1、 摘要:一个人应该有情怀。我们的先贤都有“位卑未敢忘忧国”“家事国事天下事,事事关心”的可贵情怀,当代青年人更应该学习借鉴。我虽然是一名在校高中学生,但对于国家发展进步和经济民生问题,始终保持着一种自然的关心态度,随时注意观察和思考。本文拟结合自己生活的四川省绵阳市的实际,就供给侧结构性改革与房地产市场“去库存” ,谈谈个人拙见。 关键词:供给侧;“去库存” ;房地产市场 一、供给侧结构性改革与房地产市场“去库存” 在“增速换档、结构升级、动力转换”的经济新常态下,实施供给侧结构性改革是实现经济提质增效、健康发展的必然选择。供给侧结构性改革旨在调整经济结构,使要素实现最优配置,提升经济增长的质
2、量和数量。需求侧有投资、消费、出口三驾马车,供给侧则有劳动力、土地、资本、创新四大要素。供给侧结构性改革,就是从提高供给质量出发,用改革的办法推进结构调整,矫正要素配置扭曲,扩大有效供给,提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性,提高全要素生产率,更好满足广大人民群众的需要,促进经济社会持续健康发展。 供给侧结构性改革具有复杂性、艰巨性、长期性。当前和今后一个时期,其重要任务是“三去一降一补” ,就是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。去产能,即淘汰实体经济的落后产能;去库存,即减少房地产行业的库存;去杠杆,即降低政府的负债水平;降成本,即降低实体经济企业的成本;补短板,即在一些被忽视或滞后
3、的领域增加有效供给。其中,去库存,关键是去房地产库存,特别是三、四线城市。要采取鼓励新市民购房、推动保障房建设、实行货币化安置等一系列政策措施,努力化解房地产库存。 十多年来,各地房地产业高速发展,已形成了供过于求的局面,既带来了高房价问题,也带来了高库存问题。高库存已成为房地产行业健康发展的主要障碍。而且,房地产还涉及到地方政府的收入、债务负担和金融风险等问题,牵一发而动全身,必须高度重视、谨慎处理。 从全国面上看,在实际工作中,要注意把握以下几点:一是要发挥企业在去库存中的主体作用,将鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略、适当降低商品住房价格、减少新的无效供给,作为去库存的重要手段;
4、二是要加快推进农民工市民化进程,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地购房,把公租房扩大到非户籍人口,扩大房地产有效需求;三是要通过改革土地制度、财税制度、金融制度、预售制度等解决房地产发展的深层问题;四是要认识到房地产去库存是一个较长的过程,做好打持久战准备,有一部分房地产库存因成本代价太高是不可能去掉的,要坚持市场化和法治化取向,不能不顾代价强行去掉;五是要认识到去库存只是房地产去泡沫的过渡性手段,房地产的健康可持续发展必须通过去泡沫来实现。 二、房地产市场究竟怎么了 近段时间,曾经上了 BBC 的上海知名网红美食“阿大葱油饼”很可能要关门了的消息,牵动着各路大神和全国人民的心,究其原因是“
5、租不起门面,办不了证” 。房租太高、房价太高,折射的是房地产市场的民生之痛。 “家”在国人的思想里占有重要位置,某种程度上, “家”就等于“房” ,安居才能乐业,住房是必须得到保障的基本生活需求之一。 据新闻媒体报道,2016 年以来,在一连串楼市新政的刺激下,楼市热情高涨,城市各大板块、各类物业项目,均开启了“抢房”模式,甚至出现“买、压力大,不买、压力更大,没时间想了”的冲动性购房情况。随后报道,北京、深圳、广州、杭州、天津、郑州、合肥、成都等地先后出台楼市新政,升级调控力度,楼市降温已成为各地共识。冷静分析这些现象的背后,发现这些情况多出现在一线大城市和部分二线城市,且躁热楼盘大多在“具
6、有巨大发展投资潜力,规划配套齐全,政府政策聚焦”的规划关键区域,未能代表全国房地产市场的整体状况。部分二线城市和三、四线城市楼市价格趋稳,存量大的现状仍然存在。房地产市场整体状况仍然是“供大于求” ,去库存仍然是调控主基调。特别是三、四线城市,库存过多是共同特点。火热的销售状况与去库存的政策导向看似矛盾,其实反映了供给侧结构性改革“去库存”设计中突出重点、分而治之的理念。房地产市场去库存的重点是三、四线城市,以笔者居住的三线城市绵阳为例,房地产市场表现出三个明显特征。 (一)库存总量大 近年来,绵阳市房地产市场开发投资高速增长,新开楼盘如雨后春笋般快速林立。楼房滞销日益严重,新建楼房如原野秋夜
7、般看不见几盏明灯,商品房存量压力不断增大。数据显示,2015 年绵阳全市商品房批准上市量与销售量相差一百余万平米,总体上供过于求。据有关专家测算,截至目前,全市已建好的楼盘面积,按照 2015 年月均销售量计算,全市要全部消化这些房地产库存需要两年时间。若加上备案正在建设和其余开发用地产生的商品房,完全消化这些房产约需要五年时间。根据各地房市报道对比类推,三、四线城市房产库存总量大的现状仍然存在,去库存形势不容乐观。 (二)区域不平衡 绵阳全市九个县市区,房地产去库存压力大小不一,差异较为明显。从住宅类商品房看,服务业等商业活跃、居住配套较好、购买力较强的城区,整体情况好于县市区。特别是地震后
8、由于异址重建等原因新建楼房较多的县市区,如平武、北川,下班后空城现象明显。据测算,这些地方在不新增商品房建设供地情况下,要完全消化这些楼房库存需要近四年时间,去库存周期是四川省当前水平的三到四倍。从商业营业用房看,县市区整体情况好于城区。究其原因,城区最先感受房地产住宅市场严峻形势,领先投资商业用房开发建设。由于城区各区域经济发展不平衡,具有明显分化的特征。经济发展较好的涪城区去库存周期相对较短,游仙区、经开区等去库存周期相对较长。县市区中,县城规模大、经济活跃和商业氛围浓厚的区域,楼市库存消化需要时间相对较短,压力稍小,如江油、三台。经济发展缓慢、商业欠活跃的地区,去库存形势严峻、压力巨大,
9、如北川、盐亭、梓潼等。 (三)缺乏竞争力 库存楼房竞争力不足,主要表现在三个方面。一是商业用房库存占比过大。受住宅楼市萎缩、商业用房开发加快影响,全市商业用房库存量超过总库存量的四分之一。成片商业用房出现长期待租待售,有的县市区商业用房滞销情况严重。二是高品质楼盘项目少。以高层电梯公寓为主的钢筋水泥森林林立,密度低、中高层的楼房较少。大部分小区绿化程度不高、配套不齐全、物业管理水平待提高,多种因素导致楼盘品质不高,对高端需求吸引力不足。三是千城一面缺乏特色。开发建设的商品房普遍为传统的居住和商业小区,功能结构单一,没有体现国家科技城、全国教育强市、西部宜居城市等方面的特色和优势,与当前房地产业
10、跨界融合趋势不适应,多功能综合类楼盘少,不能满足消费者的不同需求。 三、房地产市场应该怎么办 住有所居是老百姓幸福生活的基本要求。只有百姓安居乐业,经济社会才能健康稳定发展。2015 年以来,为推动房地产去库存,各地纷纷出台降准降息、下调购房首付比例、减免购房税费等措施,刺激房地产市场回暖。我们生活的绵阳市,系列促进房地产市场平稳健康发展的政策频频见报,已经实施的“美丽绵阳”一期、二期工程,打造的三江湖城市地标景点等,让城市面貌焕然一新。 “大众创业,万众创新”的鼓励政策,吸引了大量外来人员来绵阳就业安居。被纳入国家新型城镇化综合试点城市,更是让绵阳在吸引农业人口向城市转移方面,具有明显的比较
11、优势。这些积极变化和利好政策,对促进绵阳房地产市场又好又快发展,化解房产库存,缩短去库存化周期极为有利。只有抢抓机遇,因势利导,综合施策,多管齐下,房地产去库存方能收到良好实效。 (一)打造好城市软硬环境 要完善城市配套功能,打造宜居、宜业、宜商、宜学、宜游的城市环境,吸引更多的人前来绵阳就业安居。要持续推进“美丽绵阳”工程建设,打造满足市民休闲需求的城市景观,将城区变成景区,提升城市宜居水平。县市区要建设一批特色鲜明的小城镇,与主城区串珠成链、相得益彰。要大力支持鼓励创新创业,利用好国家科技城金字招牌,办好科博会、军民融合论坛、中国(四川)电子商务发展峰会等大型活动,广泛推介绵阳,吸引各方有
12、志之士来绵阳创新创业,在绵阳购房置业。要提供更好的政务服务,为外来投资者提供优质、高效、公平、阳光的政务环境,让大家乐于来绵阳,从而发展在绵阳,扎根在绵阳、建设好绵阳。要营销好绵阳,加大对“科技绵阳” “教育绵阳” “宜居绵阳”和“绿色绵阳”的宣传营销力度,策划一些特色鲜明、让人影响深刻的营销口号。同时,要组织一批优秀房产企业,积极走出去,主动开展房产推介活动。 (二)引导房产企业转型发展 鼓励引导房地产企业主动适应市场需求,积极向多样化、个性化方向转型发展,化解结构性原因引起的库存。要对准“养老”需求,支持房产企业对现有库存商品房项目进行“适老化”改造,将房地产业与养老服务业融合发展。要对准
13、“双创”需求,在“大众创业,万众创新”的大背景下,学习成都市“菁蓉创客小镇” 做法,将库存楼房改造为创新创业的孵化器,把无人问津的商品房打造成活力迸发的创客空间。要对准“触网”需求,在“互联网+”的大背景下,积极探索多样化营销模式,鼓励房地产企业开展线上线下销售,不断拓宽消费市场。要对准“高端”需求,积极引入知名实力房产企业,在绵阳开发一批具有地方特色的高端、绿色、智慧、宜居楼盘,为高端购房群体提供优质选择。 (三)政策措施要更加灵活优惠 化解当前房地产库存,要在“买得起”方面出台更多有针对性的措施。要对进城购房者给予适度补贴,对科研人才、技术人才、创业人才等高层次人才加大补贴力度,落实农民工
14、和农村居民进城购房在户籍、就业、教育、医疗、社保等方面与本地市民享受同等待遇,真正实现农民市民化。要增加购房正向刺激杠杆,引导银行等金融机构在百姓购房贷款利率等方面给予更多优惠,政府要适度减免或降低购房税费。要科学调控房地产市场供应,动态监测土地市场和商品房市场,根据商品房库存、已供地项目开竣工指标变化等情况,把握土地供应节奏,防止过量投放。 (四)重点发展产业加快房产去库存 “有人买”是医治房地产库存的关键。绵阳作为三线城市,房产库存量大,主要还是发展不够、人气不旺、需求未最大化激发导致。因此,要积极主动承接好沿海先进地区资源消耗低、环境污染小、就业带动大、经济效益好的产业转移,主动接受成都、重庆等区域性中心城市的产业辐射,在绵阳形成一批支柱性强、配套性高的产业链条,让本地居民有更多就业机会,进而带动城市房地产业发展。要加快引进大企业大集团,特别是与绵阳军民融合产业特色相匹配的中央企业、军工企业和行业领军企业来绵阳投资发展,吸引带动更多人员来绵阳就业乐业,在绵阳购房安居。要大力发展科技、金融、物流、文化创意、旅游等现代服务业,打造一批“金融楼” “商务楼” “科研楼”“中介服务楼” “现代物流楼” “商务连锁酒店”等,以新型产业的蓬勃发展,促进现存空置的商业营业用房多元利用,从而加快减少楼市库存。