1、上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 矿 泉 水 勘 查探矿权评估报告山连山矿权评报字2010008 号北京山连山矿业开发咨询有限责任公司二一年三月二十九日地址: 中国北京市西四羊肉胡同 30 号地质礼堂后楼三层 Add: Geology Hall, No30 Yangrou Alley Xisi Beijing China电话: (010) 66165415 66165418 Tel: (8610) 66165415 66165418传真: (010) 66531156 Fax: (8610) 66531156邮政编码: 100034 Post Code: 100034电子信箱: E-mai
2、l: 北 京 山 连 山 矿 业 开 发 咨 询 有 限 责 任 公 司BEIJING SHANLIANSHAN MINING DEVELOPMENT CONSULTATION CO., LTD.上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估报告摘 要山连山矿权评报字2010008 号提示：“以下内容摘自 评估 报告，欲了解本 评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告全文。”评估对象：上 海 市 松 江 区 泖 港 镇 矿 泉 水 勘 查 探 矿 权 。评估委托人：上 海 市 规 划 和 国 土 资 源 管 理 局 。探矿权人：上海汇盛农业开发有限公司。评估机构：北京山连山矿业开发咨询有限责任公司。评估
3、目的：因上海市规划和国土资源管理局出让探矿权之事宜，根据国家有关规定，需对涉及的上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权进行价值评估，为 上海市规划和国土资源管理局出 让 该 矿 探 矿 权 、处 置 （补 收 ）探 矿 权 价 款 提 供 公 平 、合 理 、真 实 的 价 值 参 考 意 见 。评估基准日：2009 年 12 月 31 日。评估方法：折现现金流量法。评估主要参数：评估区面积 3.99km2；生产规模（取水量） 3 万米 3/年；成品矿泉水产出比50%，成品矿 泉水产销量 1.50 万米 3 年；评估计算服 务年限 10 年，评估计算年限 10.5 年，动用可采储量（取水量）30.
4、00 万米 3；产品方案为桶装饮 用天然矿泉水（18.9 升/桶）；产品不含税销售价格 158.28 元/米 3（含税价 185.19 元/米 3）；固定资产投资 477.00 万元；单位（原水）总成本费用 65.11 元/米 3；单位（原水）经营成本 54.69 元/ 米 3；折现率 8%。评估结果：经评估人员现场调查和当地市场分析，按照矿业权评估的原则和程序，选取适当的评估方法和评估参数，经过认真计算，确定上海市松江区泖港镇矿泉水勘查（评估计算服务年限 10 年、年取水量 3 万米 3）探矿权在评估基准日所表现的评估价值为人民币 12.39 万元，大写壹拾贰 万叁仟玖佰元整。法定代表人：李
5、德安北京山连山矿业开发咨询有限责任公司 项目负责人：李如恒2010 年 3 月 29 日SLSSLS 北京山连山矿业开发咨询有限责任公司 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估报告报告复核人：刘和发SLS 北京山连山矿业开发咨询有限责任公司 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估报告目 录评估报告摘要评估报告正文一、评估机构 .1二、评估委托人和探矿权人 .1三、评估目的 .2四、评估对象和评估范围 .2五、评估基准日 .3六、评估原则 .4七、评估依据 .4八、探矿权概况 .5九、评估实施过程 .10十、评估方法 .10十一、评估参数的确定 .11十二、评估假设 .18十三、评估结论 .19
6、十四、评估基准日期后调整事项说明 .19十五、特别事项说明 .19十六、评估报告使用限制 .20十七、评估报告日 .20十八、评估机构和评估人员 .21评估报告附表 附表一 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估价值计算表附表二 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估销售收入计算表附表三 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估固定资产投资估算表附表四 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估固定资产折旧计算表附表五 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估单位成本确定依据表附表六 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估经营成本计算表附表七 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估税费计算表评估报告附
7、件附件一 矿业权评估委托合同书附件二 上海汇盛农业开发有限公司承诺函附件三 上海汇盛农业开发有限公司企业法人营业执照附件四 上 海 市 规 划 和 国 土 资 源 管 理 局 颁发的 T31220090104023643 号矿产资源勘查SLS 北京山连山矿业开发咨询有限责任公司 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估报告许可证附件五 上海市岩土地质研究院有限公司地质勘查资质证书附件六 上海市岩土地质研究院有限公司 2008 年 11 月编制的上海盛太投资管理有限公司“浦江源 ”项目天然 矿泉水勘查实施方案附件七 上海市岩土地质研究院有限公司 2008 年 12 月编制的上海盛太投资管理有限公司
8、“浦江源 ”项目取水井竣工 报告附件八 上海汇盛农业开发有限公司 2009 年 12 月编制的上海市松江区泖港镇矿泉水勘查项目开发利用说明附件九 矿业权评估机构承诺书及评估人员自述材料附件十 矿业权评估机构企业法人营业执照及矿业权评估资格证书（副本）附件十一 签字注册矿业权评估师资格证书地址: 中国北京市西四羊肉胡同 30 号地质礼堂后楼三层 Add: Geology Hall, No30 Yangrou Alley Xisi Beijing China电话: (010) 66165415 66165418 Tel: (8610) 66165415 66165418传真: (010) 6653
9、1156 Fax: (8610) 66531156邮政编码: 100034 Post Code: 100034电子信箱: E-mail: 北 京 山 连 山 矿 业 开 发 咨 询 有 限 责 任 公 司BEIJING SHANLIANSHAN MINING DEVELOPMENT CONSULTATION CO., LTD.上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估报告山连山矿权评报字2010008 号北京山连山矿业开发咨询有限责任公司接受上海市规划和国土资源管理局的委托，根据国家有关探矿权评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权（
10、以下简称“ 泖港镇矿泉水勘查” ）进行了价值评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的探矿权进行了实地调研、收集资料和评定估算，对委托评估探 矿权在 2009 年 12 月 31 日所表现的市场价值做出了公允反映。本评估报告所用市场价值的定义是，自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。现谨将评估情况报告如下：一、评估机构评估机构名称：北京山连山矿业开发咨询有限责任公司注 册 地 址：北京市西四羊肉胡同 30 号地质礼堂后楼三层法 定 代 表 人：李德安企业法人营业执照注册
11、号：1101022351402探矿权采矿权评估资格证书编号：矿权评资2002024 号北京山连山矿业开发咨询有限责任公司成立于 2002 年 1 月，系根据国办发200051号文件的规定由具有资格的出资人发起设立的有限责任公司形式的中介咨询服务机构。经营范围包括：技术开发、转让 、咨 询、培训、服 务；市场调查；电脑图文设计、制作；会议服务；探矿权和采矿权评估；代为办理申请勘查许可证、采矿许可证手续；代为办理申请地质勘查资格证手续；提供申请勘查许可证、采矿许可证和地质勘查资格证的业务咨询。二、评估委托人和探矿权人本次评估委托人为上海市规划和国土资源管理局。探矿权人为上海汇盛农业开发有限公司，其
12、情况简介如下：SLSSLS 北京山连山矿业开发咨询有限责任公司 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估报告第 2 页 共 21 页名称：上海汇盛农业开发有限公司；住所：上海市松江区泖港镇黄桥村陆庄 455 号；法定代表人：蒋叶华；注册资金：人民币叁仟万元；公司类型：有限责任公司（国内合资）；经营范围：花卉种植，农业技术服务（培训），太阳能技术开发。上海汇盛农业开发有限公司系由上海盛太投资管理有限公司、上海盛融实业有限公司、上海盛吉投资咨询有限公司、上海盛合新能源科技有限公司和上海仁荣商务信息咨询有限公司等单位与上海泖港资产经营管理有限公司于 2009 年 4 月合资建立的。上海市松江区泖港镇位
13、于松江区的浦南地区，属于上海黄浦江水源保护区，是松江的现代农业园区，2007 年 6 月定为上海市三农示范区。为了体现三农示范区的功能、形象，从而成立了上海汇盛农业开发有限公司，开展 农业“四新技术”研究，开发集农业种植、研发、 环保技术、展示、推广、观光、度假、旅游为一体的松江区浦江源农业旅游工程。松江区浦江源农业旅游工程位于松江区泖港镇黄桥村，北起黄浦江堤，南到十八勤河北（避让黄桥村东范浜队、西范浜队农宅房屋 8 公尺），西起黄桥港， 东至同三高速公路。地块总面积 851.18 亩，其中水源涵养林 325 亩、宅基地 13 亩、 渔塘 270.98 亩、水稻田藕田214.94 亩、林地 2
14、7.26 亩。松江区浦江源农业旅游项目基地交通便捷，基地周边主要有同三高速公路、叶新公路、沪杭高速公路、320 国道及嘉金高速公路。距离上海市中心、上海浦东国际机场、虹桥机场均不足 50 公里。松江区浦江源农业旅游项目分两期实施，一期占地面积约 400 亩，松江区浦江源农业旅游项目主要包含的内容有十一个特色景点，分别是：蔬菜园、瓜园、果香园、蘑菇园、家禽饲养园、 渔业特色园、农家乐园、竹园、农舍特色展示园、观鸟台、沪文化博物馆。其中渔业特色园和沪文化博物馆为二期建设内容。项目规划还包括项目基地的配套水、电、通 讯等基础设施。规划在农业旅游项目园区内钻探一口矿泉水深井（编号松 33-1 井），生
15、产桶装天然矿泉水，用做园区生活用水和向外出售。现松 33-1 号深水井已打好，井深 199.5 米，抽水量60t/h，降深 4.68m，单位涌水量 12.82m3/ hm，成井质量良好；矿泉水灌装生产线正在筹建。生产规模为矿泉水取水量 3 万米 3/年。三、评估目的因上海市规划和国土资源管理局出让探矿权之事宜，根据国家有关规定，需对涉及的上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权进行价值评估，为 上海市规划和国土资源管理局出让 该 矿 探 矿 权 、处 置 （补 收 ）探 矿 权 价 款 提 供 公 平 、合 理 、真 实 的 价 值 参 考 意 见 。SLS 北京山连山矿业开发咨询有限责任公司 上海
16、市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估报告第 3 页 共 21 页四、评估对象和评估范围本次评估的对象为上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权。根据上海市规划和国土资源管理局 2010 年 3 月颁发的 T31220090104023643 号矿产资源勘查许可证，本勘查项 目名称为上海市松江区泖港镇矿泉水勘查，探矿权人为上海汇盛农业开发有限公司，图 幅号 H51E007005，勘 查 面积 3.99 平方公里，勘 查区范围由 4个拐点圈定（见下表及下图），有效期限 2010 年 3 月 19 日至 2011 年 1 月 19 日。上海市松江区泖港镇矿泉水勘查区范围拐点坐标表地理坐标 直角坐标（3 度带
17、）拐点号 东经 北纬 拐点号 X 坐标 Y 坐标1 1211038 305748 1 3427564.50 40612478.302 1211039 305643 2 3425562.70 40612526.00 3 1210924 305642 3 3425511.10 40610535.304 1210923 305747 4 3427512.80 40610488.00该探矿权在 2009 年 1 月申请登记时，是以上海汇盛农业开发有限公司的大股东上海盛太投资管理有限公司做为探矿权申请人进行登记的，故上海市岩土地质研究院有限公司编制的该项目勘查实施方案和取水井竣工报告均是以上海盛太投资管
18、理有限公司作为探矿权人进行表述的。为了便于开展农业开发项目， 2010 年 3 月探矿权人变更为上海汇盛农业开发有限公司。根据矿业权评估委托合同书，本次评估范围即为上述勘查区范围。截止评估基准日，上述范围未设置其他矿业权，无矿业权权属争议。SLS 北京山连山矿业开发咨询有限责任公司 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估报告第 4 页 共 21 页五、评估基准日本项目评估基准日是 2009 年 12 月 31 日。一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准，评 估价值为 2009 年 12 月 31 日的时点有效价值。选取 2009 年 12 月 31 日作为评估基准日，一是该时点系与评估委托人
19、和探矿权人商定；二是考虑该日期为年末且距离评估日期较近，便于评估委托人及探矿权人准备评估资料及注册矿业权评估师合理选择评估参数。六、评估原则1. 遵循独立性原则、客观性原则和公正性原则的工作原则；2. 遵循预期收益原则、替代原则、效用原 则和贡献原则等经济（技术处理）原则；3. 遵循矿业权与矿产资源相互依存原则；4. 尊重地质规律及资源经济规律原则；5. 遵守矿产资源勘查开发规范和会计准则原则。七、评估依据评估依据包括法规依据、行为、 产权和取价依据等，具体如下：（一）法规依据1. 1996 年 8 月 29 日修正后颁布的中华人民共和国矿产资源法；2. 国务院 1998 年第 240 号令发
20、布的矿产资源勘查区块登记管理办法；3. 国务院 1998 年第 242 号令发布的探矿权采矿权转让管理办法；4. 国土资源部国土资2000309 号文印发的矿业权出让转让管理暂行规定；5. 财政部、国土资源部财建2006 694 号文印发的财政部 国土资源部关于深化探矿权采矿权有偿取得制度改革有关问题的通知；6. 财政部、国土资源部财建2008 22 号文印发的财政部 国土资源部关于探矿权采矿权有偿取得制度改革有关问题的补充通知；7. 国土资源部国土资发 2008174 号文印发的矿业权评 估管理办法（试行）；8. 国土资源部国土资发2008 182 号文印发的国土资源部关于规范矿业权评估报告
21、备案有关事项的通知；9. 国土资源部公告 2008 年第 6 号国土资源部关于实施矿业权评估准则的公告；10. 国土资源部公告 2008 年第 7 号国土资源部关于矿业权评估参数确定指导意见的公告；11. 中国矿业权评估师协会公告 2008 年第 5 号发布的矿业权评估技术基本准则(CMVS00001-2008)、矿业权评 估程序规范(CMVS11000-2008)、矿业权评估业务约定书规范(CMVS11100-2008)、 矿业权评估报告编制 规范(CMVS11400-2008) 、收益途径SLS 北京山连山矿业开发咨询有限责任公司 上海市松江区泖港镇矿泉水勘查探矿权评估报告第 5 页 共
22、21 页评估方法规范(CMVS12100-2008)、矿业权价款评估应用指南(CMVS20100 -2008)、确定评估基准日指导意见(CMVS30200-2008)；12. 中国矿业权评估师协会公告 2008 年第 6 号发布的矿业权评估参数确定指导意见(CMVS30800-2008)。（二）行为、产权和取价依据1. 矿业权评估委托合同书；2. 上海汇盛农业开发有限公司承诺函；3. 上海汇盛农业开发有限公司企业法人营业执照；4. 上 海 市 规 划 和 国 土 资 源 管 理 局 颁发的 T31220090104023643 号矿产资源勘查许可证；5. 上海市岩土地质研究院有限公司地质勘查资
23、质证书；6. 上海市岩土地质研究院有限公司 2008 年 11 月编制的上海盛太投资管理有限公司“浦江源”项目天然矿泉水勘 查实施方案；7. 上海市岩土地质研究院有限公司 2008 年 12 月编制的上海盛太投资管理有限公司“浦江源”项目取水井竣工 报告；8. 上海汇盛农业开发有限公司 2009 年 12 月编制的上海市松江区泖港镇矿泉水勘查项目开发利用说明；9. 其他。八、探矿权概况（一）勘查区位置、交通及自然经济地理概况勘查区所处的上海市地处长江三角洲河口平原区，全区地势平坦，气候温和湿润，属亚热带季风气候区，四季分明，年平均气温 15.5，年降雨量 1200mm 左右。勘查区位于上海市松
24、江区泖港镇黄桥村，北起黄浦江堤，南到十八勤河北，西起黄桥港，东至同三高速公路。松江区浦江源农业旅游项目基地交通便捷，松 33-1 井位于泖港镇西北方向，基地周边主要有同三高速公路、叶新公路、沪杭高速公路、320 国道及嘉金高速公路。距离上海市中心、上海浦东国际机场、虹桥机场均不足 50 公里，水陆交通便利。按照饮用天然矿泉水国标要求，水源地必须设定卫生防护区，松 33-1 井及周围为黄浦江水域涵养林区，数公里范围内无居住区、工厂及无渗水坑槽、油 库等易污染设施，也没有破坏水源地水文地质条件活动。整个矿泉水（松 33-1）井周围环境优雅，空气新鲜，周 围数公里范围内无污染源，是上海市理想矿泉水水源地。（二）勘查区地质、水文地质条件1. 区域地质、水文地质概况
