1、 乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发 可行性分析报告 一、 企业结构和发展规划 2 二、新疆房地产市场总体评估 5 三、乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土地概述 8 四、拟征购土地开发权转让情况 10 五、项目开发定位 12 六、项目投资计划和开发周期 16 七、项目营销计划 18 八、财务效益测算 19 九、资金筹备计划 21 十、结论 22 纲 要 一、企业结构和发展规划 1、新疆鸿福集团有限公司简介 新疆鸿福集团有限责任公司是隶属于电信系统的股份制企业，以公众信息产业、酒店经营、房地产开发、旅游项目开发、成套设备供应、药业连锁经营为业务主体，企业资产 6 亿元，下设新疆鸿福房地产开发公司、新疆鸿福大饭店（
2、五星级）、新疆公众信息产业股份有限公司等 10 个经营实体，企业背景强大，资金实力雄厚，发展力持久，是新疆维吾尔自治区较为知名的中型企业集团。 新疆鸿福集团有限公司秉承中国电信企业 理念，以电信行业为依托，坚持多元化经营、全范围发展的创新之路，以稳健求生存，以创新求发展，企业运行平稳，业务拓展迅速，社会信誉良好。新疆鸿福集团下属的鸿福大饭店，到目前为止仍然是新疆境内设施最好、配套最完善、经营最规范、知名度最高的五星级旅游酒店，在为集团经营创下丰厚利润的同时，也为企业品牌建设发挥了巨大作用。新疆鸿福集团下属企业“新疆医圣医药公司”经过近一年的运行，月销售额超过 1000 万元，已发展成为新疆第三
3、大医药批发企业。鸿福医药连锁店是新疆非医药类企业在医药行业发展最快的连锁经营机构，也是鸿福集团实现 多元化、连锁化经营的范本企业，到目前为止，已经在全疆各大城市建设连锁店近 80 个，业绩显著，效益稳步上升。 在企业机制逐年完善、传统产业稳步巩固的情况下，新疆鸿福集团凭借雄厚的资本实力的品牌实力，介入房地产领域，从 2003 年初开始，投资开发库尔勒商业项目“金色时代广场”，为建立完整的企业核心竞争力奠定了坚实基础。 2、 新疆鸿福房地产开发有限公司简介 新疆鸿福房地产开发有限公司成立于 1998 年，三级开发资质。公司成立初期，除面对电信系统进行内部房产开发外，没有实质性的商业项目开发。在成
4、立以后 4 年多时间里，公司执力于建设和发展专业团队，积极关注市场动态，针对新疆房地产市场进行长期的、深入的评估和研究，等待合适的进入机会。 从 2001 年起，新疆房地产业进入盘整期，随着市场结构的逐步调整，房地产行业从无序走向规范、从混乱走向理性，到 2002 年，政府宏观调控力度加大，大型房地产企业逐步实现转型，中小型房地产经营淡出市场，产品供求趋于平稳，整体发展格局趋于合理。新疆鸿福集团审时度势，在广泛征求和听取了行业主管领导、专业研究人员、业内人士意见后，对集团经营方向做出重大战略调整，决定紧抓机遇，将房地产 开发做为企业新的支柱产业和绩效增长点，并针对企业可持续发展需要，重新改组企
5、业机构和领导班子，使企业组织结构得到完善，专业力量得到加强。 3、 房地产开发业绩 2002 年，新疆鸿福集团有限责任公司在新疆巴音郭楞蒙古族自治州人民政府、库尔勒市人民政府的大力支持下，兼并新疆巴州外贸公司，在充分利用巴州外贸现有土地资源的基础上，征购了人民广场西北侧、萨依巴格路与巴音路临街处的全部土地，由新疆鸿福房地产开发公司投资开发大型室内商业步行街“金色时代广场”，总建筑面积 7 万多平米，其中商业面积 2.8 万平米，开发总投 资 1.17 亿元。 “金色时代广场”是新疆鸿福房地产开发公司成立后的第一个商业性开发项目，在项目前期，公司进行了细致、缜密的立项调研和开发定位，聘请国际知名
6、的美国龙安设计规划公司主持建筑设计和规划工作，并以招标方式引进房地产营销策划机构、房地产销售代理机构，建立了开发建设、营销策划、销售代理三位一体的专业模式，取得了良好的销售业绩。 金色时代广场于 2003 年 4 月 1 日开始工程拆迁， 4 月 15 日破土动工， 4 月 28 日进入预订，截止 5 月 30 日，共完成预订销售额 9000余万元，加上客户意向预订额，预计 到正式开盘销售 （ 6 月下旬） 时间，可完成销售额 1.4 亿元左右。由于企业决策正确、项目定位合理、营销策略得当，金色时代广场在市场竞争激烈、工程尚未过半的情况下，就已经收回全部投资。根据项目预算，在项目销售完成 75
7、%、为下属企业预留足够办公用房的情况下，本项目仍然可以实现纯利 5000 万元以上，这充分证明，新疆鸿福集团对新疆房地产行业的判断是正确的，进入是适时的。 金色时代广场的成功开发，为新疆鸿福房地产开发公司全面进军新疆房地产市场积累了宝贵经验、储备了专业人才、建立了管理队伍，在为电信企业增添了品牌和荣 誉的同时，促进新疆鸿福集团有限公司顺利实现企业改组和产业重心转移，企业多元化发展路线更加清晰。 4、企业可持续发展规划 随着金色时代广场开发项目的实施，新疆鸿福房地产开发公司已完全进入市场化、企业化运作的新阶段。新疆鸿福集团出于对重大项目进行整体把控的需要，调整了企业的领导层和管理层，巩固传统行业
8、，拓展房地产行业，并根据企业长期发展和可持续发展需要，对鸿福房地产开发公司的经营和发展做出以下战略性规划： 4-1、立足于乌鲁木齐和库尔勒两个南、北疆中心城市，做好长期开发的准备；借助政策背景和电 信企业背景， 以企业兼并、债权重组、资本运作等方式参与土地收购，尽可能利用西部大开发政策和国有企业收购兼并政策，压 缩土地成本，降低开发风险。 4-2、根据两个中心城市的房地产市场情况，在乌鲁木齐地区的土地征购以二类、三类住宅用地为主，除市场有空缺的专业性商业项目外，不介入大型、综合性商业项目开发；在库尔勒地区的土地征购以一类、二类商业用地为主，除市场有空缺的中、高档住宅外，不介入普通低价位住宅开发
9、。 4-3、为回避市场风险，企业总体土地储备量不超过 20 万平米，不针对市郊土地做远期开发储备。 所征购土地原则上以 3 年为一个开发周期，在获得土地开发权后，力求第一年开发、第二年见效、第三年获益。 4-4、从 2003 年起的 3 年内，每年资金投入量控制在 3 亿元以下，每年开发总量控制在 20 万平米以下；每年销售总额控制在 5 亿元以下，每年销售面积控制在 25 万平米以下。在此基础上，实际资金投入和开发面积根据市场发展做动态调整，在新疆市场的发展规模 3年内保持在中等偏上水平， 3 年以后的经营和发展根据市场状况做新的部署。 二、新疆房地产市场总体评估 1、市场回顾 从 90 年
10、代以后，新疆国内生产总值年 均增长 10.4%，各项主要经济指标上升明显，经济体制逐步由单一封闭的自然经济向全方位开放的格局转变，经济结构不断调整和优化，市政、交通、电信、能源等基础设施和基础产业得到加强，经济发展的硬环境得到改善；通过进一步整顿和规范市场秩序，制定和落实投资政策和消费政策，清理的取消抑制投资和消费的不合理政策，经济发展软环境日趋好转，社会局势稳定，城乡人民生活水平明显提高。 经济的发展带来了房地产市场的活跃和城市化水平的提高，城市人口数量激增，旧城改造、市政基础建设的步伐加快，大大地拓展了新疆房地产市场的发展空 间。随着房改政策逐步落实及银行信贷政策的相继出台，公房上市交易和
11、房屋二级市场开始启动，房地产消费流通渠道呈多元化趋势。 作为人流、物流、资金流、信息流和建设行业的重要载体，新疆房地产开发投资年均增长幅度达 42.3%，房地产开发投资从 1989 年的 1.2 亿元增长到 2002 年的 137.92 亿元， 14 年间，全疆累计完成住宅投资 221.79 亿元，竣工住宅面积 1971.17 万平方米，城市人均居住面积由 1989 年的 9.2 平方米增至 2002 年的 22.06 平方米，增长率为 107.17%。以上数据充分说明，新疆房地产市 场已经进入成熟、发展的新阶段。 乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区的首府，全市辖 7 区 1 县，总面积 12000
12、 平方公里，市政面积 166.8 平方公里，人口 208.2 万。乌鲁木齐经济发展水平居西部地区城市前列，房地产开发逐年、稳步上升，到 2002 年，个人购房已经达到住宅消费的 95%以上，以个人购房为主体的市场结构已经形成并完善，到 2003 年初，乌鲁木齐市共建设各类住宅近 14100 万平方米，共建成住宅类用房 25 万余套，居民住房平均面积由 80 年代初期人均不足 8 平方米扩大到现在的近 19.6 平方米。 截止 2002 年，新疆城镇居民通过住房制度改革，累计出售公有住房 5716 万平方米，合计 86 万套，占可售公房 85.4%，加上部分未出售但仍享有使用权的公房和个人私有住
13、房，新疆城镇居民自有住房率已达到了 90%左右，在全国居中上水平。 2、前景分析 新疆城镇数量少、城市规模小，到目前为止，全疆城镇化水平为 33.7%，共有 633. 21 万非农业人口。根据自治区城镇体系规划的总体目标，在 2000 2005 年共 5 年时间里，全疆人口水平将由过去的 1900 万增加到 2000 万，城镇化水平由 33.7%提高到 36%，非农业人口达 到 750 万，增加约 120 万。按照 2002 年人均 19.06 万平方米的标准计算，到 2010 年，全疆城市平均每年需要新增住房面积 1187万平方米。如果按住房使用年限和拆旧建新计算，新疆城镇现有住房为 111
14、58.8 万平方米，正常使用期以 50 年计，年折旧率以 2%计，平均每年需拆旧建新 223.2 万平方米（未含旧城改造）。把以上几组数据综合起来分析，预计在未来 10 内，新疆平均每年至少需要新建住房 1234.7 万平方米，其中有 60%分布在乌鲁木齐地区。 受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因素的影响，新疆城 市居民人均住房建筑面积 （ 19.06 平方米） 低于全国平均水平 （人均住房面积 21 平方米） 近 10 个百分点。目前，全疆城镇户均建筑面积 64.79 平方米，有 85%的家庭住房建筑面积不足 70 平方米，随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求
15、转向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。 随着西部大开发政策的深入和新疆经济稳步发展，非住宅类地产需求增加，写字楼、宾馆、商场的销售量将会增大。在居民经济收入增加、生活水平提高的同时，居民日常开支费用减少，用于购买住房的可支配资 金相对增加，更进一步拉动了住宅类产品的需求总量。 3、发展预测 3-1、多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成 目前，乌鲁木齐已初步形成了以经济适用住房为塔基、普通住宅为核心、豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这三类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。其中价位在 1200 元 18
16、00 元 /平方米左右、带有国家补贴性质的经济适用住房，满足并解决了大多数中低收入、工薪阶层消费群体的住房需求。价位在 1800 元 2000 元 /平方米左右、地理位置优越 、居住环境好、房屋质量高的普通住宅，以中高收入阶层为消费对象，将成为今后新疆住宅发展的主流方向。 乌鲁木齐市房地产市场起步较晚，但发展迅速，从 2000 年起，出现大量高层、小高层住宅和别墅类住宅，丰富并完善了商品住宅的种类；在推行住宅商品化的过程中，乌鲁木齐已经发展并形成多元化住宅的供应体系，初步完成了商品住宅品种和结构的升级。 3-2、个人购房成为住宅消费市场的主体 随着我国住房体制改革的深入，个人购房已逐步取代了集
17、团购买，成为商品房市场的消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品 以后，家庭生活首要的消费需求；银行个人信贷消费的推出，促进并提升了居民的住房购买能力，城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求，在已经售出的交易类房屋中，有 8 成以上的个人购房者采用了银行贷款，这一消费方式将对今后的房地产市场发挥更大的推动作用。 3-3、城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展 国务院于 2002 年 7 月批准乌鲁木齐市新一轮城市总体规划，新规划的城市面积等于乌鲁木齐市现有规划面积的 6 倍。按照房地产发展的周期性规律，乌鲁木齐房地产行业目前已进入了一个新的增长期，这种增长势头在近几年中还 会继续。随着未来房地
18、产生产基数逐年增加，房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，但总体需求量仍然在 1200 1300 万平方米之间，具体到乌鲁木齐市场，当每年市场供应总量保持在 600 万平米左右、住宅供应量保持在 400 万平米左右时，房屋开发就在适度、适当的范围内，不会出现大面积过剩的现象。 三、乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土地概述 1、地理位置和周边环境 新疆鸿福房地产开发公司拟征购土地位于乌鲁木齐市天山区北端的鲤鱼山路 8 号，该片土地原为新疆制药厂宅地，紧邻新疆医科大学、医科大学附属医院（ 新疆最 大的医院） 、兰州军区乌鲁木齐总医院、新疆师范大学、新疆财贸学校等知名单位，是乌鲁木齐城市北线主要的居民
19、地和商业、文化区域，也是新疆传统的医疗、卫生聚集地。 鲤鱼山周边地区是一个相对独立的商业和居住版块，虽然带有一定工业区的成份，但整体环境在乌鲁木齐属 于绿化密集地区，有着得天独厚的环境优势。 1998 年以来，华源、广汇等房地产开发企业已经在鲤鱼山一带兴建完成部分住宅小区，使鲤鱼山路、新医路形成了中、高档住宅区的片区形象，从而提高了鲤鱼山路的整块土地价值。 乌鲁木齐城市地域狭长，景观资源严重 缺乏，从中、高收入阶层近几年的置业趋势看，对环境和自然资源的要求越来越高。鲤鱼山路有依山傍景的观景资源，同时又是乌鲁木齐的主要商务区域，拥有完善的交通、商务、工作、生活和娱乐设施。据统计，该片区内历年商品
20、住宅的总供应量为 68 万平方米，历年商品房住宅销售总量为 62.5 万平方米，销售率超过 90%，商业项目和住宅项目开发前景看好。 2、景观资源和市政配套 该片土地在乌鲁木齐鲤鱼山景观走廊内，背靠鲤鱼山公园和新疆民族风情园，乌鲁木齐惟一的市内水系和平渠从中间穿越，与红山景观区形成对应，是乌鲁木齐城市北线主 要的景观带和绿化带。片区内夏季平均气温低于市中心 2 摄氏度，冬季平均气温高于市中心 2 摄氏度，居住环境优良，风景优美。 做为传统的中心居住地，该片区市政配套完善，南、北、东、西分别临近鲤鱼山路、新医路、友好路、北京路等城市主干道，与河滩快速公路相距 500 米， 9 条公交线路通过片区
21、，四面通畅，交通便捷。 区域附近的友好路十字是乌鲁木齐主要的商业区， 1000 米生活圈分布着友好商场、富成百货、赛特购物中心、深圳城等知名零售商业和肯德基、百富汉堡等知名餐饮、娱乐网点，生活、购物便利。 周边学院林立 ，幼儿园、中小学、医院等星罗棋布，人文气氛浓郁，是乌鲁木齐市区内不可多得的、理想的人文居住区。 3、土地成本和土地开发权 做为城市中心居住地，该土地经过新的功能规划后，进入有偿出让用地范围。 2001 年 4 月，新疆啤酒花股份有限公司以投标方式，取得了该片土地 （原新疆制药厂） 共 12.6 万平方米的土地开发权，出让金额为 10100 万元 （参照和比较： 2000 年 12 月，乌鲁木齐南门体育馆 10.7 万平米土地以竞卖方式出让，实际交易金额为 41000 万元） 。在以后两年内，新疆啤酒花股份有限公司需交纳土地出让金 5600 万元（已交纳 1200 万元），投入前期和拆迁费用约 3000 万元（已投入），完成“四通一平”后的土地成本增加到 19000 万元左右。
