1、附件：龙岩市中心城区第七次基准地价修编成果龙岩市中心城区第七次基准地价修编成果一、基准地价内涵(一)基准地价用地类型本次基准地价用地类型包括一级分类商服用地、住宅用地、工矿仓储用地。商服用地：商服二级分类批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其它商服用地；商服三级分类酒店用地、饭店用地、旅馆用地。地下空间土地使用权包括商服和停车位；其他用地类型包括营利性新闻出版用地、营利性科教文卫用地、营利性风景名胜用地、营利性公共设施用地、营利性敬老院、营利性养老院、营利性福利中心、营利性殡葬用地、营利性停车场用地。住宅用地：住宅二级分类城镇住宅用地；住宅三级分类公寓用地、普通住宅用地、别墅用地。工业用
2、地：工业二级分类工业用地、采矿用地、仓储用地。(二)评估基准日本次基准地价的评估基准日为 2014 年 6 月 30 日。(三)土地开发程度本次基准地价的土地开发程度设定为红线外“五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、土地平整）。上述“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的城市建设配套费及市政管线等的接入工程费用。(四)基准地价年期商服 40 年、住宅 70 年、工业 50 年、其他类型用地 50 年。(五)基准地价容积率本次基准地价中商服用地的标准容积率为 2.5，住宅用地的标准容积率为 2.5，工业用地的标准容积率为 1.0，其他类型用地的标准容积率为 2.5（营利性殡葬用地不考虑容
3、积率）。（六）用地类型说明商服用地-批发零售用地：指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。商服用地-住宿餐饮用地（旅馆、饭店）：指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地，三星级酒店（不含）以下，配套设施相对一般。商服用地-住宿餐饮用地（酒店）：指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地，一般为三星级酒店及以上的名称属性。商服用地-商务金融用地：指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。商服用地-其他商服用地：指上述用地以外的其他商业、服务业用
4、地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。城镇住宅用地-公寓：住宅用地的一种，以小户型为主，户型面积较小，配套设施完善的居住小区用地。城镇住宅用地-普通住宅：城镇中一般的用于生活居住的各类房屋用地及附属设施用地。城镇住宅用地-别墅：住宅用地的一种，主要是指独门独院，两至三层楼形式，占地面积大，容积率又非常低。工矿仓储用地-工业用地：指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。工矿仓储用地-采矿用地：指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。工矿仓储用地-仓储用地：指用于物资储备、中转的场所用地。新闻出版用地：指用于广播电台
5、、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。科教文卫用地：指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普和医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助以及各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。风景名胜用地：以风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。景区内的其它用地按现状归入相应地类。公共设施用地：指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。敬老院、养老院和福利中心：指敬老院、养老院以及福利中心等用地。殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。停车场用地：用于车辆停放的用地。二、商服用地
6、级别范围暨基准地价(一)商服用地土地级别范围一级地范围：集中分布在中山路道路两侧，龙川路（从街心往西至韭菜园）道路两侧，九一路（从国贸往南至天马湾大厦）道路两侧，人民路（从西兴桥往西至龙腾新地标）道路两侧，龙腾路（从龙腾新地标往南至天马路）道路两侧，解放路（从街心往北至北市场）道路以西、龙津河以北、龙川路（韭菜园）以东、一中以南围成区域，苏溪以西、体育中心以西、南环路、天马路以北、龙腾路以东、人民路以南围成区域。二级地范围：分布在一级地外缘，解放路（从天宇往南至北市场）道路两侧，和平路道路两侧，龙川东路（从闽西宾馆往西至街心）道路两侧，溪南路（从街心往南至溪南环岛）道路两侧（小溪桥往东沿小溪路
7、东至龙景商务酒店、往南顺沿小溪路、莲东北路至莲东中学道路两侧），登高中路（从溪南环路往西至隔后桥）道路两侧，南环路（从大同加油站往西至海关）道路南侧，曹溪路（从海关往南至龙长高速路）道路两侧，双龙路道路两侧，犀牛路道路两侧，龙厦铁路以南、解放路（从天宇往南至北市场）以西、和平路以南、龙川东路（从闽西宾馆往西至街心）以北、溪南路以西、登高中路以北、登高西路以西、南环路（从大同加油站往西至海关）以北、曹溪路（从海关往南至龙长高速公路）以西、龙长高速公路以北、龙腾路（从金鸡路往南至双龙路）以东、犀牛路西侧 200 米以东、双洋路以南以及整个闽西交易城围成的区域。三级地范围：分布在二级地外缘，北二环（
8、从谢洋往东至绵绣花园）道路两侧，解放北路（从警苑小区往南至天宇）道路两侧，北环东路道路两侧，龙川东路（从二院铁路桥往西至老附小）道路两侧，登高东路（从货运站往南至东风桥）道路两侧，曹溪南路（从金鸡路往南至漳龙高速）道路两侧，南环东路以西、金鸡路以北、龙腾路（龙长高速至福三线）道路两侧、福三线（龙腾路至省道 203）、龙长高速以东围成区域以及省道 203 线（从东肖企业管理站往东至烟叶仓库）道路两侧。四级地范围：分布在三级地外缘，解放北路（从警苑小区往北至龙岩监狱）道路两侧，东兴路（从二院铁路桥往北至森宝）道路两侧，东肖动漫城，铁山集镇区，龙门集镇区（从进江山的路口（湖二桥）沿 319 国道至中
9、国农业银行道路两侧，以及从中国农业银行沿 319 国道至旧高速公路入口道路两侧）西外环路（从龙长高速公路至西外环隧道口）道路两侧、红坊集镇区、龙长高速（从东肖往北至华莲西路）西侧 100 米，翠屏山铁路线以西、浮东路以北、冶金三队和龙岩学院以西、龙工路以东、龙腾北路以东、北三环以南、解放北路以西、北二环隧道以南围成区域。五级地范围：分布在四级地外缘，龙长高速（从福三线往北至磷酸氢钙厂）四级地西侧 100 米，厦双联络线以西、利来山庄 319 国道以北、龙岩学院东侧规划路以西、从旧高速路口至考塘村路口道路两侧、西外环路（从龙长高速公路至华莲西路），红坊县道 609 与省道 203 交汇处往南至倒
10、流水村省道203 道路两侧，东肖后堀规划路以北、龙岩经济开发区联发路以东、龙州工业区所处黄竹坑村西侧规划路以东及沿保安路和北三环隧道以南围成区域。六级地范围：龙岩市中心城区定级范围内除上述已经划分的五个土地级别范围以外的土地，定级范围外的土地参照末级地。备注：上述土地级别范围详见土地级别暨基准地价图，当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时，以土地级别暨基准地价图为准。(二)商服用地基准地价1、商服用地楼面地价表 1 龙岩市中心城区商服用地基准地价（楼面地价）一览表单位：元/平方米级别用途一级 二级 三级 四级 五级 六级商服用地（批发零售用地） 4014 2700 1805 1225 844
11、585商服用地（商务金融用地） 3291 2214 1498 1017 709 491商服用地（住宿餐饮-饭店、旅馆用地） 2408 1674 1155 809 574 410商服用地（住宿餐饮-酒店用地） 2087 1458 1011 711 506 363商服用地（其它商服用地） 3131 2106 1408 968 667 4622、商服用地地面地价表 2 龙岩市中心城区商服用地基准地价（地面地价）一览表单位：元/平方米级别用途 一级 二级 三级 四级 五级 六级商服用地（批发零售用地） 8257 5667 3852 2667 1818 1280商服用地（商务金融用地） 6770 464
12、7 3197 2214 1527 1074商服用地（住宿餐饮-饭店、旅馆用地） 4953 3514 2465 1761 1236 897商服用地（住宿餐饮-酒店用地） 4293 3060 2158 1548 1090 794商服用地（其它商服用地） 6441 4420 3005 2107 1437 1011（三）商服用地修正体系1、商服用地修正幅度表 3 龙岩市中心城区商服用地基准地价修正幅度表 单位：%级别 一级 二级 三级 四级 五级 六级修正幅度 20 20 20 19 19 192、商服用地楼层修正系数表 4 各级别地上首层相对基准地价的修正系数 单位：元/平方米级别 一级 二级 三级
13、 四级 五级 六级级别楼面地价 4014 2700 1805 1225 844 585地上首层修正系数 1.98 1.93 1.88 1.86 1.56 1.55地上首层楼面地价 7948 5211 3393 2279 1317 907注：建筑密度按 35%计算。表 5 各楼层相对地上首层的修正系数楼层级别 一层 二层 三层 四层 五层一级 1 0.4827 0.3731 0.2931 0.2642二级 1 0.4986 0.3821 0.3151 0.2935三级 1 0.4928 0.3921 0.3354 0.3302四级 1 0.4905 0.4132 0.3602 0.3555五级
14、1 0.5454 0.5252 0.4722 0.4675六级 1 0.5126 0.4952 0.4952 0.4912注：五层以上商服楼面地价按该区域住宅用地基准地价（楼面地价）计算。3、商服用地容积率修正系数容积率是建筑总面积与总用地面积的比率，不同的容积率代表不同的土地利用强度。基准地价是在一定容积率条件下的均质区域平均价格，因此，在宗地地价评估中，必须根据宗地容积率对基准地价进行修正。表 6 商服用地容积率修正系数表级别容积率 一级 二级 三级 四级 五级 六级2.5 1 1 1 1 1 12.6 1.02 1.02 1.03 1.03 1.03 1.03 2.7 1.05 1.05
15、 1.05 1.06 1.06 1.07 2.8 1.07 1.07 1.08 1.09 1.10 1.10 2.9 1.10 1.10 1.10 1.12 1.13 1.14 3 1.12 1.12 1.13 1.15 1.16 1.17 3.1 1.14 1.15 1.16 1.18 1.19 1.20 3.2 1.16 1.17 1.19 1.21 1.22 1.24 3.3 1.19 1.20 1.21 1.23 1.26 1.27 3.4 1.21 1.22 1.24 1.26 1.29 1.31 3.5 1.23 1.25 1.27 1.29 1.32 1.34 3.6 1.25
16、1.27 1.30 1.32 1.35 1.38 3.7 1.28 1.30 1.32 1.35 1.38 1.41 3.8 1.30 1.32 1.35 1.38 1.42 1.45 3.9 1.33 1.35 1.37 1.41 1.45 1.48 4 1.35 1.37 1.40 1.44 1.48 1.52 4.1 1.37 1.40 1.43 1.47 1.51 1.55 4.2 1.39 1.42 1.46 1.50 1.54 1.59 4.3 1.42 1.45 1.48 1.52 1.57 1.62 4.4 1.44 1.47 1.51 1.55 1.60 1.66 4.5 1
17、.46 1.50 1.54 1.58 1.63 1.69 4.6 1.48 1.52 1.57 1.61 1.66 1.72 4.7 1.51 1.55 1.59 1.64 1.69 1.76 4.8 1.53 1.57 1.62 1.67 1.73 1.79 4.9 1.56 1.60 1.64 1.70 1.76 1.83 5 1.58 1.62 1.67 1.73 1.79 1.86 5.1 1.60 1.64 1.70 1.76 1.82 1.89 5.2 1.62 1.67 1.73 1.79 1.85 1.93 5.3 1.65 1.69 1.75 1.82 1.89 1.96 5
18、.4 1.67 1.72 1.78 1.85 1.92 2.00 5.5 1.69 1.74 1.81 1.88 1.95 2.03 5.6 1.71 1.77 1.84 1.91 1.98 2.07 5.7 1.74 1.79 1.86 1.94 2.01 2.10 5.8 1.76 1.82 1.89 1.96 2.05 2.14 5.9 1.79 1.84 1.91 1.99 2.08 2.17 6.0 1.81 1.87 1.94 2.02 2.11 2.21 注：当宗地容积率介于上述所列的容积率之间时，可用直线插值法确定其对应的修正系数。4、对于部分特定用途土地，可参照下列标准确定其
19、基准地价（1）若土地开发利用有特别限制，如要求在一定期限内开发建设的建筑物产权由土地使用权人自持、经营，不得对外销售和转让的地块，其地价应视受限建筑物面积比例及年期期限长短适当下浮。沿街段地面上第一层商业建筑受限的，则地价下浮1020%。其它受限的地价下浮 510%。（2）规划用途为整体商场的商服用地基准地价按相应级别的商服用地基准地价下浮 10%。（3）农贸市场和商贸物流基准地价按批发零售基准地价下浮 25%。（4）四星级以上酒店用地出让底价可参照商服用地-酒店用地基准地价最下限确定。5、地下空间土地使用权基准地价地下空间土地使用权用途根据地下规划建筑用途确定。地下一层土地使用权价格参照表
20、7（地下空间土地使用权价格（楼面地价）一览表）确定，地下负二层按地下负一层的 60%确定，地下负三层及以下按上一层的 70%确定。表 7 地下空间土地使用权价格（楼面地价）一览表单位：元/平方米商服（地下负一层） 停车库（位）（地下负一层）级别 商服 修正系数 基准地价 修正系数基准地价一级 4014 0.6 2408 0.56 2248二级 2700 0.56 1512 0.53 1431三级 1805 0.51 921 0.5 903四级 1225 0.46 564 0.45 551五级 844 0.42 354 0.41 346六级 585 0.4 234 0.39 228（四）其它类型
21、用地土地级别暨基准地价其它类型用地指营利性新闻出版用地、营利性科教文卫用地、营利性风景名胜用地、营利性公共设施用地、营利性敬老院、营利性养老院、营利性福利中心、营利性殡葬用地和营利性停车场用地。1、其他类型用地土地级别范围其它类型用地土地级别范围参照商服用地土地级别范围。2、其他类型土地基准地价表 8 龙岩市中心城区其它类型用地基准地价（地面地价）一览表单位：元/平方米级别用途 一级 二级 三级 四级 五级 六级营利性新闻出版用地 3138 2267 1656 1307 927 704营利性科教文卫用地 4211 2890 2042 1440 1000 730营利性风景名胜用地 2395 1700 1233 960 709 538营利性公共设施用地 2312 1643 1194 933 618 512
