1、本科毕业设计（论文）文献综述题目嘉兴市业主自治管理中存在的问题及对策研究一、前言实现社会和谐,建设美好社会,始终是人类孜孜以求的理想之一。社区作为社会尤其是城市社会的一个基本组成单元,其是否良性发展,直接影响到和谐社会的构建。在传统模式下,我国城市的社区建设主要由居民委员会这一带有官方背景的群众性自治组织来推行,至今已经有了50多年的发展历程。但是,随着社会由计划经济向市场经济过渡,尤其伴随着近些年来住房制度的变革和人们权利意识的兴起,业主自治日益走向社区建设的前沿,成为构建和谐社会的重要组成部分。住宅小区的业主自治，是近年来我国住房制度改革的重要成果。多年的实践经验表明业主自治是一种可行的良
2、好的管理模式，实行业主自治将是今后提高我国城市住宅区管理水平和发展房地产经济必由之路。然而，由于种种原因，业主自治在实践运行中出现诸多问题，严重制约其发展。因此，找到问题所在，扫除发展道路上的障碍成为完善业主自治制度的首要任务。业主自治一路蹒跚，谈者众多，却是雷声大雨点小。在这个充满利益博弈的时代，业主自治的道路很艰难，但不可忽视的是，业主这个群体太大了，而至今还没有人有能力去唤起这只沉睡的巨狮。二、主体部分（一）业主自治的发展历程魏学春在业主自治的实践与探索中提出改革开放之后,尤其是上个世纪90年代以来,伴随着住房制度市场化改革以及户籍制度的松动,中国城市居民告别了福利分房时代。多数城市居民
3、和部分富裕起来的农民或者通过购买自己居住的公产房屋,或者通过购买新建商品房屋等途径,成为拥有个人产权房屋的业主。“业主”,这个昔日指代个体工商从业者的词汇,正演变为日益壮大的拥有房产的市民群众的代名词。这一历史性变化导致了社区治理结构的变革。在居民委员会和居民自治不断发展的同时,业主、业主委员会、物业服务公司成为社区的新型治理主体,业主自治、物业服务成为社区新型治理方式。因此,正确认识业主自治的运作原理和社会功能,促进业主自治的健康发展,就成为构建新型社区管理体制,建设和谐社区的重要内容之一。（200811）（二）对于业主大会和业主委员会的思考业主自治组织,是指由住宅小区全体业主业主代表组成,
4、或由其选举产生的,对小区物业和业主的共同事务进行管理和服务的组织。这是业主成员权得以实现的组织保障,是小区利益共同体的代表,也是由个人自治到公共参与的组织中介。业主自治主要是通过业主大会和业主委员会这两个组织来实现的。沈杰的业主大会和业主委员会工作发展的分析与思考解释业主组建业主大会和业主委员会，是广大业主行使业权的平台，是业主对自己所有财产进行管理与支配的执行机构，其建立与完善是民主进程中的一个重要环节，是我国基层自治组织的一种崭新模式。它的出现是我国市场经济发展和住房商品化的直接产物，是市民维权意识和自我管理需求的体现。201002业主委员会社区治理中的一支建构性力量的作者苏媛认为业主委员
5、会作为一种新生事物，无论是法规的完备性还是操作的完善性，都还处于探索阶段。它代表一定居住区域内的全体业主对其所在社区的物业管理公司工作实施监督、对本社区的自己的事物实施自治管理。社区中的每一个私人业主，作为物业的所有者，是物业管理市场的主体。成立业委会代表业主选择和监督物业公司是住房市场真正得以建立的关键问题。除此之外，这也是社区私人业主的财产权得到有力保障、真正实现城市社区自治的前提和基础。201002在加强业委会建设依法有序推进业主自治提出如下措施加强政治和组织领导；加强业主自治意识教育；加大业委会自身建设和外部支撑、外部监督的力度；加强街道房管办的队伍作风建设，增强积极作为意识；进一步增
6、强居委会监督和管理的作用。20099朱颂在论我国业主委员会法律制度的构建与完善给出如下办法首先，明确业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格业主委员会诉讼主体资格的确定；业主委员会民事主体资格的确立。第二，理顺业主委员会与业主、业主大会间的关系。第三，加强业主委员会组织程序立法,建立业主委员会监督机制制定业主委员会组织法；明确业主委员会委员任职条件及程序；完善业主委员会的监督机制。20099（三）业主自治的作用刘怀柱的业主自治与推动基层民主建设从私法自治到公共参与的路径中强调业主自治的优越性。首先,业主自治使公民积极参与和民主管理社区的公共事务。个体利益作为联系纽带使得业主与业主自治组织之间有了
7、更加密切关系,业主为了更好的实现个体利益会更加积极参加到小区公共事务的管理之中,更好的发挥自治主体的作用。其次,业主自治为公民提供民主参与,表达自身利益要求的组织中介。第三,业主自治为民主建设提供了民主生长的基础和空间。200911刘淑波在论业主自治中也提到了业主自治的重要性。业主自治有利于维护业主的合法权益。从法律地位上,业主对于物业管理有决定权,然而,由于人们对物业管理认识上的滞后性以及立法上的不完善,物业服务企业侵害业主利益的情形时有发生,因此必须明确业主的地位,实行业主自治。业主自治有利于社会的稳定。业主自治使业主真正成为物业的主人,理顺了业主和物业服务企业之间的关系,可以实现社区发展
8、和社会进步,进而提高社区的自治水平,为城市社区民主建设提供良好的条件,提升居民的生活品质及促进物业的增值。20077沈克明在要省物业费业主可自治中指出很多小区出现业主抱怨管理公司服务不到位，管理公司认为，你不交物业费，我怎么可能管好的现象。业主不交物业费是错误的，没有任何理由不交，但有一千个理由对物业费与服务项目进行调整。业委会有本事，可以自行管理嘛通过业主自治来节约物业费开支，保障业主自身利益。20092（四）业主自治难的原因及解决陈方秀在我国现代住宅小区物业管理中的业主自治中给出了这样的原因物业管理企业角色定位错误,侵害业主自治权；业主自治机构在制度设计上存在先天缺陷；政府越权行政,业主自
9、治面临外界压力；业主缺乏社群精神,业主自治缺乏原动力。解决方法可以通过完善自治机构的制度设计；在“物权法”中规定建筑物区分所有权制度,进一步明晰产权关系；培植社群精神,引导业主积极、正确行使自治权利；规范政府行为,推动物业管理从行政主导型向业主自治型转变。董杏春的我国业主自治组织存在的问题及立法完善中提到了现行立法对业主大会、业主委员会的法律地位规定不明确；业主大会、业主委员会在实际运行中出现的问题表现在、业主大会履行职责难、业主委员会不能正确行使职权，作用发挥不明显以及业主、业主大会对业主委员会的监督难和业主委员会内部运作机制不规范，缺乏监督机制三个方面一系列问题。针对这些问题，可以通过确立
10、业主大会的法人资格包括依法成立、有自己的名称、组织机构和场所、有独立支配的财产和经费；赋予业主大会诉讼主体资格，有利于维护业主权益来完善。20073曾铭在业主自治何恃而往中指出目前业主自治所面临的问题从实践层面来讲，业主自治面临错综复杂的利益格局。首当其冲的问题是业主自身众口难调。由于业主各自利益诉求不同，或者生活方式冲突，业主内部也可能患于内耗或者耽于僵局。其次是物业服务公司反客为主利用其天然的垄断优势，以及业主自治机制和监督机制的缺乏，基本上控制了小区公共事务的决策权和执行权。最后还有主管部门的过度行权，在业主自过程中添加过多强制色彩，并顺势植入一些行政义务。如是观之，业主自治除了在制度上
11、界定其合法性边界外，还需要在现实的利益博弈格局中掌握主导权。张英在论业主自治机制的法律思考中提到了业主自治中存在的困境第一，业主意识缺乏。业主对参与意识是有所欠缺的，业主一方面缺乏权利意识。另一方面，业主公益意识不足。第二，业主委员会的法律地位问题。第三，业主委员会权利监督机制的缺乏。法律法规有尚未涉及的内容。并且提出了完善的设想第一，明确业主自治组织机构的法律地位应该明确业主委员会一定范围内一定事务上的主体资格，使其享有一定权利的同时承担一定的义务。第二，完善业主委员会的权利监督机制给予业主委员会成员一定的报酬；制定专门规范业主委员会行为的行政法规；建议街道办作为业主委员会的业务主管部门，指
12、导和监督业主委员依法制定、执行相关的议事规则。20101吴爱辉在物业管理中业主自治机构立法缺失及其完善中阐述了关于立法缺失的表现业主自治机构的法律地位不明确表现在在现行立法中并没有明确业主大会和业主委员会的诉讼主体资格。；业主委员会职责及其委员民事权利与义务的立法缺失。完善办法如下明确业主自治机构的法律地位；完善业主委员会及其成员的权利、义务和责任制度；建立业主委员会的监督机制。20099何保利在业主自治的困惑与思考提到两个困惑首先，三个难题制度供给可信承诺和相互监督。其次，业主委员会的困惑业主群龙无首，难以对物业管理公司形成有效的监督；业主委员会运作难；对业主委员会的监督难；业主委员会的主体
13、资格认定难。化解办法强化立法尽快明确业主大会、业主委员会的主体资格问题；物业管理各有关主管部门积极执法、严格执法、主动执法严格规范对物业管理所涉的各有关主体的行为；明确建筑物区分所有权的产权界定等问题200610（五）与国外业主自治的比较与借鉴杨爱兵在美国业主自治制度及对中国业主自治的启示中将中美业主自治进行了比较，得出第一,从业主自治产生的社会土壤看,二者是完全不同的,但其产生的契机却又有某些相似之处。第二,从政府对业主自治的介入来看,美国的业主自治是自下而上的发展,政府的作用是次要甚至是被动的中国物业管理制度及业主自治,是在政策推动下,自上而下建立起来的,虽然民间的实践也在一定程度上推动了
14、业主自治的发展,但其主要动力还是来自公权力的支持。第三,业主公约的签署和对公约的遵守也是一个非常重要的区别。第四,美国的业主自治仅限于新开发的郊区住宅。20095王伟雄的业主自治有恒产者有恒心分别谈及日本，美国和新加坡对业主自治的比较日本的业主只要购买了小区房屋单元、成为区分所有者的业主,就自动成为小区业主自治管理机构的成员。并有建筑物区分所有的相关法律赋予了管理组合以法人地位。美国的业主协会由小区内所有业主组成，并代表业主们对共有部分行使权利和承担义务。根据美国法律的相关规定，开发商必须在销售第一套房屋之前就办理完设立小区业主协会的法律手续，购房者在接受总协议书，签订购房合同并成为小区业主之
15、后也就自然地成为业主协会的成员。小区内所有的业主在业主协会内参与民主决策，遵循少数服从多数的原则。新加坡提出了具有亲和力的小区建设理念，即个体具有社会责任感；家庭温馨而稳固；社群积极并有爱心；社会富有凝聚力和复原力。并得到政府支持与鼓励。20092赵宇和王婧菁中美住宅小区业主自治比较中在很多方面对中美小区业主自治进行对比在美国，业主自治组织名称为社区协会或业主协会；在中国，则称为业主大会。在组织职责方面，美国业主协会的职责为“保护、维护、改善”小区；我国业主大会的职责是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。在组织工作方式上，美国业主协会是“保护、维护和增值”财产的实体。是
16、一项事务（BUSINESS）。除了非营利、不能开除业主出住宅小区之外，其基本遵循公司化运作；我国业主大会的运作是非实体、非公司化运作。从中得出启示（1）非营利但遵循公司化运作的美国业主自治模式有利于财产的保护、维护、保值和增值，值得我国业主自治组织借鉴。（2）借鉴美国业主自治组织的支持体系，在业主委员会下设立多个专项委员会，从而让更多的业主参与到社区工作中来，并且使业主自治组织运行得更高效、更专业。（3）对具体细节有待完善，尤其是业主对财产处理以及财产使用方面规则仍需加强。20099（六）结论综上所述，业主自治面临种种困难。宣传业主自治，增强业主自治的观念刻不容缓；尽快弥补法律法规上的漏洞以及
17、完善监督机制也可以有效推动小区业主自治的发展。借鉴国外经验，适当运用到我国小区业主自治中，能有效提高办事效率。业主自治就是要在物业管理活动中实现居民业主群体的自主地位，实现“我们的家园，我们当家作主”。对于自身，业主应该集体承担起“主人翁”的职责；对物业服务公司，则要求其对业主“当家作主”地位的认同和尊重；业主自治就是在业主内部实现真正的民主，实现居民的集体意志。实现业主自治需要建立一套有效而可操作的民主程序和有效而可监督的执行机构。没有有效而可操作的民主程序，“民主”就是一句空话；而没有有效而可监督的执行机构（业主委员会），业主群体将会成为一盘散沙。参考文献1、魏学春业主自治的实践与探索菏泽
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