土地估价中的收益法-剩余法(共15页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上5.2 收益还原法5.2.1 收益还原法的基本原理 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下： P=a/r1-1/(1+r)m 式中：P有限年期土地收益价格； a年土地纯收益； r土地还原利率； m土地使用年期。5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序 1搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； 2估算年总收益； 3估算年总费用； 4计算年纯收益； 5确定还原利率； 6选用适当的计算公式求得试算收益价格； 7确定待估宗地地价。5.2.3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租