1、 1 湾里区招贤镇周边磨盘山公园（乐祖公园）片区棚户区（旧城）改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）为加快我区旧城改造步伐，改善居民的居住环境，经研究，决定对该地块进行改造，通过初步调查摸底，该地块需征收国有土地上房屋建筑面积约 万，被征收户数约 户。为做好该项目范围内国有土地上房屋征收补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第 590 号令）、江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法等有关规定，结合该项目实际，制定如下房屋征收补偿方案：一、征收范围1.A 地块：南至双马石路、东至八面山路、西至乾茂小区、北至磨盘山规划红线范围内（南昌化验制样机厂
2、、南昌通风设备厂、无线电三厂）。2.B 地块：南、西、北至磨盘山，东至半山枫景小区规划红线范围内（半山枫景以西地块）。3.C 地块：西乐祖路以南、南至乐祖山（磨盘山）、东至八面山路、北至八面山路规划红线范围内（乐祖路以南地块）。二、征收部门和征收实施单位（一）征收部门：南昌市湾里区住房保障和房产管理局。（二）征收实施单位：湾里区国有土地上房屋征收与补偿办公室。 2 三、被征收人征收范围内国有土地上单位和个人房屋的所有权人。四、征收补偿签约期限和搬迁期限（一）征收补偿签约期限：自区政府房屋征收决定公告之日起至 年 月 日（含）止。（二）搬迁期限：自签订征收补偿协议之日起 15 天内。五、征收补偿
3、依据（一）城市私房、单位自管产房：在房屋征收范围内已依法登记的房屋、其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书和房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）和面积以房屋登记薄记载的为准，无房屋登记薄的以房屋档案记载的为准。若房屋登记薄、房屋档案无记载的，以湾里区人民政府牵头组织相关部门组成认定组认定的性质和面积为准。1.房屋登记簿或房屋档案载明经营性面积的，按照载明的面积进行补偿；2.房屋登记簿或房屋档案没有载明经营性面积的非住宅房屋，如只有一层并作为经营性使用的，可将为经营服务需要分隔出的试衣
4、间、厕所等一并认定为经营性非住宅面积，由认定组根据现场勘察情况提出认定意见； 3 3.多层的非住宅房屋的经营性面积，由认定组根据现场勘察情况提出认定意见。（二）直管公房：凭房管部门颁发的房屋租赁凭证为补偿依据。（三）未登记建筑：被征收人房屋未经房屋权属登记的，被征收人应当向房屋征收实施单位提供相关建房手续，由湾里区人民政府牵头组织相关部门组成认定组进行调查、认定并提出处理意见。六、征收补偿、补助及奖励对被征收人给予被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等补偿，按本方案相应规定给予补助和奖励。被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值按房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格计算
5、。被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。本市常住户口被征收人住宅房屋建筑面积小于 36且在本城区无其他住房的，按 36房屋进行安置补偿。（一）征收私房住宅1.房屋补偿(1)补偿方式：实行房屋产权调换与货币补偿两种方式，由被征收人自行选择。 4 (2)选择货币的补偿：按市场评估价补偿，即签即办。(3)选择产权调换的补偿：对选择实行就地就近产权调换的，按照“征 l 还 1，就近靠档”的原则进行安置。按“套内对套内，公摊对公摊”的方法以套内建筑面积进行就近靠档安置。安置房套内建筑面积超出被征收房屋套内建筑面积 5 平方米(含)以内部分，按市场优惠价格(按
6、市场价 70)结算；安置房套内建筑面积超出被征收房屋套内建筑面积 5 平方米以上的，按安置房市场价格结算；公摊面积超出被征收房屋公摊面积部分按安置房建安成本价(不含土地价格)结算。安置房地点：天宁路以北旧城改造项目城镇安置房地块内。安置房户型（面积）：详见户型平面图。(4)被征收房屋建筑面积小于 36 平方米的补偿本市常住户籍被征收人，被征收房屋建筑面积小于 36 平方米且属于被征收人唯一一套住房的补偿：选择货币补偿的，按照建筑面积 36 平方米结算。选择产权调换的，安置房屋建筑面积补齐 36 平方米，不结算差价；安置房建筑面积超过 36 平方米的部分实行阶梯式价格，36 至 50 平方米（含
7、）的部分按成本价（含土地成本）结算，超过 50 平方米的部分按市场价结算。被征收房屋通过“住改非”导致住宅房屋建筑面积小于36 平方米的，不享受补齐建筑面积 36 平方米。 5 在下达征收决定前两年内（含两年），因转移登记导致被征收房屋建筑面积小于 36 平方米的，不享受补齐建筑面积 36平方米。(5)被征收房屋建筑面积大于 36 平方米小于 50 平方米的安置本市常住户籍被征收人，被征收房屋建筑面积大于 36 平方米小于 50 平方米且属于被征收人唯一一套住房，被征收人选择产权调换的，被征收房屋实际建筑面积至 50 平方米（含）的部分按成本价（含土地成本）结算，超过 50 平方米的部分按市场
8、价结算。2.装饰装修补偿由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。3.搬迁补偿户建筑面积 100 平方米以内的每户每次 500 元；户建筑面积超过 100 平方米的，每户每次 500 元另加超出部分每平方米 3 元。4.临时安置补偿住宅房屋被征收人选择产权调换的，在规定或约定的临时安置期限内，按建筑面积每平方米每月 13.5 元结算；户结算后少于 600 元的，按 600 元结算，以完成搬迁交房之日起计发。住宅房屋被征收人选择货币补偿和现房产权调换的，一次性 6 按被征收房屋建筑面积每平方米每月 13.5 元发放 6 个月临时安置补助费；户结算后少于 600 元
9、的，按 600 元发放 6 个月临时安置补助费。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换到期未交付的，应当自逾期之日起按原标准 1.5 倍支付临时安置费;逾期超过 12个月的,从超过之日起按原标准 2 倍支付临时安置费。临时过渡期期限规定：多层建筑安置小区不超过 24 个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过 36 个月。5.补助及奖励（1）选择货币补偿的补助和奖励：被征收人在补偿签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，另按被征收房屋市场评估价的 20%给予补助。被征收人在补偿签约期限内提前签约并完成搬迁交房的，再按时间分段给予奖励：在 年 月 日(含)前完成签约并搬迁交房的按
10、被征收房屋市场评估价的 20%给予奖励；在 年 月 日至 年 月 日（含）完成签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的 15%给予奖励；在 年 月 日至 年 月 日(含)完成签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的 10%给予奖励；在 年 月 日至 年 月 日(含)完成签约并搬迁的按被征收房屋市场评估价的 5%给予奖励；在 年 月 日前没有完成搬迁的不予奖励。 本市常住户口被征收人（已登记建筑以登记产权人为准，未 7 登记建筑以调查、认定为准）住宅房屋建筑面积少于 36且在本城区无其他住房及非住宅的，按 36房屋进行安置补偿的补助和奖励：选择货币补偿的，被征收人在补偿签约期限内签约并在搬迁期限
11、内完成搬迁的，另按 36市场评估价的 20%给予补助。被征收人在补偿签约期限内提前签约并在搬迁期限内完成搬迁的，再按 36的市场评估价依照前款规定分段给予奖励。（2）提前签约奖：为鼓励被征收人提前签订征收补偿协议并搬迁，对在 年 月 日（含）前签约并完成搬迁交房的被征收人按以下方法给予奖励：每提前一天签约并完成搬迁交房的按每户每日 200 元奖励，最高奖励每户不超过 12000 元，即 年 月 日（含）前搬迁交房。（3）整栋提前搬迁奖为鼓励被征收人相互促进、相互帮助，对整栋（含商住一体）提前签约并完成搬迁的被征收人给予奖励：整栋被征收人在 年 月 日（含）前签约并完成搬迁交房的，每户给予 30
12、00 元的整栋提前搬迁奖。（4）税费减免：根据财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税【2005】45 号）和关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（财税【2012】82 号）的有关规定，被征收人取得的货币补偿款免征个人所得税；重新购置住 8 房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契税，免征部分契税时间自下发征收决定之日起 1 年内购买住宅房屋的有效。（二） 征收私房非住宅1.房屋补偿：（1）被征收房屋已取得非住宅房屋所有权证的，按市场评估价进行货币补偿。（2）原为住宅房屋在 2001 年 10 月 1 日（含）前已有合法、有效的营业执照或者其他相关生产
13、经营行政许可手续，至房屋征收时一直作为非住宅房屋使用的，征收时按非住宅房屋予以货币补偿。符合上述“住改非”条件的非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）和面积以湾里区人民政府牵头组织相关部门认定的为准。2.装饰装修补偿：由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。3.搬迁补偿：按 5 元/或委托房地产（资产）价格评估机构通过评估确定。4.停产停业损失补偿：（1）征收经营性非住宅房屋造成停产、停业实行货币补偿的，按照被征收房屋市场评估价的 3%进行补偿。（2）非经营性非住宅房屋实行货币补偿的，在规定期限内完成搬迁的，临时安置补偿标准按征收私房住宅临时安置补偿标 9 准执
14、行。5.奖励（1）选择货币补偿的奖励征收非经营性非住宅房屋实行货币补偿的，在规定期限内完成搬迁的，另给予 6 个月临时安置补偿奖励。临时安置补偿奖励标准按征收私房住宅临时安置补偿标准执行。（2）提前签约奖励为鼓励被征收人提前签订征收补偿协议并搬迁，对在 年 月 日（含）前签约并完成搬迁交房的被征收人按以下方法给予奖励：户建筑面积 100 平方米以内的每提前一天，经营性非住宅每户按每平方米 20 元奖励，其他非住宅每户按每平方米 10 元奖励,提前签约奖励天数不超过 30 天；户建筑面积 100 平方米（不含）以上的每提前一天，经营性非住宅每户按 2000 元奖励，其他非住宅每户按 1000 元
15、奖励；经营性非住宅最高奖励每户不超过 60000 元，非经营性非住宅最高奖励每户不超过 30000 元。（3）整栋提前搬迁奖为鼓励被征收人相互促进、相互帮助，对整栋（含商住一体）提前签约并完成搬迁的被征收人给予奖励：整栋被征收人在 年 月 日（含）前签约并完成搬迁交房的，每户给予 3000 元的整栋提前搬迁奖。（三）征收未经登记建筑对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补 10 偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。1.征收被征收人有证明文件证明该房屋在 1985 年以前（含1985 年）自行搭建的住宅房屋（在单位土地使用权范围内自行搭建的除外），本着实事求是的
16、原则，参照有产权的住宅房屋予以补偿安置。对难以认定自行搭建房屋具体建造年限的，由认定组根据房屋现状提出处理意见。2.征收在单位土地使用权范围内被征收人有证明文件证明该房屋在 1985 年以前（含 1985 年）自行搭建的房屋按以下原则给予补偿安置：（1）在单位土地上自行搭建的非住宅房屋征收在单位土地上手续不齐全的建筑，按重置价范围内给予补偿。（2）在单位土地上自行搭建的住宅房屋征收在 1985 年以前由单位自行搭建的住宅房屋，按重置价补偿给单位。如居住人符合房改条件的，可以先行房改，房改后按私房标准给予补偿。3.对难以认定自行搭建房屋具体建造年限，被征收人是本市常住户口且在本市城区内仅此一处住房的，按以下方式给予补偿：自行搭建房屋建筑面积不足 36 平方米的，按 36 平方米给予补偿安置；自行搭建房屋建筑面积大于 36 平方米但户人均住房建筑面积小于 15 平方米的，按实际搭建房屋面积给予补偿安置；自
