1、2015 年 07 月资产评估（第 2 版）考前练习题一、简答题1. 运用收益法评估企业价值时，对企业未来收益的预测应考虑哪些因素，可以采用哪些方法进行预测？解答:预测企业未来收益时，主要分析以下两方面因素的影响：（1）对商品市场形势的分析，包括对商品的市场需求和供给状况两方面进行分析。其中，预测产品市场需求量，需要对产品寿命进行分析，以确定产品是处于引进期、成长期、成熟期还是衰退期。在企业产品需求和供给的预测基础上，确定企业未来的销售量，同时考虑产品价格对企业收益的影响，求出预计销售收入，为进一步预测企业的未来收益提供依据。（2）对国家宏观经济政策和技术政策对企业未来生产经营（收益）的影响进
2、行分析。国家在特定时期、特定范围内采取的各种经济、技术政策，对不同企业的发展和未来获利能力具有不同程度的影响。企业收益的预测方法一般有两类：一类属于主观预测法，即根据经营者和专家们的经验、知识来进行预测，如综合调整法、产品周期法等；另一类属于客观预测法，如利用时间顺序排列的一组数据来预测未来收益趋势的时间序列法等。企业未来收益的预测方法的选择需根据企业的特点、产品特征、收益的特点和发展趋势，选择恰当的预测方法。在实际工作中，也可以将几种方法结合起来使用，或分别使用、互相印证。2. 简述房地产评估的主要原则。解答:房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地产本身的特殊性，决定了房地产评估
3、还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要如下：（1）合法原则。是指房地产评估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、法章、政策及合同等约束下的权益价值。（2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房地产在最高最佳使用下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上和经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。（3）房地综合考虑原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，要
4、求我们在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。（4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。3. 简述复原重置成本和更新重置成本二者之间的关系。解答:选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新充值成本的情况下，应选择更新充值成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能还是成本好用方面，都会
5、由于旧的资产。4. 如何理解市场价值？解答:对于市场价值的理解，应着重从以下三个方面把握：（1）公开和公平的市场条件。即所指市场价值是在公开和公平的市场条件下形成的，市场条件不局限于某事件发生或某人发生，同时，当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。（2）当事人是理性的。当事人充分掌握信息，不受任何压力，理性条件下做出的选择。（3）市场价值是价值估计数额。5. 什么是资产评估报告？资产评估报告具有哪些特点？解答:资产评估报告是资产评估机构按照评估工作制度有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。它是按照一定格式和内容反映评估目的、程序、标准、依据、方法、结果
6、及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告具有不同于其他类型报告的特点：（1）资产评估报告是评估机构根据委托方的书面委托，根据独立、客观、公正的评估原则，采用各种科学的评估方法，有计划、有步骤地进行资产评估工作后给委托单位的书面答复。（2）资产评估报告具有法律效力和公正作用。（3）资产评估报告是有根据的责任报告，具有权威性。（4）资产评估报告完成后，必须报送财政（国有资产管理）部门核准或报送有关部门备案。（5）资产评估报告要严格遵守国家有关保密的规定。（6）资产评估报告的基本内容与格式要遵守国家的有关规定。（7）资产评估报告必须依据客观、公正、实事求是的原则撰写。6. 成本法和市场法的不同之处
7、表现在哪些方面？解答:成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。成本法评估资产时，比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理，有利于单项资产和特定用途资产的评估，在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物调价下可以广泛应用，有利于企业资产保值。但成本法计算资产重置成本和各种贬值性因素时，需要考虑各种假设的可行性，需要根据大量历史资料确定当前价值，工作量大，而且不容易全面准确的计算。市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同
8、，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。但是，市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。7. 运用市场法评估机器设备，在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？解答:（1）设备的规格型号；（2）设备的生产厂家；（3）设备的制造质量；（4）设备的零部件、配件情况；（5）设备的有效役龄；（6）设备的技术状况；（7）设备的成心率情况（即设备的实体状
9、况，如使用强度、大修理记录等） ；（8）设备的出售目的和出售方式；（9）设备的成交数量；（10）设备交易时的市场状况；（11）设备的交易时间；（12）设备的存放和使用地点。8. 影响无形资产评估价值的因素有哪些？解答:影响无形资产评估价值的因素有：（1）无形资产的取得成本。外购无形资产的成本较易确定，自创无形资产的成本计量较难。一般而言，无形资产的取得成本包括创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等。（2）机会成本。机会成本是指无形资产转让后可能给转让方造成的损失。（3）效益因素。无形资产的价值高低是由其应用后所创造的效益来确定的。（4）寿命期限。无形资产的经济寿命期限，除了考虑法律保护期限
10、外，更主要的是考虑其能为控制主体带来超额收益的期限。（5）技术成熟程度。若其开发程度越高，技术越成熟，运用该技术的风险就越小，其评估值就会越高。（6）转让因素内容。从转让内容看，分为所有权转让和使用权转让。在使用权转让中又可分为独占使用权和普通使用权等。一般来说，受让方获得的权益越大，无形资产的评估值就越高。（7）市场供求状况。一般反映在两个方面：无形资产市场供需情况和无形资产的适用程度。无形资产的适用程度越高，其市场价值就越大，评估值也就越高。（8）同行业同类无形资产的计价标准和依据。（9）价格支付方式。若采取一次性支付，价格就应定得低一些；若采用多次支付，则价格就应相应提高一些。9. 资产
11、评估报告的作用有哪些？解答:资产评估报告主要有以下作用：（1）资产评估报告为被委托评估的资产提供作价参考依据。资产评估报告是经具有资产评估资格的机构根据委托评估资产的特点和要求，遵循评估原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法对被评估资产价值进行评定和估算后，通过报告书的形式提出作价的意见。该作价意见不代表任何当事人一方的利益，并且是一种专家估价的意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。（2）资产评估报告是考核资产评估工作质量的依据，是评估人员工作质量和素质的反映。资产评估报告是资产评估工作的总结，也是参与评估工作人员的劳动结晶。因此，评估报告从结构、措辞和内容
12、等方面反映了资产评估人员的写作水平和业务素质，是评估工作质量的重要反映。（3）资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据。有关管理部门通过审核资产评估报告，可以有效地对评估机构的业务开展情况进行监督管理，对评估工作中出现的不足加以完善。（4）资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。评估机构和评估人员在完成资产评估项目后，应将评估过程中收集的资料、工作记录以及有关工作底稿进行归档。由于资产评估报告是整个评估工作过程的总结，其内容包括了评估过程的各个具体环节和各有关资料的搜集和记录，因此，资产评估报告是资产评估档案的重要信息来源。10. 简述资产评估价值类型的作用。解答:
13、（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值含义不同，结果也不一样。（2）价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。（3）明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。11. 简述用综合调整法预测企业收益的步骤。解答:使用综合调整法的具体步骤为：（1）设计收益预测表；（2）按收益预测表的主要项目，逐项分析预期年度内可能出现的变化因素；（3）分析各影响因素对收益预测表中各个项目的影响，采取一定的方法，计算出各项目的预测值；（4）将
14、各个项目的预测值汇总，得出预测的收益值。二、计算题1. 某企业拟购买 A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的，该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右，出厂价格为每台2 000元，每台全部成本及税费为1 900元。经分析，甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台，第二年约为10万台，第三年约为11万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右，出厂价格约为每台2 300元，每台的全部成本及税费约为2 150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为 2
15、007年1月1日。经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2001年12月31日申请，2002年12月31日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为33%，适用折现率为 15%。（P/F，15% ，1=0.8696， ） ， （P/F，15% ，2）=0.7561， （P/F，15% ，3）=0.6575， （P/F ，15%，4）=0.5718要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。解答:1专利剩余收益期10514（
16、年）按照我国专利法的规定，发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。2未实施专利前每年的收益6（20001900）（133%）402（万元）3实施专利后各年收益第一年：8（23002150）（133% ）804（万元）第二年：10（2300一2150）（133% ）1005（万元）第三年：11（23002150）（133% ）11055（万元）第四年：12（23002150）（133% ）1206（万元）4评估值 )(90.15257.349867 57.34986.0).2.3 %1540212142.1002 3万 元 2. 有一宗七通一平的待开
17、发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/ 平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米/日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的 17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用专业费用）之和的20% ，试评估该宗地地价。解答:（1）面积为1000平方米，容积率为5，拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。年总收益=2
18、3655000=3650000元。（2）年总费用=36500002%35005000（1.5%0.2%）365000017.5%=1009250（3）年纯收益=36500001009250=2640750（4）房地产总价=2640750（P/A，7%，48）=36258750（5）建筑与专业费用=3500（110%）5000=19250000（6）建设期为2年，地价的资金占用两年；建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。 150236.01%)6(19250%)61( 地 价地 价利 息（7）开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用专业费用）之和的2
19、0%开发商利润=（地价19250000）20%=0.2地价3850000（8）立方程地价=房地产总价建筑费用专业费用利息利润=36258750192500000.1236地价11550000.2地价3850000解方程，地价=9069016元。3. 被评估成套设备购建于1998年12月，账面价值100万元，2003年12月对设备进行技术改造，追加投资20万元，2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：（1）从1998年到2003年，每年该类设备价格上升率为10%，而从2003年至2008年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设
20、备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为25% ；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。已知：（P/A，10%，5）=3.7908要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗。（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数） 。解答:（1）计算被估设备各部分的重置成本 )(16.05)%(10万 元置 成 本技 术 改 造 以 外 金 额 的 重 技术改造部分的重置成本20（万元）被估设备的重置成本161.0520181.05（万元）（2）实体性贬值计算技
21、术改造以外金额的重置成本占总重置成本比例161.05/181.0588.95%技术改造部分以外的实体性贬值率1080%/（1080%）561.54%技术改造部分的重置成本占总重置成本比例20/181.05 11.05%技术改造部分的实体性贬值率580%/（580%）544.44%实体性贬值率88.95%61.54% 11.05%44.44% 74.09%实体性贬值额181.0574.09%134.14（万元）（3）功能性贬值0.212（125% ） （P/A，10%，5）1.83.79086.82（万元）（4）经济性贬值由于在未来5年中设备利用率能达到设计要求，所以不存在经济性贬值。（5）计算该设备的评估值重置成本实体性贬值功能性贬值181.05134.146.8240.09（万元）
