1、1本科毕业设计论文任务书课题名称嘉兴市房地产中介市场存在的问题及对策研究指导教师学院专业公共事业管理班级学生姓名学号开题日期2010年11月22日一、主要任务与目标（一）主要任务1广泛查阅和搜集我国房地产中介市场方面的相关资料，并进行整理、分析，做好文献综述和外文翻译；2按学校要求规范撰写开题报告；3实地调查嘉兴市房地产中介市场的现状和面临的主要问题，提出自己的解决对策，完成论文的框架结构；4按照要求撰写毕业论文。（二）目标在老师指导下，对论文选题进行研究，培养学生综合运用所学的基础理论与知识，以嘉兴市为例，通过对房地产中介市场现状的了解和市场发展过程中遇到的问题分析，借鉴国内外房地产中介市场
2、发展的成功经验和教训，提出具体的解决对策措施，进一步完善嘉兴市房地产中介市场的发展。同时，通过毕业论文的撰写，训练学生独立进行社会调查研究的能力，提高本专业中英文资料的阅读和理解能力，初步具备搜索、整理、筛选信息资料的能力，初步掌握科学研究的基本方法，掌握学位论文的写作技巧与规范要求。二、主要内容与基本要求（一）主要内容论文主要从房地产中介的概念、性质等相关理论入手，了解并掌握当前我国各地房地产中介市场发展过程中的具体现状，并通过查阅专家学者对我国房地产中介市场的研究资料，发现当前我国房地产中介市场发展过程中存在的主要问题，结合嘉兴市的具体案例，提出进一步完善和发展嘉兴市房地产中介市场的有2关
3、对策措施。（二）基本要求毕业论文必须观点明确、结构完整、条理清楚，引用数据准确无误，案例典型、有代表性。论文要求紧扣题目，搜集资料充分，能综合运用有关基础理论知识，对具体问题进行全面深入的分析和研究，提出个人见解，有一定的创新之处，所提对策建议对完善和发展嘉兴市房地产中介市场具有一定的参考价值。毕业论文须由学生个人独立撰写完成，并能如实反映学生科研能力。毕业论文应包括题目、中英文摘要、中英文关键词、正文、参考资料详细注明出处和版本等，要求论文正文在10000字以上。具体要求见毕业论文（设计）手册。三、计划进度2010103020101122完成毕业论文选题2010112220110110完成文
4、献综述、开题报告及外文翻译2011022120110311完成毕业论文初稿，确定实习单位2011031220110503毕业实习2011050420110512毕业论文定稿2011051320110610毕业论文评阅、修改和论文答辩四、主要参考文献1史晓林浅谈房地产中介行业发展的瓶颈及未来现代商业，2008（12）P972黄春丽试论我国房地产中介市场现状及规范中国商贸，2009（5）P2013罗鸿铭我国房地产中介企业规范发展研究天津财经大学，20084郭松普规范房地产中介行为的形势与建议科技资讯，2008（5）P1915帅菲，张小平国外房地产中介体制启示合作经济与科技，2007（5）P896杨
5、环，杨苏浅谈我国房地产中介的现状和发展内蒙古科技与经济，2010（5）P38407黄忠关于房地产中介违规行为的分析中小企业管理与科技，2008（12）P383938金茜房地产中介的作用、现状及解决问题的建议华章，2009（7）P24259张建华嘉兴房地产中介市场调查城市发展，2004（7）P1819指导教师2010年11月20日系主任年月日4本科毕业设计（论文）文献综述题目嘉兴市房地产中介市场存在的问题及对策研究一、前言部分随着房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介公司的数量激增，房地产中介市场日益火爆。房地产中介作为润滑剂推动房地
6、产市场向高效的、信息充分的市场迈进，并对房地产的技术革新、服务创新及消费者对房地产的深入认知起到很大的作用。浙江省嘉兴市房地产市场起步于上世纪90年代中期，近年来随着房改房的解禁、旧城改造力度的加大以及新商品房价格的不断上涨，极大程度地推动了全市房地产中介市场的发展，全市兴起新一轮房地产中介热，从业人员，从业机构不断增加。市场繁荣的同时还存在一些不规范的行为，导致房地产中介纠纷频频发生，这些问题让消费者感到困惑和不解，也让政府部门感到棘手。本文献综述主要通过对房地产中介概念的介绍，总结发达国家房地产中介市场的一些经验和教训，以嘉兴市区房地产中介为研究对象，以房地产中介服务业存在的问题和不规范行
7、为为侧重点，采取访谈法和问卷调查等形式，了解嘉兴市房地产中介市场存在的问题，并通过查阅相关文献，结合嘉兴的实际情况，提出解决问题的对策措施，希望对嘉兴市房地产中介的健康发展有所帮助。二、主体部分（一）相关概念介绍1、房地产概念中国房地产经营管理全书中给出的房地产的定义是房地产，是房产与地产的统称，即房屋财产与土地财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。在市场经济体制下，房地产是一个地区或一个国家经济活动中的一大商品，就社会性而言，房地产是人类赖以生存及发展的必需品，是生产活动中最基本的要素，同时又是社会活动中最基本
8、的生活资料。（中国房地产经营管理研究5中心，2005）房地产经济学给出的房地产的定义为房地产也称不动产，在现实生活中，是土地与房屋财产的合称。“房地产”一词有广义和狭义两种解释。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托物质实体的权益，即它可以从实物形态和经济形态两个角度来加以阐述。广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。（简德三、王洪卫，2003）2、房地产中介概念房地产中介概论指出狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的
9、总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照城市房地产管理法的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。（吴翔华，2006）（二）国外房地产中介市场的发展国外房地产中介体制启示指出国外房地产中介服务具有悠久的发展
10、历史，具有一套较为完善的独立法规体系（包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等）。他们的执业质量水准较高且采取规模化连锁经营，利用优化资源配置优势，集中大量的财力、人力、物力，利用先进科学技术服务手段（房地产评估信息系统、房地产信息网络系统和地理信息系统等）以及强大的国际网络。（帅菲、张小平，2007）中国房地产经营管理全书提出国外房地产中介市场的现状及特点（1）发展历史悠久，中介事业发达。（2）法规健全。（3）行业个人资格准入严格，机构准入市场化。（4）中介企业发展注重连锁经营和品牌效应。（5）充分采集信息资源，利用网络信息技术。（6）国外大型中介机构抢滩中国。（中国房地
11、产经营管理研究中心，2005）6（三）发展房地产中介市场的必然性房地产中介运作指南一书根据房地产商品本身的特性和房地产市场的发展规律对房地产中介组织产生的必然性进行了论述。书中指出，随着房地产市场的进一步发展，自产自销的模式很难再适应市场发展的需要。根据发达国家房地产市场发展的规律，结合国内近些年来房地产市场发展的趋势，可以说房地产开发与销售分离是房地产市场发展的必然趋势。（吴翔华，2003）必须科学规范房地产中介组织的运行文章认为，改革深化与市场经济强化对市场中介产生了客观需求，环境变化后需要对各个市场主体进行新的角色定位，应该置于社会经济体制改革的大框架下来看待市场中介，文章定义了房地产中
12、介组织的内涵并详细论述了其产生和发展的必然性，认为房地产中介组织对于解决房地产市场不完全信息、非对称信息问题是必不可少的；房地产业所具有的特殊性、复杂性决定了房地产中介组织存在的必要性；我国住房制度改革、政府职能的转换以及房地产市场的发展需要房地产中介业的发展。李恒光，2003浅论房地产中介在住房二级市场中的作用一书研究了房地产中介在住房二级市场中的作用，书中指出，随着我国房地产业的发展和住宅消费需求的增加，房地产中介在住房二级市场中的发展空间越来越大，作用越来越明显，房地产中介对搞活住房二级市场具有特殊意义，规范的房地产中介有利于住房市场持续有序发展。（卢胜，2003）（四）当前房地产中介市
13、场存在的主要问题1、从业人员素质低、专业化水平低中小城市房地产中介存在的问题及对策指出各中介机构的从业人员由于素质较低，不能通过国家统一的资格考试，省、市房地产管理部门的房地产经纪员培训工作又没有及时开展，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作，大量“半路出家”，不熟悉房地产知识，缺乏专门训练，只有中等学历的从业人员成为中介机构的主要力量。（张晖、任松华，2006）当前房地产中介市场存在的问题及对策提出，目前，有相当一部分房地产中介机构从业人员的专业知识匮乏，对中介的规范流程不清楚。这些人员主要在那些规模小或者是无证经营的中介机构工作，他们中的多数人没有房地产经纪人从业资格
14、证书，对中介服务中所涉及到的一些法律条款和规定不了解。有些中7介机构管理混乱，随意减少服务内容，降低服务标准，甚至欺骗委托方。比如有些中介人员先让自己的亲属或熟人出面将房子买下，然后，再以第三者的身份加价将房屋卖给买家。另外，小规模中介机构的从业人员，通常在业务上操作不求精细，不善于总结经验，缺乏一套完善、科学的操作系统，工作效率低下。（陈娴、奚蔚，2004）浅谈我国房地产中介的现状和发展提出由于房地产中介是个涉及面较广、综合性较强的产业，因此对从业人员要求很高。我国人事部、建设部早在2001年12月份就发布了房地产经纪人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪人执业资格考试实施办法，以此来提高房地
15、产中介从业人员的专业素质水平和规范房地产经纪领域秩序。但从我国房地产中介从业人员的现状来看，还是有相当一部分从业人员学历不高，且不具备专业化技能的。而职业素质和职业道德更是当前房地产中介从业人员整体欠缺而又急需加强的。（杨环、杨苏，2010）2、诚信不足、缺乏必要的职业道德当前房地产中介市场存在的问题及对策提出一些不法中介商钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。（陈娴、奚蔚，20
16、04）嘉兴房地产中介市场调查文章中指出由于从业人员素质低、再加上大量无证无照房地产黑中介的存在，使房地产中介行业鱼龙混杂，缺乏必要的职业道德，房地产中介机构损害消费者合法权益已成为当前消费者投诉的热点。房地产中介机构缺乏职业道德主要表现为首先、一些房地产中介机构为了吸引更多的消费者，不惜大量发布虚假信息，如有的公司将早已成交的房源不及时删除；有的公司发布的价格与实际出售、出租的报价严重不符；有的几家中介公司发布同一条房源信息，且出价不一，从中各自赚取看房费。其次、一些不法中介公司为了追求经济收益，甚至出钱雇人充当“房托”，假冒房东制造种种障碍。造成看房者失约，骗取看房费。第三、利用合同欺骗消费
17、者。目前嘉兴市房地产中介服务的委托合同均由各公司自行拟定，一些不法房地产中介机构针对一般消费者不熟悉中介业务的具体情况，故意在合同条款中增加对自己有利的内容，然后利用8这些合同陷阱欺诈消费者。（张建华，2004）3、进入门槛低，市场竞争无序试论我国房地产中介市场现状及规范提出房地产中介市场准入门槛低，对机构的资质管理和人员的资质管理不严格，形成丁未备案的小型房地产中介机构和专业能力欠缺的从业人员较多的局面，不利于政府部门的备案和监督管理。退出成本低导致房地产中介企业进出市场频繁，竞争无序，影响行业发展。（黄春丽，2009）浅谈我国房地产中介的现状和发展指出我国房地产中介数量众多，但以中小型中介
18、企业居多，而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全，因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介，这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题，因此保证不了应有的服务，也根本无力与相对规范的大型中介企业相竞争。在房地产二手交易市场繁荣时期，这些中介企业尚能依靠收取房屋交易代理佣金维持生计，而一旦成交量缩减。小规模的中介就入不敷出难以生存。因此，2008年出现关门或转行的房地产中大多数是中小房地产中介，就毫不为奇了。而即便是一些大型房地产中介，在经营过程中也存在着对市场预期过高
19、、盲目扩张的现象。（杨环、杨苏，2010）4、法规体系不健全，行业管理欠规范中小城市房地产中介存在的问题及对策这篇文章指出根据城市房地产中介服务管理规定，成立房地产中介服务机构，应当先由房地产管理部门审查，再由工商行政管理部门登记，然后再到房地产管理部门备案并接受年检。但在具体执行过程中由于国家没有统一的法律、法规，而建设部的规章在工商部门又难以落实，很多中介组织既不到房地产管理部门备案，也不申请年检，房地产部门又不能阻止其营业，直接导致了中介管理的不规范。（张晖、任松华，2006）规范房地产中介行为的形势与建议指出目前，我国房地产中介服务方面的法律法规正处于框架建构过程中，法规还相当匮乏。现
20、有的城市房地产管理法从法律上除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于平等主体之间的民商法的调整范围之下，至于中介机构的权利、义务、9责任等等涉猎不深。（郭松普，2008）5、黑中介泛滥、缺少无效监管嘉兴房地产中介市场调查文章中指出据这次专项调查不完全统计，目前全市大约有80余家位于大街小巷的房地产黑中介，其中大量属于没有办理任何手续的无证无照户，一部分属于超经营范围。在原本家政、婚姻等中介服务基础上擅自经营房地产中介，另有少量尽管申请了工商执照，当事人也持有房地产经纪人资格证书，但没有到房地产管理部门进行登记备案。这次调查还发现数量不少的流动房地产中介人，他们往往没有
21、固定的营业场所，靠一本笔记本、一部手机居然也在从事房地产中介业务。（张建华，2004）试论我国房地产中介市场现状及规范提出由于政府监管不办，一些房地产中介企业不仅采取无照无资质经营、出租资质证书等违规操作，还采取低价拉拢、给回扣等抢夺同行客户的不正当行为。行业恶性竞争还表现在资产评估不一。由于价格的制定没有统一标准，行业间竞争恶劣，严重干扰市场秩序，影响行业发展。（黄春丽，2009）6、信息不对称，纠纷时有发生当前房地产中介市场存在的问题及对策指出现今的房地产中介市场还普遍存在着这样一个现象房源信息的不对称。在对房地产中介行业投诉的案件中，由于信息不对称而造成的纠纷正在呈上升的趋势。一方面，消
22、费者缺乏自我保护意识，在进行二手房买卖的时候，对所购二手房的产权归属、实际面积的核实等问题不了解，导致日后关于产权和房屋售价的争议频频发生。另一方面，一些不法的中介商故意让房屋买卖双方处于隔绝的状态，使交易在买卖双方不知晓的情况下进行，谎报卖方的挂牌价格，从中捞取超额利润。（陈娴、奚蔚，2004）7、违规经营、收费标准不一嘉兴房地产中介市场调查指出在经济利益驱动下，一些房地产中介机构违规经营情况严重，较为典型的是一些房地产中介机构在具体业务经办过程中，只要有顾客上门登记房源，可以连最起码的房屋产权证、土地使用证和契税证也不查看，给一些居心叵测的骗子提供了绝佳的行骗机会。一旦出现欺诈现象，给当事
23、人造成经济损失，这些房地产中介机构往往百般抵赖，不愿承担任何法律责任。10现有房地产中介机构除了存在违规经营外，费用收取上也非常混乱，标准不一，调查发现几乎所有的房地产中介机构都没有按市物价局的规定明码标价。绝大多数房地产中介机构先违规收取530元的看房费，然后提供23次看房机会，如果不中意，看房费不再退回，如果双方满意成交，租赁业务收取月租金的50100；二手房买卖则收取房价12的中介费，收费的随意性很大。（张建华，2004）（五）解决现存问题的主要对策措施针对上述问题，各位学者提出的有效对策如下1、加强培训，提高从业人员综合素质嘉兴房地产中介市场调查指出针对当前不少房地产经纪人业务水平低、
24、综合素质较差、缺乏职业道德的实际情况，为了适应房地产中介行业发展的需要，提高从业人员业务水平、职业道德水准，行业主管部门必须加强从业人员的业务知识培训、职业道德教育，定时组织房地产中介人员参加业务、法律等相关知识的培训，使之具有较系统的房地产专业知识，较强的中介服务能力，良好的职业道德素质和很强的遵纪守法观念。做到既要有“准入”资格培训，又要不断地进行继续教育，通过学习金融、法律、市场营销等知识，使他们具有良好的综合中介服务能力，以跟上行业发展的要求。（张建华，2004）浅谈我国房地产中介的现状和发展指出房地产中介一方面要加强员工的准入资格培训以及定期或不定期的执业培训，既要进行房地产知识的培
25、训，还要对金融、法律、税务、市场营销等方面有全面了解，以提高从业人员技能，使中介从业人员不仅能为客户提供详尽信息，还能在价格分析、投资规划方面提供优质咨询；另一方面房地产中介要注重员工的职业化培训以提升其职业素质和职业道德。并通过建立定期考核制度，逐步淘汰不合格人员，从而确保从业人员综合素质和业务水平的不断提升。（杨环、杨苏，2010）2、建立诚信制度，加强品牌建设当前房地产中介市场存在的问题及对策提出，如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。首先，对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与
26、国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的11房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。其次，行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。第三，重塑诚信必须从每个单位做起，要依靠舆论宣传和社会监督，提高全民诚信意识，造就从业人员诚信观念，创造一个诚信为荣、失信为耻的舆论氛围。通过建立社会信用体系、企业信用档案，政府主管部门或行业协会与金融、资信评估公司等合作
27、进行企业资信评估，开展鼓励守信行为，培育信用资产等活动，使诚信企业得到实惠，失信企业付出高昂代价。（陈娴、奚蔚，2004）试论我国房地产中介市场现状及规范指出品牌的创建是企业取得竞争优势的必要途径，只有通过优质的服务和诚信经营，才能赢得消费者对品牌的认可。房地产中介机构在进入退出市场和对从业人员的选拔上要慎重考虑，完善从业人员的信用系统建设来约束从业人员的职业道德，加强机构内部的自我管理，提高企业的核心竞争力，致力于诚信经营和品牌建设。（黄春丽，2009）3、提高准入门槛，壮大企业规模嘉兴房地产中介市场调查指出目前嘉兴市对成立房地产中介机构要求较低，成立合伙制房地产中介机构只需1万元注册资金，
28、导致现有53家房地产中介机构普遍存在规模小、人员散、缺乏自我约束力。为了增加中介机构的责任感做到经营规范、诚实守信，建议工商部门在今后审批房地产中介机构时，应提高注册资金数额，对于合伙制中介机构，注册资金应提高到5万元，通过提高入市门槛，尽可能从源头上加强对房地产中介机构的管理。（张建华，2004）浅谈我国房地产中介的现状和发展指出由于我国房地产中介行业准入门槛过低，导致房地产中介良莠不齐。因此要从两个方面进行加强一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在，另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。在市场中竞争力不高的小规模中介企业可以选择吸收行业外资本或与行业中龙
29、头企业合作的方式，以增强其竞争力和抗风险性，龙头企业也可以通过兼并中小型中介企业的方式实现扩张以减少直接新增门店带来的风险或通过强强联合组建一流企业，并通过各种手段塑造服务品牌，加12大宣传力度，准确把握市场进行开拓。重在提升服务质量而非盲目扩张，最终以高水平服务、高专业素质、良好职业素养树立行业精品，成为房地产中介的领头羊。（杨环、杨苏，2010）4、健全相关法规体系，加强监管力度当前房地产中介市场存在的问题及对策指出一个成熟的中介市场需要一个完善的法律体系来保障整个市场的健康、正常运作。首先，规范的中介市场需要有一部中央级别的法律文件来强有力地约束市场行为，杜绝地方条块分割及上下文件规定的
30、冲突。其次，要在现有的法律法规中删除那些不适应市场经济发展的内容，增加界定清晰、责任明确、解释详尽、操作性强的条款。另外，在制订相关的法律条款或者行业条例时，不仅要听取有关主管部门意见，而且还应将行业内大型中介公司高级管理人员的意见列入考虑的范围。（陈娴、奚蔚，2004）试论我国房地产中介市场现状及规范提出相关部门应建立完备的房地产中介法律法规体系，明确规定中介机构的权利与义务，使中介机构及从业人员能够严格按照有关法律法规的要求执业。对中介机构和从业人员实行严格的准入清出机制，建立房地产中介服务的行业管理规定和从业人员的职业道德规范，使政府、中介机构和从业人员有法叮依，依法行事。（黄春丽，20
31、09）嘉兴房地产中介市场调查指出对于当前大量存在的房地产黑中介，政府必须加大对其打击的力度，行业主管部门应加强与工商、城管、街道等相关业务部门的信息沟通，设立专门的举报电话，通过有奖形式号召消费者检举非法黑中介。对于查获的黑中介，绝对不能简单采取没收经营工具、教育等形式，应加大处罚力度，营造房地产黑中介一旦开张营业就会被人举报、一被查获就会被处以巨额罚款的良好氛围，迫使房地产黑中介自动退出这一领域。（张建华，2004）5、增加信息透明度，规范市场行为当前房地产中介市场存在的问题及对策指出增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；公开执
32、业经纪人姓名、证号和照片；公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居间或者代理的服务内容及佣金标准；公开消费者申投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况13等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。（陈娴、奚蔚，2004）6、强化行业管理，统一收费标准和程序中小城市房地产中介存在的问题及对策指出房地产中介行业的规范化主要体现在三个方面一是中介机构设置规范化，目前主要问题是房地产管理部门的审查、
33、备案职能未能有效发挥，这就要求房地产管理部门在国家相关法律、法规未出台前应主动与工商管理部门联系，积极探索出一套切实可行的管理办法，确保把好市场准人关。二是执业资格规范化，由于房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现，因此，必须重视对房地产中介服务人员的教育培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作，增加从业人员参加房地产经纪人资格考试的紧迫感。三是服务标准规范化，要结合本地实际，在充分听取中介机构和顾客意见的基础上，制定中介机构行业行为规范，约束执业行为，保障客户的合法权利。（张晖、任松华，2006）嘉兴房地产中介市场调查指出房地产中介机构在从事房地产
34、经纪代理等中介服务时，应坚持公开、公平、自愿有偿、委托人付费的原则，房地产中介机构应在收费场所显著位置公布服务项目和收费标准等，实行明码标价，自觉接受委托人及社会各方面的监督。对擅自提高收费标准、重复收费等价格违法行为，各级价格监督检查机构必须进行严厉查处，多收的违法所得，一律退还委托人或收缴财政，并作出相应的处罚。（张建华，2004）三、总结部分以上各位学者专家对国内外房地产中介先进体制的研究以及对房地产中介存在的诸多问题的分析，提出的有效解决对策，为本课题的研究指明了方向，为本论文的写作提供了丰富的资料。但是，实际问题必须从实际出发去解决处理，因地制宜才能解决嘉兴市目前房地产中介市场存在的
35、主要问题。因此，本课题决定以嘉兴市区为范围，对基本情况进行问卷调查和访谈，了解掌握嘉兴市房地产中介的现状及存在的问题，结合文献参考资料，有针对性地提出符合嘉兴市房地产中介市场实际的解决对策和措施。四、主要参考文献141张建华嘉兴房地产中介市场调查城市发展，2004（7）P18192陈娴，奚蔚当前房地产中介市场存在的问题及对策郑州航空工业管理学院学报管理科学版，2004（4）P21233金茜房地产中介的作用、现状及解决问题的建议华章，2009（7）P24254中国房地产经营管理研究中心中国房地产经营管理全书中国言实出版社，20055简德三，王洪卫房地产经济学上海财经大学出版社，20036吴翔华房
36、地产中介概论化学工业出版社，20067周霞，王媛房地产中介业诚信缺失现状及成因分析中国地产市场，2004（9）P77818黄忠关于房地产中介违规行为的分析中小企业管理与科技，2008（12）P38399张红育关于加强兰州房地产巾介市场监管昀几点设想甘肃科技纵横，2006（5）P8310郭松普规范房地产中介行为的形势与建议科技资讯，2008（5）P19111帅菲，张小平国外房地产中介体制启示合作经济与科技，2007（5）P8912杨环，杨苏浅谈我国房地产中介的现状和发展内蒙古科技与经济，2010（5）P384013张红育兰州房地产中介市场发展现状、问题及对策甘肃科技纵横，2006（4）P9414
37、史晓林浅谈房地产中介行业发展的瓶颈及未来现代商业，2008（12）P9715黄春丽试论我国房地产中介市场现状及规范中国商贸，2009（5）P20116罗鸿铭我国房地产中介企业规范发展研究天津财经大学，200817张晖，任松华中小城市房地产中介存在的问题及对策理论界，2006（7）P23918李恒光必须科学规范房地产中介组织的运行甘肃省经济管理学院学报，152003（2）P586019吴翔华房地产中介运作指南江苏科技技术出版社，200320卢胜，浅论房地产中介在住房二级市场中的作用中国房地产，2003（7）P767821BERNAKIRKULAK，2009，CORPORATESOCIALRESP
38、ONSIBILITYANDETHICSINREALESTATEEVIDENCEFROMTURKEY22HENRYJMUNNEKE，2001，INCENTIVESANDPERFORMANCEINREALESTATEBROKERAGE16本科毕业设计（论文）开题报告题目嘉兴市房地产中介市场存在的问题及对策研究一、论文选题的背景、意义（一）选题意义随着房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介公司的数量激增，房地产中介市场日益火爆。房地产中介作为润滑剂推动房地产市场向高效的、信息充分的市场迈进，并对房地产的技术革新、服务创新及消费者对房地产的
39、深入认知起到很大的作用。浙江省嘉兴市房地产市场起步于上世纪90年代中期，近年来随着房改房的解禁、旧城改造力度的加大以及新商品房价格的不断上涨，极大程度地推动了全市房地产中介市场的发展，全市兴起新一轮房地产中介热，从业人员，从业机构不断增加。市场繁荣的同时还存在一些不规范的行为，导致房地产中介纠纷频频发生，这些问题让消费者感到困惑和不解，也让政府主管部门感到棘手。本论文主要通过对房地产中介概念的介绍，总结发达国家房地产中介市场的一些经验和教训，以嘉兴市区房地产中介为研究对象，以房地产中介服务业存在的问题和不规范行为为侧重点，采取访谈法和问卷调查等形式，了解嘉兴市房地产中介市场存在的问题，并通过查
40、阅相关文献，结合嘉兴的实际情况，提出解决问题的对策措施，希望对嘉兴市房地产中介的健康发展有所帮助。（二）文献综述第一，相关概念介绍1、房地产概念中国房地产经营管理全书中给出的房地产的定义是房地产，是房产与地产的统称，即房屋财产与土地财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。在市场经济体制下，房地产是一个地区或一个国家经济活动中的一大商17品，就社会性而言，房地产是人类赖以生存及发展的必需品，是生产活动中最基本的要素，同时又是社会活动中最基本的生活资料。（中国房地产经营管理研究中心，2005）房地产经济学给出的房地产的
41、定义为房地产也称不动产，在现实生活中，是土地与房屋财产的合称。“房地产”一词有广义和狭义两种解释。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托物质实体的权益，即它可以从实物形态和经济形态两个角度来加以阐述。广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。（简德三、王洪卫，2003）2、房地产中介概念房地产中介概论指出狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各
42、个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照城市房地产管理法的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。（吴翔华，2006）第二，国外房地产中介市场的发展国外房地产中介体制启示指出国外房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立法规体系（包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及
43、执业质量控制标准等）。他们的执业质量水准较高且采取规模化连锁经营，利用优化资源配置优势，集中大量的财力、人力、物力，利用先进科学技术服务手段（房地产评估信息系统、房地产信息网络系统和地理信息系统等）以及强大的国际网络。（帅菲、张小平，2007）中国房地产经营管理全书提出国外房地产中介市场的现状及特点（1）发展历史悠久，中介事业发达。（2）法规健全。（3）行业个人资格准入严格，机构准入市场化。（4）中介企业发展注重连锁经营和品牌效应。（5）充分采集信息18资源，利用网络信息技术。（6）国外大型中介机构抢滩中国。（中国房地产经营管理研究中心，2005）第三，发展房地产中介市场的必然性房地产中介运作
44、指南一书根据房地产商品本身的特性和房地产市场的发展规律对房地产中介组织产生的必然性进行了论述。书中指出，随着房地产市场的进一步发展，自产自销的模式很难再适应市场发展的需要。根据发达国家房地产市场发展的规律，结合国内近些年来房地产市场发展的趋势，可以说房地产开发与销售分离是房地产市场发展的必然趋势。（吴翔华，2003）必须科学规范房地产中介组织的运行文章认为，改革深化与市场经济强化对市场中介产生了客观需求，环境变化后需要对各个市场主体进行新的角色定位，应该置于社会经济体制改革的大框架下来看待市场中介，文章定义了房地产中介组织的内涵并详细论述了其产生和发展的必然性，认为房地产中介组织对于解决房地产
45、市场不完全信息、非对称信息问题是必不可少的；房地产业所具有的特殊性、复杂性决定了房地产中介组织存在的必要性；我国住房制度改革、政府职能的转换以及房地产市场的发展需要房地产中介业的发展。李恒光，2003浅论房地产中介在住房二级市场中的作用一书研究了房地产中介在住房二级市场中的作用，书中指出，随着我国房地产业的发展和住宅消费需求的增加，房地产中介在住房二级市场中的发展空间越来越大，作用越来越明显，房地产中介对搞活住房二级市场具有特殊意义，规范的房地产中介有利于住房市场持续有序发展。（卢胜，2003）第四，当前房地产中介市场存在的主要问题1、从业人员素质低、专业化水平低中小城市房地产中介存在的问题及
46、对策指出各中介机构的从业人员由于素质较低，不能通过国家统一的资格考试，省、市房地产管理部门的房地产经纪员培训工作又没有及时开展，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作，大量“半路出家”，不熟悉房地产知识，缺乏专门训练，只有中等学历的从业人员成为中介机构的主要力量。（张晖、任松华，2006）当前房地产中介市场存在的问题及对策提出，目前，有相当一部分房地产中介机构从业人员的专业知识匮乏，对中介的规范流程不清楚。这些人员主要19在那些规模小或者是无证经营的中介机构工作，他们中的多数人没有房地产经纪人从业资格证书，对中介服务中所涉及到的一些法律条款和规定不了解。有些中介机构管理混乱
47、，随意减少服务内容，降低服务标准，甚至欺骗委托方。比如有些中介人员先让自己的亲属或熟人出面将房子买下，然后，再以第三者的身份加价将房屋卖给买家。另外，小规模中介机构的从业人员，通常在业务上操作不求精细，不善于总结经验，缺乏一套完善、科学的操作系统，工作效率低下。（陈娴、奚蔚，2004）浅谈我国房地产中介的现状和发展提出由于房地产中介是个涉及面较广、综合性较强的产业，因此对从业人员要求很高。我国人事部、建设部早在2001年12月份就发布了房地产经纪人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪人执业资格考试实施办法，以此来提高房地产中介从业人员的专业素质水平和规范房地产经纪领域秩序。但从我国房地产中介从业
48、人员的现状来看，还是有相当一部分从业人员学历不高，且不具备专业化技能的。而职业素质和职业道德更是当前房地产中介从业人员整体欠缺而又急需加强的。（杨环、杨苏，2010）2、诚信不足、缺乏必要的职业道德当前房地产中介市场存在的问题及对策提出一些不法中介商钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。（陈娴、奚蔚，2004）嘉兴房地产中介市场调查文章中指出由于从业人员素质低、再加上大量无证无照
49、房地产黑中介的存在，使房地产中介行业鱼龙混杂，缺乏必要的职业道德，房地产中介机构损害消费者合法权益已成为当前消费者投诉的热点。房地产中介机构缺乏职业道德主要表现为首先、一些房地产中介机构为了吸引更多的消费者，不惜大量发布虚假信息，如有的公司将早已成交的房源不及时删除；有的公司发布的价格与实际出售、出租的报价严重不符；有的几家中介公司发布同一条房源信息，且出价不一，从中各自赚取看房费。其次、一些不法中介公司为了追求经济收益，甚至出钱雇人充当“房托”，假冒房东制造种种障碍。造成看房者失约，骗取看房费。第三、利用合同欺骗消费者。目前嘉兴市房地产中介服20务的委托合同均由各公司自行拟定，一些不法房地产中介机构针对一般消费者不熟悉中介业务的具体情况，故意在合同条款中增加对自己有利的内容，然后利用这些合同陷阱欺诈消费者。（张建华，2004）3、进入门槛低，市场竞争无序试论我国房地产中介市场现状及规范提出房地产中介市场准入门槛低，对机构的资质管理和人员的资质管理不严格，形成丁未备案的小型房地产中介机构和专业能力欠缺的从业人员较多的局面，不利于政府部门的备案和监督管理。退出成本低导致房地产中介企业进出市场频繁，竞争无序，影响行业发展。（黄春丽，2009）浅谈我国房地产中介的现状和发展指出我国房地产中介数量众多，但以中小型中介企业居多，而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且
