投资 要点（行业 评 级 ：增持 ） 01 土地信用时 代的供给 周期 房地产 开发 总 共3个环 节 ，对 应 不同的融资 模式，其中拿地环 节 最为 重要，是信用派生源头 。房地产 对 其他行业 的拉动 效应 系数上 ，自 2012年起变为 金融业 ，也即房地产 最大作用是信用创 造，第二才是实 物形成。而土地信用前置，带 动M2增长 ，最终 以房价的形 式体现 为 资 产 价格上涨 。因此，房地产 行业 是供给 决定需求，重视AL分析，关注扩 表/缩 表行为 。 02 03 04 融资规 模定大局，去金融化拉开帷幕 以融资 能力衡量行业 发 展的话 ，行业 极度分散，CR200为61，且以民企占主导 ，占比66.5。民企融资 成本更高，但是依然占据市 场主 导 地位，原因是他们 更敢于融资 ，深挖渠道。房企杠杆率高是因为 土地的重复抵押。从2018年资 管新规 去前融，到2020年三道红 线 去 开发 贷 ，再到2021年7月的八部委联 合出文监 管交易资 金，随后行业 出现 大规 模房企违 约 事件，监 管层 出台了一定程度的纠 偏政 策，防 风 险 保民生，当前公开债 发 行
