1、联想集团武汉地产项目可行性研究报告（二） 一）市场概况 1 武汉市总体经济状况 武汉市是中国六大中心城市之一。 在 1992年国家公布的中国城市综合经济实力 50强中，武汉名列第六。 2001年，武汉市国内生产总值达到 1348 亿元，按可比价格计算，比 2000 年增长 12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入 150.18 亿元 ,同比增长 21.8%,占国内生产总值的比重为本 11.1%。自 1992 年以来 ,武汉经济发展驶入快车道 ,全市国内生产总值连续保持两位数增长 ,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高， 人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”
2、计划的良好开局。 得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。 中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国 221 个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外 资 63.7 亿美元，外资来自全球五大洲 40 多个国家或地区，全球 500 强跨国公司有 35 家来汉投资，另有 45 家设立了代表处。
3、迈向世界超级城市 世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国未来学家杂志 1999年 6-7 月刊发表了著名学者麦金利 -康韦所著题为未来的超级城市的文章，预言中国的上海、武汉将进入 21世纪全球十大超级城市之列。 超级城市是指具有下列 3 项条件特征的城市地区：人口超过 100 万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求） ；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的 10 个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交
4、通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。 未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎 -图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。 2 武汉房 地产市场概况 国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。 武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资 100 亿元兴建 60
5、0 万平方米的住宅，五年共建 3000 万平方米，用五年的时间解决 30 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显的。 形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运做逐步放宽条件， 市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。 部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。 3 武汉商品住宅价格走势 2001 年武汉市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。本
6、季度洪山区高档物业依然保持 3600 元 /。虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了一定的作用。 洪山区： 2002 年第四季度洪山区住宅价格指数为 1488.67 点，比上季度上涨了 36.92 点；住宅平均价格为2325.85 元 /平方米，比上季度上涨了 57.68 元 /平方米，涨幅为 2.54%。 洪山区指数 2001 第四季度 1145.39 2002 第一季度 1273.52 2002 第二季度 1327.12 2002 第三季度 1451.75 2002 第四季度 1488.67 此季度武珞路沿线楼盘销售均价在 3000 元 /平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在
7、 3200 元 /平方米左右的兆富国际大厦取得了 3000 平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交 通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体 高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。 楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到 2900 元 /平方米以外，其他楼盘均价在 1940 元 /平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城
8、新都本季度销售量在 1 万平方米 以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在 5000 平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，此季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在 4000 平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在 2000 元 /平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为 1600 元 /平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价
9、为 1700 元 /平方米，销量达到 1.4 万平方米左右；均价在 2300 元 /平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了4000 多平方米；水蓝郡经过 6 月底的暂停销售后于 8 月重新登场，呈良好态势。 4 武汉主要商品住宅楼盘 2002 年销售大势 1市场整体活跃，楼盘销售顺畅 2002 年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度，各区域销售价格和销售量都大幅度提高，如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间，一期的 400 余套已销售逾 70。碧水晴天一期推出的 292 套住房，两 个季度不到销售了 70%，而其出售的 42 间商铺也被一抢而空。武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得近 10000
10、 平方米的销售量；中北路上天源城住宅小区也是近万平方米的销售量。在价格上，各区域的销售价格均上涨约 100元 /平方米。 2名家操盘实力大增 目前，武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。例如，位于汉口金融一条街西北湖畔的“世纪华庭”，便是以尊贵气息走向市场直言，使得只有 189 套豪宅的“世纪华 庭”在推出不到半年的时间里就售出了 137 套。武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘 “丽岛花园”，则是在借助优势的临湖地理位置优势之外，仍然十分注重小区内部的环境建设，这在武汉市的楼
11、盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位。同样，武汉市还有着像“虹景花园”这样原滋原味的高档欧式住宅，有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的“金色港湾”，以及像“蓝湾俊园”这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘。 3小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势 2002 年 7 月 1 日武汉市土地供应方式的改革，土 地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商的共识。在这种市场背景下，武汉市小高层、高层项目的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。据调查： 2002 年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达 150 余栋，总建筑面积将达到 2
12、00 万平方米以上，与上年相比，其增幅为 30%左右。随着小高层、高层住宅的逐步增多，消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。 4消费者的购房行为渐趋理性 随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷 款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置 40，价格为 36.85，环境为22.96，交通为 6.47，其他因素的被选率为 0.93，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。 5. 价格及指数 2002 年第四季度房地产综合物业指数为 1115.72 点，较上季度上涨 66.43 点；综合物业平均价格为3207.76 元 /平方米，与上季度相比 上涨了 190.98 元 /平方米，涨幅为 6.33%。 住宅价格指数此季度为 1136.63 点，比上季度上涨 58.32 点；平均价格为 2206.88 元 /平方米，比上季度上升113.23 元 /平方米，其升幅为 5.41%。 写字楼价格指数此季度为 1050.07 点，较上季度上涨 11.36 点；平均价格为 4208.63 元 /平方米，较上季度涨了 45.55 元 /平方米，涨幅为 1.09%。
