1、第 2章 房地产开发项目可行性研究 1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制； 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析，房地产市场调查的主要工作内容；熟悉房地产开发不确定分析的主要方法包括盈亏平衡分析、敏感性分析；本章学习要求房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI第 2章 房地产开发项目可行性研究 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析
2、，房地产市场调查的概念、原则和特点，房地产市场调查的程序，房地产调查的程序，房地产市场调查的常用方法；风险与房地产开发风险的概念，房地产开发的风险识别，风险分析的界定、概率分析和蒙特卡洛法，房地产开发项目的投资组合策略，房地产开发的风险防范措施。本章学习要求房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI2.1 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤2.1.1 房地产开发项目可行性研究含义房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工
3、程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI2.1.2 房地产开发项目可行性研究的作用和依据房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关建设许可文件、申请金融信贷、指导规划设计工作、作为有关部门签订协议及合同的依据。（ 1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；（ 2）项目所在城市的规划条件；（ 3）项目所在地的社会文化、自然环境
4、等基础资料；（ 4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；（ 5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；（ 6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。1.房地产开发项目可行性研究的作用2.房地产开发项目可行性研究的依据房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 项目概况 市场研究 结论及建议 项目经济评价 社会影响分析 项目开发方案可行性研究的主要内容2.1.3 可行性研究的主要内容房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI投资决策就是在综合分析项目建
5、设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。房地产开发项目的投资决策分析2.1.4 房地产开发项目的投资决策分析房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI通过对各种建设项目和投资机会作出鉴定，投资误差 30%以内。机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI2.1.5 可行性研究的阶段划分项目评价非不可少阶段，当机会研究的效益仍有
6、怀疑时，误差 20%以内。投资前期对工程项目进行全面研究的最后阶段，误差 10%以内。对可行性研究报告进行审查，核实研究依据，对项目进行全面综合评价。2.1.6 房地产开发项目可行性研究的工作程序接受委托与建立研究组织收集资料并进行市场调研设计研究项目投资方案编制可行性研究报告并提交房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI2.1.7 可行性研究报告的编制单位可行性研究报告可由开发商自行编制，但不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI影响因素内部影响因素宏观因素外部因素 微观因素资金能力经营管理能力知名度人口经济政策法规信息社会文化邻里影响2.2.1 房地产开发投资的影响因素分析2.2 房地产市场分析地段位置与技术因素基础设施与公共设施规划控制房 地 产 开 发 与 投 资 分 析FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
