1、新疆房地产估价师制度与政策：机构的风险管理考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15 000 ，年净收益为 480 万元，自开工到建成的开发期为3 年，估计该项目至建成还需 15 年，已知报酬率为 8，折现率为 12，该项目开发完成后的房地产现值为万元。A：4 02304B：4 07410C：4 76850D：5 65209E：工业用地的监测点评估价格 2
2、、按照公司法的规定，只有才可以发行股票。A：个人B：合伙企业C：有限责任公司D：股份有限公司E：执行层的组织协调3、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。A：存量+ 新开发量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量B：存量 +新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C：存量 +新开发量+空置房量一拆毁量D：存量+ 新增竣工量一拆毁量E：工业用地的监测点评估价格 4、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的_是第一步。A需求影响因素分析B吸纳率分析C需求预测分析D市场购买者的产品功能需求5、在按建筑物的层数分类中，普通办公
3、楼属于_。A低层建筑B多层建筑C中高层建筑D高层建筑 6、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社” 那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。A：选择专业化B：产品专业化C：大量定制D：市场集中化E：借款合同 7、在某商业街深度 3048 m(即 100 英尺)，临街宽度 20 m 的矩形土地，总价为 1 200 万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为 4572 m(即 150 英尺)、临街宽度 20 m 的矩形土地的总价为万元。A：1 504B：1 404C：1 304D：1 204E：工业用地的监测点评估价格 8、下列关于住房置业担保的政策表述
4、中，正确的是_。A设立担保公司应有不少于 2000 万元人民币的实有资本B设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准C担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主D担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的 20 倍；超过 20 倍的，应当追加实有资本 9、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。A：出资额B：注册资本C：部分财产D：全部财产E：执行层的组织协调 10、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市
5、场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。A：领导定价法B：随行就市定价法C：目标定价法D：挑战定价法E：借款合同11、某类房地产 2001 年初至 2005 年初的价格分别为 2300 元/m2、2450 元/m2、2650 元/m2、 2830 元/m2 和 3000 元 /m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2 和 0.4，按平均增减量趋势法估计，以 2001 年初为预测基期，则该类房地产于 2006 年初的价格最接近于_元/m2。A3100B3195C3285D3300 12、违章建筑是指。A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物B：在城市规
6、划区内，未取得房屋所有权证或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物C：在城市规划区内，未取得土地使用权证或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物E：房地产估价机构必须加盖公章 13、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间內未作出书面答复的， 。A：视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更B：视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更C：视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更D：视同有条件地接受规划、设计变更以及由此
7、引起的房价款的变更E：执行层的组织协调14、某在建工程规划建筑面积为 12400，土地使用期限为 40 年，从开工之日起计算项目建设期为 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为 60 元，可出租面积为建筑面积的 65，正常出租率为 90，运营费用为有效毛收入的 25目前项目已建设 1 年，约完成了总投资的 60假设报酬率为 8折现率为 14，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为2007 年号题A：228183 万元B：2474 60 万元C：3798 30 万元D：411918 万元E：工业用地的监测点评估价格 15、 注册房地产估价师管理办法规定，申请人因被吊销注册证书
8、，自被处罚之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调 16、某宗面积为 5 000的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为 800 元，容积率为 2，受让人需按照受让价格 3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824B：924C：844D：944E：工业用地的监测点评估价格 17、股份有限公司用以表现公司股份的形式是。A：股份B：股票C：股份制D：股单E：执行层的组织协调 18、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了 3 年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为 40 年，土地使用权年限为 50 年，则该项目的经营期为_年。A37B
9、40C43D50 19、某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/m2，现要调整为 2006 年 9 月的价格。已知该类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7 和 118.3（均以上个月为基数 100） ，则该房地产 2006 年 9 月的价格为（）元/m2。A2700.8B2800.1C2800.8D2817.7 20、假设某建设项目建设期为 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年 4800 万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年均价格上涨率为5，则该项目建
10、设期间涨价预备费为。A：1990696B：1998 696C：2003 696D：2013696E：执行层的组织协调 21、以下对价格弹性的描述中，_是正确的。A需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感B在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样CPES(供给弹性系数)需求数量变化的百分比/ 价格变化的百分比D短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性 22、下列表述中，正确的是。A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B：房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税但炸药库用地应
11、该免税D：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为 3一 5E：执行层的组织协调23、运用平均增减量法进行估价的条件是（） 。A房地产价格时间序列逐期升高或下降B房地产价格的变动呈现出一定的规律性C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 24、不属于房地产调整状况的内容是_。A经济状况调整B区位状况调整C实物状况调整D权益状况调整25、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的_。A易受政策
12、影响B依赖专业管理C投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D存在效益外溢和转移二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、消费信用有两种类型。A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金 2、下
13、列会计恒等式，正确的是。A：收入-费用=利润B：资产 =权益=债权人权益 -所有者权益C：资产 =负债+所有者权益D：所有者权益=资产+ 负债E：资产+ 利润=负债+ 所有者权益+( 收入-费用)3、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。(2009 年试题)A：甲公司非法占用了财产B：甲公司所有的危房C：曱公司替乙公司保管的财产D：甲公司未经规划许可建造的房屋E：执行层的组织协调 4、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。A：差旅交通费B：工程排污费C：工程定额测定费D：社会保障费E：危险作业意外伤害保险费5、土地费用估算主要包括。A：划拨或征收土地的征地
14、拆迁费B：出让土地的土地出让地价款C：转让土地的土地转让费D：租用土地的土地租用费E：转让土地应缴纳的手续费 6、某农村集体经济组织人均耕地面积 0.2hm2 (公顷 )，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积 10hm 2，该耕地近 3 年平均年产值为 10000 元/hm 2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是_。A不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B该耕地的土地补偿费最少为 60 万元C每公顷耕地需要安置的农业人口为 5 人D由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费 7、下列民事行为属于无效的有。A：由完全民事行为能力人实施的B：一方以欺诈、胁迫的手段或
15、者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为C：限制民事行为能力人依法不能独立实施的D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的E：经济合同违反国家指令性计划的 8、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有。A：仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号B：在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称C：预售商品房广告不得涉及装修装饰内容D：在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离E：房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非 ”的内容 9、流通货币需要量取决于三个因素。A：已销售的商品数量B：待销售的商品数量C：单位商品价格D：
16、货币流通次数E：货币流通时间 10、由城市规划管理部门核发的（） ，主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设工程规划许可证11、房地产估价中，估价方法的选择，是由_综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量 12、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有。A：名胜古迹自用的房产B：寺庙出租的经营用房产C：校办工厂的房产D：房地产开发企业建造未售但自用的房产E：地下停车场 13、下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。A：中华人民共和国城
17、市房地产管理法B： 中华人民共和国王地管理法C： 城市房地产开发经营管理条例D：城市商品房预售管理办法E：商品房销售管理办法14、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（） 。A零售商的财务能力B零售商需要的服务C零售商组合与位置分配D零售商的声誉 15、区位状况比较修正的内容包括修正。A：繁华程度B：临街状况C：容积率D：使用年限E：周围环境 16、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为 12%，当前整个市场的平均收益率为 15%，国家债券的收益率为 3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。A：0.57B：0.74C：0.80D：
18、1.04E：借款合同 17、_包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A国内金融市场B国际金融市场C广义的金融市场D狭义的金融市场 18、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的。A：装饰装修改造B：通货膨胀C：需求增加导致稀缺性增加D：改进物业管理E：周围环境改善 19、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1000 万元，同时还有一笔贷款成数为 50%，余额为 1000 万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为_万元。A2500B3000C3500D4000
19、20、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。A：被拆迁房屋的权属证书记载的面积B：拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 21、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由_承担赔偿责任。A登记机构B异议登记申请人C登记机构的经办人D登记机构和申请人共同 22、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是_。A信用保险B无担保保险C保证保险D财产保险23、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。A：生产是指厂商把各
20、种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程B：一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本 24、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。A15%B20%C30%D40%25、当计息周期为 1 年时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系是_。AirBi rCi rDi1+r
