1、2017 年西藏房地产估价师理论与方法：求旧房价值的公式考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是_。A谨慎价值B市场价值C快速变现价值D投资价值 2、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。A：周围环境状况B：繁华程度C：临街状况D：附近是否有矿产资源E：工业用地的监测点评估价格3、某估价师于 2008 年 9 月 27 日向估价委
2、托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期 2008 年 9 月 20 日至 26 日，估价时点 2008 年 9 月23 日，估价对象实地查看日期 2008 年 9 月 22 日至 23 日，估价报告使用期限自 2008 年 9 月 26 日起半年。据此判断该报告出具日期为_。A2008 年 9 月 20 日B2008 年 9 月 23 日C2008 年 9 月 26 日D2008 年 9 月 27 日 4、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。A：用途B：建筑规模C：容积率D：绿地率E：工业用地的监测点评估价格5、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。A
3、：社会一般收益率B：社会最低收益率C：某个投资者所要求的最低收益率D：某个投资者所要求的最高收益率E：工业用地的监测点评估价格 6、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的【2003 年考题】A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格 7、某汽车厂在 A 市市区內，且属于新设立单位，按照规定，该汽车厂应当自设立之日起日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调 8、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元/m2、6700 元
4、/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。A-100B-50C50D100 9、已知某房地产 40 年收益价格为 150 万元，该房地产报酬率为 10%，那么该宗房地产 30 年收益价格为_万元。A112.5B155.6C144.6D132.4 10、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于。A：物质折旧B：功能折旧C：经济折旧D：会计折旧E：工业用地的监测点评估价格11、银行为某家庭提供了期限为
5、 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为 7.25%，则名义年利率是（）。A7.02%B7.04%C7.50%D7.85% 12、某物业 10 年租金收入的终值为 20 万元，年租金增长率为 6，租金在每年末支付，若年利率为 6，则第 5 年末的租金是元。A：14945.16B：15841.87C：26764.51D：28370.38E：借款合同 13、A 房地产开发企业在取得暂定资质证书一年后，经审查符合条件，可以直接申报级资质证书。A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章14、已知年利率是 5%，存款额是 1000 元，存款期限是一年，如果每半
6、年计息一次，则实际利率是_。A2.5%B3%C5.06%D8% 15、下列用地中，不宜划拨供给的是_。A部队伙房建设用地B工商管理所办公楼建设用地C上市公司保卫科值班室建设用地D科技博物馆扩建项目建设用地 16、房产税采用_的税率。A超额累进税率B比例税率C分类分级的幅度定额税率D地区差别税率 17、印花税的税率采用两种。A：定额税率和累进税率B：比例税率和定额税率C：累进税率和累退税率D：特殊税率和一般税率E：执行层的组织协调 18、管理中心运作住房公积金的基本要求是_。A效益性B安全性C流动性D风险性 19、横道图法用于项目建设阶段的。A：质量控制B：进度控制C：成本控制D：合同管理E：借
7、款合同 20、国务院办公厅国办发(2005)26 号文件，对个人销售住房免征营业税的是_。A单套建筑面积在 120m2 以下的住房转手交易时，免征营业税B住宅小区建筑容积率在 1.0 以上的住房转手交易时，免征营业税C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1.2 倍以下的住房转手交易的，免征营业税D个人购买普通住房超过 2 年(含 2 年)转手交易的，免征营业税 21、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和。A：区位B：面积C：价值D：经营人E：执行层的组织协调 22、某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40年，建筑物的自然寿命为 50
8、年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。A：40B：43C：47D：50E：工业用地的监测点评估价格23、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是。A：建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B：在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C：由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D：剩余经济寿命与实际年龄之和的时间E：工业用地的监测点评估价格 24、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。A：配套设施建设的限制B：房地产使用管制C：房地产权利的设立和行使的限制D：房地产相邻关系的限制E：工业用地的监测点评估价格25、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进
9、行财务评估，就可以弥补_与实际情况不符的缺点。A成本投入的数量B成本投入的数量和时间C支出与投入的数量和时间D销售收入的数量二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是_。A便于提高生产效率B为领导提出管理建议C便于行业归口管理D为评价目标和方法服务 2、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改
10、变E周围环境条件的恶化3、属于楼、地面构造层次中的块材面层的是。A：橡胶面层B：磨光花岗石面层C：水磨石面层D：水泥花砖E：条石面层 4、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括_。A融资期限长B流动性差C资金交易量大D融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要5、成本利润率的计算公式是_。A开发利润(土地取得成本+ 开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B开发利润(土地取得成本+开发成本)C开发利润(土地取得成本+开发成本+ 投资费用)D开发利润开发完成后的房地产价值 6、土地一级开发项目的操作模式有_三种模式。A纯企业模式B纯政府模式C政府与企业合作模式D受政府授
11、权委托的企业模式E房地产学会模式 7、针对不同用途的收益性物业可分为_。A写字楼物业管理、商场物业管理B承租人管理、租赁市场管理C工业及货仓物业管理、人事管理D商场物业管理、财务、人事管理 8、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用C土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用+销售费用D开发完成后的房地产价值 9、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度D：上调法定存款
12、准备金率和完善准备金制度E：下调利率与加快利率市场化相结合 10、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是_。A公告不是房屋权属登记的必经程序B在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记11、某开发项目的成本利润率为 80，开发周期为 4 年，则该项目的年成本利润率。A：等于 20B：大于等于 20C：小于 20D：小于等于 20E：借款合同 12、下列
13、属于普通股股东权利的有_。A有限的表决权B股票的转让权C对公司剩余财产的分配权D对公司事务的质询权E要求赎回权 13、商业经营的房地产，其净收益为_。A商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加 管理费用财务费用商业利润B商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润投资利息C商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用投资利息D商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加 管理费用商业利润投资利息14、研究消费者均衡的假设条件是。A：消费者的嗜好与偏好是既定的B：消费者的嗜好与偏好不是既定的C：消费者的收入是既定的，且假定消费者
14、的收入全部用来购买消费品D：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品E：消费者拟购买的商品价格是既定的 15、从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由_等组成的整体物。A建筑材料B建筑构配件C建筑设备D建筑文化E风险理念 16、_是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。A经营成本B开发产品成本C期间费用D开发项目总投资 17、从房地产投资的角度说，风险是指_。A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度 18、造成成交价格偏离正常市场价格的因素有_等。A利害关系人之间的交易B供求
15、不均衡C急于出售的交易D交易税费非正常负担的交易E交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 19、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于_万元。A30B50C100D150 20、是投资收益与投资损失的差额。A：营业利润B：营业支出C：投资净收益D：营业外收支净额E：执行层的组织协调 21、凡综合风险度超过_的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A50%B60%C70%D80% 22、下列关于边际效用递减规律，说法正确的是。A：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势B：随着消费者在一定时间
16、内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势C：消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量D：若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用E：总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零23、公民有下列_情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。A下落不明满 1 年的B下落不明满 2 年的C下落不明满 3 年的D因意外事故下落不明，从事故发生之日起满 2 年的 24、投资决策分析主要包括工作。A：机会寻找B：机会筛选C：市场分析D：财务评价E：投资决策25、影响房地产市场发展的政策因素包括。A：土地供给政策B：住房建设和住房消费政策C：房地产金融政策D：房地产产权与交易政策E：城市人口政策
