1、（2011届）本科毕业设计（论文）题目当前物业管理存在的问题及对策研究以嘉兴市为例学院专业班级学号学生姓名指导教师完成日期诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。论文（设计）作者签名签名日期年月日授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计
2、），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文（设计）作者签名签名日期年月日摘要在介绍物业管理相关概念和发展状况的基础上，通过对嘉兴市物业管理的现状的调查研究，提出在当前物业管理过程中还存在着新旧小区物业管理发展不平衡、物业管理收费标准偏低且收费难、市场化和专业化程度不高等主要问题，并在借鉴国内物业管理发展较好城市的成功经验，切合嘉兴市的实际现状，提出健全法律法规体系，加强并落实依法管理加大老旧小区的改造力度，实现物业管理均衡发展健全并完善市场机制，提高市场化和专业化程度积极组建“二会”，提高业主觉悟加强物业管理队伍建设，提高物业管理人员素质合理规划
3、停车场并调整价格，切实解决小区停车难问题等具有针对性的解决措施，为嘉兴市区物业管理的发展提供理论依据。关键词嘉兴市；物业管理；问题；对策ABSTRACTONTHEBASISOFTHEINTRODUCTIONOFTHERELATEDPROPERTYMANAGEMENTCONCEPTANDDEVELOPINGSITUATIONOFJIAXING,THROUGHTHEINVESTIGATIONOFTHEPRESENTSITUATIONOFTHEPROPERTYMANAGEMENTINTHECURRENTSTUDY,PUTSFORWARDTHEPROPERTYMANAGEMENTPROCESSSTIL
4、LEXISTINOLDRESIDENTIALPROPERTYMANAGEMENTUNBALANCEDDEVELOPMENT,PROPERTYMANAGEMENTFEESANDCHARGESLOWDIFFICULT,MARKETIZATIONANDSPECIALIZATIONDEGREENOTHIGHERMAINPROBLEMS,ANDINREFERENCETODOMESTICPROPERTYMANAGEMENTDEVELOPSWELLCITYJIAXINGTHESUCCESSFULEXPERIENCEOFTHEACTUALSITUATION,SUIT,PUTFORWARDSOUNDLEGALS
5、YSTEM,STRENGTHENMANAGEMENT,INCREASEACCORDINGTOLAWANDTOIMPLEMENTTHEOLDERCOMMUNITIES,TOREALIZETHETRANSFORMATIONDYNAMICSPROPERTYMANAGEMENTBALANCEDDEVELOPMENT,ANDIMPROVEANDPERFECTINGTHEMARKETMECHANISM,IMPROVETHEMARKETIZATIONANDPROFESSIONALLEVEL,TOSETUP“TWOWILL“,IMPROVETHEOWNERCONSCIOUSNESS,STRENGTHENPRO
6、PERTYMANAGEMENTTEAMCONSTRUCTION,IMPROVEPROPERTYMANAGEMENTPERSONNELQUALITY,REASONABLEPRICE,ANDADJUSTTHEPLANNINGPARKINGLOTANDSOLVETHEPROBLEMSSUCHASRESIDENTIALPARKINGWITHTHEIRCOUNTERMEASURESFORTHEDEVELOPMENTOFJIAXINGURBANPROPERTYMANAGEMENTPROVIDETHEORETICALBASISKEYWORDSJIAXINGPROPERTYMANAGEMENTQUESTION
7、COUNTERMEASURES公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）目录一、引言1二、物业管理相关概念1（一）物业管理的含义1（二）物业管理的内容2（三）物业管理模式2三、物业管理在我国的发展历程3（一）物业管理探索和起步阶段3（二）物业管理规范化大发展阶段3（三）物业管理快速发展和市场化阶段4四、嘉兴市物业管理发展现状4（一）物业管理迅速推广4（二）物业管理水平不断优化5（三）物业管理法律体系初步建立5五、嘉兴市物业管理存在的主要问题6（一）法律法规不健全6（二）新旧小区物业管理发展不均衡6（三）物业管理收费标准偏低且收费难6（四）市场化和专业化程度不高7（五）物业纠纷日益突出7（六
8、）多数小区停车难8六、解决嘉兴市物业管理问题的主要对策9（一）健全法律法规体系，加强并落实依法管理9（二）加大老旧小区的改造力度，实现物业管理均衡发展9（三）健全并完善市场机制，提高市场化和专业化程度10（四）积极组建“二会”，提高业主觉悟10（五）加强物业管理队伍建设，提高物业管理人员素质11（六）合理规划停车场并调整价格，切实解决小区停车难问题11七、总结12致谢13参考文献14公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）1一、引言近年来，随着经济的迅速发展，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展。我国自1981年开始便逐步产生
9、了以企业为供应主体的物业管理服务。根据国家统计局2009年的行业调查数据显示，在我国31个省、自治区、直辖市，130个大型城市和地区的近5000家物业公司中，20052008年建立的就有2965家，几乎占总数的60，房地产物业管理企业的队伍每年在以超过100的同比增长数量进行发展壮大，这说明我国大多数物业管理企业发展势头非常良好，物业管理市场前景广阔。1物业管理的发展不仅推动了中国城市的文明化进程，配合了政府的改革与经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。然而，现代物业管理在我国还属于不太成熟的新兴行业，三十年的物业管理实践均不同程度地受到人们的思想观念、经济体制、经济发展水平和
10、社会经济技术环境等诸多因素制约，使得该行业发展举步维艰，困难重重。为此，笔者认为有必要通过对嘉兴市的物业管理现状，找出物业管理起步及发展过程中存在问题的解决办法，从而促进以嘉兴市为例的我国中小城市物业管理健康发展。二、物业管理相关概念（一）物业管理的含义对物业管理的概念的理解，目前主要有以下两种物业管理，是指由专门的物业管理经营机构和人员经物业所有者的委托，根据国家有关法律，依照合同契约，应用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生
11、活提供高、优质、便捷、经济的综合性服务。2从以定义我们可以总结出物业管理的重要特征，即其一，物业管理实行由专门机构负责的房产管理方式，它不再采用各行政主管部门各自为政的分散管理模式，从根本上改变了谁都可以管，谁也可以不管的局面。1当前房地产物业管理中的问题与对策，赵晨钢，20102浅谈如何优化完善物业管理的服务质量，萨拉，2009公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）2其二，物业管理把对物业的管理和对人物业产权人和使用人的服务结合于一体，同时照顾到物质和精神两个方面，打破了过去对房产管理认识的局限性，可以说是一次认识上的飞跃。其三，物业管理的“经营性”说明了它是一种有偿的房产管理方式，
12、它将房管领入了市场经济的领域。社会主义市场经济的特点之一就是形成了政府、企业、个人三大经济主体，构成“三足鼎立”的态势。因此，物业管理打破了政府对房产管理的统包统揽，经营物业管理业务的实体就是物业管理公司。（二）物业管理的内容物业管理的基本内容按照其服务性质和提供的方式一般分为3大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有业主、物业使用人提供的最基本的管理和服务。针对性的专项服务是指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。委托性的特约服务，是
13、指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。（三）物业管理模式物业管理在实践中主要有两种操作模式一种称之为自营式物业管理所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区台湾称社区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。其最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。另一种是委托式物业管理即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最
14、大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收人者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）3三、物业管理在我国的发展历程回顾我国物业管理的发展历程，大体上可以分为三个阶段（一）物业管理探索和起步阶段1981年3月至1994年3月，这是我国物业管理探索和起步的阶段。1981年3月10日，全国第一家物业管理公司即深圳物业管理公司成立。此后，一直代表我国物业管理发展方向和先进水平，走
15、在我国物业管理前列的深圳市，在物业管理体制、物业管理模式、运作机制、管理立法和物业管理市场化方面进行了一系列富有创造性的探索和尝试。这一阶段，我国物业管理主要是从沿海城市和大城市起步，尽管很多法律法规不完善，管理服务水平不高，但是物业管理雏形已经形成，管理体制、管理模式、运作机制、管理内容已经明确，并为我国后来物业管理的大发展在理论和实践上都奠定了坚实的基础。（二）物业管理规范化大发展阶段1994年4月至1999年4月，这是我国物业管理进入规范化大发展的阶段。该阶段以建设部33号令城市新建住宅小区管理办法的颁布和实施的标志。这个建国以来颁布的全国第一个有关物业管理方面的法规规定“住宅小区应当逐
16、步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”这一时期的特点表现为首先，地方物业管理立法明显加速。深圳经济特区住宅区物业管理条例首先全国物业管理地方立法之先河，明确规定了物业收费原则、方式，确定了物业管理人员培训的教材内容，使物业管理尽快走上依法管理的轨道起到了至关重要的作用。其次，物业管理队伍迅速扩大，物业管理企业达到12000家，从业人员达到150万人，随着物业管理内容和知识的充实，从业人员素质以及行业管理都有了长足进步。第三，物业管理水平明显提高，社会化、专业化、企业化形成。33号令实施后，我国物业管理走上快迅发展轨道，新建住宅小区普遍实行了专业化、企业化、社会化的
17、物业管理模式。1995年建设部要求把物业管理与城市管理体制改革配套工程结合起来；1996年2月，国家计委、建设部联合颁布城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，使物业管理开始走向市场化。第四，物业管理协会成立，1993年6月，全国第一家物业管理协会在深圳成立，为国家物业管理协会的创建奠定了基础以后各地物业管理协会相继成公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）4立；第五，许多高校相继开设了物业管理专业专业，专门培养物业管理专业人才。（三）物业管理快速发展和市场化阶段1999年5月至今，这是我国物业管理快速发展和市场化时期。该阶段以建设部1999年5月23日在深圳市召开的全国物业管理工作会议为
18、标志，物业管理队伍继续壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招投标项目明显增多，各项配套政策进一步完善。特点为其一，物业管理队伍迅速壮大，已成为一个独立的行业。专业的物业管理已经被社会广泛接受，有无完善的物业管理成为人们选择物业的重要条件之一。其二，物业管理各种配套政策进一步完善，对物业管理企业资质等级、主管部门等标准作了明确规定。其三，各地物业管理招标投标项目明显增多，市场培育速度明显加快。其四，国家机关建设部实行物业管理。1999年5月，建设部在深圳特区召开了全国物业管理工作会议，会议总结以往的成功和经验，并提出了今后几年发展任务建立业主委员会，发挥业主委员会的作用；推行招投标机制，引导
19、扶植规模化经营，大力推进物业管理市场化的进程。其五，物业管理专著大量出版。四、嘉兴市物业管理发展现状自1996年物业管理在嘉兴试点以来，经过将近十五年的努力，嘉兴市物业管理不断借鉴经验、扬长避短，有了较大的发展，呈现出新面貌。（一）物业管理迅速推广物业管理覆盖面扩大。至2010年初，嘉兴市房屋总建筑面积为730211万平方米，而物业管理面积为494501万平方米，覆盖率高达6772，已经超过了全国平均水平。物业管理行业队伍不断扩大。自1996年以来，物业管理企业从无到有，从有到优，已经达到241家，相比2005年增长了23472，可见物业管理规模在不断扩大，与此同时，物业管理从业人员由2005
20、年的三千多人增加到17547人，是原来的5849倍，增长幅度相当大。物业管理波及面更广。我市实施物业管理的物业项目越来越多，物业管理已从原来单一的住宅小区，开始向办公楼、写字楼、大厦、学校、医院、工业区、商业区、体育场馆、广场等物业项目延伸。公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）5由此可看出，嘉兴市物业管理规模在不断扩大并得到了较为迅速的推广，物业管理以良好的势头渗透到人们的生活当中，并将不断拓展。（二）物业管理水平不断优化品牌塑造力逐步增强。在政府主管部门、行业协会的推动下，全市形成了一批战略目标、市场定位明确，行业影响力大、代表性强的领军企业。金都、大树、佳源荣膺嘉兴品牌。目前，本
21、市有“全国物业管理示范小区项目”4个，“省级物业管理示范项目”8个，“嘉兴市物业管理示范住宅小区”15个。物业管理企业品牌意识的加强，也代表了物业管理水平的提升。物业管理企业层次有所提高。从嘉兴市区物业管理企业的资质来看，在241家企业中，三级以上资质的企业有209家，占总数的8672，其中，一级资质6家，二级资质16家，而2005年三级以上资质企业只占总数7778。可见，物业管理企业本身的品质较以前有一定程度的提升，这反映了嘉兴市物业管理专业化程度在加强。规范化服务得到注重并加强。从2006年起，全市试行嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法，对物业服务收费进行规范化管理，各种社区价格、收费项目
22、和标准均采取公示方式，多个小区也开始通过制定企业服务标准并经物价局审批，来保证物业服务产品的标准化与规范化。同时，嘉兴市成立首家物业管理协会，协会因势利导，在总结、提炼企业服务标准的基础上，积极推行物业服务标准建设，形成自律、监督机制，引导企业诚信经营，规范服务，促进了行业服务水平的整体优化。（三）物业管理法律体系初步建立2003年9月1日物业管理条例正式实施，嘉兴市也接着根据自身的实际制订了一些与之配套的法律、法规，进一步促进了物业管理的发展。如嘉兴市住宅小区物业管理试行办法和嘉兴市物业管理收费管理实施办法，2010年又颁布了嘉兴市区物业管理实施细则。在2007年至2010年间共有9个物业管
23、理法规颁布，增加了嘉兴市地方管理的法制力度，使物业管理日益走上了法制化的轨道，并完善了管理制度，规范了物业管理企业和业主行为。公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）6五、嘉兴市物业管理存在的主要问题十五年间，嘉兴市物业管理从无到有，不断推广和优化，得到了较好的发展，提供了许多就业岗位、提高了人民居住质量、推进了城市化进程、促进了社会协调发展。但不可否认，全市物业管理与深圳、上海等一线城市相比尚有很大差距，还存在着很多问题和不足。（一）法律法规不健全从整体的法制环境上看，目前我国出台的有关物业管理的法律法规较少，只有物业管理条例和物权法，且这些法律法规都较粗糙，不能完整的满足物业管理的发
24、展需求，这制约着嘉兴市物业管理整个行业的健康发展。从嘉兴市本身来说，自物业管理试点起15年间，制定物业管理相关法律法规较少、且相对滞后。一方面，在最初的十年里主要围绕国家和浙江省的法律法规展开执行，缺乏自主性、具体性和灵活性。另一方面，从2006年起，嘉兴市确实制定了一些与自身实际相结合的法律法规，但这大多都是在发生问题后进行弥补，如收费问题暴露后，市政府于06年出台嘉兴市物业管理收费管理实施办法（试行），直到2010年1月才颁布嘉兴市区物业管理实施细则，才对物业服务收费项目及价格有了统一的规范和标准，在此过程中法律法规内容的完善和更新较慢，不能及时解决物业管理问题。（二）新旧小区物业管理发展
25、不均衡嘉兴市新旧小区物业管理的发展程度是截然不同的，一些新建小区、如巴黎都市、翰林府第等，由于小区建设前规划合理，其物业设施齐全、物业管理队伍素质较高，因此这类新建住宅小区物业管理较为完善。然而，旧小区则困难重重。由于建成年代普遍较早，小区配套或不完善或老化；小区规模小、封闭性差；缺乏统一规划、插建现象不断、小区完整性低、物业管理区域不明显。这些给住宅小区的统一管理、封闭管理带来了客观上的限制条件，导致物业管理水平低下。因此，全市物业管理发展还相当不均衡。（三）物业管理收费标准偏低且收费难2006年起，嘉兴市区按嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）执行，至今一直没有调整过。嘉兴市区的物业
26、收费标准分4级，每月每平方米分公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）7按四级、三级、二级、一级小区分别为02元、03元、045元和065元，小高层和高层仅为080元、090元、105元和125元。如此收费是偏低的，致使众多物业服务企业收入不佳，甚至出现入不敷出状况。同时，相当部分小区入住率低，再加上业主对物业管理的商品消费观念尚未完全建立，拒交费、少交费现象屡有发生，导致物管公司收费非常困难，物业管理服务费收缴率低。如果是单一的居住小区，物业管理费收缴率必须保持在业主户的85以上，才能维持企业的正常管理和服务行为。而实际上，嘉兴市相当多的物业项目收缴率低于70，还有的物业管理公司收缴率
27、不到30。这种状况不仅使很多企业濒临破产的边缘，还造成了恶性循环的后果，企业只有通过减少管理与服务内容来冲减收费率低带来的消极影响，同时，也造成以经营为主体的物业服务举步维艰。（四）市场化和专业化程度不高目前物业管理企业的主体，继承式和自管式的物业管理占了现有物管公司的近80，许多小区的物业管理与开发商是“父子关系”。加之前期物业管理收费低，物管市场缺少吸引力，市场化程度很低，物业管理市场尚未真正形成。很多物业管理项目的获取是暗箱操作，制约了公平的市场竞争机制的建立。另外，物业管理的价格还未实现完全的市场定价。物业管理服务企业专业性不强。从物业管理企业性质来说，嘉兴市有大概80的物业服务企业是
28、开发公司成立的下属企业，经营项目单一，管理规模不大，开发商开发几个项目就管几个项目；同时，由于物业服务企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建管不分的体制使物业服务企业从属于、依附于、受制于房地产开发商。由于体制上的弊端，从源头上造成“重建设、重销售、轻管理、轻服务”的前重后轻问题。从人才配备上来说，物业管理行业缺乏专业人才。据了解，目前全市物业管理公司的工作人员大部分来自房地产开发企业、建筑施工企业、部队转业军人或下岗工人，物业管理专业人员很少。大部分物业公司对从业人员没有一套行之有效的考核标准和办法，很少对员工进行专业技术培训和职业道德教育，服务工作很难到位。（五）物业纠纷日益突出开发商在
29、小区项目规划设计不合理、工程质量低劣、配套设施不完善等遗留公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）8问题，业主入住发现上述问题后对开发商产生不满情绪。而此时物管企业往往代为受过，承担了本应由房产开发商承担的责任，致使物业管理和服务工作无法正常开展。如嘉兴市拆迁小区嘉城绿都，业主对房屋质量差抱怨连连，而物业成为指责对象，除此，双溪花园、景湖花园、都市文涛苑、嘉州美都等小区均有此类纠纷。物业服务不到位，在一定程度上造成了物业管理纠纷不断。有的物业管理企业不按合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度的存在，少数物管企业还擅自改变共用部位、共用设施没备的用
30、途或利用其经营为自身谋取利益，引发业主的不满。如嘉兴市阳光小区，居民因物业收费不公布收费清单对物管不满情绪暴增。有的物业管理企业服务思想不端正，往往以管理者自居，把自己的意愿强加给业主，不尊重业主的权利。业主委员会和业主大会作用难发挥，无法有效解决物业纠纷。目前我市业主大会及业委会一是数量不多，二是结构不合理。而且，很多业主委员会、业主大会形同虚设，其成员往往有退休人员、下岗职工组成，处理事情的专业能力不够，业主参与入会的积极性也不强。（六）多数小区停车难住宅小区规划设计中车位的配置跟不上私家车的增长速度。嘉兴市90年代中后期建没的住宅区才有规划设计停车库位，但比率很低，较多的只是利用住宅的底
31、层作为车库，导致小区停车难现象相当普遍。如嘉州美都目前有2200户业主，地下车库有160多个车位、地上的泊位有200多个，但小区业主私家车的拥有量已经达到了700多辆，已经无法满足业主的停车要求，更何况私家车的拥有量还在以每年100多辆的数字增加。随着私家车的拥有量的持续增长，小区停车难问题将日益突出，特别是老旧住宅小区可改造和扩建车位的空间十分有限，停车问题不容乐观。新建小区则出现现有车位未能得到充分利用的问题。一些新建小区部分车位由于开发商尚未出售或出租、有业主买后尚未购车，也有被改变用途，用于开店、做仓库或出租住人等各种原因则被空置。另外，根据嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行），
32、小型客车地面停车费为每月45元，地下停车费为每月15元（车位费），而地下车库出售价格又都在十万元以上，相比之下，小车停放在公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）9地面的开销要低得多，且地面停车方便，大部分业主选择地面停车，造成部分新建小区地下车库空荡而地面停车拥挤。六、解决嘉兴市物业管理问题的主要对策嘉兴市物业管理过程是出现的问题与不足，在一定程度上影响着全市物业管理的健康发展，解决问题才是关键。因此，笔者针对以上问题进行深入地分析和探讨，提出解决问题的若干对策（一）健全法律法规体系，加强并落实依法管理以物业管理条例为基础，对嘉兴市区物业管理实施细则进行更为系统、明确的修补和完善，并做
33、到规范物业管理服务合同，明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，物业管理企业接受业主或业主委员会的委托。同时，对违反物业管理条例，有不利于物业管理行为的个人、组织加以处罚。加大依法管理力度，明确开发商商、物业管理公司各自的责任。明确划分开发商与物管公司的责任，由于开发商是前期物业管理中的业主，而物管企业是由开发商选聘的，物管企业为了获得项目的管理权，而把开发商应承担的房屋质量、保修等问题全部包揽过来。一旦发生问题，如果维修不及时，业主因此拒交物业服务费，就会给物业管理带来很大的压力，因此，要解决这个问题，就必须明确开发商、物业管理公司各自的责任。完善嘉兴市本级物业服务收
34、费管理实施办法。建议由物价部门结合“星级小区”评选，将物业费与小区“星级”相挂钩，在原有的各项政策充分落实的基础之上，出台星级小区奖励办法，对优秀小区及企业进行适当的奖励。不同“星级”的小区对应不同的收费标准，将物业费的差距拉开。由业主通过业主大会决定需要的服务项目及相对应的收费标准，实行这种“菜单式”的收费方式，丰俭由人。这种以小区的配套状况、业主收入状况、业主的物管需求等作为调整因素来确定住宅小区的物业服务费，有利于适应业主的消费需求，降低业主与物业管理企业的经济利益之争。（二）加大老旧小区的改造力度，实现物业管理均衡发展大力增强对老旧小区公共配套设施的改造力度。完善住宅小区硬件建设以满公
35、共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）10足旧住宅小区广大业主对小区必需功能的需求。整修小区内破损支干道路、路沿石、道板，更换破损井盖；整修、增设宣传栏、告示牌。疏通、整修分支雨、污水管道，增设封闭式垃圾箱；整理、整修或更新供电、电信、邮政、广电、燃气等管线和设施设备。加大对老旧小区物业管理的经费支持。目前全市老旧小区数量多、规模大，应该对其进行综合治理，这就需要有足够的经济支撑改造工作的开展。可以由政府出面筹集资金，广泛吸取外界经济来源，另外，还可通过免税、降税形式减少老旧小区物业管理企业的负担，至其成绩明显且有一定盈利时再对其增收适当的税额。要使得老旧小区物业管理水平提高，还应该增强
36、新建小区的带动作用。要对典范小区进行更完善的管制，走出几支典范性较强的物业管理队伍，并对其大力宣传，增强新旧小区物业管理队伍的互动与交流，相互借鉴和帮助，一方面加强老旧小区物业管理意识的提升，另一方面从技术和标准上为之提供参照。（三）健全并完善市场机制，提高市场化和专业化程度健全市场准入和退出机制。提高市场准入门槛，定期对全市物业管理企业进行清理，把管理不规范、服务质量差、影响坏的企业赶出市场；加强对从业人员职业资格的监督和培训，逐步建立从业人员职业资格制度。另外，建立起物业管理的招投标机制，采取面向社会公开招标的方式，选聘物业管理公司。组建物业企业集团，实现规模经营。为了改变嘉兴市物业管理企
37、业规模小、专业人才少、经济效益差、亏损严重等情况，应培育具有市场竞争力的物业企业集团，打造强势品牌，以嘉兴市的优秀物业公司为龙头，带动全行业的蓬勃发展。政府应该鼓励物业管理企业区域化经营，按照区域划分，将一些零散不成规模的住宅，划入相邻的物业管理区域，使企业的经营规模得以扩大。（四）积极组建“二会”，提高业主觉悟作为社会利益表达和利益协调的机制，业主大会和业主委员会可以成为联系业主、物业公司和政府的纽带，“二会”的建立有利于抵制物业公司的强权，维护业主的合法权利，解决物业管理中的出现的各类纠纷。因此，政府应该加大政策扶持力度，积极引导业主参加业主大会；改善业主委员会的结构，吸引更多优秀的专业人
38、才加盟业主委员会，解决业主大会和业主委员会这“二会”组建和运公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）11行中的难题，使其发挥积极作用。积极引导业主提高觉悟，认识物业，配合管理。一是通过政府引导，明确街道、社区与物业管理的边界；二是引导规范物业管理市场，为物业管理发展创造一个良好的空间；三是加大对物业管理方面的宣传，加强业主意识。只有将广大业主的参与意识凋动起来，在明确物业管理区域的基础上，自发组织成立业主大会及、业主委员会，来依法选聘物业服务企业，以物业服务合同的形式明确彼此的权利、义务，通过业主的选择权、参与权的实际落实，对物业服务企业的履约行为实施有效的监督，从而维护自身的合法权益，
39、解决物业管理中的各种纠纷。（五）加强物业管理队伍建设，提高物业管理人员素质提高嘉兴市物业管理水平，需要加强物业管理企业队伍的建设，尽快完善物业管理企业内部管理制度，逐步实现物业管理的规范化运行。各家物业管理企业必须规范物业管理的合同、契约；规范物业管理人员的操作行为。物业管理企业还必须提高从业人员的综合素质，首先，在加强思想观念、服务意识的基础上，加强专业技术培训，确立物业管理人员持证上岗制度，物业管理公司中高层领导必须持有“物业管理师资格证”、一般管理人员持有“物业管理员资格证”。其次，对物业管理人员的培训应注意层次性，针对不同层次需要，进行不同内容、实施不同模式的培训，例如增开物业管理师及
40、助理培训班，定期进行专业知识的授课和培训。再次，要完善企业内部人力资源管理，制定考核、激励标准和政策，严格考核员工，每季度对员工成绩进行公布，针对表现好的员工推出优秀物业管理工作人员奖项，并适当对表现差的员工进行批评和再培训。（六）合理规划停车场并调整价格，切实解决小区停车难问题政府主管部门应科学合理规划城市建设的全局，在已建成的停车难住宅小区周边制订规划，建设停车场所。由于住宅小区的环境建成后是确定的，而私家车的增长是持续的，所以对新立项的住宅小区，要有前瞻性的配置车库位数量。另外还应广泛筹集资金投入到停车场的建设中。合理调整停车收费价格，适当提高地面停车的收费标准，同时降低地下车库价格或是
41、增加地下车库停车服务项目，以此来吸引更多业主选择地下停车，从而减少地面乱停车、地面停车难等问题，调节地面地下停车的矛盾。另外，要增加外来车辆停车费用，有的小区禁止停放外来车辆。公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）12大力发展公共交通。停车位不可能无限满足停车需求，对于需求大的区域，停车位增加的速度永远跟不上需求的增长，停车难问题不但得不到缓解，带来的只有交通拥堵。停车问题不是一个数字问题，不能简单以缺口多少、增加多少车位的思路来解决，系统问题用系统思路，解决停车难问题的有效方法是发展公共交通，大运量交通，提高城市道路人均利用率。七、总结嘉兴市社会和经济的不断发展为其物业管理创造了发展
42、条件和新的趋势，但同时也对其提出了新的要求。物业管理经过十多年的发展已经逐步优化，但作为城市建设和社会生活的重要组成部分，物业管理存在的问题不容忽视。只有解决物业收费标准偏低、物业收费难、物业纠纷突出、物业管理市场化程度低等问题，嘉兴市物业管理才能健康发展，物业管理水平才能大大提升，这最终有利于嘉兴市的整体建设。公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）13致谢本论文在写作过程中，从论文的选题、资料的收集到论文的撰写编排整个过程中，我得到了许多的热情帮助。首先诚挚的感谢我的论文指导老师张老师的悉心指导。他从论文的选题、提纲的拟定、结构的安排直至完稿审定，张老师一一细心指导，对本论文的顺利完
43、成给予了最大的帮助。他对我的论文研究提出了很多切实可行的指导性建议，并细心全面地修改了我的论文，使论文有了目标和方向。在写毕业论文的每个阶段，都使我能够不断地学习提高。张老师严谨治学的态度和渊博的学识也使我受益匪浅，他对本论文多次提出了修改意见，既提高了本论文的水准，也提高了我的理论水平和实践能力，对我在今后的工作和学习中产生积极的影响。还有为我论文提供数据的吴老师、陈老师以及四年中教过我的所有老师们，他们严谨细致、一丝不苟的作风一直是我工作学习中的榜样；他们循循善诱的教导和不拘一格的思路给予我无尽的启迪。在大学四年中，各位老师渊博精深的学识、诲人不倦的育人精神以及严谨的教学态度，给我留下了深
44、刻的印象。其次感谢四年中陪伴在我身边的同学、朋友，感谢他们为我提出的有益的建议和意见，有了他们的支持、鼓励和帮助，我才能充实的度过了四年的大学生活。在此，我谨向悉心指导我的张老师以及公共事业管理系的所有老师表示最诚挚的谢意公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）14参考文献1发展改革委员会建设部物业管理条例Z20032萨拉浅谈如何优化完善物业管理的服务质量J工会博览理论研究,200913卢春阳不应忽略的因素浅议估计中的物业管理影响因素J现代科技,200910P47484杨治力,赵许栋试论我国城市物业管理发展J大众商务,2009185黄洁娟物业管理企业创新探讨J中国经贸,201010P25
45、266罗跃虎浅析中国特色社会主义条件下物业管理发展中的机遇与挑战J科技情报开发与经济,200928P1291307张襄誉,廖晓峰物业管理城市社区管理体制的创新J城市问题,200318江楠我国物业管理制度浅谈J黑龙江科技信息,2009199陈东明论物业管理的经营与发展J沿海企业与科技,20091P989910田晓洁物业管理现状及存在问题的分析与对策交通世界,2007,154811邱近峰我国物业管理现状考察及发展对策思考J企业导报,2009112庞爱玲我国物业管理的发展现状与对策J中州大学学报,2008,25313汪建峰和谐社会下的物业管理J科海故事博览科教创新,2009514谢桂雷,梁秋云论我国
46、物业管理法律制度之完善J长春大学学院报,2008,18615徐彦琴浅谈我国物业管理的现状和发展J现代企业教育,2010216王姗姗浅析中国物业管理存在的法律问题及其对策J法制与社会,20082317李小强,刘晓彬试述我国物业管理行业健康发展的新思路J中国市场,20075218周伟建浅谈物业管理的现状与对策J现代物业,20078P949519杨浩,杨红娇刘茂红我国物业管理中的问题与政策建议J合作经济与科技,200912公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）1520张玉阳物业管理行业发展的问题及对策J重庆教育学报,2008,21621毕敏物业管理中存在的若干法律问题浅析J法制与社会,200
47、8122王保国浅析物业管理行业发展中存在的问题及对策的思考J大众商务,2009123项红磊我国物业管理发展思路探析J长三角,2008,51124钟子洪浅析物业管理健康发展的思路J现代物业,2007,6225邹祖绪,邓彦兵物业管理健康发展之对策J特区经济,2007326龙玉来浅谈物业管理企业核心竞争力的塑造J商场现代化,2007627周斯荣对我国物业管理发展对策的思考J科海故事博览科教创新,20081028FLOYDMBAIRD,MARIESSPODEK,ROBERTCKYLEPROPERTYMANAGEMENTMDEARBORNTRADEPUB,199929LAWRENCEWAICHUNGLAIPRIVATEPROPERTYRIGHTS,CULTURE,PROPERTYMANAGEMENTANDSUSTAINABLEDEVELOPMENTJPRIVATEPROPERTYRIGHTS,20062
