1、2016 年浙江省房地产估价师案例与分析：商业房地产市场调查研究报告内容构成考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、下列不属于普通股股东享有权利的是。A：股息红利分配的要求权B：对公司事务的质询权C：要求赎回权D：公司剩余财产的分配权E：执行层的组织协调 2、2009 年 3 月某人以 45 万元的预付款订购了一套售价为 30 万元的期房，2010 年 3 月该项目交付使用时，楼价上涨到 336 万元，则其预付款的收益率为。A：12B：13 4
2、C：80 D：125E：借款合同3、某宗房地产的收益期限为 40 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 25 万元、26 万元、24 万元、25 万元，报酬率为 10。该宗房地产的收益价格为万元。A：22276B：244 67C：268 67D：29833E：工业用地的监测点评估价格 4、房地产市场供给垄断性的原因不包括。A：房地产市场需求的广泛性B：房地产市场供给的异质性C：土地所有权的排他性D：土地的有限性E：借款合同5、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用_。A条形基础B独立基础C箱形基础D桩基础 6、
3、是耕地占用税的征税对象。A：占用耕地从事其他农业生产的行为B：占用耕地从事其他非农业建设的行为C：占用耕地从事其他非农业建设的单位D：占用耕地从事其他非农业建设的个人E：执行层的组织协调 7、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值E：工业用地的监测点评估价格 8、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于_的设置。A
4、项目定位B盈亏系数C平衡点D风险临界值 9、住宅共用部位维修资金自_之日起，按规定计息。A维修资金存入维修资金专户B全体业主全额缴交维修资金C维修资金建立D维修资金建立维修资金专户 10、_是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。A房地产周期B房地产循环C房地产周期循环D房地产周期运动11、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对征收的一种税。A：产权承受人B：产权出售人C：产权出售双方D：卖方E：执行层的组织协调 12、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。A：抵御通货膨胀的影响B：提高资本金的投资收益率C：提高全部投资的平均收益率D：降低借贷资金的资金成本E
5、：借款合同 13、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是_。A柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱D柱、梁、板只可预制，不可现制14、某临街深度 3048 m(即 100 英尺)、临街宽度 20 m 的矩形土地，总价为12192 万元按“四三二一法则”，其相邻临街深度 1524 m(即 50 英尺)、临街宽度 25 m 的矩形土地的总价 为【2004 年考题 】A：5334 万元B：85 34
6、 万元C：106 68 万元D：21336 万元E：工业用地的监测点评估价格 15、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起 13 内向人民法院起诉。A：15B：20C：30D：60E：执行层的组织协调 16、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收_。A营业税B个人所得税C增值税D契税 17、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。A15%B20%C30%D40% 18、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是_。A沉降缝B伸缩缝C温度缝D防震缝 19、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价
7、款为 300 万元，并交付定金 75 万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某_万元。A75B120C135D150 20、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。A：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B：房屋拆迁许可证颁发C：拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D：房屋拆迁实施E：执行层的组织协调 21、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的_。A上升B下降C不变D不确定 22、一前后临街、总深度为 50m 的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元，后街路线价为 3800 元，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。A：22B：28C
8、：38D：50E：工业用地的监测点评估价格23、从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来报酬的经济行为，是属于投资特性中的_。A一种经济行为B投资具有时间性C目的是获取收益D具有风险性 24、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于_。A估价时点和估价对象均为现在B估价时点和估价对象均为未来C估价时点为现在，估价对象为未来D估价时点为现在，估价对象为过去25、某宗房地产贷款价值比率为 70，抵押贷款利率为 6，抵押贷款常数为7，自有资金资本化率为 9，综合资本化率
9、。A：0725B：0 73C：0 69D：7.6E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、我国已初步形成的住房金融体系。A：商业性B：政策性C：商业性为主、政策性为辅D：商业性和政策性并存E：执行层的组织协调 2、人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是_。A市场价值B保留价C清算价值D谨慎价值3、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。A：独一无二B：寿命长久C：供给有限D：价值量大E：保值增值 4、以下房地产中既有大量租赁实例
10、又有营业收入的是。A：写字楼B：商铺C：餐馆D：农地E：娱乐中心5、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。A在建工程抵押估价业务B城市房屋拆迁补偿估价业务C该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 6、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有_。A可出租或可使用面积B出租方的商业信誉C基础租金与市场租金D出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩 7、盈利能力分析指标主要包括等。A：存货周转天数B：资产报酬率C：股东权益报酬率D：销售毛利率E：销售净利率 8、估价报告书的内在质量包括_。A估价结论的准确性B文字
11、表达水平C估价方法选择的正确性D参数确定的合理性 9、某笔贷款的季利率为 2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A8%B6.12%C12.62%D8.24% 10、据调查，2006 年，某市 IT 产业中的家用电脑（台式机）的购买者数量为3000 人，购买者的平均购买数量为 1.5 台，平均单价为 6000 元，则该市家用电脑（台式机）在 2006 年总市场潜量是（）万元。A1800B2700C1200D260011、据调查，某城市 2008 年初总家庭数为 120 万户，户均年可支配收入为 5 万元，约有 15的家庭打算当年购房，平均住房需求 80户，则 2008 年该市
12、新建商品住房的总市场潜量是万。A：1260B：1380C：1440D：2100E：借款合同 12、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是_。A项目净现值期望值大于零，则项目可行B净现值标准差能准确说明项目风险的大小C净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E净现值期望值相同时，标准差小的方案为优 13、建筑与水有关的物理性质有等。A：孔隙率B：抗渗性C：抗冻性D：弹性和塑性E：耐磨性14、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有。A：土地使用者自动放弃土地使用权B：矿场、机场等核准报废土地C：非法转让土地D：不按批准用
13、途使用土地E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金 15、根据房屋登记办法，可以办理预告登记的有_。A预购商品房设定抵押B在建工程设定抵押C房屋所有权转让D房屋所有权设定抵押E购买预售商品房 16、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅_之日起计算。A竣工B竣工验收C入住D交付 17、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了_的职业道德。A独立、客观、公正B诚实守信C社会责任D勤勉尽责 18、某家庭申请了 25 万元 10 年期住房抵押贷款，年利率为 6。该家庭在按月等额偿还 4 年后于第 5 年初一次偿还了本金 6 万元，则从第 5 年开始该家庭的月还款额减少了元。
14、A：994.37B：1016.81C：1255.16D：1387.24E：借款合同 19、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于_。A未来净收益的大小B获得净收益的可靠性C获得净收益期限的长短D获得净收益预期E估价对象的现值 20、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于_的建筑物的估价。A具有重要价值B具有现实价值C具有巨大价值D具有历史价值 21、产权不明确的房屋是指的房屋。A：有权属证明B：产权人下落不明C：产权人出国留学D：因产权关系正在诉讼E：暂时无法确定产权的合法所有人 22、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形
15、成。A：可保危险的存在B：多个经济单位的结合C：单个经济单位的结合D：随机事件的科学化E：必然事件的科学化23、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2 房地总价值为 6000 万元，其中土地总价值为 2000 万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为 100m2，房地价值为 80 万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。A2.4%B1.5%C2%D3% 24、影响购买者的心理因素有_。A动机B感觉C学习D信念和态度E欲望25、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是。A：空置率与有效毛收入呈反向变动B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率E：借款合同
