1、1建 设 法 规主 编 葛书环附：案例分析题答案第一章 案例分析参考答案一、1本案中的建设法律关系主体是某建筑公司和某学校。客体是施工的教学楼。内容是主体双方各自应当享受的权利和应当承担的义务。具体而言是某学校按照合同的约定，承担按时、足额支付工程款的义务，在按合同约定支付工程款后，该学校就有权要求建筑公司按时交付质量合格的教学楼。建筑公司的权利是获取学校的工程款，在享受该项权利后，就应当承担义务，即按时交付质量合格的教学楼给学校，并承担保修义务。2因为校方在未组织竣工验收的情况下就直接投入了使用，违反了工程竣工验收方面的有关法律法规。所以，一般质量问题，应由校方承担。但是，若涉及结构等方面的
2、质量问题，还是应按照造成质量缺陷的原因分解责任。因为承包方已向学校提交竣工报告，说明施工单位的自行验收已经通过，学校教学楼仅供学校日常教学使用，不存在不当使用问题，所以，该教学楼的质量缺陷是客观存在的。承包方还是应该承担维修义务，至于产生的费用，应由有关责任方承担，协商不成，可请求仲裁或诉讼。二、1香港某房地产公司将光华大厦整个项目转让，属于将自己的合同权利和义务一并转让。 合同法规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2第八建筑公司与某安装公司之间的安装工程分包合同的效力不因该项目的整体转让受到影响。总承包单位单方解除该合同属单方违约，安装公司可以据此追究
3、总包单位的违约责任，要求其赔偿损失。按照合同法的规定，该损失不仅包括直接损失，即安装公司前期配合所花费的所有费用，还应包括间接经济损失，即安装公司预期可得利润。建设法规2三、1本案中，甲是发包人，乙是总承包人，丙和丁是分包人。建筑法第二十九条规定：“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位。但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。2对工
4、程质量问题，乙作为总承包人应承担责任，而丙和丁也应该依法分别要求发包人甲承担责任。总承包人以不是自己勘察设计和建筑安装的理由，企图不对发包人承担责任，以及分包人以与发包人没有合同关系为由不向发包人承担责任，是没有法律依据的。本案必须说明的是， 建筑法第二十八条规定:“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。 ”本案中，乙作为总承包人不自行施工，而将工程全部转包他人，虽经发包人同意，但违反法律禁止性规定，其与丙和丁所签订的两个分包合同均是无效合同。建设行政主管部门应依照建筑法和建设工程质量管理条例的有关规定，对其进行行政
5、处罚。第二章 案例分析参考答案一、本案业主败诉的主要原因是赵先生等业主在本案中的法律关系主体的错位。占用绿地盖楼是开发商所为，与物业公司没关系，即主体错位；而造成自来水有时混浊、有锈属于正常现象，而且物业公司每次停水或清洗水箱前都事先有通知，所以物业公司没有责任，这是由于事实不清而造成的误会。首先，赵先生等业主应尽快交清拖欠的物业服务费（按照物业服务合同的约定，业主已经违约，否则物业公司将起诉赵先生等业主） 。然后，找开发商交涉，如协商不成，可以走司法程序，提起民事诉讼，状告开发商的侵权违约行为。二、李强的做法不合法。本案中涉及三方法律关系主体：即：开发商、物业公司、李强。房屋质量问题是开发商
6、的责任，开发商构成违约；而李强接受物业公司的服务就应该交物业费，否则他也构成违约。附：案例分析题答案3第三章 案例分析参考答案一、在进行了庭外取证和听取了双方的法庭辩述后，法院依据城市房地产管理法及相关法律法规作出了最终判决：依法（无偿）收回该土地使用权；判定福利企业与该土地有关的一切手续和产权无效，如果确实需要该土地，应在政府收回该土地使用权后，重新办理出让或划拨手续。其中，当地政府主管部门，尤其是具体责任人的失职行为应由当地政府或上级行政主管部门予以严肃处理。二、本案中，甲公司转让国有土地使用权的行为违反了以出让方式取得土地使用权的转让条件，属非法转让。甲公司没有按照出让合同的约定在合同签
7、订后 60 日内支付全部土地使用权出让金，虽然取得了国有土地使用证，但该国有土地使用证属违法颁发，是无效的。甲公司没有按照出让合同的约定进行投资开发，没有完成开发投资总额的 25%以上，不具备转让土地使用权的条件。甲公司存在非法转让土地的主观故意，应当由县级以上人民政府土地主管部门没收实际获取转让土地的非法所得，并可以罚款。三、1贷款合同和抵押合同均有效。2土地使用权作价 2500 万元，转让给银行，银行将扣除贷款本金及利息后的余额返还给机床加工厂。3机床加工厂在抵押期间对土地的使用属于自己的民事权利，银行无权要求获得收益。因此，对于银行的该项请求，法院不予支持。本案的焦点在于国有土地使用权能
8、否抵押。 房地产管理法中规定：“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权” 。本案中，机床加工厂对于作为抵押物的土地，虽然不具有所有权，但是它已经通过出让方式取得土地的使用权。在履行了相应的抵押土地的手续后，它是可以将国家授予的土地使用权作为抵押财产的。机床加工厂以其不具有对土地的所有权，而主张以该土地作为抵押物的合同无效，这与房地产管理法相违背，不能得到法院的支持。四、据群众举报，某市检察机关以王某涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪提起公诉。经一、二审法院依法审理，王某被判处 2 年有期徒刑，缓期 2 年执行，纺织公司非法所得的 800 万元被依法没收上缴国库，并被处以 100 万元罚金。第四
9、章 案例分析参考答案原告因本身损失巨大，遂向市人民法院提起诉讼，要求判被告按协议向其履行交付房屋的义务，并赔偿经济损失。法院在审理中查明，被告虽然领有企业法人营业执照，建设法规4但它的经营范围不具有房地产开发资格。原告已将被告交付的 2000 平方米房屋用于安排被拆迁户及解决其单位的住房困难户。法院在对双方调解不成后，作出判决如下：（1）原、被告双方签订的预售住宅协议书无效。（2）被告应在判决生效后 10 日内，向原告返还人民币 110 万元，并按中国人民银行固定资产投资利率偿付该款银行利息损失。（3）原告其余的诉讼请求不予支持。一审判决后，被告提出上诉，二审法院维持原判。第五章 案例分析参考
10、答案一、1黄某身为中介公司的法人代表而隐瞒身份与姜某签约，属骗买行为。意思表示不真实的合同无效。2黄某与李某签约是在自己无房产权证情况下，违反了法律规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定。由于黄某自己无房权证，所以，黄某与李某签卖姜某房屋的协议，主体不合格，自然无效。此合同也可以撤销。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动，这种行为应由工商行政部门处理。二、郑某与陈某在其订立的房屋租赁合同中，没有规定是否允许转租的条款，应认为出租人不允许承租人擅自转租，应构成对租赁合同义务的违反，出租人有权解除租赁合同。陈某将房屋转租张某的过程中，每月获取的
11、 400 元属非法所得，应将 4 个月的非法所得返给郑某。而且陈某在转租时获得的全部租金即每月 1000 元不能全部看作不正当所得，承租人支付租金后有权对租赁物进行使用，而出租人对房屋已不能进行使用，承租人既然已经向出租人支付了一笔租金，那么，在转租中，承租人获得的租金应扣除该笔租金。张某擅自装修房屋，已构成了对房屋的损毁，构成对郑某的侵权，郑某有权要求张某赔偿损失。三、1根据城市房地产转让管理规定规定，房地产转让应当按照下列程序办理：（1）房地产转让当事人签订书面转让合同。（2）应于签订合同 30 日内到法定房产交易所提出登记申请。（3）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。（4）房产交易主
12、管部门核发过户单。在本案中，刘军与李全签有书面转让合同，并且在 30 日内到该市房产交易所办理了附：案例分析题答案5交易，缴纳了有关税费，而且房产交易主管部门核发了过户单。根据城市房屋权属登记管理办法规定，因房屋买卖原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起 30 日内申请转移登记。但根据有关法律规定，司法机关在登记机关未核准登记前，要求协助其执行裁定的，房管局作为行政机关应该给予配合。综上所述，刘军即使有权利可以办理登记手续，但在法院解除查封前，该房产登记处无法为其办理房屋所有权证。2房管局产权处的做法是妥当的。3本案处理方法有两种：（1）如果李全与原告达成调解协议，法院解除对李全
13、房屋的查封。这时，刘军即可取得房屋所有权证。（2）如果李全与原告不能协议解决，刘军则不能取得房屋所有权证，法院有可能拍卖原属李全的房屋以解决经济纠纷。四、1根据城市房地产管理法规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 ”同时， 城市房地产抵押管理办法规定：“国家实行房地产抵押登记制度。 ”“房地产抵押合同自签订之日起 30 日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记” 。法律上的这些规定，目的是为了保护当事人的合法权益。由于房地产抵押后并不能转移占有，这种权利只有经过权属登记，房地产产权登记机关通过登记后，在原房屋所有权证上做他项权利记
14、载后，由抵押人收执，并向抵押人颁发房屋他项权证，才能使这一权利得到有效的保护。本案中，张某与刘某的抵押虽有合同，但未经登记。因此，张某不能把刘某的房子卖掉，这时刘某依然是该房屋的合法权利人，并非谁持有房屋所有权证就是谁行使权利。2刘某不能挂失，也不能补发房屋产权证书。依照有关规定，所有权证书遗失时才能申请发证，而刘某产权证书在张某处，事实上并未遗失，没有补发的依据。因此，房管机关不能给其补发房地产权证书。五、1中介公司的做法不妥当。根据有关法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。所以，房地产开发公司可以委托中介公司代销房屋，但委托代理可以用口头形式，也可以用书面形式，但法律规定采用
15、书面形式的就应当采用书面形式。在本案中，房地产开发公司虽曾口头允诺该中介公司可以代理销售，但已声明要待签订委托代销协议后方可代理。并且建设部颁发的城市商品房预售管理办法规定，商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书，擅自代理销售房屋，是违反规定的。在代理活动中，代理人必须以被代理人的名义进行。而该案例中，中介服务公司却建设法规6以自己名义与购房者签订房屋买卖合同，违反了法律规定。2在本案中，中介服务公司应对购房者刘某负责退还购房款和负经济赔偿责任。3本案中，人民法院根据我国房地产产权产籍管理法律规定，即权属登记发证制度，应责令刘某在限期内迁出，该房屋应由张某入住。因为根据本案事实，张
16、某已向市房管局办理了产权登记申请，并领取了房屋所有权证。因此，张某才是该房屋的合法权利人。第六章 案例分析参考答案一、1合同有效性判定：（1）甲与乙签订的总承包合同有效。（2）乙与丙签订的分包合同有效，总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。（3）乙与丁签订的分包合同无效。承包人不得将其承包的全部工程转给第三人或者将其肢解后以分包名义转包给第三人。2甲 以 丙 为 被 告 向 法 院 提 起 诉 讼 不 妥 。 甲 与 丙 不 存 在 合 同 关 系 ， 乙 和 丙 之 间 是 总 包和 分 包 关 系 ， 根 据 合 同 法 及 建 筑 法 的
17、 规 定 ， 总 承 包 单 位 依 法 将 建 设 工 程 分 包 给 其他 单 位 的 ， 分 包 单 位 应 当 按 照 分 包 合 同 的 约 定 对 其 分 包 工 程 的 工 程 质 量 向 总 包 单 位 负 责 ，总 承 包 单 位 与 分 包 单 位 对 分 包 工 程 的 质 量 承 担 连 带 责 任 。 应 追 加 建 设 工 程 总 公 司 为 共 同被 告 。3工程存在严重质量问题的责任划分：丙未对现场进行考察导致设计不合理，给甲带来重大损失，乙和丙应对工程质量问题向甲承担连带责任。4承包单位将承包的工程转包或者违法分包的，责令改正，没收非法所得，对勘察、设计单位处
18、合同约定的勘察费、设计费 25%50%的罚款；对施工单位处合同价款0.5%1%的罚款；监理单位转让工程监理任务的，处合同约定的监理酬金 25%50%的罚款；可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。二、1 “污水处理建设工程合同”无效。本案中，A 公司为一级资质，具备承接该污水工程的资质，但由于 B 公司为国有公司，该项目为环境保护项目，其所用资金 900 万元为国有资金。B 公司在发包该工程时，未经过招投标程序，私下将工程发包给 A 公司，违反了 中华人民共和国招标投标法第三条的强制性规定，根据最高人民法院的司法解释的规定，A 公司与 B 公司所签合同附：案例分析题答案7因内
19、容违法而无效。2合同无效，A 公司仍有权以约定工程款 900 万元结算。建设工程承包合同不同于一般的合同，其施工过程，就是承包人将劳务、智力成果及建筑材料物化到建设工程的施工过程。基于这一特殊性，合同无效，发包人取得财产的形式是承包人建设的工程，实际上是承包人对工程建设投入的劳务，智力成果、建筑材料，故而无法适用无效以后恢复原状，返还财物的一般原则，只能折价补偿。最高人民法院的司法解释规定，建设工程承包合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程的，应予支持。发包人发包工程的目的是为了获取一个经验收合格的工程。工程竣工验收合格，发包人已经实现了合同目的。承包人就此取得合同
20、约定的工程款，也符合等价有偿原则。所以本案中，尽管双方所签合同无效，但 A 公司仍然有权要求 B 公司按合同约定支付工程款。三、1该承包商运用了三种报价技巧，即多方案报价法、增加建议方案法和突然降价法。其中，多方案报价法运用不当，因为运用该报价技巧时必须对原方案（本案例指业主的工期要求）报价，而该承包商在投标时仅说明了该工期要求难以实现，却并未报出相应的投标价。增加建议方案运用得当，通过对两个结构体系方案的技术经济分析和比较，论证了建议方案（框架体系）的技术可行性和经济合理性，对业主有很强的说服力。突然降价法也运用得当，原投标文件的递交时间比规定的投标截止时间仅提前 1 天多，这既是符合常理的
21、，又为竞争对手调整、确定最终报价留有一定时间，起到了迷惑竞争对手的作用。若提前时间太多，会引起竞争对手的怀疑，而在开标前 1 小时突然递交一份补充文件，这时竞争对手已不可能再调整报价了。2该项目招标程序中存在以下问题：（1）招标单位的有关工作人员不应拒收承包商的补充文件，因为承包商在投标截止时间之前所递交的任何正式书面文件都是有效文件，都是投标文件的有效组成部分。也就是说，补充文件与原投标文件共同构成一份投标文件，而不是两份相互独立的投标文件。（2）根据中华人民共和国招投标法 ，应由招标人（招标单位）主持开标会，并宣读投标单位名称、投标价格等内容而不应由是招投标办工作人员主持和宣读。（3）资格
22、审查应在投标之前进行（背景资料已经说明了承包商通过资格审查） ，公证处人员无权对承包商资格进行审查。其到场的作用在于，确认开标的公正性和合法性（包括投标文件的合法性） 。四、1不恰当。因为工程量难以确定，双方风险大，故不采用总价合同。2建设单位向施工单位提供场地的工程地质和地下主要管网线路资料，应保证资料建设法规8真实、准确，作为施工单位现场施工的依据。禁止分包单位将分包工程再次分包。3承包商因遭遇不可抗力被迫停工，根据合同规定，可以不向业主承担工期拖延的经济责任，业主应给予工期顺延。五、1招投标过程中不妥之处：（1）开标时由招标人检查投标文件的密封情况。开标时应有投标人推选的代表或参加会议的
23、公证机构公证人员检查投标文件的密封情况。（2）评标委员会由招标人直接确定。评标委员会成员不应全部由招标人直接确定。按规定，评标委员会中技术、经济专家一般招标项目应采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。本项目属于一般招标项目。（3）评标委员会共 4 人组成，其中招标人代表 2 人，经济专家 1 人，技术专家 1 人。按照规定评标委员会成员应该是 5 人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数2/3。2B 单位递交的书面说明有效。根据规定，投标人在投标文件递交截止时间前可以补充、修改和撤回投标文件，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。3C 单位的投标文件应作有效标，投标函盖有企
24、业及企业法定代表人的印章，不用加盖项目负责人的印章。4对 F 单位的投标文件处理正确，因为该单位的投标文件未能在投标文件递交截止时间前送达。六、1建设工程索赔按索赔要求不同，分为工期索赔和费用索赔两类。2合同文件的组成内容及优先解释顺序如下：本合同协议书中标通知书投标书及其附件本合同专用条款本合同通用条款标准、规范及有关技术资料图纸工程量清单工程报价单或预算书合同履行中，发包人承包人有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。3事件 1：索赔不成立。此事件发生原因属承包商自身责任。事件 2：索赔成立。因该施工地质条件的变化是一个有经验的承包商所无法合理预见的。索赔工期 5 天（5
25、 月 15 日5 月 19 日） 。事件 3：索赔成立。因特殊反常的恶劣天气造成工程延误。索赔工期 3 天（5 月 20日5 月 22 日） 。事件 4：索赔成立。因恶劣的自然条件或不可抗力引起的工程损坏及修复应由业主承担责任。索赔工期 1 天（5 月 23 日） 。所以，总计工期索赔是 5+3+1=9 天附：案例分析题答案9第七章 案例分析参考答案一、1由省煤矿安全监察机构组织煤矿、公安、监察、工会及其相关专家组成事故调查组进行调查。程序如下：（1）对事故现场进行处理；（2）收集有关物证和事故材料；（3）对事故相关人员进行调查；（4）对现场进行必要的拍摄或者照相，绘制事故图；（5）对事故的原
26、因进行分析；（6）对事故提出处理意见和整改措施；（7）编写事故调查报告。2瓦斯爆炸发生的条件：一定浓度的瓦斯；一定温度的引火源；足够的氧。预防瓦斯爆炸的主要技术方法：防止瓦斯积聚；杜绝井下火源和危险性火花；采取隔、抑爆技术措施。3事故整改和预防措施： 该采区左翼工作面要立即停产整顿； 加强瓦斯管理健全瓦斯管理制度； 加强重点瓦斯工作面管理； 加强对采掘工作的瓦斯鉴定； 增加矿井安全投入，健全瓦斯监测； 加强安全技术培训工作； 加强矿井通风技术力量； 合理组织生产，杜绝违章指挥二、1以下专项施工方案应经施工单位技术负责人、总监理工程师签字后才能实施：（1）基坑支护与降水工程；（2）土方开挖工程；
27、（3）模板工程；（4）起重吊装工程；（5）脚手架工程；（6）拆除爆破工程；（7）国务院建设行政主管或者其他有关部门规定的其他危险性较大的工程。2 （1）专项施工组织方案未经有关负责人审核签字认可立即实施不妥。正确的做法是：专项施工组织方案应先由总包单位技术负责人审核签字，再由总监理工程师审核签字后实施。 （2）专业分包单位现场安全生产管理工作由负责质量管理工作的人员暂时兼任的做法不妥。正确的做法是：现场安全生产管理工作应由专职安全生产管理人员负责。3 （1）施工总承包单位，专业分包单位各自编制了施工现场生产安全事故应急救援预案不妥。正确的做法是：施行施工总承包的，由总承包单位统一编制建设工程生
28、产安全事故应急救援预案。 （2）施工总承包单位、专业分包单位共同建立应急救援组织不妥。正确的做法是：施工总承包单位和专业分包单位应各自建立应急救援组织。4工程监理单位有下列行为之一的，应当承担法律责任：（1）未对施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案进行审查的。（2）发现安全事故隐患未及时要求施工单位整改或者暂时停止施工的。（3）施工单位拒不整改或者不停止施工，未及时向有关主管部门报告的。（4）未依照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理的。建设法规10三、1依据建设工程安全生产管理条例的有关规定，施工单位的项目负责人对施工项目安全生产的主要职责如下：（1）落实安全生产责任制度；（2）落
29、实安全生产规章制度和操作规程；（3）确保安全生产费用的有效使用；（4）根据工程的特点组织制定安全施工措施，消除安全事故隐患;（5）及时、如实报告生产安全事故。2依据建设工程安全生产管理条例 ，施工单位专职安全生产管理人员对施工项目安全生产的主要职责是：负责对安全生产进行现场监督检查；发现安全事故隐患，应当及时向项目负责人和安全生产管理机构报告；对违章指挥、违章操作的，应当立即制止。3依据建设工程安全生产管理条例 ，总承包单位和分包单位之间的安全生产职责关系如下：（1）建设工程实行施工总承包的，由总承包单位对施工现场的安全生产责任负总责；（2）总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中
30、应当明确各自的安全生产方面的权利、义务，总承包单位和分包单位对分包工程的安全生产承担连带责任；（3）分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理，分包单位不服从管理导致生产安全事故的，由分包单位承担主要责任。本案例中总包单位未就施工方案向分包公司作说明，是总承包单位没有尽到自己的职责，应当由总承包单位承担主要责任。第八章 案例分析参考答案一、1作为监理工程师，为了准确判断混凝土的质量是否合格，应当在有承包方在场的情况下，组织自身检验力量或聘请有权威性的第三方检测机构，或是承包商在监理方的监督下，对第二层主体结构的钢筋混凝土柱，用钻取混凝土芯的方法，钻取试件再分别进行抗压强度试验，取得混凝土强度的数据，进行分析鉴定。2采取全部返工重做的处理决定，以保证主体结构的质量。承包方应承担为此所付出的全部费用。3承包方不按合同标准规范与设计要求进行施工和质量检验与试验，应承担工程质量责任，承担返工处理的一切有关费用和工期损失责任。监理单位未能按照建设部有关规定实行见证取样，认真、严格地对承包方的混凝土施工和检验工作进行监督、控制，使施工单位的施工质量得不到严格的、及时的控制和发现，以致出现严重的质量问题，造成重大经济损失和工期拖延，属于严重失误，监理单位应承担不可推卸的间接责任，并应按合同的约定课以罚金。
