1、广州南沙国有土地上住宅和商业用房征收补偿工作指导意见（征求意见稿）为进一步规范广州南沙国有土地上住宅和商业用房的征收补偿安置工作，维护房屋权属人的合法权益，保障和推动房屋征收工作的顺利进行，根据中华人民共和国物权法、国有土地上房屋征收与补偿条例、 广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法等的规定，特制定本指导意见。一、适用范围本指导意见适用于广州市南沙区范围内的国有土地上住宅和商业用房（含纯住宅、纯商业、商住混合），具体要求如下：1、房屋征收应以房地产行政主管部门核发的国有土地使用权证、房地产权证、不动产权证、合法的用地和报建手续文件等有效权证登记的事项作为补偿依据。房屋性质须以有效权证记载为准
2、。2、对于未经产权登记的建筑，认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。3、未经产权登记的房屋，但存在以下情况的，给予货币补偿：（1）1967 年 1 月 1 日前建设的未经产权登记的建筑，可按照住宅房屋进行货币补偿。（2）1967 年 1 月 1 日后至 1990 年 4 月 1 日中华人民共和国城市规划法实施前建设的未经产权登记的建筑，可按照被征收房屋住宅房地产市场评估价的 60%给予货币补偿。二、国有土地上纯住宅房屋的征收补偿国有土地上的住宅房屋，按土地性质的不同，区分为国有划拨土地上住宅房屋和国有出让土地上住宅房屋。（一）国有划拨土地上住宅房屋的征收补偿征收广州南沙国有划拨土
3、地上的住宅房屋的，参照广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法（穗南开管办20182 号） 规定的集体土地上房屋征收补偿标准，选择货币补偿或置换安置房，给予搬迁补助费、临迁安置补助费、奖励金。征收国有划拨土地上个人所有的住宅房屋，被征收人选择产权置换的，除置换安置房外，被征收人户籍人口可按人均 25 平方米另行申请购买安置房，安置房购买单价按房屋征收合同签订当年度该安置区安置房市场评估价的 60%确定。本条所称被征收人户籍人口，仅指 2017 年 2 月 28 日前（含 2017 年 2 月 28 日）户籍登记在被征收房屋处的人员，和2017 年 3 月 1 日后（含 2017 年 3
4、 月 1 日）前述人员的新生子女和新婚配偶，且该新生子女和新婚配偶户籍应登记在被征收房屋处。前述被征收人户籍人口仅能按本办法在南沙区范围内享受征收奖励和优惠购房一次，不能以户口迁移原因重复享受征收奖励和优惠购房。（二）国有出让土地上住宅房屋的征收补偿征收国有出让土地上的住宅房屋，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。1、被征收人选择产权置换的，按本条予以补偿安置：（1）产权置换：按经确认的房屋面积，按不低于 1：1 比例予以产权置换，具体按（被征收房屋的市场评估价+征收奖励金） 安置房的市场评 估价值进行折算；（2）征收奖励：按被征收当年同区位新建商品住宅的市场平均价的 50%确定，可
5、用于折算安置房；（3）搬迁时限奖励：按期签约并搬迁的，按经确认的房屋补偿面积，按 2400 元/ 平方米标准给予货币奖励；（4）搬迁补助费：根据被征收人户籍人口数，按 1500 元/人的标准，给予被征收人搬迁补助费（含搬家费、二次搬家费、电话迁移费、有线电视迁移费等搬迁涉及的费用），但每户搬迁补助费总额不得超过 9000 元。若被征收人搬迁补助费总额少于 4500 元/户的，按 4500 元/ 户给 予搬迁补助费；（5）临迁安置补助费：按选择置换的安置房面积，按 15元/月/平方米的标准，自被征收房屋移交拆除至置换房屋收楼之日止。（三）被征收人选择货币补偿的，按本条指引予以补偿：1、房屋补偿款
6、：按市场评估价给予货币补偿；2、征收奖励：按被征收年度同区位新建商品住宅的市场平均价的 50%确定；3、搬迁时限奖励：按期签约并搬迁的，按经确认的房屋补偿面积，按 2400 元/ 平方米标准给予货币奖励；4、搬迁补助费：根据被征收人户籍人口数，按 1500 元/人的标准，给予被征收人搬迁补助费（含搬家费、二次搬家费、电话迁移费、有线电视迁移费等搬迁涉及的费用），但每户搬迁补助费总额不得超过 9000 元。若被征收人搬迁补助费总额少于 4500 元/户的，按 4500 元/ 户给 予搬迁补助费；5、临时安置补助费：按经确认的房屋补偿面积，按 15 元/月/ 平方米的标准，一次性给予 3 个月的
7、临时安置补助费。三、国有土地上纯商业用房的征收补偿（一）征收国有土地上纯商业房屋，被征收人选择货币补偿的，按本条指引给予货币补偿：1、房屋补偿款：按市场评估价给予货币补偿；2、奖励金：按期签约并搬迁的，按经确认的房屋补偿面积，按 2400 元/平方米 标准给予货币奖励；3、停产停业损失补偿：征收经营性房屋的，一次性给予6 个月的停产停业损失补偿。停产停业损失以房屋被征收前1 年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。4、搬迁费：按评估确定，包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用
8、的生产设备重置费等费用。（二）征收国有土地上纯商业房屋，被征收人选择产权调换的，由镇街制订产权调换方案上报审批后实施。四、国有土地上商住混合用房的征收补偿（一）对于商住混合用房的住宅部分，按照本工作方案国有出让土地上的住宅房屋进行补偿安置。（二）对于商住混合用房的商业部分，可选择货币补偿或产权置换，具体如下：1、选择货币补偿的，按本工作方案纯商业用房给予货币补偿。2、选择产权置换的，按本条规定执行：（1）根据商业部分建筑面积，按 1：1 进行产权置换，被征收人可选择置换商业用房或住宅房屋，征收方与被征收方按市场评估价进行结算，互补差价。（2）奖励金：按期签约并搬迁的，按经确认的房屋补偿面积，按
9、 2400 元/平方米 标准给予货币奖励；（3）搬迁费：按评估确定，包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用；（4）临时安置补助费：按经确认的房屋补偿面积，按 15元/月/平方米的标准，自被征收房屋移交拆除至置换房屋收楼之日止。五、本指导意见中置换给被征收人的安置房用地性质，与原被征收房屋用地性质一致。六、被征收房屋同区位新建商品住宅的市场平均价和安置房市场评估价，由区征收办每年度评估一次确定，评估基准日为每年的 1 月 1 日。七、征收国有土地上住宅和商业用房的，同时征收房屋所涉的青苗及地上附着物，具体委托第三方评估机构确定。八、按本指导意见无法与被征收人协商达成一致的，按国有土地上房屋征收与补偿条例、 广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法规定，发布征收决定，依法实施强制征收。二一八年八月二十四日
