1、1. 多 样 化的融 资 渠道2. 不同融 资 渠道 发 展 简介3. 融 资 成本跟踪目录 我国房地 产 的 主 要融 资 方式有 非 标 融 资 、 银 行 贷 款、境内 债 券 融 资 、股 权 融 资 、 境外 债券融 资 、 资产证 券化、民 间 借 贷 等 。 目前，国家 统 计 局按 资 金来 源 ， 分 为银 行 贷 款 、 自筹 资 金、海 外 资 金和其他 资 金 四 个 部分 进 行 统 计 。 目前 占 比 由 高 到 低依 次 是 其 他 资 金 （ 主 要 订 金 、 销 售 预 收 款 ， 住 房抵 押贷 款 等）、自筹 资 金（包含 债务 性 资 金 等 ）、
2、银 行 贷 款 和利 用 外 资 。 统计 局口径不能和金融系 统 的 统计 完 全 对 应 （ 统 计 办 法 不 同），宜 用 于 辅 助 行 业 判 断 。资 料来源：国家 统计 局，中信 证 券研究部整理资 料来源：国家 统计 局，中心 证 券研究部整理我国 单 月房地 产 开 发 投 资 （万 亿 元）1. 多 样 化的融 资 渠道我国房地 产 开 发 投 资资 金 来源 占 比（ 单 月）银 行 贷 款 自筹 资 金 其他 资 金 利用外 资 （右 轴 ）60% 0.20%50% 0.15%40%30% 0.10%20%0.05%10%0% 0.00%32.521.510.502
3、2010年 后 ，境 内 上市公 司 股 权 融 资 案例 稀 少 ，只 阶 段性 放 开 短 暂 窗 口 。 海 外 资 本 市 场偶有股 权 融 资 机会 。 2015年 起 境内 资 本市 场 ， 主 要是 债 券市 场 打 开 ， 为 地 产 企 业 提供 了丰富 的 长 期 限 ，信用 负债 工具，极大增 强 了 优质 上市公 司 的 竞 争 力 。 从 2017年 9月 至 今 ，我 们 统 计 到 房 地 产 企 业 公开 市 场发 行 债 券 总 共 募 资 9552亿 元 ， 其中 境内融 资 6455亿 元，占比 67.6%； 境外 募 资 3097亿 元 ， 占 比 32
4、.4%。 从 融 资 成本 来看 ， 海外融 资 的成本在逐 渐 增加， 风险 在 逐步 加 大， 未 来占 比 可能 继 续 下 降 。资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理，外 币 已折算 为 人民币资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理，外 币 已折算 为 人民 币 ，不考 虑 回售1. 多 样 化的融 资 渠道近一年房地 产 融 资 的期 限 结 构 （ 亿 元）4500400035003000250020001500100050000-1 1-3 3-5 5-10 10+近一年房地 产债 券境内 外 发 行 统 计 （ 亿 元）2130365250境内融 资 境外融
5、资659288791 765147615417351600140012001000800 132600400 123 280543359 269 168 7902000423 323 340 291 356 4733 境内融 资 的主 要 产 品包括短期 借 款 （超短期融 资 券 ），中 长 期 借 款（中期票据 、 公司 债、定向工具 )， 资产证 券化； 境外融 资 的主 要 产 品都是一年 期 以上的中 长 期 借 款 ，主要品种 有 ：企 业债 券 、 永 续债 券和 可 转债 。 我 们观 察 到 ，境 内 流 动 性 合理充裕， 近 3月 境 内 房 地 产 市 场债 券 发 行
6、活 跃 ， 2018年 8月，境 内融 资 达 到 790亿 元， 环 比增 长 28.6%。 地 产 企 业 的境 外 融 资 在 2018年 4月 达 到 融资659亿 元的最高点，之后逐 渐 下滑， 到 8月 仅 132亿 元 。资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理，外 币 已折算 为 人民币资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理，外 币 已折算 为 人民币1. 多 样 化的融 资 渠道境内融 资规 模与 结 构（ 亿 元）中 长 期借款 短期借款 资产证 券化9008007006005004003002001000境外融 资规 模与 结 构（ 亿 元）企 业债 券 永
7、 续债 可 转债70060050040030020010004 银 行 间 市 场 房地 产 开 发 企 业 通 过银 行 间 市 场获 得 短期 和 中 长 期 的融 资 支 持 。 短期借款：超短期融 资 券和短期融 资 券 ， 提 供一 年 以内 的 流 动 性 支 持 。 超短期融 资 券 由 于期限 短 ，信 用 风险 相 对较 小 ， 资 金成本也相 对 较 低 ，但是有 着 较 大 的再 融 资风险 。 长 期借款：主要由中期票据构成， 有 少量 定 向工 具 和企 业 债 。资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理（超）短期融
8、 资 券 发 行 规 模（ 亿 元） 中期票据等中 长 期工具 发 行 规 模 （ 亿 元 ）2.不同融 资 渠道 发 展 简介050100150200250 4003503002502001501005005 近期典型的短期融 资 券 发 行情况2.不同融 资 渠道 发 展 简介债 券 简 称 起息日近期典发 行 规 模 (亿 )型的短期融资期限券 案 例主体 评级 票面利率 (%) 发 行人18万 科 SCP006 2018-9-21 20 180D AAA 3.35 万科18金融街 投 SCP001 2018-9-7 15 270D AAA 3.78 金融街集 团18新城控 股 SCP0
9、01 2018-9-4 15 270D AAA 6.24 新城控股18富力地 产 SCP006 2018-8-31 6.7 270D AAA 6.5 富力地 产18华 夏幸 福 SCP003 2018-8-22 25 162D AAA 6 华 夏幸福18华侨 城 SCP005 2018-8-17 20 126D AAA 3.05 华侨 城18富力地 产 SCP005 2018-8-16 5 270D AAA 6.43 富力地 产18万 科 SCP005 2018-8-10 20 180D AAA 3.25 万科18金 地 SCP002 2018-8-8 10 270D AAA 3.75 金地集
10、 团18金科地 产 CP001 2018-8-3 10 365D AA+ 6.9 金科股份资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理6 近期典型的中期票据及其他 银 行 间 债 券 发 行 情况期 票2. 不同融 资 渠道 发 展 简介资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理债 券 简 称近起息日典型的中期发 行 规 模 (亿 )据 发 行 案例发 行期 限 (年 ) 主体 评级 票面利 率 (%) 债 券 类 型18光大嘉宝 PPN002 2018-7-3 2 3 AA+ 6.9 定向工具18阳光城 MTN002 2018-7-27 10 3 AA+ 7.5 中期票据18中粮地 产
11、 MTN002 2018-7-19 12 3 AA+ 5 中期票据18万科 MTN001 2018-7-12 30 3 AAA 4.6 中期票据18保利房 产 MTN003 2018-7-9 25 3 AAA 4.6 中期票据18滨 海新城 MTN002 2018-8-30 6 3 AA 7.8 中期票据18泛海 MTN001 2018-8-29 7 5 AA+ 8.5 中期票据18金地 MTN003 2018-8-24 20 3 AAA 4.8 中期票据18华侨 城 MTN002 2018-8-3 20 3 AAA 4.07 中期票据18新城控股 MTN002 2018-9-17 9 3 A
12、AA 7.39 中期票据7 交易所市 场 交 易所市 场 融 资 规 模与 银 行 间 市 场 大抵相 同 ， 2017年 9月 至 今 ， 共 融 资 2145亿 元 。 （银 行 间 中 长 期借款融 资规 模是 2163亿 元 ）。 近两月，交易所市 场发 行活 跃 ， 8月 总 计发 行 债 券 达 416亿 元。资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理公司 债发 行 规 模（ 亿 元）2. 不同融 资 渠道 发 展 简介101 9436 36 35106267161 147191 170416 3884504003503002502
13、00150100500境内融 资 来源占比银 行 间 短期 资产证 券化 银 行 间 中 长 期 交易所17.6%33.2%15.7%33.5%8 近期典型的交易所公司 债发 行情况2. 不同融 资 渠道 发 展 简介资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理债 券 简 称 起息日近期典型发 行 规 模 (亿 )的交易所公司债发 行期 限 (年 )案例主体 评级 票面利 率 (%) 发 行人 简 称18绿 城 11 2018-9-21 10 5 AAA 5.7 绿 城集 团18泰禾 02 2018-9-19 15 3 AA+ 7.5 泰禾集 团18旭 辉 05 2018-9-19 8.75
14、 4 AAA 6.39 旭 辉 集 团18旭 辉 05 2018-9-19 9.95 4 AAA 旭 辉 集 团18富力 07 2018-9-18 5.5 4 AAA 7.7 富力地 产18富力 06 2018-9-18 12 3 AAA 7.3 富力地 产18富力 07 2018-9-18 18 4 AAA 7.7 富力地 产18富力 06 2018-9-18 18 3 AAA 7.3 富力地 产18首置 01 2018-9-14 25 5 AAA 4.89 首 创 置 业18首置 01 2018-9-14 25 5 AAA 4.89 首 创 置 业18海控 02 2018-9-13 22
15、3 AA+ 9 泛海控股18海控 02 2018-9-13 22 3 AA+ 9 泛海控股18海控 01 2018-9-10 40 3 AA+ 9 泛海控股18海控 01 2018-9-10 40 3 AA+ 9 泛海控股18华 夏 04 2018-9-10 13 3 AAA 7.4 华 夏幸福18金科 06 2018-9-5 15 3 AAA 8.06 金科股份9 资产证 券化 房地 产 企 业 相关 资产证 券化， 2017年 9月至 今 ，共 涉 及融 资 1012亿 元 。 资产证 券 化 的底 层资产 中 占 比最 大的 为 应 收 账 款 ，占比 53.9%， 主要由 物 业 管 理 费 、购 房 尾款构成。资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理资 料来源： Wind，中信 证 券研究部整理地 产 相关 资产证 券化 发 行 规 模 （ 亿 元 ）2.不同融 资 渠道 发 展 简介底 层资产 占比6.4% 6.2% REITs19.0% CMBS信托受益 权53.9% 14.6% 应 收 账 款其他18016014012010080604020010
