1、1一、机器设备评估（一）某企业 1990 年底从国外进口了一条生产线，进口合同中的 FOB 价格是 l5 万美元，2000 年底对该生产线进行评估。评估人员在询价过程中，了解到该型号的生产线已不再生产，取代它的是新型号的同类生产线，新生产线的报价是 20 万美元。但评估人员了解到最近国内有一家企业刚购得该新型号生产线。成交价为 16 万美元。评估人员又了解到旧型号生产线的生产能力仅为新型号生产线的 80。评估基准日人民币对美元的汇率为 8.31。境外运杂费按FOB 价格的 5计，保险费按 FOB 的 0.5计，关税税率为 10，增值税税率为 17。银行手续费按 CIF 价格的0.8计算，国内运
2、杂费按(CIF 价格+银行手续费)的 3计算。安装调试费已包含在价格中，由厂方派人安装调试，不另付。评估人员还了解到以下情况：(1)经技术检测，该设备尚可使用 5 年；(2)由于企业的产品在市场上长期供大于求，因此生产线利用率仅为 80，此种状况在评估基准日后将一直延续下去；(3)该企业的所得税率为 33，企业所在行业的投资报酬率为 10，规模经济效益指数为 0.7。要求：(1)根据上述资料计算该生产线的重置成本；(2)计算该生产线的实体性贬值额；(3)计算该生产线的经济性贬值额；(4)计算该生产线的评估值。(计算结果以万元为单位)解：FOB=1680%=12.8（万美元）国外运杂费=12.8
3、5%=0.64（万美元）保险费=12.80.5%=0.064（万美元）CIF=（12.8+0.64+0.064）8.3=112.08（万元）关税=112.0810%=11.21增值税=（112.08+11.21）17%=20.96银行手续费=112.080.8%=0.09国内运费=（112.08+0.09）3%=3.39重置成本=112.08+11.21+20.96+0.9+3.39=148.54（万元）实际已用年限=1080%=8（年）实体性贬值率= =61.54%581实质性贬值=148.5461.54%=91.41（万元）经济性贬值率=（1-0.8 0.7）100%=14.46%经济性贬
4、值=（148.54-91.41）14.46%=8.26（万元）评估值=148.54-91.41-8.26=48.87（万元）（二）被评估的设备购建于 2000 年 6 月，账面原值为 120 万元，2002 年 6 月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为 15 万元，2004 年 6 月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：2(1)从 2000 年至 2004 年，该类设备的定基价格指数分别为 102、105、103、106、108；(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约 5000 元；(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为 1
5、0，规模经济效益指数为 0.7，该企业为正常纳税企业；(4)该设备在评估基准日前利用率仅为 60，评估基准日后，预计利用率可达 80；(5)经检测该设备尚可使用 8 年。要求：(1)计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的加权投资年限与成新率；(3)计算该设备的功能性贬值额；(4)计算该设备的经济性贬值额；(5)计算该设备的评估值。解：重置成本=120 +15 =142.79（万元）%10283加权投资年限= =3.78（年）79.421085实际已用年限=3.7860%=2.27（年）成新率= 100%=77.90%827.实体贬值=142.79（1-77.9%）=31.56（万元）功能性增
6、值=0.512（1-25%） -8 =24（万元）%10)(经济性贬值率=（1-0.8 0.7） ）100%=14.46%贬值额=（142.79-31.56+24）14.46%=19.55（万元）评估值=142.79-31.56+24-19.55=115.68（万元）（三）2006 年 12 月，评估人员对 A 设备评估时，了解到以下情况：(1)A 设备购建于 1996 年 12 月，其账面价值 20 万元，2001 年 12 月和 2004 年 12 月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出 5 万和 3 万元。(2)A 设备经鉴定，尚可使用 7 年。经调查，A 设备购建以来，其每年
7、的价格上升率为 10%左右，评估基准日前A 设备的实际利用率为 90%。要求计算：(1)A 设备的重置成本；(2)A 设备的加权更新成本；(3)A 设备的加权投资年限；(4)A 设备的成新率。(复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)解：重置成本=20（1+10%） 10 +5（1+10%） 5+3（1+10%） 2=202.59+51.61+31.21 =51.8+8.05+3.63=63.48(万元)加权更新成本=51.810+8.055+3.632=565.51(万元)3加权投资年限=565.5163.48=8.9（年）或： =8.9 年48.632.501.5实际年限 =8.990%=
8、8（年）成新率= =46.67%78（四）被评估成套设备购建于 1992 年 12 月，帐面价值 100 万元，1997 年对设备进行技术改造，追加投资 20 万元，2002 年 12 月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：（1）从 1992 年到 1997 年，每年该类设备价格上升率为 10%，而从 1997 年至 2002 年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支 2000 元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，规模经济效益指数为 0.7，所得税率为 33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的 80%，经技术检测该设备
9、尚可使用 5 年，在未来 5 年中设备利用率能达到设计要求。要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数） 。解：重置成本=100（1+10%） 5+20 =1001.61+20=181(万元)加权投资年限 = =9.45（年）18206实际使用年限=9.4580%=7.56（年）成新率= =39.81%5.7实体性贬值=181（1-39.81%）=108.94(万元)功能性贬值=0.212（1-33%） -5=1.6083.7908%10)(=6.10(万元)经济性贬值率=（1-0.8 0.7）100%=14.46%经济性贬值额=
10、（181-108.94-6.1）14.46%=65.9614.46%=9.54（万元）设备评估值=181-108.94-6.1-9.54=56.42（万元）（五）B 设备 5 年前购置，账面价值为 30 万元。评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为 40 万元。评估人员从功能上鉴定：B 设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B 设备剩余使用年限为 8 年。要求：（1）估算 B 设备的重置成本。 （2）估算 B 设备的成新率。（3）估算 B 设备的评估价值。解：重置成本=400.8=32(万元)成新率= =61.54%85评估值 = 32
11、61.54%=19.69（万元）（六）评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：4（1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多 2 名；维护费用每年多支出 4000 元，其他方面大致相同。（2）经测定该设备尚可使用 3 年；确定的折现率为 10。（3）操作人员年均工资 26000 元；企业适用的所得税率为 25。要求：请帮助评估人员计算：（1）该设备的年超额运营成本；（2）该设备的年净超额运营成本；（3）该设备的功能性贬值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）解：(1)年超额运营成本：226000+4000=56000 元(2)年超额运营成本净额=56000(1
12、-25)=42000 元（3）功能性贬值=42000（P/A,10%,3）=420002.487=104454 元（七）评估人员对 B 公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查了解。具体情况如下：（1）该生产线的年生产能力为 1000 吨；规模经济效益指数为 0.6；（2）企业正常投资报酬率为 10%；适用的所得税率为 25%。（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至 800 吨；若每吨降价 100 元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续 3 年。要求：请帮助评估人员计算（
13、1）该生产线的经济性贬值率；（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）解：1）经济性贬值率=1-（8001000） 0。6 100%=12.53%（4 分）（2)年收益净损失额=1001000（1-25%）75000元（3分）经济性贬值额75000（PA，10%，3）=186518元（3分）（八）被评估设备购置于 1998 年 4 月，购置价为 200 万元，在不停产的情况下，于 2000 年 4 月对该设备做了一定的技术改造，投资 15 万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008 年 4 月进行评估，2008 年 4 月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技
14、术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用 10 年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的 2，传动齿轮的现行购买价格为 5 万元，调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2 万元。评估人员经调查得知该类设备 1998 年的定基物价指数为 106，2000 年的定基物价指数为 108，2008 年的定基物价指数为 118。要求：(1)计算被评估设备的重置成本；(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)解：重置成本=200118%106%+15118%108%=222.64+16.39=239.03(万元)加权投资年限=(10222.64+
15、816.39)239.03=9.86(年)可修复的实体性贬值=7(万元)不可修复的实体性贬值=239.03（1-2%）9.86（9.86+10）=116.299（万元）实体性贬值率=（7+116.299）239.03100%=51.58%设备评估值=239.03（1-51.58%）=115.74（万元）5(九)被评估设备是于 2004 年 1 月 1 日进口的大型设备，账面原值为人民币 2219.38 万元，其中以美元支付的设备购置款(离岸价)折合人民币 1500 万元，境外运输及保险费占离岸价的 1.5，设备进口时的关税税率为 17，增值税率为 17，银行手续费为到岸价的 1，国内运杂费为人
16、民币 20 万元，安装及配套费用共计人民币 100 万元，进口时美元与人民币的汇率为 18.2，评估基准日为 2008 年 1 月 1 日。评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在 4 年中价格上升了 5，境外运输及保险费仍为离岸价的1.5，评估基准日该设备的进口关税税率下降至 10，增值税率仍为 17，银行手续费率也未发生变化。对国内调查得知，4 年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用 2004 年 1 月 1 日的定基物价指数为108，2008 年 1 月 1 目的定基物价指数为 116，运杂费用价格指数自 2004 年起均在上一年的基础上递增 1。经对设备情况调查鉴定
17、得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本 20 万元，今后该设备若保持 100的利用率，则尚可使用 12 年。评估基准日美元对人民币的汇率为 17，企业所在行业的正常投资回报率为 10，企业所得税率为 25。要求：(1)计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的评估值。(计算结果以“万元“为单位，保留两位小数)： 万 元，设 备 的 评 估 值） 经 济 性 贬 值 万 元）（）（） 功 能 性 贬 值 万 元，实 体 性 贬 值 经 济 性 贬 值功 能 性 贬 值实 体 性 贬 值重 置 成 本） 设 备 的 评 估 值（ 万 元，安 装 费 用国 内 运 费银 行 手 续 费 额
18、进 口 增 值 税 额进 口 关 税 额设 备 到 岸 价设 备 重 置 成 本 万 元） 安 装 费 用 万 元）（） 国 内 运 费 万 元） 银 行 手 续 费 额 万 元）（） 进 口 增 值 税 额 万 元进 口 关 税 额 万 元） 设 备 关 税 完 税 价 万 元）（） 设 备 到 岸 价 （、 321.450.-47.589.2103 0.%247.589.21)1 89.210.16%6281253.5CIF4 2.74.,36.036418,2 68.34,1%)5.1(.25IF1)(12万 元，设 备 的 评 估 值） 经 济 性 贬 值 万 元）（）（） 功 能 性
19、 贬 值 万 元，实 体 性 贬 值 经 济 性 贬 值功 能 性 贬 值实 体 性 贬 值重 置 成 本） 设 备 的 评 估 值（ 万 元，安 装 费 用国 内 运 费银 行 手 续 费 额进 口 增 值 税 额进 口 关 税 额设 备 到 岸 价设 备 重 置 成 本 万 元） 安 装 费 用 万 元）（） 国 内 运 费 万 元） 银 行 手 续 费 额 万 元）（） 进 口 增 值 税 额 万 元进 口 关 税 额 万 元） 设 备 关 税 完 税 价 万 元）（） 设 备 到 岸 价 （、 4(十).某塑料制品生产线建于 2006 年 1 月，月生产能力 30 吨，总投资 200
20、万元，其中主机 120 万元，建筑安装工程费用 40 万元，其他设备费用 30 万元，其他各项费用 10 万元。2010 年 1 月进行评估。当时主机价格上涨 20，建筑安6装工程费上涨 30，其他设备价格上涨 15，其他费用水平上涨 10。由于市场原因，过去四年月产量平均为 20 吨，不过市场已好转，将来可以满负荷生产。该设备尚可使用 5 年。由于能耗高，污染重，与同类设备相比，每年需多耗能 5 万元，另需支付环境补偿费用 8 万元，且后者不可税前列支。企业所得税率 25，折现率 10。要求：评估该生产线价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)解：（1）重置成本=120(1+20%)
21、+40(1+30%)+30(1+15%)+10(1+10%)144+52+34.5+11=241.5(万元) （2 分）（2）实际已使用年限 4 =2.67（年） （1 分）302成新率= 100%=65.19% （1 分）567.（3）功能性贬值=5（1-25%）（P/A.10%.5）=50.753.7908=14.22（万元） （2 分）（4）经济性贬值=8（P/A.10%.5）=83.7908=30.33（万元） （2 分）（5）评估值=241.5665.19%-14.22-30.33=112.88（万元） （2 分）（十一）某设备构建于 2003 年 1 月，账面原值 20 万元；20
22、06 年 1 月追加投资 5 万元，2010 年 1 月评估，从 2003 年至 2010 年，该类设备每年价格上涨 10%，该设备由于技术落后，每年生产成本比替代设备超支 1 万元，该设备过去的资产利用率仅为 70%，尚可使用 5 年。企业所得税率 25%，折现率 10%。要求：评估该设备价值。解：重置成本=20（1+10%） 7+5（1+10%） 4=38.97+7.32=46.29 万元 （2 分）加权平均年限= 70%=4.57 年 （2 分）29.463.8成新率= 100%=52.25% （2 分）57.功能性贬值=1（1-25%）(P/A.10%.5)=2.84（万元） （2 分
23、）评估值=46.2952.25%-2.84=21.35（万元） (2 分)(十二)、某设备购置于 2006 年 l2 月，历史成本为 200 万元；2007 年 12 月进行了技术改造，投入费用 15 万元，2010年 12 月评估，评估人员获得以下资料：(1)20062010 年，该类设备定基价格指数分别为 105、120、125、130、140；(2)该设备技术领先于同类设备，在同样产量情况下，每年节约人工成本 6 万元，节约原材料 1O 万元；(3)该设备过去的利用率为 80，尚可使用 5 年，评估基准日后，利用率可达 100；(4)折现率为 10，企业所得税率为 25。要求：请评估该设
24、备公允价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)解:重置成本=200 =266.67+17.5=284.17 万元 (2 分)12045加权投资使用年限= 年 (2 分)94.37.86实际已使用年限=3.9480%=3.15 年 (1 分)成新率= =61.35% (1 分)%105.3功能性增值=(6+10)(1-25%)(P/A,10%,5)=123.7908=45.49 万元(2 分)评估值=284.1761.35%+45.49=219.83 万元 (2 分)二、房地产评估7（一）某砖混结构 2 层住宅，总建筑面积 500 平方米，占地面积为 400 平方米，月租金 44000
25、元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为 10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为 40 年，税金为年租金收入的 18%，管理费按年租金的 2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的 5%计，年保险费 12000 元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米 3800 元（为楼面地价） 。要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。 （计算结果以元为单位，取整）解：总收入 4400012=528000（元）总费用： 税金=52800018%=95040（元）管理费=5280002.5%=13200（元）租金损失=440002=22000（元）维持费=5280005%=26400（
26、元）保险费=12000（元）合计=168640（元）总收益=528000-168640=359360（元）土地纯收益=38005008%=152000（元）房屋纯收益=359360-152000=207360（元）i=10%+ =12.5%401房屋价值 = 207360 = 1646252（元）%5.2)(40（二）某房地产的土地面积 1000 平方米，建筑面积 3500 平方米。该房地产的土地部分于 1998 年 12 月 1 日通过出让方式取得，价格为每平方米 1100 元，土地使用权年限为 50 年；建筑物于 2000 年 12 月 1 日建成使用，每平方米的建筑造价为 700 元，经
27、济使用年限为 60 年。现在要评估该房地产 2003 年 12 月 1 日的价值。经过调查，2003 年 12月 1 日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为 50 年的土地价格为每平方米 1200 元；同类建筑的造价为每平方米 750 元。假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为 8%，试估算该房地产 2003 年 12 月 1 日的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位）解：建筑物重置成本=7503500=2625000（元）成新率= =93.75%453建筑物评估值= 262500093.75%=2460938（元）土地年限修正系数= =0.9787土地价值=120010000
28、.9787=1174440（元）房地产价值=24609381174440=3635378（元）（三）有一待估宗地，总面积为 40000 平方米，使用年限为 50 年，土地还原利率为 6%，现收集到 A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：504%)81(8表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为 1 时增加 9%，从 2005 年 2 月份到 2006 年 2 月份，地价每月环比上涨 1%。试根据上述条件评估待估宗地在 2006 年 2 月的价格。(计算结果以元为单位，取整)解：
29、A 修正值=5150（1+1%） 12 9105463450%=51501.1268 1.0198=6327 元/B 修正值=6700（1+1%） 6 =67001.0615 =6279 元/10283102863C 修正值=5550(1+1%) 2 954645%)(=5550(1+1%)2 1.0198=6299 元/81013宗地单价=（6327+6279+6299）3=6302 元/宗地总价=400006302=252080000（元）（四）某房地产公司于 2001 年 1 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权，面积为 2000 平方米，并于 2003 年 1月在此地块上建成一
30、座框架结构的写字楼，建筑面积 8000 平方米，经济耐用年限为 60 年，残值率为 0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米 4500 元，现用于出租，每年实收租金为 800 万元。据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米 90 元，空置率为 10，每年需支付的管理费为年租金的 2.5，维修费为重置价的 1.5，税金为年租金的 18，保险费为重置价的 0.2，土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8。试根据上述资料评估该宗地 2005 年 1 月的价格(计算结果以元为单位，取整数)解：1总收入= 80009012（110%）=7776000(万元)2总费用管理费 = 7776000
31、2.5% =194400(万元)维修费=800045001.5% =540000(元)税金=777600018% =1399680(元)保险费 =800045000.2% =72000(元)宗地成交价(元/M2)交易时间交易情况区域因素个别因素容积率剩余年限待估宗地 2006 年 2 月 0 0 0 1.7 50 年A 5150 2005 年 2 月 0 0 -1% 1.6 45 年B 6700 2005 年 8 月 0 +2% 0 1.9 50 年C 5550 2005 年 12 月 -2% 0 -1% 1.6 45 年9折旧费= =750000(元)4850合计=2956080(元)总收益
32、 =7776000-2956080=4819920(元)房屋纯收益=（80004500-7500002）8% =2760000(元)土地纯收益=4819920-2760000=2059920(元)地价=2059920 -46 =205992015.517=31963779(元)%61(（五）有一待估宗地，剩余使用年限为 45 年，土地还原利率为 7，现收集到 A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地成交价（元/M2）交易时间 交易情况 区域因素 个别 因素 容积率 剩余年限待估宗地 2004 年 1 月 0 0 0 1.7 45 年A 2150 2003 年 1 月 -1% 0 -1
33、% 1.6 40 年B 2400 2003 年 1 月 0 +2% 0 1.8 45 年C 2100 2002 年 1 月 -2% 0 -1% 1.6 40 年表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为 1.5 时增加 3，该城市从 2000 年到 2004 年每年地价上升 1，试根据上述条件评估待估宗地在 2004 年 1 月的价格(计算结果以元为单位，取整数)解：A 修正值=2150 091036%7)1(405=21501.011.011.011.031.02=2326 元/B 修正值=2400 =23
34、11 元/1021096C 修正值=2100 83405)71(=21001.021.021.011.031.02=2318 元/宗地评估值=(2326+2311+2318)3=2318/（六）某房地产公司于 2002 年 12 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权，面积为 6000 平方米，并于 2004 年12 月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积 24000 平方米，全部用于出租，每年实收租金约为 2800 万元，该写字楼的经济耐用年限为 60 年，残值率为 0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米 4800 元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米
35、120 元，空置率在 8左右，每年需支付的管理费为年租金的 2.5，维修费为重置价的 1.5，税金为年租金的 18，保险费为重置价的 0.2，土地资本化率为 8，建筑物资本化率为10。试根据上述资料评估该宗地 2006 年 12 月的价格（包括总价和单价） （计算结果以元为单位，取整）10解：(1)年总收入=1201224000(1-8)=31,795,2007 元(2)年总费用=31,795,200(25+18)+480024000(1.5%+0.2%) =8,476,416 元(3)年总收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784 元(4)建筑物年折旧费=48002
36、400048=2,400,000 元/年(5)建筑物现值=480024000-2,400,0002=110,400,000 元(6)建筑物纯收益=110,400,000(10+146)=13,440,000 元(7)土地纯收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200 元(8)土地总价=18,355,2001-1(1+8)468=222,784,566 元(9)土地单价=222,784,5666000=37,131 元/平方米(10)土地单价(楼面价)=222,784,56624000=9,283 元平方米（七）待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为 500 万元，竣工于
37、2000 年底，耐用年限 60 年。2006 年底对该建筑物进行评估。假定 2000 年的价格指数为 100%，从 2001 年到 2006 年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为 90、80和 80，其修正系数分别为 0.8、0.1 和 0.1。要求：（1）估算该建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为 50%和 50%；（3）估算该建筑物 2006 年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）解：（1）综合价格指数（1+1.7%）(
38、1+0.7%)(1 -1.2%)（1 +0.8%) (1+1.2%) (1+0.5%)1.037（2分）重置成本=5001.037=518.5万元(1分)(2)年限成新率=(60 -6)60100%=90%(2分) 打分法成新率 =(900.8+800.1+800.1)100100%=88%(2分 )成新率（90%+88%) 2=89%（1分）（3）评估值=518.589%=461.47 万元（2 分）（八）待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积 2000 平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为 7，覆盖率小于等于 50，土地使用年限 50 年。2009 年 8 月出售，求取公平市
39、场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为 14000 平方米，共 14 层，12 层为商用房，共 2000 平方米，34 层共 12000 平方米用于住宅。预计共需 2 年时间完成(到 2011 年 8 月) ，第一年投入 60的总建筑费，第二年投入 40的总建筑费。总建筑费 1000 万元，专业费为总建筑费的 6，利润率为 20，租售费用及税金综合为售楼价的 5。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼 4000 元平方米，住宅楼 2000 元平方米，折现率 10。要求：(1)以评估基准日 2009 年 8 月为时间点，计算总楼价；(2)计算该时点的总建筑费；(3)计算该时点的专业费；(4)计算该时点的税费；(5)计算该时点的利润和地价。( 计算结果以“元”为单位，取整)(提示公式：地价=楼价建筑费专业费利润税费)解： )(264808264.0246.%112元 ）（）（楼 价
