1、1淄博高新区机关办公楼物业管理服务采购政府采购需求报告编制时间：2018 年 11 月 2 日2项目名称：淄博高新区机关办公楼物业管理服务采购采 购 人：淄博高新技术产业开发区管理委员会办公室联 系 人：董先生联系电话：0533-3586440资金来源：财政投资拟采用的政府采购方式：公开招标拟采用的评审方法：综合评分法预算金额：人民币 370 万元整供应商资格要求：1、具备独立法人资格，具有加载统一社会信用代码的营业执照有效证件；2、符合中华人民共和国政府采购法第二十二条规定且应为未被列入信用中国网站()、中国政府采购网()渠道信用记录失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法
2、失信行为记录名单的供应商；3、本项目不接受联合体投标。服务期限及合同续签方式：本项目服务期限为36个月，合同采取1+1+1续签模式，每年合同期满前三个月甲方根据物业考核成绩及物业企业的履职履约情况决定是否续签合同，如乙方履行合同较好，合同期满一年后自动续签。期间乙方若不能严格履行合同，甲方有权终止合同并取消其服务资格，由此产生的一切后果由乙方负责。合同期内，管理服务费（如保安、保洁费等）按季度支付，设施设备维保费（如电梯、消防维保等）每半年支付一次。项目说明及技术要求：一、项目概述淄博高新区办公楼是指高新区火炬大厦、检察院、万杰路办公楼，其中火炬大厦地上 21 层，地下 1 层，建筑面积 19
3、676 平方米，附有南北裙楼，2000 年投入使用，独立配电室，四周停车位178 个，共有四个出口，地下车库一个，16 个车位，自行车棚二个，景观水池一个并附有绿化带；检察院办公楼地上 10 层，地下 1 层，建筑面积 10548 平方米，附三层裙楼，建筑面积 2400 平方米，高低压配电在地下一层，地下车位 39 个，地上车位 25 个，有一个出口，楼北侧有绿地面积 2500平方米；万杰路办公楼地上 6 层，地下 1 层，办公楼前停车位 60 个，两侧有花池，建筑面积约4000 平方米。二、现有主要设施设备的配置及说明（一）火炬大厦1、电梯：日立电梯三台，2000 年投入使用，2011 年进
4、行了改造。2、空调：使用“SANYO”一拖多及一对一形式空调用于冬季取暖及夏季制冷，2014 年对 5-19层进行了更换。3、消防：包括火灾自动报警系统、喷淋自动灭火系统、烟感系统、超细干粉灭火系统、消防电气和通讯设施、排烟系统等。34、供电：由供电部门双电源供电，主电源 1250KVA 变压器 2 台，低压柜为 12 面，高压柜为12 面，直流屏为 1 面。5、照明：包括楼内照明和室外亮化。6、给水系统：高中区中水系统各 2 套。7、排水、排污设施设备配置状况；完整的排水、排污设施。8、弱电系统：多媒体会议系统、楼宇智能管理系统、智能化停车场系统、视频监控系统、门禁管理系统等。9、室外硬化。
5、10、火炬大厦出入口共计 4 处；大厦主楼出入口 1 处，11、其他设施设备的主要技术参数和指标详见各专业图纸。（二）检察院办公楼1、电梯：西子奥的斯 2 台2、空调：日立品牌3、消防：包括火灾自动报警系统、喷淋自动灭火系统、烟感系统、超细干粉灭火系统、消防电气和通讯设施。4、供电系统：单电源， 500KVA 变压器 2 台，低压柜 11 台，高压柜 8 台，直流柜 1 台。5、给水系统：高区 2 台增压泵。6、排水系统：完整给排水、排污设施。7、弱电系统：视频监控系统、多媒体会议系统、门禁管理系统、楼宇智能管理系统。（三） 万杰路办公楼1、电梯：富士2、空调：东芝多联机，2014 年投入使用
6、。3、消防：无线火灾自动报警系统4、供电系统：单电源，厢变，其中：500KVA 变压器 1 台，低压柜 4 台，高压柜 2 台。5、给水系统：增压泵 2 台。6、排水系统：完整排水排污设施。三、物业管理内容及标准（一）办公楼物业管理内容1、保安服务1.1 负责办公楼的安全保卫工作。负责办公楼的守护、门卫、防盗、内部巡逻、维护治安秩序，负责来访来客的登记，特别是火炬大厦，做好上访人员的管理，积极与相关部门进行配合。1.2 负责消防值守、保安监控及安全巡视，负责消防设备设施的管理，配合消防维保公司做好维保工作。1.3 负责地上、地下停车位及车辆停放管理。2、保洁服务2.1 负责办公楼内所有的公共区
7、域、卫生间、绿地、院落的保洁。2.2 负责各会议室，地下车库（停车场）的保洁。42.3 负责电梯、厅门等各种设备的保洁。2.4 负责外墙、玻璃幕墙、玻璃窗、屋面平台、大厅顶棚的清洁。2.5 卫生纸、洗手液、擦手纸按要求进行填充和摆放。樟脑球、空气清新剂等损耗品由中标人提供。3、会务服务3.1 负责会议室的管理、使用、调配。3.2 负责会议室音响设备管理及操作。3.3 负责特定房间的卫生保洁工作。3.4 负责报刊的分发4.设施设备的保养和维修服务4.1 负责办公楼设备及设施的安全、运行、维护、维修及保养。4.2 负责高低压配电的日常管理工作。负责高压运行 24 小时值班服务、低压运行维护服务、照
8、明设备运行维护服务、机电设备运行维护服务、高压设备耐压性试验等。4.3 负责空调的日常管理和春秋两季维保。4.4 负责电梯、消防设备的维保，必须与有资质的专业维保公司签订维保合同，承担电梯、消防的日常管理和应急处理服务。4.5 负 责 电 视 监 控 系 统 的 维 保 ， 负 责 消 防 设 备 评 估 、 消 防 设 备 年 度 检 测 、 防 雷 检 测 、 电 梯 年 检 等4.6 负责火炬大厦消防远程监控系统、广告牌监测、室外金属构件防腐等4.7 负责餐厅设备的维修及一年两次的烟道清洗。4.8 负责会议设备、电话线路的正常运行。4.9 对入住单位进行能源消耗核算等相关方面的管理。4.
9、10 院落喷泉、卫生，大理石台阶、地面处理及保养。4.11 管理与本物业相关的工程图纸及竣工验收资料。4.12 协助组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动。4.13 对 使 用 人 和 来 访 人 员 不 良 行 为 ， 针 对 具 体 行 为 并 根 据 情 节 轻 重 采 取 报 告 、 规 劝 、 制 止 等 措 施 。4.14 根据要求提供其他服务。5.其 他 服 务5.1 完 成 甲 方 在 一 定 范 围 内 临 时 安 排 的 工 作 。5.2 合 同 期 内 ， 办 公 楼 内 部 设 施 的 的 调 整 不 影 响 合 同 的 执 行 。（二）物业管理标准1、保安服务（1）秩
10、序维护人员应受过良好的专业培训，经行政管理部门批准设立的培训机构培训合格。（2）秩序维护人员应知法，懂法，守法，依法办事，必须严格遵守从业规范，遵守采购人的安全管理规定；秩序维护员具备专业素质，熟悉大楼的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。（3）秩序维护人员均为男性，身高 1.7 米以上。身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正，具有初中以上（含 初中）文化程度，无犯罪记录。5（4）上岗工作应穿着制式服装，着装整洁，佩戴胸牌，精神饱满，礼仪规范，文明值勤。秩序维护人员应严格遵守国家政策、法律、法规和道德规范，在值勤与服务工作中应严格遵守采购人的各项规章制
11、度和工作规范。(5) 保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。 (6) 对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。 (7) 消防和视频监控室，监控室值班人员须具备消防部门签发的资格证持证上岗，按规定值班，做好值班记录，并按照消防部门要求完成相关工作。(8)停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。 (9)严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办
12、公。 (10)积极完成采购人交办的安全工作任务。2、保洁服务（1）环境卫生保洁实行责任制。有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。（2）保洁服务要适时、及时、准时，不影响正常办公和各种活动的开展，不使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂。（3）环卫设备完备，在楼内外适当位置设置垃圾箱。楼内垃圾桶、烟缸及时清理，定期清洗保持洁净。垃圾每日收集不少于两次，做到日产日清，无垃圾桶、烟缸满溢现象。根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫滋生。（4）排水、排污管道畅通，发现异常及时清掏。（5）大楼公用部位保持洁净。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、
13、扶栏、公共区域门窗等的玻璃保持明亮洁净；石材、金属应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍。（6）管理区域内公共部位的清洁工作不少于以下频次，并随时做好巡查、维护。1）楼内通道、楼梯每天拖扫一次，每月彻底清洗一次。2）各楼层有专人负责，随时保持清洁。3）主要通道出入口随时保持清洁。 4）各会议室、接待室等区域要求随时保持清洁。保持桌椅、器具摆放整齐，饰品及绿化物定期擦拭，确保无积尘保原色。5）楼内消防栓、过道门、扶手等公共设施每两天全面擦拭一次。6）机房和地下停车场日常保持清洁，每月全面清洗一次。7）公共卫生间及时打扫
14、，随时保持清洁。8）电梯每天清洁二次。69）墙面、电梯、楼梯等装饰根据用材情况进行必要的定期养护。10）屋面平台、雨棚表面，玻璃穹顶适时清洁。（7）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫滋生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。（8）每月对化粪池检查一次，定期清理，保证无外溢。(9) 每年对三处办公楼的外墙、玻璃、窗户清洗一至二次。3、会务服务（1）会议室管理和使用制度完善，保证会议室可随时启用。（2）会务服务人员需专业素质高、形象好、气质佳、良好的仪容仪表。（3）会议室整洁，无灰尘、无污渍，为参会人员提供舒适的环境。（4）保证会议室音
15、响、灯光、投影仪等设施设备正常使用，发现问题及时解决，不得影响会议室的正常使用。（5）会前准备、会中服务、以及会后清理工作应及时、到位，符合采购人的要求。（6）按照会议规定的标准摆好桌签、茶具等，为参会领导提供规范化、标准化服务。（7）保证茶水供应及时并定时续水（原则上 15 分钟进行一次续水服务）。（8）会议结束后及时收拾清洗、消毒茶具、整理桌椅、打扫会议室。（9）如有参会人员遗失物品，要及时上交会议主办部门或物业管理部门。（10）会务服务人员要严格遵守会议值班时间。（11）会务服务人员要严格遵守执行保密制度。（12）九楼、十楼部分特定房间的卫生保洁工作。（13）周六、周日，节假日，8 小时
16、以外安排人员值班。（14）特定房间的钥匙管理。4、设施设备的日常巡视、保养和维修服务（1）定期对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处联系质保单位及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报采购人处理。（2）楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无破损、无污染，室外金属构件防腐，广告牌定期安全检测。（3）各类排水管道、检查井畅通完好。（4）未经采购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。（5）供配电系统服务：负责高低压配电的值守、检查、高压设备耐压性试验、照明设备运行维护服务、机电设备运行维护服务及避雷系统的定期检测服务。（6）弱电系统、会议音响灯光、照明系统、电话系统、监控系
17、统运行维修。（7）给排水系统：二次供水消杀检测服务、二次供水系统运行维护服务、消防供水管理、污水系统管理、雨水系统管理维护服务、给排水管道及设备的维护保养服务。（8）消防系统运行、维护和管理：包括自动消防系统、消防远程监控系统、消防广播系统、消防栓组合箱、消防水池的维护管理、卷帘门、灭火器、消防设备年度检测、评估等定期检测服务和其他各类消防设备，以及消防系统的年检和维护。7（9）空调系统：与维保单位联系进行空调维保。空调维修要及时，必须确保空调正常运转。（10）电梯服务：包括电梯保洁、运行维护管理、应急处理服务，与维保单位联系进行维保检测，完成电梯年检。四、人员及工作要求1、物业管理服务的人员
18、配备要求： 根据岗位和工作要求配备足够人员。参照火炬大厦、检察院、万杰路办公楼现有的保安、保洁、维修人员的标准配备人员2、配备的中层以上工作人员应当符合以下条件：（1）爱岗敬业、作风正派，思想端正。（2）年龄在 25 到 55 周岁之间。（3）高中以上学历。（4）具有 5 年以上工作经验，从事本岗位、本专业工作 2 年以上。（5）业务精通、熟悉大厦情况者，根据工作需要可适当放宽。3、为提高火炬大厦形象，火炬大厦门庭需配备至少 3 名特勤人员，要求：年龄在 1826 岁之间，身高男性 176CM 或者女性 170cm 以上，身体健康，品行端庄，吃苦耐劳，形象气质佳，高中以上学历（退伍战士及安保工
19、作经验者优先）。4、项目部人员、安保人员、保洁人员、工程人员统一着装。5、根据采购人需求随时增加或减少配备的人员超过总人数 95%，合同总额不调整。因政策或重大安排人员变化时，根据需要合同按相应调整。6、对于业主提出的工作要求必须积极的执行落实。五、物业管理服务标准的参考依据全国物业管理示范大厦标准及评分细则山东省物业管理条例（鲁政发20099 号）国务院关于修改物业管理条例的决定（中华人民共和国国务院令第 504 号）物业服务规范 第 5 部分：写字楼物业（DB37/T 1997.52011）全国物业管理示范大厦标准及评分细则山东省物业管理服务质量规范一级物业管理服务质量要求与本项目有关法律
20、法规标准规范和满足国家、省市相关规范及其他相关专业现行规范及标准。六、物业管理制度与档案资料管理1、建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。2、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。3、档案资料包括：包括图纸在内的物业管理所有档案材料，各种运行资料，安全管理记录、设备运行记录档案、设备维修保养记录档案、清洁卫生管理档案、物业人事管理及人员培训档案等，以及具体的管理方案。物业管理企业必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。七、其他说明8（一）本项目服务期限为 36 个月，合同采取 1+11 续签模式，每年合同期满前三个月甲方根据物业
21、考核成绩及物业企业的履职履约情况决定是否续签合同，如乙方履行合同较好，合同期满一年后自动续签。期间乙方若不能严格履行合同，甲方有权终止合同并取消其服务资格，由此产生的一切后果由乙方负责；（二）合同期内，管理服务费（如保安、保洁费等）按季度支付，设施设备维保费（如电梯、消防维保等）每半年支付一次；（三）甲方可为物业公司在不同的办公楼提供管理用房。（四）中标的物业公司原则上应接纳现有火炬大厦的相关工作人员，实行双向选择，并保持一年内相对稳定。（五）物业公司提供维修服务，物业耗材有物业公司提出计划，办公室严格审核后统一购买。（六）设备设施的大修、改造，低于 300 元的由物业公司负担，高于 300
22、元由甲方承担。设备设施如需大修、改造，由乙方提出建议和方案，甲方根据需要按规定办理相关手续并承担费用 。（七）甲方有人员调换的建议权，物业公司在无确切因由的情况下，应予以执行。（八）其他1.会议设备操作、电话调试由物业公司安排专人负责。2.采购人发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，采购人有权要求予以赔偿。3.本物业管理项目不得转包。中标人若达不到采购人要求的服务标准，采购人有权与其解除合同并另行选择物业服务企业。4. 本物业管理项目的组成人员不经采购人同意不得随意更换和裁减。5.合同期满，物业服
23、务企业须在合同期满后 5 日内移交全部物业管理资料、文件、设备，并撤出全部人员。6.合同执行过程中因物业服务企业造成的物品损坏由物业服务企业负责赔偿。物业服务企业人员的一切人身伤害及伤亡事故由物业服务企业负责赔偿。采购人不承担任何责任。7.中标供应商对所管理的公共设施、房屋、场(馆)地、机电设施设备等所有物资，如未得到管委书面授权，不具有自主租赁、借用等权利。8.中标供应商应具有一整套物业管理服务的规章制度，有一支素质较高的管理队伍。中标供应商拟派的工作人员需有较强的责任心、专业管理技术和一定的工作经验，并经过严格的岗前培训。各类工作人员应持有相应的资格证、上岗证、特种岗位作业证等，人员数量应满足甲方的物业管理要求，并承诺遵守甲方各项规章制度。工作人员应统一服装，形象良好，举止文明，对往来办公人员提供微笑服务。9.中标供应商根据有关物业管理法规及物业管理委托合同，对物业实行一体化的统一管理，实行综合性服务。中标供应商需按照国家劳动法、合同法、安全生产法等法律法规以及省市最低工资标准规定、社保规定等要求，遵纪守法地进行物业管理服务和安全运行经营，并独立承担其相应责任。10.中标供应商所雇佣的所有人员的人工工资标准应不得低于当地最新的最低工资标准。8注：本项目采购人拟定于招标公告发布，报名结束后，在火炬大厦 11 楼，统一组织踏勘现场。具体时间地点详见招标文件。
