1、 物业管理投标书 投标单位：物业管理有限公司 总经理 ： 助理 ： 时间： 2012 年 5 月 20 日 投标综合说明书 业主： 1根据己收到的招标物业的招标文件，遵照物业管理招标投标管理办法的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。 2一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函 承诺的期限和招标文要求如期按质提供服务。 3一旦我方中标，我方保证所提 供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。 4一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织
2、设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。 5我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。 6.我方同意招标书中各条款，并 交纳保证金 100000 万元。 7除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。 投标单位： _(印鉴 ) 法定代表人或委托代理人： _(盖章、签字 ) 日期： _年 _月 _日 *物业管理有限公司简介 一、公司 介绍 *物业管理有限公司是专业化、社会化、企业化的中外合资物业管理公司。公司现管理和已签订合同的物业项目：金色欧城，奥邻郡，龙泰檀香苑，
3、华业玫瑰谷等多个高档小区物业，公司继承了香港顺迈集团先进的物业管理模式，汲取了长春市房产局近 50 年来对房屋维修、保养和内业档案管理的经验，并导入“环境 +文化”的物业管理新理念，逐 步向国内知名，省内领先的 产业化、集团化物业管理企业发展。 管理人员配备 公司在 社区物业管理项目中，依据管理现场需要，以及公司物业管理品级和模式需要，合理的配备人员，建立了适合社区综合物业管理需要的组织机构。 1、社区设立分公司， 分公司设经理 1 人，负责分公司全面管理工作。 总经理： 1 人； 副总经理： 2 人； 部门经理： 5 人； 工程师： 4 人； 行政员： 4 人 收费员： 6 人 采购员： 1
4、 人 仓库管理员： 1 人； 安管员： 70 人； 保洁员： 70 人； 维修工： 20 人。 以上总计： 184 人 1、 公司的组织结构及下属专业公司 严密合理的 组织系统是企业持续健康发展的基础，物业管理有限公司实行董事会监督领导下的集中管理，通过严格的职能界定和岗位职责划分，建立起了一套具有明确的职权划分、严格的规章制度、 倍讯易 http:/ 合理的专业劳动组织结构系统，从而确保了公司在董事会的正确领导下安全有序地运行。公司以专业、高效、精干的原则，并根据公司未来的发展需要及公司的管理体制，设置了 七个部门一个中心，主要有： 综合部、管家部、财务部、工程部、业务拓展部、法律事务部、安
5、全管理部、管控中心。 围绕物业管理服务，公司先后成立 了园林绿化、电梯维修公司、金属制品公司、保洁服务公司等系列子公司 综合部 负责公司行政管理、后勤与内务管理、人事劳资、人力资源开发与培训、企业文化、社区文化、党群工作、对外协调等。下设司机班、食堂。 管家部 负责公司业务档案的建立与管理、费用收缴稽核、制定费用指标、提出业务操作规程与规范、对所管物业实施统筹管理及对外接管物业规划书的制定。下设档案室、物料库。 财务部 负责公司日常财务活动、建立财务管理制度、拟订年度财务预算、提交年度财务决算、保证公司的运转能力。 工程部 负责公司所管物业公共部位、公用设施、设备的维修养护，并制定公共设施、设
6、备的年度维修、养护计划，建立设施、设备的内业档案，为业主的员工提供自用部位、自用设施设备的有偿维修服务。 业务拓展部 负责公 司社区文化、各项经营与服务项目的策划、管理、开展便民服务等。 管控中心 负责受理业主的员工报修、投诉及部门信息反馈，并作为公司枢纽环节，协调、调度相关部门与人员，为业主的员工提供优质服务。负责各部门、各管理处服务质量的巡查与监控，督促提出整改措施及业务操作规程与规范，不断提高服务水平。 安全管理部 负责对安管人员进行职业道德教育和业务培训，协助管控中心随时对值班、值岗员工进行检查。监督其在岗尽职及遵守公司制度，正规值班值岗。 法律事务部 负责促进公司各方面事务按市场规范
7、及国家法律、法规、规章、政策运行、完善公司的 各项合同关系，代理涉诉案件，加大费用收缴力度。 2、 公司的管理模式 物业管理有限公司在成立之初即确定“安全第一，服务至上”为基础性服务理念，以为业主提供“人性化、商业化”的管理为目标，并根据部门的职权范围制订了一套切实可行操作性强的运作程序和管理规范，并对各个岗位制定了详细的岗位职责。 根据实际运转情况，每年公司要进行年度总结，半年召开一次经济分析会；每月召开一次总经理办公会，分析当月公司各项工作中出现的问题，并制定出解决措施；每周由总经理召开各部门，管理处经理参加的公司例会，研究解决各部门、管理处汇报 上来的工作问题；每天各部门、各管理处召开本
8、单位例会，安排布置当天工作。 定期例会制度确保了公司各项工作的顺利完成，并使工作中出现的各种情况，能够及时有效地得到解决。 3、 社区的质量管理目标 社区作为 2012 年长春市开盘的地标性房地产项目，所处的地理位置和升值潜力，都值得我们期待。我公司在物业管理服务工作中，按照城市高档物业集中区、城市经济热点的开发定位， 制定了以下目标： 一年内创建“市级物业管理示范住宅小区”，并获得称号。 二年内创建“省级物业管理示范住宅小区”，并获得称号。 同时，从物业管理前期介入开始到 物业正式接管验收，我公司会从内业、外业等每个环节出发，始终按照“国家级物业管理示范小区”的标准进 行规范化的物业管理工作
9、。配合开发商进行楼盘的销售，把入住 社区打造成 身份、地位、成就 的象征，把社区打造成浙江省的标志性建筑。随着物业管理服务的深入，在解决就业、保护环境、创造经济效益等方面，为政府和社会做出贡献。 4、 社区 采用的管理方式 （ 1） 实行一体化管理 我公司对社区将提供专业化、人性化、规范化的物业管理服务工作，同时采用 ISO9000质量管理体系、 ISO14000环境管理体系和 OHSMS18000职业健康安全 管理体系的一体化管理，细化治安秩序管理、绿化美化 、清洁保洁、维修维护等工作，为 入住社区的业主创造一个安全、优雅、舒适的生活环境。 （ 2） 、实行全员聘用制管理 企业将实行全员聘任
10、制，上至总经理下至普通员工都是经过层层选拔，竞聘上岗。 本着“能者上，庸者下，劣者退”的原则管理人力资源，通过制定严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度培养出一支素质过硬、技能全面、 年轻化、专业化的高效率的物业管理队伍。 （ 3） 、 实行军事化管理 对于社区的管理队伍我们将 引进部队的军事化管理机制，保安员优先招聘军队退伍转业军人，对于进 入公司的保安员首先送到部队进行为期 20 天的军事化封闭式训练，通过 20天的严格训练和考核，胜任的保安员正式进岗实习。在岗期间，保安人员每天都要按军事化管理的要求出早操、晨训，每月三次小训，一次大训，以例行的比武与消防演练促进人员素质不断提高。迄今为止我们所
11、管理的物业小区尚未发生一件重大治安事件。 （ 4） 、实行定期例会制度，及时解决工作难题 根据实际运转情况，每年公司要进行年度总结，半年召开一次经营管理分析会；每月召开一次总经理办公会，分析当月公司各项工作中出现的问题，并制定出解决措施；每周由总经理召开各部门、 各区经理参加的公司例会，研究解决各部门、管理处汇报上来的工作问题；每天各部门、各管理处召开本单位例会，安排布置当天工作。 （ 5） 、实行全面预算管理 ， 公司将在小区实际运转一段时间后，根据以往的数据，为各部门制定详细的物业费收缴、物料消耗、工资支出、各岗位人员配置等各项收支指标，同时与相关责任人签订责任状，严格按照指标进行。 （
12、6） 、实行酒店宾馆 三 星级标准保洁管理 保洁工作是我们物业管理日常服务工作的重点，为此我公司在保洁工作中 选派具有多年宾馆保洁经验的人员担任领导工作，同时我们还参照国家三 星级酒店关于卫生方 面的检查制度，制定了我公司详细的保洁工作规范及标准，以此标准来考核保洁人员的实际工作效果。 （ 7） 、实行品质监督管理，实行员工“星级评定”制度 设立 客户品质服务部 ，负责公司内部服务质量管理监督，定期走访业主，定期进行问卷调查，对服务现场进行抽查，检查服务质量和服务态度是否符合标准。针对投诉处理结果进行跟踪回访、了解、反馈业主信息，对管理和服务工作提出指导意见。 实行员工星级评定制度，根据员工的
13、日常工作表现及工作成绩评定员工等级标准，根据评定标准发放相应级别工资。 （ 8） 、实行全员保洁、全天候保洁管理 社区 小区内，实行全员保洁制度，对于公司每一位员工都有责任和义务保护社区的卫生清洁，每一位员工在社区内都是保洁员。 实行全天候保洁服务，无论雨、雪、风、霜、寒、暑，我们保证社区清洁保洁服务工作都能不间断进行。 同时，通过培训提高保洁员生态环保意识，垃圾分类处理，尽量使用环保产品进行保洁工作。 5、 物业公司的优势 1) 经验丰富、精明强干的领导班子 一个企业要成功，就要有好的带头人，公司聘请物业管理高级人才，原香港顺迈集团物业部经理为公司经营顾问，承担公司经营决策责任。总经理对高档
14、物业管理具有自己独特的方法和思路。 公司的中层管理干部也都具有大专以上的学历，并且都有着多年的从业经验，理论与实践的结合，使我们公司的领导决策层能在物业的行业中高瞻远瞩，不断的带领我物业公司走向一个又一个新的高峰。 2) 高素质、高效率的优秀保安团队 我们公司的安管人员大部分是军队的转业退伍军人，具有一定的体能、专业素质，熟悉防火、防盗及一般情况的处理，实行 24 小时昼夜值班的制度，昼夜进行管区巡逻。我们的保安人员每天都要按军事化管理的要求出早操、晨报、晨训，每月三次小训，一次大训，以例行的比武促进人员素质不断提高。迄今为止我们所管理的物业小区尚 未发生一件重大治安事件。 3) 技术过硬的专
15、业维修队伍 我们公司所配备的维修人员，各工种齐全，技术过硬，无论是水暖工、电工、木工、瓦工、电焊工大部分都持有相关的技术等级证书。 他们熟悉社区的管线走向及隐蔽工程，为了能随时处置各种突发事件，确保及时有效地完成各种报修、急修和公共设施的维修养护工作，工程维修人员同样实行 24 小时值班制度，以保证在任何时间接到报修后都能在 15 分钟到 30 分钟内迅速的赶到现场进行维修处理。 我们还根据各物业社区的具体情况，制定大中修计划，按计划定期的对各个物业小区公共设施、设备及房屋进行 维修、保养，做到小修及时到位，大修不过夜。 4) 专业的保洁队伍 各管理处的保洁工作是我们物业日常工作的重点，为此我
16、公司成立了专业的保洁公司来负责各物业小区的保洁工作，该保洁 公司负责人由具有多年宾馆保洁经验的人员担任，同时我们还参照国家三 星级酒店关于卫生方面的检查制度，制定了我公司详细的保洁工作规范及标准，以此标准来衡量保洁人员的工作成绩。 我们公司除了定期的对保洁员进行有关保洁方面知识的专门培训外，还由管控中心每天派员到各管理区域进行检查督导，并对保洁及工作人员的工作情况详细记录，按记录进行考核评定，奖优罚劣 。 5) 专业的配套服务 我们公司除了业务拓展部，还根据公司未来发展的需要，成立了一系列专业化的子公司。 主要有：绿化公司、电梯维修公司、保洁公司、文化传播公司等多个子公司。 绿化公司 于 20
17、03 年 1 月成立，公司主要组成人员均是具有本科以上学历具有丰富经验的农业大学往届毕业生组成，在成立至今短短的半年时间内就顺利完成了 16 个物业小区近20 万平米的选苗、布景、造型、修建、养护等各项绿化工作，受到了广大业主的员工的一致好评。 此外，他们还在长春 市郊成立了专门的绿化基地，与国内一些知名苗圃基地有密切的合作关系，既保证了 绿化质量，又能随时根据需要为业主的员工提供各种超值服务。 电梯维修公司 也是我公司的子公司之一，公司主要组成人员均是具有相应资质的资深技术人员。从成立之初到现在，该公司除了保证我公司所管理的各物业小区的 32 部电梯正常维修、养护、运行外，还对外承揽了的一系
18、列电梯维修、养护工作，通过例行的维修及保养，我公司所管理的物业小区所有电梯均运行良好，无一例事故发生，既节约了成本，又为业主的员工降低了电梯养护的费用。 保洁公司 也 是我公司重要的子公司之一，该公司配备了洗地机、吸水机、打蜡机、电动升降平台等一系列专业工具，公司 主要负责人具有多年的星级宾馆专业保洁经验，自公司成立以来，已经对外承接了多项大理石地面清洗，打蜡和地毯清洗、养护等工作，受到广大业主的员工的一致好评。 文化传播公司 是我们正在着手组建的子公司之一，主要负责对外宣传、社区文化、广告创意、文案、员工培训等工作。 6) 严密的规章制度 俗话说“没有规矩，不成方圆”，为提高公司员工的敬业、
19、服务意识，使公司上下能够做到令行禁止，更有效率的完成好公司下达的各项工作任务，公司还引进了部队的军事化管理机制，定期邀请驻地部队的优秀教练员对员工进行军训。 公司各部门和下属管理处 的员工实行半军事化管理，每天早晨出操训练，背诵公司员工守则和文明用语，此项制度加强了员工的组织性、纪律性。 公司为管控中心配备了超短波电台，为保安和维修等一线部分人员配备了对讲机，在方便情况沟通的同时，保证管理机关的各项指令及时有效的传达到各个岗位，以便更好的为业主的员工服务。 公司根据创品牌企业和未来长远发展的需要，本着“能者上，庸者下，劣者退”的原则管理人力资源，通过制定严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度培养出一
20、支素质过硬、技能全面的人力资源队伍。 7) 严格的人员选拔和培训制度 公司以“精干、高效、实用 ”原则，制定了一系列人员招聘、培训、选拔、储备计划。 在招聘工作中，公司严格把关，以诚信、敬业、协作为基本标准进行招聘，经过综合部的初试、部门经理和总经理的面试、物业管理岗前培训，经考试合格试用期满后才能正式上岗。 在培训工作中，公司制订了详细岗前和在岗培训计划 ,不断提高企业员工的综合素质。通过有组织培训，有计划选择人才，公司的人力资源管理不断走入正轨，我们把一批有专业技能的人才放到了能发展才干的岗位，把品行出众的人才放到了能体现德才素质的管理岗位，人尽其才，物尽其用，从而建立起一支更具专业水平，
21、更有市场竞 争力的物业管理团队。 二、 投标总报价 1、 物业服务费报价 根据 社区的具体特点。在取费时，我们本着精打细算、务求准确、合理的原则。分别确定了住宅、绿化、停车位、广告牌节假日安排等各类物业服务费的收费标准： 住宅建筑面积每平方米 / 0.8 元 ，每月 8万元， 889元 /每户一年 ， 959231 元 /年 绿化面积每平方米 / 25元 ，共 900 万元 节假日活动 每次 基础费用 /1000 元 ， 地上车位管理费每月每位 80 元 /月，共 23600 元， 283200 元 /年 地下车位管理费每月每位 100 元 /月， 共 30500 元， 36600 元 /年
22、电梯费基础层 10 元 /月 （ 1-4 搂除外，不予停止） 10x767 户 =7670 元 /月， 92040 元 /年 合计： 1040 万 元 三、 管理服务承诺 在社区的总体服务中，我们承诺 “服务无止境、管理无盲点、业主无怨言”。 公司在中标并签署了物业管理委托合同后，将严格按照投标书约定时间，提交履约保证金。如在物业管理服务过程中，出现物业公司人为因素造成设备设施损坏时，将按照合同中的相关约定进行赔偿修复。 在全面的管理服务中，我们承诺“管理无盲点、服务无止境、业主无怨言”、全员都是“礼 宾员、引导员、保洁员”，切实提高社区的市场知名度，提高服务品级，保证社区的功能含金量。 1、
23、 物业管理基础服务内容承诺 社区治安秩序 公司按照社区管理需要配备安管员，协助公安机关做好安全防范工作； 封闭式小区，所有出入口设立保安岗亭，实行 24 小时值班制度，力求做到万无一失； 开放式小区设机动巡逻，重点部位派专人值守，保证业主的生活秩序、工作秩序、公共场所秩序保持良好状态，小区公共设施、设备、小品、雕塑不出现损坏丢失； 专人操作监控设备，严密监控社区治安秩序，保证社区秩序良好，无安全隐患； 专人管理地上、地下车位，保持停车秩序良好； 主要消防设施有明显标志，每周定期对消防设施进行巡视、检查和维护，保证社区内无消防隐患，消防通道畅通无阻。 社区清洁，严格执行 ISO14000 环境保护体系标准 楼内保洁按照一星级酒店保洁方面的标准严格执行； 确保社区路面、广场、绿地无杂物，清洁一新； 社区水面、湖面无垃圾、漂浮物； 社区路面、边石、路灯、 雕塑、小品、围栏定期净水清洗，无积尘、印痕； 引进大型保洁、清洗设备，保证社区主要街道每日早晚各用 清水冲洗 1 次 ，路面洁
