1、1河后巷棚户区改造房屋征收补偿方案（适用公寓楼、集资楼部分征求意见稿）因旧城区改造建设需要，福清市人民政府已决定对河后巷棚户区规划红线内的房屋进行征收。根据有关法律、法规及政策规定，为规范征收补偿安置行为，维护被征收人合法权益，制定本征收补偿方案。第一部分 总则一、基本原则征收工作坚持“依法依 规、民主公开、以人为本、权益保障、和谐征收”的原 则，征收人主动接受 监督部门、被征收人及社会各界人士的监督。二、征收范围具体征收范围以河后巷棚户区改造红线图为准。三、征收补偿对象及方式（一）凡本征收范围内的被征收人均列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证、土地使用证或有权机构认证证明作为征收补偿依
2、据。被征收人户数分认定奖励户数和实际居住户数，与户数相关的补助奖励以认定奖励户数为准。一栋房屋奖励户数原则上认定为一户。2（二）被征收人可以选择以分户评估方式确定被征收房屋价值，也可以在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿。选择以分户评估方式确定被征收房屋价值的，不得再选择征收补偿方案进行补偿；在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿的，不再进行分户评估。（三）本地块征收补偿方式：实行货币补偿、产权调换、部分产权调换与部分货币补偿相结合的三种方式，若被征收房屋属于本方案“四、 补偿安置” 中第（五 ）点规定的，不能实行货币补偿。（四）产权人认定：以房屋所有权证、土地使用证登记的产权人
3、为准，或经审批的用地申请表、建筑许可证以及其他证明产权材料为认定依据。四、补偿安置（一）补偿安置方式。分为产权调换、货币补偿两种方式。土地价值按确权的用地面积或认定补偿安置面积所占比例计算。（二）补偿计算。房屋补偿实行土地、房屋分别计算，合并结算。土地补偿（专指住宅），经批准的房屋建筑占地土地补偿价格按 440 万元/ 亩；房屋补偿，由房屋重置价和二次装修重置价结合成新率组成。埕地、空地的补偿：经国土部门确权的，属出让土地的按 440 万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按 440 万元/亩的 60%计算；经市镇（街）两3级清理收费的，按 440 万元/亩的 40%计算；其他未确权和
4、未经市镇（街）两级清理收费的，按 4.3 万元/亩计算。埕地、空地是指房屋四至权属明确、界址明显范围内的用地面积扣除建筑物占地后余下的土地。（三）产权调换补偿方式安置原则。住宅按照“等面积调换、差价互补、严控扩购、就近安置”的原 则，采取“ 先签约、先封房、先选房”的 办法，在相应安置区内按选房顺序号进行选房，安置房朝向、楼层不做价格调差具体详见选房细则。（四）根据本区域房屋的结构状况，将房屋结构划归为 2类 10 等，其重置价标准详见附表一。根据原城乡建设环境保护部发布的房屋完损等级评定标准，结合被征收房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准，具体详见附表二。装修价值按附表三补偿标准进
5、行补偿（按实际装修面积计算），并视装修新旧程度按附表四折旧率计价。（五）被征收房屋属于以下情形的只作产权调换，不作货币补偿：1、被征收私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的；2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；3、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。44、被征收房屋被法院查封的。（六）补偿安置及签约程序1、征收人与被征收人签订房屋征收补偿安置协议书，内容含：认定补偿安置建筑、土地面积，认定不予补偿安置建筑、土地面积，认定补偿安置中选择货币补偿和产权调换的具体面积。2、选择产权调换或享受照顾购买的被征收人进行安置房选择（详安置
6、房选房细则）。3、征收人作出房屋征收补偿结果计算表，如选择安置房面积与房屋征收补偿协议书有出入，则由征收人与被征收人签订房屋征收补偿安置补充协议书，予以明确。五、面积计算土地、房屋面积按现状实地测量计算，选房时安置房面积按图纸测算，交房时按产权登记面积结算。面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范计算。六、补偿结算（一）选择货币补偿的，在被征收人签订协议并封房交拆后，由征收人在 10 个工作日内一次性付清补偿款；（二）全部选择产权调换的，在签约期限内签订协议并封房交拆的，相关款项的发放按如下方式进行：1、选房时结算的款项(1)征收补助费5(2)临时过渡费(
7、3)低保户、五保户、孤寡老人补助款项(4)二次装修补偿款(5)按时签约封房奖励金(6)自行过渡奖励金(7)附属物（含埕地、空地）补偿款(8)认定不予补偿安置部分建筑占地补偿款(9)认定不予补偿安置部分房屋重置价补偿款(10)照顾购买面积应缴款(11)等面积产权调换应补缴款 (12)选房时面积误差产生的款选择安置在未动建安置区的，以上（10）、（11）、（12）面积暂按认定补偿安置面积、价格按被征收人选择的安置区相关单价进行计算。2、交房时结算的款项：(1)公摊面积奖励(2)交房时面积误差产生的款选房时面积误差产生结算款项，在正式签约前结清；交房时，结算款公摊面积奖励金与交房时面积误差产生的款项
8、最后结清。第二部分 手续认定6七、手续完整持有有权机关颁发的土地使用证及房屋所有权证的，为土地、房屋手续完整，按房屋占地及建筑面积的 100%认定补偿安置面积。八、手续不完整下列情形属于手续不完整，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房的，按下列规定认定补偿安置面积：（一）对年代久远的老房屋（1987 年 1 月 1 日前已建成），未经权属登记且确系本人居住使用，房屋使用人能提供建房证明等有关材料的，按房屋占地及建筑面积的 100%予以认定补偿安置面积；天井及其房前进深不超过 3m 范围等面宽的埕地、空地按确权划拨土地认定补偿。（二）1987 年 1 月 1 日中华人民共和国土地管理法实施以后
9、，持有“两证 ”（土地使用证和 房屋所有权证）之一，手续不完整的建房户，按权证登记的房屋占地及建筑面积的95%予以认 定补偿安置面积。九、无手续无任何手续建成的房屋，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆的，可按下列规定认定补偿安置面积：（一）1987 年 1 月 1 日至 1992 年 12 月 31 日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的 85%认定补偿安置面积。7（二）1993 年 1 月 1 日至 1999 年 12 月 31 日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的 80%认定补偿安置面积。（三）2000 年 1 月 1 日至 2006 年 12 月 31 日期
10、间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的 70%认定补偿安置面积。以上被认定不予补偿安置的房屋占地及建筑面积（含“八、手续不完整” 和“ 九、无手 续”两部分中的情况），按征地和建安造价给予一次性货币补偿。建房时间和建房手续由村（居）审核并公示后，由项目所在街道结合航拍图等技术资料予以审核确认。第三部分 住宅补偿安置十、补偿计算（一）补偿金额实行土地、房屋分别计算，合并结算。1、选择货币补偿的结算：计算公式：公寓楼、集资楼补偿金额=经认定可补偿安置的房屋建筑占地面积 土地补偿价 440 万元/ 亩+埕地、空地面积 相应 的埕地、空地 补偿价（经国土部 门确权的，属出让土地的按 440 万元
11、/ 亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按 440 万元/亩 的 60%计算；其他未确 权和未经市镇（街）两级清理收费的，按 4.3 万元/亩计算。）+ 房屋认定补偿安置8面积（房屋重置价 房屋成新率室内二次装修 二次装修成新率）+被认定不予 补偿安置的土地面积 征地价格被认定不予补偿安置的房屋建筑面积建安造价 成新率+各项奖励、补助等费用，房屋重置价、房屋成新率、室内二次装修及成新率详见附表一、二、三、四。2、选择产权调换的结算：在等面积产权调换的基础上，按以下计算：被征收人领回款=埕地、空 地面积 相应 的埕地、空地补偿价（经国土部门确权的，属出让土地的按 440 万元/亩计算，属划拨
12、土地或持有集体土地使用证的按 440 万元/亩的 60%计算；其他未确权的，按 4.3 万元/亩计算。）+ 房屋认定补偿安置面积室内二次装修 二次装修成新率 +被认定不予补偿安置的土地面积征地价格被 认定不予 补偿安置的房屋建筑面积 建安造价 成新率 +各项奖励、补助费用（扣除放弃产权调换安置的补差款），详见附表一、二、三、四。被征收人应缴款=选择产权调换 的面积 等面积应补缴价格（附表五）（二）层高小于 2.2m 的房屋夹层、屋顶层按房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积；层高 2.2m 及以上的夹层、阁楼，按规定予以认定补偿安置面积。（三）地下层露出室外地面超过其层高 12 以上的，按规定
13、给予认定补偿安置面积；地下层露出室外地面在其层高13( 不含 13）至 12（含 12）的，按规定给予认定一半9的补偿安置面积；地下层露出室外地面不超过其层高 13的，只给予房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积。十一、安置办法（一）安置房的选择被征收人因房屋被征收后在征收人提供的安置区内选择的安置房面积，原则上等同被征收房屋认定的补偿安置面积。（二）安置原则及安置房价格1、公寓楼、集资楼认定补偿安置面积选择产权调换部分，实行补差价优惠，其补偿详见附表五。2、本项目产权调换可选择安置的安置区及先后顺序、所选安置区因降低或升高地段等级的补差价、所选安置区的照顾购买价、选房时因安置房户型和建筑结构
14、等原因导致实际安置面积超出产权调换面积的补偿价（含误差面积在 7以内及超出 7部分）详见下表：安置区可选的先后顺序序号 安置区补差价（元/）照顾购买价（元/）误差面积在7以内的补偿价（元/）误差面积超出7部分的补偿价（元/）过渡期限（月以内） 户籍在征收区范围户籍不在征收区范围1水岸观溪 -1000 3300 4500 6500 242全市统筹安置区 石井花园住宅小区-2200 3300 4500 6500 24第一套第二套第三套及以上第一套第二套第三套及以上103 千面山安置区 -2500 3300 4500 6500 64 东环路安置区 -2500 3300 4500 6500 65 观音
15、埔安置区 -2200 3300 4500 6500 66观溪区域安置区政府储备地 2013-012 号 -1000 4000 7500 9500 36 第一套第二套 第一套户籍在征收区范围的被征收人的第一套、第二套安置房可在全市统筹安置区及观溪区域安置区（政府储备地 2013-012 号）的配建房源中选择；第三套及以上安置房可在全市统筹安置区中选择。户籍不在征收区范围的被征收人的第一套安置房可在全市统筹安置区及观溪区域安置区（政府储备地 2013-012 号）的配建房源及中选择；第二套及以上安置房可在全市统筹安置区中选择。3、选择产权调换的，被征收人选择安置房的面积上限为：认定补偿安置面积的 1.25 倍。4、被征收房屋认定补偿安置面积小于 30（含 30）的，原则上实行货币补偿；如被征收人在本区域内有其它被征收房屋的（含共有产权析产所得份额），可合并安置。十二、征收过渡（一）征收补助
