1、 商丘市夏邑县 地块 调查 分析报告 第一部分 项目地块概况 一、 地块位置 项目位于 夏邑县北一环与二环路之间 ，北临北二环，南临北一环，西边为民房，东边规划路暂未开通。 二、 地块现状 项目总占地 35840 平方米，其中 14667 平方米土地已转化为住宅开发用地，剩余 21173 平方米仍为德信集团工业用地。 地块平整方正，三面临路，通达性 较 好， 但周边相关配套尚不完善。 三、 周边环境 北一环和北二环路都是城市主干道，且路面情况、宽度、绿化在夏邑县相对较好。 北二环路从项目 处往东，沿路有电信夏邑分公司、司法局、审记局、统计局、人事局、法院等多个政府部门，目前北二环路是夏邑县的行
2、政路之一。 项目一公里范围内分布有一中、职教中心、盛源中学、孔祖中学、城关一小、城关三小、梁源中学、梁源小学、雪枫幼儿园等教育单位；有人民医院等医疗单位；沿北二环向东 200 米左右的盛世都市名家是目前夏邑县 目前 规模相对 较大的 高档楼盘 之一 。 四、 综述 项目地块状况良好，交通便利，周边环境相对较好，但项目 剩余 21173 平方米 土地性质的转换与项目东面政府规划路的开通也是项目 操作 中 要 重点解决的问题。 第二部分 夏邑概述 1、位置、面积及行政区划 夏邑县位于河南省东部，沱河上游 ,处于豫、鲁、苏、皖四省交界区， 东部和南部与永城市为邻，西部和北部与虞城县接壤，西南部与安徽
3、毫州市交界，东北部与安徽砀山县毗连。西至郑州 270 公里，东抵徐州 120 公里。 依陇海，南临江淮，东接云港，西连京九，是京九经济开发带的重要组成部分和黄金枢纽。 夏邑总 面积 1470平方公里，人口 113 万 ，其中 城区人口 13 万左右。 夏邑县辖 8 个镇、 16 个乡：城关镇、会亭镇、车站镇、李集镇、杨集镇、马头镇、韩道口镇、济阳镇 ；北镇乡、歧河乡、火店乡、中峰乡、罗庄乡、孔庄乡、业庙乡、何营乡、骆集乡、王集乡、太平乡、郭店乡、桑堌乡、曹集乡、刘店集乡、胡桥乡。 2、交通区位 夏邑距京九、陇海铁路交叉的黄金十字架仅 40 公里，陇海铁路、霍连高速公路、 310 国道、商宿公路
4、在境内纵横交错，四通八达的交通网遍及城乡。公路总里程 372 公里，公路密度每百平方公里 25.5 公里。有省道 3 条，全长 76 公里，县乡道全长 296 公里。桥梁 73 座， 1770 延米，乡公路晴雨畅通。 664 个行政村通汽车。北部有陇海铁路 12 公里，地方铁路商芒路经境内 48 公里。 3、 文化教育及医疗卫生 夏邑 县有各类学校 642 所，其中中专 3 所，高级中学 7 所，初中 65 所，小学 567 所，在校学生 26.85 万人。 其中夏邑县重点高中是省内升学率最高的重点高中之一。 全县有卫生机构 33 个，卫生技术人员 2652 人，拥有病床位 1925 张。 夏
5、邑体育工作成绩显著，被国家体育总局命名为“全国武术之乡”。 4、国民经济 国内生产总值 160253 万元，人均国内生产总值 1574 元。全县拥有农机、工业品、农资、粮油等 10 多个商品批发市场，是豫、鲁、苏、皖结合部重要的物资商品集散地。夏邑是国家商品粮基地县 、优质棉基地县、优质苹果基地县、秸秆养牛示范县、瘦肉型猪基地县、山羊板皮出口基地县、全国平原绿化达标县和省水利建设先进县。 夏邑是全国四大石棉生产基地之一，是全国丝织地毯、抽纱刺绣生产出口基地和全国最大的打火机生产基地。 正在开发的永（城）夏（邑）煤田储量达 100 亿吨，是全国六大无烟煤基地之一。 夏邑工业已形成以酿造、化工、铸
6、造、电缆、食品、建材、机械、粮棉、木材加工等为主的工业体系。 全县现有淮海铸造、味源生物、大富豪酒业、新星啤酒、华泰农药、雪枫粉业、德信集团、亿路电缆、华鹏棉业、郑氏化工、新九火机、恒泰木业 等 10 余家重点企业，一批具有一定规格的工业项目正在兴建。全县乡镇企业已发展到 6000 多家，从业人员达 20 万人。球墨铸件、骨粒骨粉、皮毛制品、丝织地毯、抽纱刺绣、和服腰带等 10 多个产品出口 20 多个国家和地区。 5、 综述 夏邑 县 经济在商丘市相对较好，但经济总量和消费水平不高，城市发展比较缓慢，产业结构中农业所占比例仍然很高，且工业基本是劳动密集型产业，技术型企业较少，从而会使夏邑 县
7、 未来经济发展比较平缓。 第三部分 夏邑房地产市场概述 一 、夏邑房地产成长历史 - 夏邑县 房地产市场 发展只 是近 3 年 的事 ， 经历了从小规模自发开发到成规摸社区的出现。在大盘的拉动下，从 06 年底到 07 年初价格出现了跳跃性成长。 1、成长过程 2006 年以前 起步阶段 在城市改造过程中，城市中心自发出现一些小规模的商品房，以 3 栋以下居多 基本没有外 地开发商 进入 ， 其间 出现一些早期的项目，例如 2005 年出现的 卫康花园等 产品 设计落后，销售方法单一 2006-2007 年 大盘拉动发展阶段 外地 开发商介入， 推动了住区品质的迅速提升 以都市名家和中央尚城的
8、开发为标志，相对高档的大规模 小区出现，与以往项目形成价差 在此相对高档的大盘价格的拉动下，原本销售不畅的其他小规模楼盘迅速去化，而且价格在大盘增长幅度下也进行了相应提升 2、价格成长 在 2006 年以前，夏邑的房地产发展只是处于自发性的初级阶段，在城市建设中出现了小规模的房地产开发，需求基本以自住为主，价格相对较低，多数为 700 元 /平米以下的价格 2006 年下半年都市名家的出现到 2007 年中央尚城的入市，相对较大的规模和相对较高的品质感，直接带动夏邑县房价的第一次跳跃性发展，稍具规模楼盘的房价已达到 1200 左右 。 近几年，夏邑县城市道路、绿化、休闲等基础设施建设发展缓慢， 城市环境较差， 栗城广场等一批市政建设的搁置都反映了 夏邑县 本身城市建设的滞后性 ；另一方面，夏邑产业结构中农业比例过大，工业结构中仍以低科技含量的加工制造业为主，短期内很难转变 。在大盘带动后价格出现的第一次价格跃升之后，夏邑县房地产的发展短期内没有城市建设及产业结构优化的支撑，下一步价格成长会相对平缓。 项目 2005 2006 2007 卫康花园 600 书香名邸 1000 1328 淮海花园 956 1200 都市名家 1100 1300 中央尚城 1280
