1、海口市美兰区灵山镇道畔片区改造项目征收补偿安置方案为了加快城市化进程、改善居（村）民生活环境、完善城市基础设施、提升城市品位、维护被征收人的合法权益，根据中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国城乡规划法 、 中华人民共和国物权法 、 国有土地上房屋征收与补偿条例等法律法规和国家有关棚户区（城中村）改造和城市更新的政策规定，结合海口市灵山镇道畔片区改造项目范围内的实际情况，制定本方案。第一章 总 则第一条 拟实施的灵山镇道畔片区改造项目，北至规划路，东接海榆大道、南临谭龙路南侧、西至南渡江(以规划坐标为准)，因城市建设和城市更新需要实施土地、房屋及其附属物征收并对被征收人进行补偿安置的，适
2、用本方案。第二条 征收补偿采取货币补偿、房屋产权调换及两者相结合三种补偿方式，具体方式由被征收人根据本方案自行选定。第三条 本方案所指现状房屋均属同一宗地上所有房屋（含框架、混合、砖瓦三种结构） ，所指面积均指建筑面积，回迁商品房结算价按市政府批准的优惠价结算。第四条 美兰区人民政府是本项目征收主体，征收范围内土地、房屋及附属物权属人为被征收人。第五条 依据就地、就近回迁原则，在灵山片区改造项目范围内选址建设回迁商品房。第六条 回迁商品房选房顺序。按照签订征收补偿安置协议顺序选择回迁商品房（具体选房办法详见选房实施细则） 。第七条 征收范围内未经登记的建筑应依照有关规定进行认定和处理。第八条
3、本方案的实施期限自市政府批准至该建设项目结束止，签订征收补偿安置协议期限以征收决定确定的时间为准。第九条 对逾期不签订房屋征收补偿安置协议的被征收人或被征收房屋所有权人不明确的，征收部门依据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例规定，依法实施征收。第二章 补偿办法第十条 土地补偿办法一、土地使用权属于国有出让地的，按以下方式给予补偿：（一）不符合规划要求或未按规定进行开发的，按评估价给予补偿，收回国有。（二）符合规划但地块现状不规整的，按评估价给予补偿，收回国有。（三）符合规划且地块现状属规划完整地块的，须根据规划要求进行开发建设。二、被征收人使用的国有土地使用权属于以无偿或者划拨方式取得的，按以
4、下方式给予优惠补偿：（一）居民住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的面积为准，参照出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿。（二）单位居住用房用地，参照出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿，单位居住用房用地以外部分，按划拨土地使用权评估价给予补偿。（三）其他方式取得的土地使用权，依法按土地使用权证记载的性质给予评估补偿。三、被征收人使用的土地使用权原属于集体建设用地的，经国土土地确权程序（土地来源三级证明）确权后，按以下方式给予优惠补偿：（一）属于宅基地，每户用地面积不超过 175 平方米的，参照以出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过
5、175 平方米部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。（二）集体留用地、公庙用地参照出让土地使用权评估价给予补偿。（三）其他集体公共项目建设用地参照划拨土地使用权评估价给予补偿。（四）除上述情形外的其他集体土地（如农用地、坡地等） ，按照土地主管部门公布的该区位现行征地价给予优惠补偿。四、由于历史客观存在，镇墟、村庄现状超出“第二次全国土地调查”范围的，遵循“一户一宅”的原则，由区人民政府和国土部门根据实际情况调查确认后，该部分土地参照上述补偿方式给予评估补偿。第十一条 房屋补偿办法一、房屋补偿根据房屋性质按以下方式给予补偿。（一）有合法房屋权属证书或有合法批建手续的，按照市场评估价给予补偿和
6、安置。（二）因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，但属于 2012 年 4 月10 日海口市主城区个人住宅规划建成暂行管理规定施行前建设的，按市场评估价给予补偿和安置。（三）因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，属于 2012 年 4 月 10日至 2015 年 8 月 1 日海口市防控和处置违法建筑的若干规定实施前建成的, 每户房屋面积不超过 400 平方米（含本数）的部分，按照房屋重置价给予补助；400 平方米以上不超过 800 平方米（含本数）的部分，按照框架结构800 元/、混合结构 600 元/、砖木结构 400
7、 元/给予补助；超过 800 平方米的部分，不予补偿及补助。以上房屋装修不予补助。（四）因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，属于 2015 年 8 月 1日后建成的，房屋不予补偿和补助。（五）宅基地自建房屋按房地分开评估方式进行评估补偿，单位房屋、商品小区房屋按房地合一评估方式进行评估补偿。二、具有合法手续的（土地、房屋权属证书登记性质是商业的）商业用房，按商业用房市场评估价补偿。三、因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，但属于 2012 年 4 月 10日海口市主城区个人住宅规划建成暂行管理规定施行前建设的居民住宅用房
8、，未按规定办理土地及房屋用途变更手续而自行将主干道临街的地面第一层居住用房改变为经营性用房的（以地面第一层实际经营面积为准） ，不给予停产停业补助，但可结合实际经营面积给予补助：（一）2012 年 4 月 10 日前改变为商业经营用房，且持有合法有效的工商执照并正在营业中，被征收人在规定时间内签订并搬迁腾空的，按标准为 1500 元/给予经营补助。（二）改变房屋用途的时间以工商营业执照核发的日期为准。家庭旅馆、餐馆等营业用房面积按地面第一层实际经营面积认定。被征收人将住宅自行改为办公、生产、教学、仓储等场所的，不予增加经营补助。四、征收经规划部门批准未超过批准期限的临时建筑，按批准使用的剩余期
9、限予以实际评估补偿。5、被征收房屋用于出租的，产权人和承租人有约定的，按双方约定进行补偿；没有约定的，直接补偿给被征收房屋产权人。六、下列情形的房屋或房屋部分不予补偿、补助：（一）被区人民政府职能部门认定为违法建筑的房屋或房屋部分。（二）超过批准期限的临时建筑。第三章 安置办法第十二条 货币安置办法单位小区住宅房屋及宅基地上自建住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，征收人可在房地产评估价（不含补助和奖励）的基础上增加 30%的奖励。第十三条 房屋产权调换办法一、宅基地自建房屋的安置（一）有合法房屋权属证书，或无合法房屋权属证书但有合法批建手续的，结合回迁商品房户型、面积，原则上按现状房屋建筑面积的
10、 1：1 提供回迁商品房。（二）属于 2012 年 4 月 10 日前建设的，原则上按现状房屋建筑面积 1:1 提供回迁商品房；如土地面积大于现状房屋建筑面积的，原则上按土地面积（每户不超过 175平方米）1：1 提供回迁商品房。二、单位职工住房的安置（一）产权完全属于单位的，对产权所有人或产权接管人按 1:1 的比例提供回迁商品房，由产权所有人或产权接管人统筹对原居住人进行安置。（二）单位职工具有部分产权的，经补办手续，取得完全产权的，按照 1:1 的比例对职工提供回迁商品房；未补办手续的，按照原房屋面积 1:1 提供回迁商品房，由单位对职工进行安置。三、个人空宅基地的安置被征收人在征收范围
11、内无住房，且只有唯一一宗空地的，原则上按土地面积 1:1.2 的比例予以安置，最大安置面积不超过 210 平方米。被征收人在征收范围内已有住房的，对未建住房的空地不予安置。四、合法商业用房和住宅自行改为经营性用房的安置（一）对合法商业用房（以土地和房产证记载性质为准）按 1：1 回购商业用房。（二）住宅自行改为经营性用房的，原则上按上述规定可选择居住用房安置或回购商业用房。五、集体财产的安置 为了集体经济的可持续发展，对集体财产评估补偿后，可以根据新建商业用房房源情况，并结合集体财产的补偿总额，原则上按优惠价购置新建商业用房，归原集体经济组织所有，由集体经济组织统一经营管理。六、有以下情形之一
12、的房屋及房屋部分，不予提供回迁商品房进行安置：（一）临时建筑或因抢建、加建等被认定为违建的房屋。（二）因历史原因有合法用地手续但无房屋权属证书或合法批建手续的，且在 2012 年 4 月 10 日后建设的房屋及房屋部分。七、回迁商品房和商业用房的结算价格回迁商品房在规定的面积标准内按市政府批准回购价结算，超出规定面积标准 10 平方米以内部分（含 10 平方米） ，按市政府批准回购价的 1.5 倍结算，超出规定面积标准 10 平方米以上部分，按市政府批准回购价的 2 倍结算。商业用房价格在政策规定的面积标准内一楼按市政府批准回购价结算，二楼按市政府批准回购价结算；超出政策规定面积标准 10 平
13、方米以内部分（含 10 平方米） ，一楼按市政府批准回购价的 1.5 倍结算，二楼按市政府批准回购价的 1.5 倍结算；超出政策规定面积标准 10 平方米以上部分，一楼按市政府批准回购价的 2 倍结算，二楼按市政府批准回购价的 2 倍结算。住宅回迁商品房和商业用房回购面积最多不得超过政策规定面积标准 30 平方米。第四章 补助奖励办法第十四条 按时搬迁奖励。被征收人在下列规定时间内签订征收补偿安置协议并及时搬迁的，凭已搬迁的有效证明，按以下标准之一给予奖励：（一）被征收人在公布征收决定之日起 90 日内签订征收补偿协议并完成搬迁腾空房屋的，每户一次性给予按照类似房地产市场评估价的 10%的奖励
14、。（二）被征收人在公布征收决定之日起 91 日至 120 日内签订征收补偿协议并完成搬迁腾空房屋的，每户一次性给予按照类似房地产市场评估价的 5%的奖励。（三）被征收人在公布征收决定之日起 121 日至 150日内签订征收补偿协议并搬迁腾空房屋的，每户一次性给予按照类似房地产市场评估价的 3%的奖励。（四）被征收人在公布征收决定之日起 150 日内未签订征收补偿协议并完成搬迁腾空房屋的，不享受奖励。（五）公司、单位、集体在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议，并在协议约定时间内完成搬迁腾空的，按照被征收房屋面积或者土地面积（选一项）150 元/给予奖励，每户最高 50000 元，最低 10000
15、 元。第十五条 停产、停业补助。因征收合法商业铺面（以房屋权属证明记载的性质为准）而造成停产停业的，一次性给予 12 个月的停产停业补助。补助标准：营业铺面按该铺面评估价的 1%/月给予补助；生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补助；其他非住宅用房按该用房评估价的0.6%/月给予补助。第十六条 搬迁补助费一、选择货币补偿的，征收人按照被征收房屋建筑面积每平方米 55 元一次性支付搬迁补助费。二、选择房屋产权调换的，被征收人在规定时间内签订征收补偿安置协议并按时搬迁，凭已搬迁的有效证明，征收人按照被征收房屋建筑面积每平方米 22 元标准（含两次搬迁）支付搬迁补助费，补助费不足 500 元的补
16、足至 500元。第十七条 临时过渡安置补助。住宅类房屋的被征收人选择购买回迁商品房，自行安排临时安置的,根据本办法规定给予征收补偿的房屋面积（扣除直接货币补偿房屋面积部分） ，按照 20 元/平方米/月给予补助，每户最低不低于1000 元/月）给予临时安置补助。临时安置补助的计发自被征收人签订征收补偿协议、腾空居住房屋,并结清水、电、通讯、燃气等费用之日起计算。被征收人在发布征收公告之月签订协议的，一次性发放 36 个月的临时安置补助费。被征收人延后签约的，按月份计依次递减。36 个月期满后被征收人仍未得到安置的，每 6 个月发放一次，继续发放至回迁商品房交付之日止。被征收房屋属于党政机关及派
17、出机构行政办公用房的，在棚改范围内按行政办公场所相关规定和建成标准安排回迁，不补偿亦不结算，给予适当的临时安置补助费。第 18 条 电话、水表、电表、有线电视的迁移补助标准：电话 100 元/部，水表 500 元/户，电表 600 元/户，有线电视、数字电视 200 元/户，管道煤气 2000 元/户。第五章 附 则第十九条 原村委会（村民小组）按规定和相关程序进行村改居工作，被征收人原属农民身份的，转变为居民身份，在享受城镇居民相关政策的同时，享有原集体组织经济利益分配。第二十条 被征收人的家庭人均收入低于最低生活保障的，依据海口市农村居民最低生活保障制度实施办法和海口市城市居民最低生活保障实施细则的有关规定，将其纳入最低生活保障范围。第二十一条 房屋产权证办理时间为自回迁商品房交付之日起 24 个月内办理。同时被征收人按规定向有关部门缴纳住房维修基金。第二十二条 “户”的认定，按照以下标准实行：集体土地上的房屋征收，属于本村村民的，原则上以公安部门户籍登记为准计户，有以下情形的，可以独立作为特殊“户”：1、已婚且已分家单独居住生活的。2、未婚，但年龄已满 18 岁且已分家单独居住生活的。以上“户”的认定以征收决定公告日之前迁入本村的
