收入团体发展低端的住房市场。房地产市场已经成为了一场政治足球比赛，它被对于房地产市场有兴趣的房地产竞争商们在各种不同的方向上踢来踢去。监管的机构们发现他们自己在多个位置方面上,享受着出售土地所带来的收入和财产税方面得到的税收收入,但是这一切的
40、享受都是建立在当房地产市场过热时以及房地产市场交易大幅度下跌时你必须想法设法去冷却它的这种巨大压力之下。现在的房地产市场的低迷状况是从2007年下半年出现的政策紧缩影响之下开始的。在2007年的上半年,中国的GDP增长率以121的成绩达到了其五年来创纪录的突破，紧跟着投资和贷款也将加速增长。伴随着全球能源缺乏和商品泡沫经济,通货膨胀正在迅速加重它的危害,而抱怨房价上涨以及人们购买力的下降将要变得流行起来。美国的次贷危机留下了深刻的危险，并且向我们发出房地产泡沫经济会带来严重危害的警告,与此同时警惕我们对于更正房地产泡沫经济是刻不容缓的。正是在这种背景之下,政府部门不得不逐步加强政府的宏观经济调
41、控政策以及在整个宏观政策紧缩的情况之下把房地产业单独挑出来作为政府政策制定的独立行业。组成中国宏观经济紧缩政策最重要的部分就是在2007年下半年政府推出了严厉的政策措施来阻止和减缓在房地产市场横行的这股歪风。这些可以概括为1推出了土地紧缩政策，是为了防止土地的囤积居奇并以此来提高土地高效的利用率2抵押贷款的收紧政策,是为了降低投机取巧的投资者们3信贷标准的严格制定和缜密监督，是为了减少不良的开发商们对土地的盲目不当的开发利用4面积越来越小，价格越来越便宜的住房单位的供应数量将会增长以用来降低住宅市场的平均房屋价格。另一个影响宏观经济的因素是来源于股票市场的财富影响因素。这个因素有可能会导致房地
42、产价格的上涨,但与此同时它也带来了大幅度的突然性下降。上海A股综合指数在2006年1月份至2007年10月份期间上升到了473个百分点，但是紧接着又大幅度的下降了超过六十个百分点。关于要对股票市场进行激烈调整的强大推动力包括1增加利率，以及对其他信贷和投资也采取相应的紧缩措施,同时减少流动性资金进入到股票市场；2负面的外部性前景；3由未冻结的股票和新股票发行所产生的股票供应市场飙升的预测。房地产市场已经受到了严重的打击。因此，年复一年日复一日的房地产投资者的增长速率开始在2008年1月至11月期间从原本的335放缓到227，在2008年的7月至11月期间增长速率更降低到了个位数的程度。它引发了
43、重点建筑材料需求的减少,例如钢铁材料、水泥材料、铝材料以及与住宅消耗相关的耐用消费货品等的减少。关键建筑材料生产的放缓加剧了大宗商品价格上涨这一状况的突然解体。在一般性的情况下，这是由于全球的金融危机所造成的,但是自2008年9月以来加大力度降低杠杆风险这一行为的特殊影响下,导致了对储量紧缩的原材料进行了一场大规模的进口输入。一场巨大的经济发展放缓危机就是在2008年下半年度的这种状况下发生的。三大因素造成了相当急剧的经济衰退,其中包括有按因素的重要性进行排序1房地产投资市场的投资冷却；2大量原材料的进口输入；3外部需求的放缓。在我们看来，外部需求疲软开始急剧恶化的主要原因不是因为在2007年
44、中期就已经发生的出口外贸商品逐渐减少的这一经济现象。它将会造成“进口倾销”这一状况，而且与财政部门对抗的那些紧缩政策也已经不再管用了。在房地产投资市场出现的政策性下降带来了相关风险的增长。在这种背景下,当局于2008年第四季度在政策取向方面做了一个巨大的改变，此项重大改变决策的实现是通过实施扩张性的货币和财政政策,以及采取大量严格的措施来抑制住房地产市场横行多年的歪风恶习。2008年11月9日,国务院公布了一项4万亿元人民币的财政刺激方案，其中有900亿元人民币是用来投资社会福利住房的。与此同时,中国人民银行宣布前三个月期间将连续四次进行降息。真正的优惠是按揭利率低至428,达到了过去五年来的
45、最低利率。更多关于中国房地产行业的优惠政策已经在2008年12月17日得以公布了。三个阶段的中期修正我们认为，房地产行业不景气是周期性的，而不是持续性的。随着中国经济的放缓和A股市场的下跌，预计在房地产市场进行中期调整的调整期会持续两年到两年半（2007年9月，2010年年初）。中国的房地产市场已经历了第一阶段，即从2007年9月至2008年9月。在第一阶段，该行业在艰难的经营环境中挣扎。房屋销售和土地购买都减少了，一些城市的房价也下降，其中最显着的例子在深圳，平均房价从峰值下降了10。房地产投资增长速度在2008年7月也大幅下降至百分之十三，甚至在随后的几个月增长缓慢，继续开发的房地产人员之
46、间的流动性也相应紧缩了。第二阶段从2008年10月持续到2009年3月。在2008年最后一个季度，中国实际投资经历了“心脏病发作”这一危机，为固定资产投资增长带来了灾难性后果，最终拖累了GDP的增长。在2008年最后一个季度，住房价格大幅下降了235。中方体会到中央政府的房地产部门对经济增长的重要性，所以采用了“触电”政策使房地产投资获得再次跳动。在第二阶段，更有利的措施已经发出。然而，鉴于全球日益恶化的经济条件，首先应当恢复交易量而不是售价。大多数房地产开发人员必须接受现实，降低房屋价格，以防止进一步受到挤压，特别是随着庞大的社会福利性住房投放到市场，他们的房屋销售量将面临存货风险。因此，我
47、们看到房屋销售价格下降了093，交易量开始在2009年第一季度趋于稳定。第三阶段标志着恢复和回升期。中国的经济比其它任何大型经济体制都更迅速的反弹，这主要得益于其巨大的货币和全球经济衰退的财政刺激。根据国家统计局统计，中国的GDP增长以2009年作为一个例子，79，91，107，在过去三个季度分别增长了87。而在70个大型和中型城市中，住房价格走势的图表表示在2009年3月以来的三个季度中国的房价分别上涨了301，298，206。住宅物业价格的急剧增长加速了政府的担忧，一个全国性的房地产泡沫正在形成。中国政府开始采取措施，缩小泡沫。2010年1月20日，国务院办公厅发出通知，需要中央政府部门和
48、地方政府加强管理，稳定市场预期，促进房地产市场稳定健康的发展。该通知列出的11项具体措施包括增加对低收入家庭和普通居民住宅的低成本住房供给的措施，鼓励的同时又抑制投机和投资购买，加强房地产项目贷款风险管理和合理购房的市场监督，并指出地方政府的责任。我们预计物业价格和交易量在2010年再次稳定。长期增长和繁荣从长远的角度来看，周期性衰退和复苏，从2007年9月上旬的中国房地产市场情况来判定2010年的中国房地产市场可以被看作是在一个增长和繁荣的中期调整期。房屋市场的可持续增长依然良好是支撑房地产市场的因素，例如相对强劲的经济增长，积极的人口趋势，城市化，以及生活水准的升级也是支撑的因素。在未来的
49、几年里，中国国内生产总值可以增长百分之八，连同其他稳定的宏观经济条件将给房地产行业提供一个有利增长的宏观环境。中国预计在未来几十年将继续出现人口发展趋势。这为所有类型的房地产带来了许多积极的意义。首先，中国拥有13亿人口预计2014年底将增加百分之二。有一个2539岁的人口年龄分布会隆起，提供了大部分置业人士。第二，家庭的数量可能会大幅增加，到2013年，以目前的平均家庭规模预计，会快速下降到每家三口人。这应该造成对新住房有强劲的需求。第三，工作年龄人口预计将增加。在失业率不变的水平，这应该有助于巩固经济增长和加强对房地产的潜在需求。更重要的是，中国正处在城市化进程中的初期阶段。中国蓬勃发展的经济已导致了城市化进程将继续史无前例的前进。预计，城市化在未来五年将保持以每年百分之一的增长速度增加，到了2013年底会达到百分之五十的比率。如果按照目前的趋势发展下去，到2025年将近10亿人口将居住在城市地区。中国将有221个城市拥有超过一百万的居民，相比之下，欧洲目前只有35个城市而已。在所有的可能性下，继续城市化进程将确保中国将履行在2007年党的十七大雄心勃勃定下的经济增长目标即到2020年人均国内生产总值翻两番。对于房地产而言，能实现中国有大量新的城市房屋这个加速中国城市化规模的承诺。结论中国的房地产市场长期保持稳定，明亮，
