1、1本科毕业设计（论文）外文翻译原文LANDACQUISITIONCOMPENSATIONINCHINAPROBLEMSACCORDINGLY,ALLCOMPULSORYLANDACQUISITIONSINCHINAAREACTUALLY“COMPULSORYLANDRESUMPTIONS”INWHICHONLYLURSANDANYBUILDINGSONTHELANDARETAKENBYTHEACQUIRINGAUTHORITYZHENGDIWASAUTHORISEDBYTHECONSTITUTIONOFTHEPEOPLESREPUBLICOFCHINAIN1978,ANDWASAMENDEDI
2、N1993ARTICLE10OFTHECHINESECONSTITUTIONSTATESTHAT“THESTATEMAY,INTHEPUBLICINTEREST,REQUISITIONLANDFORITSUSEINACCORDANCEWITHTHELAW“UNDERTHEAUTHORITYOFTHECONSTITUTION,THEREARESEPARATELAWSGOVERNINGTHEACQUISITIONOFFARMLANDANDURBANLANDFIGURE1BELOWSUMMARISESCOMPULSORYLANDACQUISITIONINCHINAINRECENTYEARSIN199
3、5,ABOUT812KM2OFLANDWASACQUIREDBYTHEGOVERNMENTFORVARIOUSDEVELOPMENTSIN1996,THEAMOUNTOFLANDACQUIREDHADINCREASEDTOABOUT1,018KM2,ANAREAALMOSTTHESIZEOFHONGKONGSINCEASUBSTANTIALAMOUNTOF4THELANDACQUIREDWASFARMLAND,THEHIGHLOSSRATEOFFARMLANDHASALARMEDTHECENTRALGOVERNMENT,ANDRESTRICTIONSWERESUBSEQUENTLYIMPOSE
4、DTOREDUCETHELOSSOFFARMLANDIN1997,THEAMOUNTOFLANDACQUIREDDROPPEDTOABOUT519KM2,ANDIN1999,THEAMOUNTOFLANDACQUIREDWASABOUT340KM2CHINASTATISTICALYEARBOOKS19962000ALTHOUGHTHISISAFALLINGTREND,THEAMOUNTOFLANDACQUIREDANNUALLYISSTILLVERYSUBSTANTIALCONSIDERINGTHATCOMPULSORYLANDACQUISITIONPLAYSANIMPORTANTROLEIN
5、SUPPLYINGLANDFORURBANIZATION,THESTATECOUNCILHASISSUEDORDERNO15,WHICHREQUIRESLOCALGOVERNMENTSTOHAVERESOURCESTOESTABLISHALANDACQUISITION/RESERVESYSTEMATPRESENT,241CITIESIN12PROVINCESHAVEESTABLISHEDALANDACQUISITION/RESERVEAGENCYCMLR2001COMPENSATIONSTANDARDSINCHINATHEPRCLALANDUBDRARONLYLAIDDOWNTHEBROADP
6、RINCIPLESOFCOMPENSATION,WHILETHERESPECTIVEPEOPLESGOVERNMENTSOFPROVINCE,AUTONOMOUSREGION,ANDMUNICIPALITYDIRECTLYUNDERTHECENTRALGOVERNMENTAREAUTHORISEDTOPROVIDEDETAILSFORIMPLEMENTATIONCHINAISASOCIALISTCOUNTRYWHERECOMPULSORYACQUISITIONCOMPENSATIONHASITSUNIQUECHARACTERISTICSREGARDINGTHEACQUISITIONOFFARM
7、LAND,THEPRCLALPROVIDESTHATTHELANDUSEUNITMAYBEDIFFERENTFROMTHEACQUIRINGUNITHASTOCOMPENSATEFORTHEDISPOSSESSEDLANDUNITTHEGENERALPRINCIPLEISTHATCOMPENSATIONISPAYABLEACCORDINGTOTHEORIGINALUSEOFTHEACQUIREDLANDS47,PAR1THECOMPENSATIONSTANDARDSCONTAINTHEFOLLOWINGITEMSALANDCOMPENSATIONFORARABLELAND,THECOMPENS
8、ATIONPAYMENTISBASEDON610TIMESITSAVERAGEPRODUCTIONVALUEINTHEPASTTHREEYEARSPRIORTOACQUISITIONCOMPENSATIONSTANDARDSFOROTHERLANDARETOBEDETERMINEDBYTHERESPECTIVEPEOPLESGOVERNMENTSOFPROVINCE,AUTONOMOUSREGION,ANDMUNICIPALITYDIRECTLYUNDERTHECENTRALGOVERNMENTWITHREGARDSTOCOMPENSATIONFORAGRICULTURALLANDFORTHE
9、ACQUISITIONOFVEGETABLEFIELDSINSUBURBANAREAS,THELANDUSEUNITSHALLMAKEPAYMENTTOTHENEWVEGETABLEFIELDSDEVELOPMENTCONSTRUCTIONFUNDACCORDINGTOTHERELEVANTREQUIREMENTSOFTHESTATEBSETTLEMENTSUBSIDYPAYMENT5FORARABLELAND,THESETTLEMENTSUBSIDYPAYMENTISBASEDONTHENUMBEROFDISPOSSESSEDPERSONSTHEAMOUNTOFPAYMENTISTOBECA
10、LCULATEDBYDIVIDINGTHEAMOUNTOFLANDACQUIREDBYTHEAVERAGEARABLELANDPERPERSONINTHEDISPOSSESSEDLANDUNITTHESTANDARDPAYMENTTOEACHPERSONWHONEEDSTOBERESETTLEDISBASEDON46TIMESTHEAVERAGEPRODUCTIONVALUEOFTHELANDTAKENINTHEPASTTHREEYEARSPRIORTOACQUISITIONHOWEVER,THEMAXIMUMPAYMENTFOREACHHECTAREOFACQUIREDLANDSHALLNO
11、TBEHIGHERTHAN15TIMESTHEAVERAGEPRODUCTIONVALUEINTHEPASTTHREEYEARSPRIORTOACQUISITIONS47,PAR2THESETTLEMENTSUBSIDYPAYMENTOFOTHERLANDISTOBEDETERMINEDBYTHERESPECTIVEPEOPLESGOVERNMENTSOFPROVINCE,AUTONOMOUSREGION,ANDMUNICIPALITYDIRECTLYUNDERTHECENTRALGOVERNMENT,WITHREGARDSTORESETTLEMENTASSISTANCEFORAGRICULT
12、URALLANDS47PAR3IFTHELANDCOMPENSATIONANDSETTLEMENTSUBSIDYPAYMENTSAREINSUFFICIENTTOMAINTAINTHEDISPOSSESSEDFARMERSORIGINALQUALITYOFLIFELEVEL,THEAMOUNTOFSETTLEMENTSUBSIDYPAYMENTCANBEINCREASEDPENDINGAPPROVALBYTHERELEVANTAUTHORITIESBUTTHETOTALPAYMENTFORLANDCOMPENSATIONANDSETTLEMENTSUBSIDYSHALLNOTEXCEED30T
13、IMESTHEAVERAGEPRODUCTIONVALUEOFTHEACQUIREDLANDINTHEPASTTHREEYEARSPRIORTOACQUISITIONS47,PAR6CIMPROVEMENTSANDCROPCOMPENSATIONCOMPENSATIONSTANDARDSFORIMPROVEMENTSONLANDANDCROPSARETOBEDETERMINEDBYTHERESPECTIVEPEOPLESGOVERNMENTSOFPROVINCE,AUTONOMOUSREGION,ANDMUNICIPALITYDIRECTLYUNDERTHECENTRALGOVERNMENTS
14、47,PAR4SECTION51OFTHEPRCLALPROVIDESTHATTHECOMPENSATIONSTANDARDSANDMIGRANTSRESETTLEMENTMETHODFORMEDIUMANDLARGESCALEWATERCONSERVANCYANDHYDROELECTRICPOWERPROJECTSARETOBEDETERMINEDBYTHESTATECOUNCILMONETARYCOMPENSATIONANDTHEEXCHANGEOFPROPERTYTITLESFORMONETARYCOMPENSATION,THEAMOUNTISDETERMINEDBYREALESTATE
15、MARKETVALUEASSESSMENTHAVINGREGARDTOFACTORSSUCHASLOCATION,USES,GROSSFLOORAREA,ETCDETAILSOFTHEASSESSMENTMETHODARETOBEDETERMINEDBYTHERELEVANTPEOPLESGOVERNMENTSOFPROVINCE,AUTONOMOUSCITY,ANDMUNICIPALITYDIRECTLYUNDERTHECENTRALGOVERNMENTREG24THEEXCHANGEOFPROPERTYTITLESMEANSAPSDRDISPOSSESSEDPERSONHANDSOVERH
16、IS/HERPROPERTYTITLEOFTHEAFFECTEDPROPERTYINEXCHANGEFORTHEPROPERTYTITLEOFAREPLACEMENTPROPERTYPROVIDEDBYTHEDRPACQUIRINGAUTHORITYUNDERREG25,PAR1,THERENEEDSTOBEANADJUSTMENTFORTHEPRICEDIFFERENCEBETWEENTHEACQUIRED6PROPERTYANDTHEREPLACEMENTPROPERTYTHEPRICESARETOBEDETERMINEDACCORDINGTOREG24IEASSESSEDMARKETVA
17、LUEOFTHEPROPERTIESHOWEVER,THEREISNOPROPERTYTITLESEXCHANGEFORATTACHEDSTRUCTURESOFNONPUBLICWELFAREUNDERTAKINGSREG25,PAR2THEEXCHANGEOFPROPERTYTITLESHASTOBETHEMETHODOFCOMPENSATIONWHERETHEAFFECTEDPROPERTYISARENTALPROPERTYANDTHEPSDRCANNOTREACHANAGREEMENTWITHTHETENANTSTORESCINDTHELEASEINTHISCASE,THEPSDRHAS
18、TOSIGNANEWLEASEWITHTENANTSFORRENTINGTHEREPLACEMENTPROPERTYAFTEREXCHANGINGPROPERTYTITLESREG27,PAR2WHERETHEACQUIREDPROPERTIESAREOWNEDBYPUBLICWELFAREUNDERTAKINGS,THEDRPHASTOREINSTATETHEPROPERTIESACCORDINGTORELEVANTLAWSANDTOWNPLANNINGREQUIREMENTSALTERNATIVELY,MONETARYCOMPENSATIONMAYBEGIVENREG26SOURCENEL
19、SONCHAN，INTERNATIONALREALESTATEREVIEW2003VOL6NO1PP1361527译文中国土地征用的问题和解释在1978年自从“改革开放”政策的实施以后，中国已经表现所有的方面的可重视的进步，迅速的经济开发已经加速国家的城市化。截至1995年，中国已经拥有640个城市，这一数据到1999年已增至667个。城市化的高比率已经为基础结构和财产开展，导致了对土地提出了更高要求。为了要获得更多的可发展的土地，政府采取了很多不同措施，包括符合要求的强制的土地取得。在1995年大约812平方公里的土地被政府获得了。在1999年，被获得的大量的土地是大约340公里2。虽然这指
20、出一个落下的趋势,但是，事实上仍然有大量土地被征用。在中国的土地取得依照中华人民共和国土地管理经营法律实行。目前,法律不向受到影响的人民提出公平补偿成为争论热点，而且已经引起强烈不满。本文尝试对这些问题进行分析并提出一些建议。介绍中国自从它的“改革开放”政策的推行以后就已经在所有的方面有可重视的进步。迅速发展的经济加速了国家的城市化。1949年中国只有79个城市，1981年增至233个。1995年，此项数字增长到了640个，截至1999年末，达到了667个。城市化的高比率已经为基础结构和财产开展，导致了对土地提出了更高要求。为了要获得更多的可发展的土地，政府采取了很多不同措施，包括符合要求的强
21、制的土地取得。目前，在城市和农村的地区，集体的土地强迫地为建筑目的被征用。依据中国土地征用规定，对无所依靠的土地所有者进行补偿。然而，给予的补偿是有限的，而且也没有相关补偿规定作为依据。本文尝试推断补偿制度的问题及提出忠告。关键词土地征用市场价值公共利益期限补偿中国土地所有权制度1978年中国“改革开放”之前，土地在共产主义的中国的土地占有制制度定义并不清楚。1949年在新中国成立之后，人们被允许占有私人的土地。通过不断变革，土地的私人所有制于1966年停止存在，之后，所有的土地属于人民，由政府代表处理。土地通过行政手段被分配到政府部门、国家企业和其他单位很8多年。在1978年在改革开放政策的
22、实施之后，中国已经采用一个与西方人类似的借贷的土地使用权力任期制度。在那之后，政府承认建筑物和进步是两个不同的单独的概念。根据1986年中华人民共和国土地管理经营法律，在1998年修正了，国家占有所有的城市土地,农村土地由农民集体占有，土地使用者可以再他拥有的土地上生产、建筑。但农民集体土地的主权掌握在国家手中。使用土地的权力即是土地使用的权力，而且，1990年，城市地区土地为国家所有被正式地写入中华人民共和国临时管理办法。中国的土地强制征用在允许土地私人所有的国家中，政府可以为公众的利益进行强制的土地征用，在美国，这权利即是“国家征用权”，法律允许征用。在加拿大,英联合王国和澳洲、权利和法律
23、也允许征用、强制购买以及强制征用或分别地恢复。在每一个这些国家中，政府的私有财产的强制取得被立法认可。严格地说，有一个矛盾在强制“土地取得”和“土地恢复”之间。在哪一个国家强制的“土地取得”没有涉及案件。举例来说，土地占有者有自由经营土地的兴趣，而且政府需要通过一个强制的取得程续获得土地的所有权。这种“土地取得”也即是一种“强制购买”，强制的土地恢复提及案件在政府，而不是有土地所有权的土地占有者。举例来说，占有者只有对土地的借贷兴趣。透过强制的取得程续，政府获得使用者权力而且恢复它本来占有的土地。这种强制的土地取得即是土地恢复这种情况下需要赔偿土地所有人或者占有者来保持政府权威。在中国，强制的
24、土地取得即是“征地”，如上所述土地使用者不占有土地，因此,在中国的所有的强制土地取得实际上是“强制的土地恢复”。因此,所有的征地在1978年被中华人民共和国的设立认可了，而且在1933年被修正。在公共利益中,国家可能依法为它的土地使用需要征地，凭借权威有单独的法律左右农地和城市土地的取得。下面的图1概述近几年来在中国强制的土地取得的情况。在1995年，大约8122平方公里的土地为不同的开发项目被政府获得了。1966年，被征用的土地大量增加到了10182平方公里，相当于一个香港地区的9规模，这些土地大多来源于农地，农地的高损失率已经引起了政府的恐慌，后来开始限制，减少农地损失，在1997年，被征
25、用的土地降低到大约519平方公里了,和在1999年,被获得的土地是大约340平方公里，虽然这是一个落下的趋势,但是，事实上任然每年有大量的土地被征用。强制的土地征用在城市化过程中扮演着重要的角色，政府已布行15号文件，所有地方政府必须依法建立一个土地取得/储备机制。目前,在12个省的241个都市已经建立了土地取得/储备制度。中国的补偿标准中央政府只颁布了总的补偿要求，而各省，自治区和省辖市的人民政府需要依据具体情况来制定补偿标准。征用农地的补偿中国是一个社会主义国家，他的土地强制征用补偿具有一定独特性。关于农地的征用，土地使用的单位（可能并不是征用单位）必须为无所依靠的失地人做出赔偿。根据一般
26、的方法是是由土地最初使用者补偿，补偿标准如下一、土地补偿对于可耕种土地，给予过去三年平均生产价值的610倍的补偿金，对于其他的土地补偿标准由个省的人民政府自治的地区、和省辖市按照规定独自决定。对于城市郊区的蔬菜地的征用，土地使用单位将根据国家规定给予补偿。二、结算补助金支付对于可耕地，结算补助金支付以失地人的人数为标准。根据大量的失地人的平均可耕地来估计补偿是一个很大的金额。对每个需要被重新安置的人，支付标准为过去三年土地的平均生产价值的46倍。然而，平均每公顷土地的最大支付将不超过过去三年平均生产值的十五倍。其他结算补助金由各省，自治区和直辖市人民政府自主决定。如果土地补偿和结算补助金支付不
27、足维持失地农民与最初同等的生活质量，当局有关主管部门可能会支持增加结算补助金支付，但最高的补偿补助金额不能超过过去三年土地平均生产价值的30倍。三、搬迁和农作物补偿对于搬家补助以及对土地上正在生长的农作物的补偿由个地方政府决定的，地方政府规定需要给被征地农民具有良好生活条件的房屋货币的补偿和财产10的置换对于货币补偿不动产市场价值的估价金额由位置用途等决定，评估细则由个地方政府具体决定。不动产的置换指对受到影响的被征地人的财产提供另一份不动产，在实施过程中需要在其本身的不动产和新的不动产之间衡量出一个差价并进行调整，然而不用于非公益事业的不动产置换。当政府不能与承租人达成一致取消租借时，不动产置换是对租借财产的一个必要补偿办法。在这种情况下，政府必须在拆征用土地后给承租人一个新的财产契据。为公共利益已征用的财产，必须依照有关的法律和城市规划需要给予产权。两者可以任意选择，也可能有货币的补偿。出处尼尔森中国土地征用的问题和解释，国际房地产观察，2003（6）P136152
