1、认真开展 “违规变更规划、调整容积率问题专项治理 ”工作 2009.5认真开展 “违规变更规划、调整容积率问题专项治理 ”工作 一、对建筑容积率的基本认识 二、容积率的制定与调整 三、清理核查工作的重点 一、对建筑容积率的基本认识 1.容积率的概念 在一定的地块内，（允许修建的）总建筑面积与建筑用地面积的比值。一、对建筑容积率的基本认识 2.研究建筑容积率的意义 （ 1）控制容积率是 政府 衡量土地使用强度和评价土地利用合理性的 重要指标 和 基本手段 。 （ 2）提高容积率是 开发商 获取超额利润的 工具 。 （ 3）合理容积率是 业主 享受必要环境条件的 基本保证 。 （ 4）把握容积率是
2、遏制房地产业腐败的 突破口 。 小结： 双刃剑 科学制定 严格执行一、对建筑容积率的基本认识 3.容积率的特性 （ 1）容积率表述的是 “净 ”地块上允许建设的 总容量 （容积率总建筑面积 / 净地块面积） 净地块：建筑所使用的场地； 总建筑面积：地面以上部分的建筑面积总和。 （ 2）在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比； 在一定的层数条件下，容积率与 建筑密度 成正比。 （ 3）在一定的建筑面积条件下，楼面 占地率 与容积率成反比。 （ 4）容积率是 相对指标 ，有一定弹性。 小结： 弹性 度量 一、对建筑容积率的基本认识 4.确定容积率的原则 （ 1）容积率上限：取决于 环境 质量的
3、最起码要求； （ 2）容积率下限：取决于开发者能承受的最高楼面 地价 。 小结： 客观值 普遍性 避开开发商 一、对建筑容积率的基本认识 5. 确定容积率的依据 （ 1）国家和省的法律、 法规 、标准、规范 （ 2）城市总体 规划 或分区规划 （ 3）城市的 经济 状况 （ 4）地块的 实际 情况 小结： 因地制宜 政策性 地方性 一、对建筑容积率的基本认识 6.影响容积率的主要因素 （ 1）地块的使用 性质 ； （ 2）地块的 区位 ； （ 3）城市交通和基础设施 容量 ； （ 4）地块空间 环境 条件表现为城市设计的要求； （ 5）建造方式与 形体 ； （ 6）地块土 地 出让 价 格； （ 7）历史环境的 保护 。 小结： 多因子 技术支撑 经验积累 一、对建筑容积率的基本认识 7.确定容积率的方法 （ 1）形体布局 模拟 ； （ 2） 经验 归纳统计； （ 3）调查 分析 对比。 小结： 方案对比 集思广益 一、对建筑容积率的基本认识 8.容积率下限的确定 开发总投入 利润率 总产出总投入 小结： 利益兼顾
