1、 舟山浩耀置业有限公 司 ZhoushanHaoyao Properties Limited 舟山市滨海星城项目 一期项目可行性研究报告 舟山浩耀置业有限公司 二 00六年五月十三日 目 录 第一章 开发商概况 第二章 项目概况 第三章 项目定位 第四章 项目市场分析 第五章 项目开发计划 第六章 资金使用计划 第七章 项目销售与资金回笼 第八章 融资偿还计划 第九章 综述 第一章、开发商概况 一、公司名称 舟山浩耀置业有限公司 二、公 司地址 舟山市普陀区平阳浦舟渔物资大楼 2-3 楼。 三、公司经营范围 开发建设 舟山市普陀区 A-4-3 地块住宅项目，包括房屋的建设、出租、出售、及经营管
2、理等业务。 四、公司注册资金 注册资金人民币 1800 万元。 第二章 项目概况 该项目所在的舟山市普陀区勾山街道是 舟山主要的工业乡镇 (街道 )之一。根据 舟山市城市近期建设规划（ 2003-2005） 显示，勾山街道 作为临城 浦西工业区的居住生活服务基地 ，是 普陀城区拓展和 旧城改造 的重点区域 。 一、项目名称 滨海星城 二、项目地点 舟山市普陀区勾山街道 A-4-3 地 块。 三、项目开发单位 舟山浩耀置业有限公司 四、项目性质 住宅区 五、四至范围 东至：定沈公路 西至： 24 米大路 南至：现状河流 北至： 329 国道 六、用地指标 规划用地面积： 67482.78 平方米
3、 总建筑面积： 168880 平方米 （含地下车库 13000 平方米） 容积率： 2.0容积率 2.5 建筑密度 28% 绿地率 28% 第三章 项目定位 一、项目市场定位 舟山最优秀的经济型现代化居住小区。 二、目 标客户定位 舟渔区域内需要改善居住条件的人（舟渔宿舍居住条件较差，房型狭窄，有改善居住条件的迫切需求）。 成家立业，需要购房的年轻人。 地块附近，及国道北侧的原住居民。 迁入市区的海岛居民。 为改善子女就学环境的乡镇居民。 三、项目价格定位 由于本项目附近没有在售项目，所以采用本区域五年房龄以内的二手房市场交易均价3750 元 /平米 作为定价参考，在考虑了多方面的因素后，本项
4、目均价定为多层 3850 元 /平米 、高层、小高层 4000 元 /平米 、这是一个符合市场实际且富有吸引力的价格。 第四章 项目 市场分析 一、房地产市场宏观环境分析 随着国家对房地产市场的调控政策陆续出台，投机性购买需求逐渐退出市场；而居民自住型消费则受到国家政策的激励和扶持，需求依然强劲。在未来较长的一段时期内，自住型消费将成为中国房地产市场的主流，谁能抓这一机会必能带来丰厚的回报。这一点已被杭州、上海、北京等大中城市的市场变化所证明。 二、舟山市房地产市场分析 随着城市经济实力的增长，居民收入不断的提高，从 2000 年起，舟山的房地产市场开始走上了蓬勃向上的通道。 截止到 2006
5、 年第一季度为止，舟山市的房价经历了近 6 年的上涨期。 而进入第二季度后，由于中央宏观调控政策的力度加强，价格出现了回落，销售量也开始回落。主要体现在高端物业销售受投资客离场影响，出现滞销；而经济型住宅则受到本地居民自住需求的支撑，在经历了起初一段时间的萎缩后，成交量开始放大。 目前舟山四大住宅板块中，定海板块 (不包括临城 )商品住宅售价保持在 4800 元 /平米 7000 元 /平米之间；东港板块商品住宅售价保持在 4500 元 /平米 4800 元 /平米之间；普陀板块 (不包括东港 )商品住宅售价保持在 4000 元 /平米 6000 元 /平米之间；临城板块商品住宅售价保持在 4
6、300 元 /平米 4500 元 /平米之间。 由于舟山是一个岛屿型城市，可开发土地量较少；而随着国民经济的不断增长和城市化进程的加快，居民自住型购房需求还将不断增长，因此在未来几年内舟山市房地产价格将呈现稳中带升的格局，但不同的楼盘之间将有较大的差异。 三、项目优势分析 1、区域经济发达 舟山是中国最大的海水产品生产、加工、销售基地，有“中国渔都”的美称。 勾山街道位于舟山市普陀城区西侧 ,区位优势明显、交通便利、市场繁荣，是普陀城区拓展的重点区域也是舟山主要的工业乡镇 (街道 )之一。街道陆域面积 44.1 平方公里，辖 20 个行政村 和 1个社区，总人口约 3.2 万人。 2004 年
7、，街道实现工农业总产值 20.5 亿元 ,地方税收收入 1800万元 ,农民人均纯收入 5818 元。 2、交通便利 本项目区域交通十分便利： 距宁波国际机场 86 公里，普陀山机场 7 公里； 329 国道贯 穿全境，并通过海峡轮渡与沪杭甬高速公路相接； 7 路、 11 路、 12 路、 13 路、 29 路等十路线在此中转和经过。 3、基础设施完善 本区域内基础设施完善，供电、供水、供气、通讯、排污等各类设施均能满足需求。 4、规划设计领先 本项目是舟山市在国家实施“两个 70%”调控条款后第一批通过 规划审批的项目，是为满足舟山市广大居民自住购房需求而打造的经济型现代化住宅区。本公司已邀
8、请国内顶尖的设计机构和策划机构对本项目进行定位策划和规划设计，务求使本项目成为舟山最优秀的、最受消费者欢迎的住宅区。 5、购买需求强劲 A、地块毗邻舟渔宿舍区，该区域内有较为完整的生活配套，能满足一般的生活需求；同时也较能吸引舟渔职工的购买欲望。 B、老城区内可供开发空间有限，随着城区人口的增长，往外迁移是必然的。本项目在规划、定位，特别是价格上的优势将会有吸引大量外迁人口。 C、舟山一般家庭在子女长大后，通常习惯分户而 居，这势必会催生出一批新的购房群体。这些人对价格和楼盘品质较为关注，而对地段要求不高，正符合了本项目的特质。 D、本项目处于旧城改造重点区域及 临城 浦西工业区的居住生活服务
9、基地 ，在未来的几年内将对经济型住宅有大量的需求。 E、舟山是一个群岛组成的城市，主城区与周边海岛的生活环境、教育质量有较大的差距。随着社会经济的发展，从周边海岛迁徙到主城区或为了解决子女就学问题而在主城区购房的居民呈逐年上升之势。 6、未来城市中心区块 根据舟山市的社会经济发展规划和“以港兴市，打造海洋大市”战略实施计划，本项目正处于连接 城市未来的行政金融中心 临城和主要商业中心 沈家门、东港的枢纽部位。随着 本地块东边的岳泉隧道开通，西边的中心渔港和船舶市场形成，本项目区域将成为舟山城市中心的黄金区块。 7、价格优势明显、性价比高 本项目秉承让利于民、合理利润、快速销售的原则，以高品质、
10、低价格来赢得市场。不但与同类楼盘相比价格优势十分明显，而且也低于本区域二手房的市场价格，性价比较高。 8、国家政策推动 在 2006 年 8 月 1 日开始二手房交易征收个税，这对本项目的销售是个很大 的推动。 四、项目劣势分析 从项目的环境、区域、价格、定 位等方面分析，本项目相对其他楼盘的劣势在于： 1、 从项目所在地抵达定海、临城、沈家门等中心区域步行距离较远，非传统城市中心区。 2、项目地块周边环境一般，除北侧部分较好外，其余都有待改造。 五、结论 综上所述，本项目作为一个为本地服务、面向普通购房者的低价位、高品质的经济型现代化居住小区，具有强大的市场竞争力和优势，其市场前景十分乐观。
11、 第五章 项目开发计划 一、项目开发计划概述 本项目计划分二期开发，目前先实施一期工程建设。 2006 年初开始筹备，预计到 2009年交付使用，总建设周期预计为 3 年。总建设面积为 112200 平方米，其中住宅部分 95200平方米，商铺部分 5250 平方米，地下室部分 10500 平方米，物管用房 1300 平方米。 二、项目开发计划节点 1、前期筹备 本项目已于 2005 年 7 月 15 日完成土地摘牌手续，现已付清全部土地出让金及税款并取得国有土地使用权证。从 2006 年初开始进行前期筹准备，计划到 2006 年 12 月上旬完成全部前期筹备工作，为期 12 个月。 工作项目
12、 时间 备注 土地勘测 2006 年初 已完成 规划设计 2006.1 2006.6 已通过会审 扩初设计 2006.6 2006.8 06 年 8 月通过会审 施工图设计 2006.9 2006.10 06 年 10 月底完成 施工图报批等 2006.11 2006.12 含其他审批及招标手续 2、一期项目建设 一期项目建设分 A、 B 两个区块实施。 A 区块为多层住宅及底层商铺，加 1 幢 11 层小高层连俱乐部会所，考虑到施工难度及节约投资成本， B 区块桩基施工和地下室土建部分与 A 区同步实施。从 2006 年 12 月底正式交付使用，建设周期为 28 个月。 项目节点 时间 备注
13、 正式开工建设 2006 年 12 基础施工 2007.1 2007.5 基础施工 全部完成 部分 结构封顶 2007.10 全部结构封顶 2008.2 单体竣工验收 2008.6 合格后转入设备安装和内部装潢 全部市政配套、园林施工完成 2008.12 竣工验收 2009.1 交付使用 2009.3 B 区块为四幢 16-18 层高层加 2 幢 11 层小高层组成，下部为地下室人防工程。从 2007年 7 月地上部分正式开工建设到 2009 年 3 月底正式交付使用，建设周期为 21 个月。 项目节点 时间 备注 桩基及地下室 一期施工时已完成 地上部分开始施工 2007.7 主 体结构封顶
14、 2008.2 单体竣工验收 2008.7 合格后转入设备安装和内部装潢 全部市政配套、园林施工完成 2008.12 竣工验收 2009.1 交付使用 2009.3 第六章 资金使用计划 一、项目投资额概算 一期项目预计总投资额为： 32392.01 万元 序号 项目 单价 数量 金额（万元） 1 土地出让金 (含税 ) 91 万元 101 亩 9471（含税 280 万） 2 建设管理费 2.1 建设单位管理费 按工程概算的 5%收取 662 2.2 工程监理费 按工程概算的 1%收取 130 2.4 小计 792 3 勘测、设计费 3.1 勘测费 (含初堪和净勘费用及施工图设计费 ) 按工
15、程概算的 2%收取 250 3.2 可行性研究费 50 3.3 前期策划费 5 元 / 112200 56.1 3.4 设计费 55 元 / 112200 617.1 3.5 小计 973.2 4 建安工程费 4.1 桩基工程费 1442 4.2 土建和安装工程费 923.58/ 112200 10362.6 4.3 交通标志和标识 85 4.4 会所装修 114 4.5 甲供料 1236 4.6 小计 1180/ 112200 13239.6 5 基础设施及公共配套设施费 5.1 基础设施费 157.3 5.2 公共配套设施费 264 5.3 小计 421.3 6 不可预见费 按以上 5 项
16、之和 3%计算 746.91 7 开发期间税费 7.1 市政公用基础配套费 50 元 / 112200 561 7.2 教育附加费 按 国家规定计税额的 5%计 312 7.3 营业税 按销售收入的 5%计算 2161 7.4 印花税 按规定税额万分之三计算 15 7.5 城市建设附加费 按 规定税额 的 7%计算 151 7.6 其他税费 1160 7.7 小计 4360 8 营销推广费 8.1 广告宣传费 按销售收入的 1%计算 430 8.2 销售代理费 按销售收入的 1.5%计算 650 8.3 其他销售费用 按销售收入的 0.5%计算 200 8.4 小计 1280 9 财务费用 9
17、.1 贷款利息 一亿元转贷三年， 按 年息 6.3%计 1890 9.2 其他 200 9.3 小计 2090 合计 33374.01 万元 其中：土地费用 9471 万元 A 区期项目土建安装费用 5575.5 万元 B 区期项目土建安装费用 7664.1 万元 其他费用 10663.41 万元 按项目总投资测算，本项目一期建设成本为每平方米 2974.51 元。（含二期土地成本 费用） 二、资金取得与融资计划 本项目一期项目总投资约为 33374.01 万元 。其中开发商资本金为 13200 万元，占总投 资额的 39.55%；计划融资 10000 万元 , 占总投资额的 29.9%；项目
18、预售回笼转建设资金 10174.01 万元，占总投资额的 30.55%。 项目融资预计贷款期为 3 年，利率参照商业银行标准计算，逐年付息，到期还本。 三、资金使用计划 1、已使用资金列表（截止 2006 年 7 月 31 日） 序号 项目 金额（万元） 支付时间 1 建设管理费 280 2006.1 2006.7 2 土地出让金 (含税 ) 9471 已付清 3 勘测设计费 250 已付清 合计 10001 2、计划使用资金列表（截止 2009 年 3 月 31 日） 2006年资金使用计划 (2006.8 2006.12) 序号 项目 金额（万元） 支付时间 1 设计及策划费等 723.2
19、 2006.10 2 前期规费 1442 2006.10 2006.12 3 建设管理费 512 2006.8 2006.12 合计 2677.2 2007年资金使用计划 (2007.1 2007.12) 序号 项目 金额（万元） 支付时间 1 A 区项目首期工程款 3176 2007.1-10 2 不可预计费预提 400 2007.1-10 3 营销推广费 500 2007.6-12 4 B 区项目首期工程款 1986 2007.7-12 5 其他费用 2839.54 按实际发生时间结算 合计 8901.54 2008年资金使用计划 (2008.1 2008.12) 序号 项目 金额（万元） 支付时间 1 A 区项目二期工程款 1840 2008.2-12 2 B 区项目二期工程款 4294.8 2008.2-12
